Belåningsgrad BRF och hur du granskar föreningens ekonomi före köp

Källa: BFNAR 2023:1 punkt 7 samt Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden, 2 april 2025, s. 32.

Belåningsgrad i en BRF och vad ordet faktiskt betyder

Ordet belåningsgrad har två helt olika innebörder i en bostadsaffär, och de blandas lätt ihop. För ditt eget bolån betyder belåningsgrad lånets storlek i procent av bostadens marknadsvärde, och det är den siffran bolånetaket sätter en gräns för. För föreningen finns ingen sådan procentsats, eftersom en bostadsrättsförening inte har något löpande marknadsvärderat fastighetsvärde att sätta skulden i relation till.

När en mäklare, en bank eller ett forum säger belåningsgrad om en förening menar de i praktiken skuld per kvadratmeter. Det är det måttet lagstiftaren valde: enligt 6 kap. 3 a § första stycket årsredovisningslagen ska varje bostadsrättsförening redovisa skuldsättning per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, och Bokföringsnämnden har fastställt exakt hur den ska räknas. Söker du efter belåningsgrad är det alltså det här talet du är ute efter.

Att det spelar roll är inte en åsikt. Föreningens lån betalas av med dina avgiftskronor, och till skillnad från ditt eget bolån får en äkta förening inte dra av räntan. Finansinspektionen skriver rakt ut att räntekostnader för bolån är avdragsgilla för den enskilda bolånetagaren medan en bostadsrättsförening inte får göra avdrag på sina räntekostnader. Samma lånade krona kostar därför mer inne i föreningen än på ditt eget lån.

Källa: Årsredovisningslag (1995:1554) 6 kap. 3 a §; Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden, 2 april 2025, fotnot 34 s. 34.

Hur stor del av marknaden det gäller

SCB räknade till 5 291 493 bostadslägenheter i Sverige den 31 december 2025. Av de cirka 2,78 miljoner lägenheterna i flerbostadshus är omkring 1,16 miljoner bostadsrätter, alltså ungefär 42 procent. Varje sådan lägenhet sitter i en förening med en balansräkning som du som köpare ärver en andel av.

Källa: SCB, bostadsbeståndet 31 december 2025, publicerad 17 april 2026.

Så räknar du skuldsättning per kvadratmeter

Formeln är fastställd i BFNAR 2023:1 punkt 7 och är snävare än den tumregel som ofta cirkulerar. Täljaren är räntebärande skulder på balansdagen, inte alla skulder och inte något genomsnitt över året. Nämnaren är summan av kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och kvadratmeter upplåtna med hyresrätt, alltså alla ytor föreningen tar ut avgift eller hyra för. Lokaler och garage som föreningen upplåter räknas med. Det är inte samma sak som bostadsyta.

Lägg märke till vad exemplet visar: samma förening, samma skuld, två tal som skiljer 1 243 kr per kvadratmeter, alltså drygt 18 procent. Båda varianterna är obligatoriska, den första enligt lagen och den andra enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. När du jämför två föreningar måste du därför läsa vilken av dem tabellen visar. Jämför du bostadsrättsytan i den ena med totalytan i den andra får du en skillnad som inte finns.

Vill du räkna själv ur en äldre årsredovisning: ta posten för långfristiga och kortfristiga skulder till kreditinstitut på balansdagen, dela med den upplåtna arean som anges i förvaltningsberättelsen. Ligger fastigheten på tomträtt ska du dessutom veta att tomträttsavgälden är en löpande kostnad utanför skuldsiffran. Föreningen måste upplysa om tomträtten och när avgäldsperioden går ut.

Vad är hög belåningsgrad? FI:s stickprov 2024 gav 7 200 kr/kvm

En officiell mätning av vad svenska bostadsrättsföreningar faktiskt är belånade till per kvadratmeter kommer från Finansinspektionens bolåneundersökning. I stickprovet för 2024 låg föreningarnas lån på 7 200 kronor per kvadratmeter boendeyta. Det var drygt 4 procent mer än 2023 och 9 procent mer än 2022. Under de år FI samlat in uppgifter har snittet legat kring 6 000 kronor per kvadratmeter, så nivån har rört sig uppåt.

Det sista talet i tabellen är det viktigaste och det minst kända. FI räknade om nya bolånetagares skuldkvot med föreningens lån inräknade och fick en genomsnittlig skuldsättning som var cirka 24 procent högre än utan. I nybildade föreningar var skillnaden nästan 40 procent. Din faktiska skuldbörda är alltså påtagligt större än det som står på ditt eget lånebesked.

