Stambyte BRF 2026 — beslut, tillträde och kostnad

Senast uppdaterad 29 augusti 2026 · Uppgifterna är kontrollerade mot bostadsrättslagen och årsredovisningslagen i Regeringskansliets rättsdatabaser, Boverket, Skatteverket, Sveriges Domstolar, Kronofogden och SCB

Kort svar

Stammarna tillhör föreningen. Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § andra stycket undantar uttryckligen ledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet från ditt underhållsansvar. Ett stambyte som återställer lägenheten till samma skick är därför underhåll som styrelsen kan besluta om — ingen stämma, ingen hyresnämnd.

Först när lägenheten förändras — ny planlösning, flyttat badrum, annan standard — aktiveras 9 kap. 16 § första stycket 2: berörd bostadsrättshavare ska godkänna, annars krävs minst två tredjedelar av de röstande plus hyresnämndens godkännande. Det är av de röstande, inte av alla medlemmar.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 4 och 12 §§ samt 9 kap. 16 §, lagtext läst i Regeringskansliets rättsdatabaser 29 augusti 2026.

Vem äger stammarna — paragrafen som avgör allt annat

Nästan varje tvist om ett stambyte går att lösa genom att läsa två paragrafer. Den första är bostadsrättslagen 7 kap. 4 §, som lägger huvudansvaret på föreningen: sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.

Den andra är undantaget i 7 kap. 12 § andra stycket, som är det som gör stammarna till föreningens sak. Lagtexten lyder ordagrant:

”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.”

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 12 § andra stycket.

Tre rekvisit måste vara uppfyllda samtidigt: föreningen ska ha försett lägenheten med ledningen, den ska tjäna fler än en lägenhet, och det ska röra avlopp, värme, gas, el eller vatten. En stamledning uppfyller alla tre. Den avstickare som går från stammen och bara betjänar din lägenhet gör det däremot inte automatiskt — där avgör föreningens stadgar, och det är just den gränsen som ofta blir stridsfråga när något ska återställas efter ingreppet.

Praktiskt betyder detta att du aldrig får en faktura från entreprenören för själva stambytet. Du betalar via årsavgiften, via föreningens lån och via värdet på din bostadsrätt. Det gör frågan till en ekonomifråga snarare än en byggfråga — och den granskas i föreningens redovisning, inte i badrummet.

Hur stor del av beståndet frågan gäller

SCB räknade till 5 291 493 bostadslägenheter i Sverige den 31 december 2025, varav 2 777 269 i flerbostadshus. Ungefär 1,1 miljoner av dem är bostadsrätter, alltså omkring 42 procent av lägenheterna i flerbostadshus. Av lägenheterna i flerbostadshus byggdes 46 procent mellan 1951 och 1980; för just bostadsrätter är motsvarande andel 42 procent. Det är den årgångsmassan som driver stambytesfrågan i Sverige, och genomsnittslägenheten i flerbostadshus är 67 kvadratmeter.

Källa: SCB, statistiknyheten Bostadsbeståndet 31 december 2025.

Beslutsvägen: styrelsebeslut, stämmobeslut eller hyresnämnd

Här gör de flesta guider fel. De beskriver hyresnämndsprövning som normalfallet vid stambyte. Det är det inte. Eftersom stammarna är föreningens underhållsansvar enligt 7 kap. 4 och 12 §§ är ett stambyte som återställer lägenheten till motsvarande skick ren förvaltning. Styrelsen beslutar, upphandlar och genomför.

Tröskeln till stämman går vid ordet förändras. Bostadsrättslagen 9 kap. 16 § första stycket 2 lyder ordagrant:

”Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.”

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 9 kap. 16 § första stycket 2.

Läs sista meningen en gång till. Kravet är två tredjedelar av de röstande — inte av samtliga medlemmar. I en förening med 80 lägenheter där 30 medlemmar röstar räcker 20 ja-röster för att uppfylla majoritetskravet. Skillnaden är avgörande i föreningar med lågt stämmodeltagande, och det är den detalj som oftast återges fel.

