Nya bolåneregler 1 april 2026

Sveriges bolånemarknad ändras i grunden nästa vecka. Här är tre saker du måste förstå innan du skriver på ett nytt avtal.

Bolånetak

90 %från 85 %

+5 pp

Kontantinsats

10 %från 15 %

–5 pp

Skärpt amort.

Slopatfrån +1 %/år

–

1. Bolånetaket höjs till 90 %

Det viktigaste är det här: du kan nu låna upp till 90 % av bostadens marknadsvärde. Innan 1 april 2026 var taket 85 %. Det betyder att din kontantinsats — det du betalar själv — sjunker från 15 % till 10 %.

På en bostad för 4 Mkr betyder det:

Innan: 600 000 kr i kontantinsats, 3,4 Mkr i bolån
Efter: 400 000 kr i kontantinsats, 3,6 Mkr i bolån

För många förstagångsköpare i Stockholm och Göteborg är detta skillnaden mellan "omöjligt" och "möjligt att köpa".

2. Skärpta amorteringskravet slopas

Sedan 2018 har hushåll med hög skuldkvot (skuld över 4,5 ggr årsinkomsten) tvingats amortera ytterligare 1 % per år utöver det ordinarie kravet. Detta upphör helt 1 april 2026.

Det ordinarie amorteringskravet är kvar:

2 % per år för lån över 70 % av bostadens värde
1 % per år för lån mellan 50 % och 70 %
Ingen obligatorisk amortering under 50 %

3. KALP — bankens egen kalkyl

Även med de nya reglerna gör banken fortfarande en KALP-kalkyl ("Kvar att leva på"). Den räknar på vad du har kvar efter boendekostnader, amortering, räntor och schablonen för levnadskostnader. KALP är ofta det som i praktiken begränsar dig, inte lagstiftningen.

Finansinspektionen har inte ändrat kraven på bankens stresstest — du måste fortfarande klara en ränta på ~7 % när banken räknar.

4. Vad händer med bostadspriserna?

Storbankerna är eniga om riktningen men inte om storleken:

Nordea: +15 % under 2026–2027 (aggressiv)
SEB: +5–8 % under 2026 (försiktig)
Handelsbanken: +3–5 % under 2026 (defensiv)
Swedbank: +4–6 % under 2026 (neutral)

Den historiska regeln är att bolånetak-ändringar får full effekt på priserna inom 6–12 månader. Räkna med att marknaden är "lugn" i april–maj och hettar upp från och med juni.

5. Vilka vinner, vilka förlorar?

Vinnare:

Förstagångsköpare utan stor kontantinsats
Hushåll med hög inkomst men begränsat sparat kapital
Säljare — efterfrågetrycket pressar upp priser
Mäklare — fler transaktioner när tröskeln sänks

Förlorare:

Nya köpare som inte får lägre ränta — högre pris + samma ränta = sämre affär
Hyresgäster — köpartrycket driver upp ränta och hyresnivåer
Investerare i yield-plays — prissättningen blir mer spekulativ

Vanliga frågor

När träder de nya bolånereglerna i kraft?

1 april 2026. Finansinspektionen meddelade ändringen i december 2025 efter att regeringen beslutat om en uppmjukning av bolånemarknaden för att stimulera bostadsköp.

Vad är nytt med bolånetaket?

Taket höjs från 85 % till 90 % av marknadsvärdet. Det betyder att en kontantinsats på 10 % (tidigare 15 %) räcker för att få ett bolån. På en bostad för 4 miljoner kr sjunker kontantinsatsen från 600 000 kr till 400 000 kr.

Vad händer med amorteringskravet?

Det skärpta amorteringskravet (extra 1 % amortering vid skuldkvot över 4,5 ggr årsinkomsten) slopas helt. Det ordinarie amorteringskravet — 2 % för lån över 70 % av värdet, 1 % för lån 50–70 % — är kvar.

Gäller de nya reglerna även bostäder jag redan äger?

Ja, delvis. Om du lägger om lån eller ökar bolånet efter 1 april 2026 räknas de nya reglerna. Befintliga lån på gamla villkor påverkas inte förrän du binder om eller förändrar dem.

Hur mycket mer kan jag låna med bolånetaket 90 %?

Om din maxkapacitet tidigare var 3 400 000 kr (85 % av 4 Mkr) blir den nu 3 600 000 kr (90 % av 4 Mkr). Banken gör fortfarande sin egen kreditbedömning — KALP-kalkylen (kvar att leva på) begränsar dig i praktiken lika mycket som lagstiftningen.

Vad betyder det för bostadsmarknaden?

Storbankerna (Nordea, SEB, Handelsbanken, Swedbank) prognostiserar 2–5 % prisökning under Q2–Q4 2026 som svar på de lättade kraven. Stockholms innerstad förväntas ligga i övre delen av intervallet, Malmö och ytterkommuner i nedre.