En lägenhet på 65 kvadratmeter i en förening som ligger exakt på snittet i FI:s stickprov bär 7 200 × 65 = 468 000 kronor i föreningsskuld utöver ditt eget bolån. Räkningen är vår egen och bygger på FI:s snitt; för den enskilda lägenheten ska du använda den indirekta nettoskuldsättningen i objektsbeskrivningen i stället, se nästa avsnitt.

En reservation som är värd att känna till: FI mäter per kvadratmeter boendeyta, medan nyckeltalet i årsredovisningen räknas per upplåten yta, det vill säga bostadsrätt plus hyresrätt, alltså inklusive upplåtna lokaler och garage. I en förening med stora lokalytor blir årsredovisningens tal därför lägre än ett tal räknat på FI:s sätt. Jämförelsen mot 7 200 kr/kvm är en kalibrering av storleksordningen, inte en exakt mätning mot samma nämnare.

Vi anger medvetet inga tröskelvärden av typen ”under 5 000 kr är bra, över 12 000 kr är farligt”. Sådana gränser förekommer i mycket rådgivning, men de är tumregler och inga myndighetskrav, och FI publicerar beståndsdata och inte kreditpolicy. Använd snittet i FI:s stickprov som kalibrering och läs sedan räntekänsligheten, som är det nyckeltal som faktiskt översätter skulden till avgiftsrisk.

Indirekt nettoskuldsättning är skulden som står i objektsbeskrivningen

Det här är siffran du faktiskt får i handen vid en visning. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska objektsbeskrivningen för en bostadsrätt innehålla bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i kronor. Den visar hur stor del av föreningens totala lån som indirekt belastar just den lägenhet du tittar på.

Ett exempel med Bokföringsnämndens förening: 100 000 000 kronor i räntebärande skulder, 4 000 000 kronor i likvida medel och inga räntebärande tillgångar ger en nettoskuldsättning på 96 000 000 kronor. En lägenhet med andelstalet 0,8 procent bär då 96 000 000 × 0,008 = 768 000 kronor. Räkningen är vår, siffrorna för skulden är BFN:s exempeldata och de övriga är valda för att visa metoden.

Två saker att göra med talet. Lägg det till ditt eget bolån innan du bestämmer vad du har råd med. Det är precis den korrigering FI gör när den räknar fram skuldkvoter som ligger cirka 24 procent högre. Och kontrollräkna det mot skuldsättning per kvadratmeter i årsredovisningen: två tal som pekar åt olika håll betyder att något av dem bygger på gamla uppgifter.

Objektsbeskrivningen ska dessutom innehålla föreningens namn, pantsättning, andelstal, lägenhetsnummer, storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten, årsavgiften och beslutade ändringar av den, samt driftskostnader. Mäklaren ska erbjuda dig den senaste tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar. Finns ingen årsredovisning ska den ekonomiska planen erbjudas.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen, Objektsbeskrivning.

Räntekänslighet mäts i procent, inte i kronor

Räntekänslighet är det nyckeltal som översätter skulden till en avgiftsrisk. Enligt BFNAR 2023:1 punkt 9 räknas det som en procent av de räntebärande skulderna på balansdagen delat med intäkterna från årsavgifter under räkenskapsåret, och det uttrycks i procent. Det är inte kronor per kvadratmeter.

Vad det betyder i din plånbok: betalar du 4 000 kronor i månaden i en förening med 13 procents räntekänslighet motsvarar en procentenhets ränteuppgång en avgift på ungefär 4 520 kronor. Den omräkningen är vår, gjord på BFN:s exempelvärde.

Nyckeltalet är ett fullt genomslag. Det säger vad höjningen blir när hela skulden har satts om till den nya räntan, inte när den kommer. Därför är följdfrågan till styrelsen alltid densamma: hur stor andel av lånen är bundna, till vilka räntor och vilka datum förfaller de? En förening med hög räntekänslighet och allt bundet i fyra år har tid att förbereda medlemmarna. Samma nyckeltal med allt rörligt är en avgiftshöjning inom kvartalet.

Sedan 1 april 2026 gäller dessutom lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter för ditt eget lån: bolånetaket är höjt från 85 till 90 procent, taket för tilläggslån är sänkt till 80 procent och det skärpta amorteringskravet är borttaget. Det grundläggande amorteringskravet finns kvar, med minst 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och minst 1 procent mellan 50 och 70 procent. Reglerna gäller din belåningsgrad, inte föreningens, men de avgör hur mycket utrymme du har kvar när föreningens avgift höjs. Mer i vår guide till de nya bolånereglerna.

Källa: Finansinspektionen, FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån, lag tar över.