Det finns också en genväg. Sveriges Domstolar skriver att om samtliga medlemmar som påverkas av åtgärden röstar för den, eller på annat sätt godkänner den, gäller stämmobeslutet utan att hyresnämnden godkänner det. En förening som förankrar projektet ordentligt slipper alltså både prövningen och tidsutdräkten.

Vad projektet gör med lägenheten	Vem beslutar	Lagrum
Byter stammar och återställer till motsvarande skick	Styrelsen, som led i förvaltningen	7 kap. 4 § och 7 kap. 12 § 2 st
Förändrar lägenheten, alla berörda samtycker	Stämman, ingen hyresnämnd	9 kap. 16 § 1 st 2
Förändrar lägenheten, någon berörd säger nej	2/3 av de röstande + hyresnämnden	9 kap. 16 § 1 st 2 och 9 kap. 17 §
Höjer samtliga insatser lika mycket	Samtliga, annars 2/3 av de röstande + hyresnämnden	9 kap. 16 § 1 st 1 a
Höjer insatserna så det inbördes förhållandet rubbas	Samtliga berörda, annars 2/3 av de berörda + hyresnämnden	9 kap. 16 § 1 st 1

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 och 9 kap. samt Sveriges Domstolar, Vid om- eller tillbyggnad.

Vad hyresnämnden faktiskt prövar

Hyresnämnden gör ingen teknisk bedömning av rören. Prövningen enligt 9 kap. 17 § är en intresseavvägning. Stämmobeslutet ska på begäran av föreningen godkännas om förändringen är angelägen, om syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt, och om beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Är förändringen av liten betydelse räcker det att syftet inte skäligen kan nås på annat sätt.

Nämnden får förena godkännandet med villkor. Och begär bostadsrättshavaren att lägenheten löses in får godkännande ges endast med villkor om inlösen — såvida han inte skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Det är en tyngre motvikt än de flesta medlemmar känner till: den som verkligen drabbas av en planlösningsändring har ett inlösenspår, inte bara en protestmöjlighet.

Att gå dit kostar inget i avgift. Sveriges Domstolar anger att hyres- och arrendenämnderna inte tar ut några avgifter av parterna, men att vardera parten får svara för sina egna kostnader — till exempel ombudskostnad eller förlorad arbetsförtjänst för den tid förhandlingen tar.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 9 kap. 17 §; Sveriges Domstolar, Vid om- eller tillbyggnad och Vad kostar det?

Ersättningen prövas någon annanstans

En vanlig felkoppling är att ersättningsfrågan skulle höra hemma hos hyresnämnden. Den gör den inte. Enligt 9 kap. 18 § ska talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 väckas vid mark- och miljödomstolen, och i fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar.

Två spår, alltså: hyresnämnden avgör om beslutet får verkställas och kan villkora det, mark- och miljödomstolen avgör vad intrånget är värt i kronor. Att driva fel fråga i fel forum kostar tid som projektet inte väntar på.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 9 kap. 18 §.

Du kan inte vägra släppa in hantverkarna

Bostadsrättslagen 7 kap. 13 § ger föreningens företrädare rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Tredje stycket är skarpare än de flesta tror: lämnar bostadsrättshavaren inte tillträde när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.

Ansökan hos Kronofogden kostar 300 kr. Myndigheten fakturerar sökanden, och avgiften ska betalas även om ansökan återkallas — vilket i praktiken betyder att en förening som ansöker och sedan får nyckeln ändå betalar. Kostnaden är alltså inte det som avskräcker; det är tidsutdräkten i ett projekt som rullar trapphusvis.

Samma paragraf ålägger dock föreningen något i motsatt riktning: den ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Det är den formulering du ska citera när tidsplanen glider, när provisorierna uteblir eller när ett arbete drar ut utan förklaring. Den ger dig inte pengar, men den ger dig ett krav på hur arbetet ska bedrivas.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 13 §; Kronofogden, avgifter och kostnader.