De sju nyckeltalen föreningen måste redovisa

Kravet kom med ändringarna i årsredovisningslagen vid årsskiftet 2022/2023 och tillämpades första gången för räkenskapsår som inleds närmast efter utgången av 2022. Bokföringsnämnden beslutade de allmänna råden BFNAR 2023:1 den 12 december 2023, och de tillämpas första gången för räkenskapsår som inleds närmast efter 31 december 2022.

Fem nyckeltal kommer ur lagen, två till ur Bokföringsnämndens allmänna råd. Samtliga ska redovisas i förvaltningsberättelsen för räkenskapsåret plus de tre föregående åren, normalt som en flerårsöversikt. Det är den flerårsöversikten som gör en förening jämförbar över tid. En enskild årssiffra säger betydligt mindre.

Två saker som ofta felaktigt kallas nyckeltal

Energiklass är inget nyckeltal i årsredovisningen. Klassificeringen A–G hör hemma i energideklarationen, som är giltig i tio år och som föreningen ansvarar för att det finns en giltig sådan för byggnaden. Läs mer i vår guide till energideklaration.

Kassaflödesanalysen är obligatorisk, men som en egen del av årsredovisningen, inte som ett nyckeltal. Årsredovisningslagen 2 kap. 1 § andra stycket slår fast att det i årsredovisningen för ett större företag eller en bostadsrättsförening även ska ingå en kassaflödesanalys. Den är värd att läsa, men leta inte efter den i nyckeltalstabellen.

Källa: Boverket, Energideklarationens innehåll; Årsredovisningslag (1995:1554) 2 kap. 1 § (lag 2022:1028).

Sparande per kvadratmeter och varför vi inte anger någon målnivå

Sparande per kvadratmeter visar vad som blir kvar till framtida underhåll när den löpande driften är betald. Beräkningen enligt BFNAR 2023:1 punkt 8 är justerat resultat delat med kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt. Justerat resultat är årets resultat plus årets avskrivningar, plus årets kostnad för utrangeringar, plus årets kostnad för planerat underhåll, justerat för väsentliga poster utanför den normala verksamheten.

I Bokföringsnämndens exempel blir 7 050 000 kronor delat med 12 500 kvadratmeter 564 kronor per kvadratmeter.

Här slutar det belagda. Vi har inte hittat någon myndighet, varken Bokföringsnämnden, Boverket, Finansinspektionen eller SCB, som publicerar en rekommenderad nivå för sparande per kvadratmeter eller en riksstatistik över vad föreningarna faktiskt sparar. De tal som cirkulerar, typiskt 200 till 300 kronor per kvadratmeter, kommer från privata förvaltningsaktörer och vi återger dem inte som fakta.

Det finns ett bättre sätt att bedöma sparandet ändå: ställ det mot föreningens egen underhållsplan. Sparandet ska räcka till de åtgärder planen listar, i den takt planen anger. Har föreningen ett stambyte inlagt om sju år går det att jämföra den kostnaden mot sju års sparande plus befintliga medel. Det är en kontroll du kan göra med föreningens egna siffror, och den är mer värd än en generell tumregel.

Källa: BFNAR 2023:1 punkt 8 med exempel, BFN:s vägledning s. 11–12.

Årsavgift per kvadratmeter var 784 kr i snitt i FI:s stickprov

Årsavgift per kvadratmeter räknas som årsavgifter delat med antal kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Avgifter för driftskostnader som debiteras medlemmarna efter förbrukning, som individuellt mätt varmvatten, el och värme, räknas in i årsavgifterna. Bokföringsnämndens exempel: 7 750 000 kronor delat med 12 500 kvadratmeter blir 620 kronor per kvadratmeter.

Finansinspektionens stickprov för 2024 gav en genomsnittlig årsavgift på 784 kronor per kvadratmeter och år, omkring 5 procent högre än 2023 och nästan 15 procent högre än 2022.

Omräknat till månadsavgift innebär snittet i FI:s stickprov cirka 3 920 kronor för en lägenhet på 60 kvadratmeter och cirka 4 250 kronor för 65 kvadratmeter. Den omräkningen är vår, gjord rakt på FI:s snitt. Poängen är kalibrering: en avgift som ligger klart under snittet i FI:s stickprov är inte automatiskt ett fynd, den kan lika gärna betyda att föreningen ännu inte har prisat in sin skuld eller sitt underhåll. Vad som ingår i avgiften går vi igenom i guiden om avgift i bostadsrätt.

Källa: BFNAR 2023:1 punkt 6 med exempel; Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden, 2 april 2025, s. 34.

Nytt 2026: K3 för alla och årsredovisningen till Bolagsverket

Två förändringar har trätt i kraft efter nyckeltalskraven, och båda påverkar dig som köpare direkt.

Årsredovisningen ska in till Bolagsverket

Genom lag (2024:1115), i kraft 1 januari 2025, måste bostadsrättsföreningar skicka in årsredovisningen till Bolagsverket. Kravet tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2024. För en förening med kalenderår betyder det årsredovisningen för 2025, som alltså lämnas in under 2026. Bestyrkta kopior ska ha kommit in inom en månad efter att föreningsstämman fastställde balans- och resultaträkningen.

Konsekvensen för dig som köpare: årsredovisningarna från alla bostadsrättsföreningar samlas och blir offentligt tillgängliga hos Bolagsverket. Tidigare behövde inte alla föreningar skicka in dem. Du är inte längre beroende av att mäklaren eller styrelsen skickar rätt PDF, och du kan jämföra en förening mot grannföreningen utan att fråga någon om lov.

Källa: Årsredovisningslag (1995:1554) 8 kap. 3 § punkt 2 samt övergångsbestämmelser till lag (2024:1115).

Förseningsavgifterna är en kontrollerbar varningssignal

Kommer handlingarna inte in till Bolagsverket inom sju månader från räkenskapsårets utgång utgår förseningsavgift. För en ekonomisk förening är avgiften 7 500 kronor, därefter ytterligare 7 500 kronor efter två månader och därefter ytterligare 15 000 kronor. Totalt högst 30 000 kronor.

Det gör förseningen till något du kan kontrollera i stället för att gissa om. En förening som betalar 30 000 kronor för att inte ha lämnat in i tid har antingen ett förvaltningsproblem eller ett revisionsproblem, och båda är värda att fråga om innan du budar.

Källa: Årsredovisningslag (1995:1554) 8 kap. 5, 6 och 6 a §§.

K3 blir obligatoriskt med komponentavskrivning för alla

Bokföringsnämnden slår fast att alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska upprätta årsredovisning enligt K3 (BFNAR 2012:1) för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. K2 är inte längre tillåtet. K3 innebär komponentavskrivning: byggnaden delas upp i betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning (stomme, stammar, fasad, tak) som skrivs av var för sig. De särskilda BRF-reglerna ligger numera i K3 kapitel 38, ändrat genom BFNAR 2025:3.

För dig som läser årsredovisningar betyder det två saker. Avskrivningarna räknas per komponent, och det kan ändra det redovisade resultatet utan att en enda krona har förändrats i kassan. Och jämförelser bakåt över bytesåret blir svåra, så läs flerårsöversikten med det i minnet innan du drar slutsatsen att en förening plötsligt gått sämre.

Källa: Bokföringsnämnden, Bostadsrättsföreningar redovisningsregler samt Ändringar i K2 och K3 från 2026.

Fyra upplysningar som avslöjar mer än siffrorna

Utöver nyckeltalen kräver BFNAR 2023:1 punkt 2 att förvaltningsberättelsen innehåller fyra upplysningar. De är korta, de går snabbt att läsa och de säger ofta mer om risken än nyckeltalstabellen gör.

1. Är föreningen ett privatbostadsföretag eller inte, alltså äkta eller oäkta förening. Se avsnittet om 60-procentsregeln nedan.
2. Innehas marken med tomträtt eller äganderätt, och vid tomträtt när den tidigast kan sägas upp och när avgäldsperioden går ut. En avgäldsperiod som löper ut inom några år är en kostnadsrisk som inte syns i skuldsiffran.
3. Har fastigheten del i en samfällighet, som kan bära egna kostnader och åtaganden.
4. Har föreningen en aktuell underhållsplan eller inte. Upplysningen är obligatorisk i båda riktningarna. Ett uttryckligt nej i förvaltningsberättelsen är en kontrollerbar uppgift, inte en tolkning.

Till detta kommer en femte upplysning som bara utlöses vid förlust. Enligt 6 kap. 3 a § andra stycket årsredovisningslagen och BFNAR 2023:1 punkt 12 ska föreningen vid förlust upplysa om vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida ekonomiska åtaganden, och ange på vilket sätt åtagandena ska finansieras: avgiftshöjningar, nya lån, ombildning eller insatsökningar. Ett enstaka underskott kräver normalt bara kortfattad information; stora underskott under flera år ställer högre krav. Läs den formuleringen ordagrant. Står det ”nya lån” har du fått veta vart skuldsättningen per kvadratmeter är på väg.

Källa: BFNAR 2023:1 punkterna 2 och 12, BFN:s vägledning s. 5–6 och 14; Årsredovisningslag 6 kap. 3 a § andra stycket.

Underhållsplanen: vad lagen kräver och inte kräver

Sedan 1 januari 2024 ska den ekonomiska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Planen ska vara komponentuppdelad, omfatta alla byggnader och all mark, och ange när åtgärder beräknas utföras och till vilken kostnad. Det följer av 3 kap. 1 a § andra stycket bostadsrättslagen.

Men här finns en missuppfattning. Boverket skriver uttryckligen att det inte finns något krav på att föreningen ska hålla underhållsplanen uppdaterad. Kriteriet ”uppdaterad de senaste fem åren” som ofta anges saknar alltså laglig grund.

Det du i stället kan kräva är upplysningen: föreningen måste i förvaltningsberättelsen ange om den har eller inte har en aktuell underhållsplan, alltså en som är uppdaterad utifrån de förhållanden styrelsen känner till. Det är en kontrollerbar uppgift i ett dokument du har rätt att få. Be sedan att få läsa själva planen och jämför de närmaste tio årens åtgärder mot sparandet.

En tung post i äldre föreningar kan vara stambytet. Kostnaden varierar kraftigt med husets skick, ort och upphandling, och vi anger inga schablonbelopp här eftersom vi inte hittat sådana publicerade av Boverket, SCB eller Energimyndigheten. Be i stället om föreningens egen kostnadsuppskattning ur underhållsplanen, eftersom den är den enda siffra som gäller just det här huset. Bakgrunden finns i vår guide till stambyte i BRF.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 3 kap. 1 a §; Boverket, Krav på teknisk underhållsplan; BFNAR 2023:1 punkt 2 d med kommentar.

Äkta eller oäkta förening enligt 60-procentsregeln

Andelen hyresrätter i en förening nämns ofta som ett riskmått med gränser kring 30 och 50 procent. Vi har inte hittat någon grund för de gränserna. Den gräns som faktiskt får ekonomiska konsekvenser är Skatteverkets: en förening är äkta, alltså ett privatbostadsföretag, om minst 60 procent av den totala verksamheten är kvalificerad, det vill säga består av bostadsrättslägenheter som ägs av privatpersoner som är medlemmar, samt garageplatser till sådana medlemmar.

Bedömningen görs vid beskattningsårets utgång och utgår normalt från årshyrorna enligt senaste fastighetstaxeringen. Föreningen blir oäkta om mer än 40 procent är okvalificerat: hyresrätter, lokaler, juridiska personers bostadsrätter, festlokal, antenn- och reklamintäkter och liknande.

En äkta förening ska inte ta upp intäkter som hör till fastigheten och får inte dra av kostnader som hör till fastigheten. Den beskattas däremot för bland annat kapitalvinst vid försäljning av fastighet eller kapitalplaceringsaktier, schablonintäkter på fondandelar, räntor som inte tillhör fastigheten och utdelning på kapitalplaceringsaktier. Alla bostadsrättsföreningar ska lämna Inkomstdeklaration 2.

Att bo i en oäkta förening får skattekonsekvenser för dig personligen. Kontrollera därför upplysningen i förvaltningsberättelsen, som är obligatorisk, i stället för att räkna hyreskontrakt i trapphuset.

Källa: Skatteverket, Deklarera åt en bostadsrättsförening.

Kostnadsposter du kan kontrollräkna

Fyra poster återkommer i varje förenings ekonomi och har exakta, publicerade belopp för 2026. De är bra att kunna eftersom de låter dig kontrollräkna delar av resultaträkningen utan att fråga någon.

Fastighetsavgiften: 1 784 kr, inte 10 425 kr

Takbeloppet för kommunal fastighetsavgift 2026 är 1 784 kronor per bostadslägenhet i flerbostadshus, med hel avgift 0,3 procent och takunderlag 594 667 kronor. Föreningen betalar det lägsta av takbeloppet per lägenhet och 0,3 procent av taxeringsvärdet. Beloppet 10 425 kronor som ofta cirkulerar gäller småhus med tomtmark och ägarlägenheter (0,75 procent med takunderlag 1 390 000 kronor) och har ingenting med en lägenhet i flerbostadshus att göra. En förening med 60 lägenheter betalar alltså högst 60 × 1 784 = 107 040 kronor. Hela regelverket finns i vår guide till fastighetsavgiften.

Källa: Skatteverket, Kommunal fastighetsavgift kalenderåren 2008 och 2018–2026 (2025-11-11), tabell 1, 4 och 5. Multiplikationen är vår.

Rotavdraget gäller inte stambytet

Rotavdraget är 30 procent av arbetskostnaden, högst 50 000 kronor per person och år, och rot och rut sammanlagt högst 75 000 kronor. Men det gäller inte arbete i föreningens gemensamma utrymmen som förråd, entré och tvättstuga, och inte fasad, balkong eller andra delar som bostadsrättshavaren inte ensam disponerar. Ett stambyte i gemensamma delar får därför ingen rotsubvention alls: föreningen bär hela kostnaden, och den kostnaden landar i avgiften eller i nya lån. Detaljerna finns i guiden om rotavdraget 2026.

Källa: Skatteverket, Så fungerar rotavdraget.

Vilka avgifter föreningen över huvud taget får ta ut

Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen får föreningen ta ut insats vid upplåtelse och årsavgift för den löpande verksamheten. Om det anges i stadgarna får den dessutom ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. I övrigt får föreningen inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder den ska vidta enligt lag. Avgiften för andrahandsupplåtelse får per lägenhet och år vara högst tio procent av prisbasbeloppet.

Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor, vilket ger en maximal andrahandsavgift på 5 920 kronor per lägenhet och år, proportionerat efter antal upplåtna kalendermånader. Den uträkningen är vår, direkt ur lagtexten. Från 1 juli 2026 ändras dessutom 7 kap. 11 § bostadsrättslagen genom lag (2026:776): vid hyresnämndens prövning ska tidigare upplåtelser i andra hand beaktas endast om de skett i betydande omfattning. Tillståndet ska fortfarande begränsas till viss tid. Någon fast tidsgräns i månader finns inte i paragrafen. Mer i guiden om de nya andrahandsreglerna.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 11 och 14 §§; SCB, Prisbasbeloppet för år 2026; Sveriges Domstolar, Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026.

Ekonomisk plan vid nyproduktion och ombildning

Köper du i en förening utan fastställd årsredovisning finns ingen flerårsöversikt att luta sig mot. Då är den ekonomiska planen ditt underlag, och den har ett eget och mer omfattande nyckeltalskrav: elva nyckeltal per boarea och lokalarea enligt 2 kap. 29 § BFS 2025:2. Bland dem finns anskaffningsvärde per kvadratmeter, insatser och upplåtelseavgifter per kvadratmeter, årsavgift per kvadratmeter, årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, energikostnader per kvadratmeter, driftskostnader inklusive energi per kvadratmeter samt kassaflöde per kvadratmeter.

Planen ska förses med intyg av två personer som är godkända av behörig myndighet. Intyget ska ange att uppgifterna är riktiga, att beräkningarna är vederhäftiga och att planen framstår som hållbar. Den som är anställd hos den som bildat föreningen eller som hjälpt till att upprätta planen får inte vara intygsgivare, och inte heller den som saknar ansvarsförsäkring. Kontrollera vilka de två är, eftersom oberoendet är själva poängen med kravet.

Vid ombildning gäller sedan 1 juli 2026 skärpta regler genom lag (2026:480). Kravet på en intygad ekonomisk plan med bifogat besiktningsprotokoll som visar husets skick gäller nu även när en ekonomisk förening omregistreras till bostadsrättsförening, inte bara vid förvärv av hus för ombildning. Beslutet kräver att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna gått med på det.

Det som är särskilt viktigt att granska i en plan för nyproduktion är ränteantagandet. Räntekänsligheten och skuldsättningen per kvadratmeter finns med bland de elva nyckeltalen. Läs dem tillsammans med den ränta kalkylen bygger på. Och kom ihåg FI:s mätning: låntagare i nybildade föreningar hade i genomsnitt ungefär dubbelt så stora lån per kvadratmeter som i det befintliga beståndet, och deras skuldkvot inklusive föreningens lån låg nästan 40 procent högre.

Garanti- och ansvarstider gentemot byggbolaget regleras i entreprenadavtalet, inte i lag. Vi anger därför inga årtal här. Be i stället att få se entreprenadkontraktet och vilka besiktningar som är gjorda. Vad en besiktning omfattar går vi igenom i besiktningsguiden.

Källa: Boverket, Nyckeltal ska redovisas i den ekonomiska planen (BFS 2025:2 2 kap. 29 §); Bostadsrättslag (1991:614) 3 kap. 2, 3 och 3 a §§ samt 9 kap. 19, 19 a och 20 §§.

Räkneexempel: vad en räntehöjning gör med din avgift

Exemplet utgår från en lägenhet på 65 kvadratmeter i en förening med 10 000 kronor per kvadratmeter i skuld, alltså 650 000 kronor i föreningsskuld på lägenheten. Beloppen är våra uträkningar och förutsätter att hela skulden sätts om till den nya räntan och att inget amorteras.

Tre saker exemplet inte visar, och som avgör om det blir verklighet:

• Räntebindningstiden. Genomslaget kommer när lånen förfaller till omförhandling, inte när styrräntan rör sig. Fråga efter förfalloprofilen, inte bara efter andelen bunden ränta.
• Ränteavdraget saknas. En äkta förening får inte dra av räntan. Hela höjningen träffar avgiften, till skillnad från på ditt eget bolån där avdraget dämpar.
• Sparandet kan ta smällen i stället. Många styrelser möter en räntehöjning genom att skjuta på planerat underhåll i ett par år. Avgiften ser då stabil ut medan underhållsskulden växer. Det är därför sparandet per kvadratmeter ska läsas tillsammans med underhållsplanen och inte var för sig.

Så granskar du föreningen steg för steg

1. Hämta årsredovisningen. Be mäklaren, eller hämta den hos Bolagsverket för räkenskapsår som inleds efter 31 december 2024. Ta med de tre föregående åren, som finns i flerårsöversikten.
2. Läs nyckeltalstabellen först. Sju tal, tre år bakåt. Det tar två minuter och ersätter det mesta av gissandet.
3. Kontrollräkna skuldsättning per kvm: räntebärande skulder på balansdagen ÷ (kvm upplåtna med bostadsrätt + kvm upplåtna med hyresrätt). Notera vilken av de två varianterna tabellen visar.
4. Ställ talet mot 7 200 kr/kvm, FI:s stickprovsgenomsnitt för 2024, i stället för mot en tumregel.
5. Läs räntekänsligheten i procent och multiplicera med din tänkta månadsavgift för att se vad en procentenhet betyder.
6. Jämför med indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Talen ska peka åt samma håll.
7. Läs de fyra upplysningarna: privatbostadsföretag, tomträtt eller äganderätt, samfällighet, aktuell underhållsplan.
8. Vid förlust: läs finansieringsupplysningen ordagrant. Den ska ange hur åtagandena ska finansieras.
9. Begär underhållsplanen och ställ de närmaste tio årens åtgärder mot sparandet per kvadratmeter.
10. Kolla räntebindningen och förfallodatumen i not till skulderna.
11. Kontrollera att årsredovisningen lämnats in i tid, alltså inom sju månader från räkenskapsårets utgång.
12. Lägg den indirekta nettoskuldsättningen till ditt eget bolån innan du bestämmer takpris. Det är den korrigering FI gör när skuldkvoten stiger cirka 24 procent.

Varningssignaler som går att kontrollera

Listan nedan innehåller bara sådant du kan verifiera i ett dokument. Ingen enskild punkt är i sig ett skäl att avstå, men varje punkt är ett skäl att fråga vidare.

• Skuldsättning per kvm klart över snittet i FI:s stickprov utan att föreningen är nybildad. Fråga vad lånen togs för och vad amorteringsplanen säger.
• Hög räntekänslighet kombinerat med kort räntebindning. Avgiftshöjningen ligger nära i tiden.
• Förlust flera år i rad med finansieringsupplysning som pekar på nya lån. Skulden per kvadratmeter är på väg upp.
• Upplysning om att aktuell underhållsplan saknas. Den är obligatorisk att lämna och ett rakt svar på om styrelsen planerar framåt.
• Sparande per kvm som inte räcker till underhållsplanens närmaste åtgärder. Jämför beloppen, inte tumregler.
• Årsredovisningen inlämnad för sent till Bolagsverket. Förseningsavgifterna kan sammanlagt bli 30 000 kronor.
• Tomträtt med avgäldsperiod som snart löper ut innebär en kostnadsökning utanför skuldsiffran.
• Oäkta förening påverkar din beskattning, inte bara föreningens.
• Indirekt nettoskuldsättning som inte stämmer med skuldsättning per kvm betyder att något av talen bygger på inaktuella uppgifter.

Frågor att ställa innan du budar

1. Vilken av de två skuldsättningsvarianterna visar tabellen, per total upplåten yta eller per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt?
2. Vad är räntekänsligheten i procent, och hur har den utvecklats över de fyra åren?
3. Hur är lånen bundna, till vilka räntor och vilka datum förfaller de?
4. Amorterar föreningen, och i så fall hur mycket per år?
5. Vad är den indirekta nettoskuldsättningen för just den här lägenheten?
6. Har föreningen en aktuell underhållsplan, och får jag läsa den?
7. Vilka åtgärder ligger i planen de närmaste tio åren och till vilken kostnad?
8. Ska kommande åtgärder finansieras med sparande, avgiftshöjning eller nya lån?
9. Är marken tomträtt eller äganderätt, och när går avgäldsperioden ut?
10. Är föreningen ett privatbostadsföretag enligt förvaltningsberättelsen?
11. Finns beslutade ändringar av årsavgiften som ännu inte trätt i kraft?
12. Har årsredovisningen lämnats in till Bolagsverket i tid?

Vad den här guiden inte kan svara på

Flera siffror som cirkulerar om BRF-ekonomi går inte att belägga mot någon officiell källa. Vi skriver hellre ut luckan än gissar.

• Rekommenderad nivå för sparande per kvadratmeter. Varken årsredovisningslagen, BFNAR 2023:1, Boverket, FI eller SCB anger någon. Nivåer kring 200–300 kr/kvm kommer från privata aktörer.
• Riksstatistik över vad föreningarna faktiskt sparar. Ingen myndighet publicerar median eller genomsnitt för sparande per kvadratmeter.
• Bankernas interna gränsvärden för föreningsskuld. FI publicerar beståndsdata, inte kreditpolicy. Gränser som 5 000 och 12 000 kr/kvm är tumregler, inga myndighetskrav.
• Kostnad per lägenhet för stambyte och takbyte. Boverket, SCB och Energimyndigheten publicerar inga kronbelopp per lägenhet. Använd föreningens egen underhållsplan.
• Hur vanligt konkurs är bland bostadsrättsföreningar. Vi har inte hittat öppen konkursstatistik nedbruten på bostadsrättsföreningar, och kvantifierar den därför inte.
• Färskare skuldsiffror än 2024. Finansinspektionens senaste bolånerapport är publicerad 2 april 2025 och bygger på 2024 års data. Alla nivåer i den här guiden är därifrån.
• Exakt ikraftträdande för bostadsrättsregistret. Lag (2026:484) om bostadsrättsregister lägger registret hos Lantmäteriet med uppgifter om lägenhet, förening, bostadsrättshavare och pantsättningar. Datumet 1 januari 2027 kommer ur propositionen 2025/26:112 och framgick inte av den SFS-text vi läste. Behandla det som planerat, inte fastställt.

Vanliga frågor

Källor

Samtliga siffror i guiden är hämtade ur följande dokument, lästa i original den 29 augusti 2026.

• Bokföringsnämndens vägledning till BFNAR 2023:1Nyckeltalen, formlerna och räkneexemplen samt de fyra obligatoriska upplysningarna.
• Bokföringsnämndens redovisningsregler för bostadsrättsföreningarK3 obligatoriskt för räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025.
• Årsredovisningslag (1995:1554)2 kap. 1 § kassaflödesanalys, 6 kap. 3 a § nyckeltal, 8 kap. 3, 5, 6 och 6 a §§ inlämning och förseningsavgifter.
• Bostadsrättslag (1991:614)3 kap. 1 a § teknisk underhållsplan, 3 kap. 2–3 a §§ intygsgivare, 7 kap. 10–11 och 14 §§ avgifter och andrahandsupplåtelse, 9 kap. 19–20 §§ ombildning.
• Finansinspektionen, Den svenska bolånemarknaden, 2 april 2025Skuld per kvadratmeter (s. 32), skuldkvot inklusive föreningens lån (s. 33), årsavgift per kvadratmeter och ränteavdrag (s. 34).
• Fastighetsmäklarinspektionen om objektsbeskrivningObligatoriska uppgifter, inklusive andelstal och årsavgift.
• Fastighetsmäklarinspektionen om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättningDefinition och beräkning av den skuld som redovisas per lägenhet.
• Skatteverket om kommunal fastighetsavgift 2008 och 2018–2026Takbelopp 1 784 kr per bostadslägenhet i flerbostadshus för 2026.
• Skatteverket om att deklarera åt en bostadsrättsförening60-procentsregeln för äkta och oäkta förening samt hur en äkta förening beskattas.
• Boverket om teknisk underhållsplan i den ekonomiska planen50-årskravet sedan 1 januari 2024 och att det saknas krav på att hålla planen uppdaterad.
• Boverket om nyckeltal i den ekonomiska planen (BFS 2025:2, 2 kap. 29 §)De elva nyckeltalen vid nyproduktion och ombildning.
• Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter om bolån, lag tar överLag (2026:226) från 1 april 2026: bolånetak 90 procent, skärpt amorteringskrav borttaget.
• SCB om bostadsbeståndet 31 december 20255 291 493 bostadslägenheter totalt, varav cirka 1,16 miljoner bostadsrätter i flerbostadshus.