Ingen automatisk avgiftsnedsättning under stambytet

Det här är den vanligaste besvikelsen bland boende, och den bygger på en förväxling med hyresrätten. En hyresgäst kan få hyresnedsättning vid störande underhållsarbete. En bostadsrättshavare kan i regel inte det.

Mekaniken: 7 kap. 4 § hänvisar till 7 kap. 2 §, som talar om skälig nedsättning av årsavgiften — men bara om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet, eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Ett planerat, beslutat och korrekt genomfört stambyte är inte vållande. Det är motsatsen: det är föreningen som fullgör sin reparationsskyldighet.

Det betyder inte att rekvisitet aldrig kan uppfyllas. Om föreningen låter arbetet stå stilla i månader utan skäl, om provisoriska faciliteter aldrig ordnas trots utfästelse, eller om ett uteblivet underhåll lett fram till skadan — då finns det något att pröva. Men grundläget är tydligt: räkna inte med rabatt på avgiften bara för att badrummet är rivet.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 2 § och 7 kap. 4 §.

Rotavdrag ger noll på stambytet

Rotavdraget är den mest googlade genvägen kring stambyte, och den fungerar inte. Skatteverket anger uttryckligen att rotavdrag inte ges för att utföra stambyten eller för att flytta eller byta ut avloppsrör, och inte heller för arbete på gemensamma ytor som tak, fasader, trapphus och entréer.

Grundregeln bakom detta är villkoret för bostadsrätter: arbetet ska utföras i bostaden, det vill säga innanför bostadens tak, väggar och golv, och gälla åtgärder som bostadsrättshavaren ansvarar för enligt föreningens stadgar. Ventilationskanaler, rökkanaler och avloppsrör från golvbrunn eller kök som går ut i byggnadens stomme räknas inte som arbete i lägenheten. Och en bostadsrättsförening är en juridisk person — den kan aldrig få rotavdrag. Bara medlemmen kan, och bara för arbete i den egna lägenheten.

Beloppen, för den som ändå vill veta ramen: företaget får dra av högst 30 procent av arbetskostnaden på fakturan. Rotavdrag och rutavdrag är sammanlagt högst 75 000 kr per person och år, varav högst 50 000 kr får vara rotavdrag. Avdraget gäller enbart arbetskostnad — inte material, resor eller administrativa avgifter.

Den enda öppningen finns i dina egna tillval. Beställer du personligen en åtgärd som du enligt stadgarna ansvarar för, innanför din lägenhets väggar, och entreprenören särredovisar arbetskostnaden för just den åtgärden, kan avdraget vara möjligt. Det avgörs av era stadgar och av hur fakturan är uppdelad, inte av att arbetet råkar utföras under stambytet. Fråga entreprenören före beställning, och läs vidare i vår guide om rotavdraget 2026.

Källa: Skatteverket, Så fungerar rotavdraget och Ger arbetet rätt till rotavdrag?, samt Rättslig vägledning, Skattereduktion för rotarbete — särskilt om bostadsrätt.

Kapitaltillskott — så får du tillbaka en del av lånet vid försäljning

Ett lånefinansierat stambyte ser dyrare ut än det blir. Skälet är kapitaltillskotten. Säljer du bostadsrätten får du normalt dra av lägenhetens andel av föreningens amorteringar som kapitaltillskott vid kapitalvinstberäkningen, förutsatt att amorteringarna gjorts under din innehavstid — alltså mellan förvärv och försäljning.

Två avgränsningar är viktiga. Endast kapitaltillskott för amortering av lån och för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten är avdragsgilla. Och amorteringar som föreningen finansierat med nya lån räknas inte — att flytta skuld mellan långivare skapar inget tillskott.

För dig som köpare betyder det att en förening som amorterar hårt på stambyteslånet inte bara minskar risken i balansräkningen, den bygger också upp ett avdrag som du får nytta av den dag du säljer. Siffran finns normalt i föreningens överlåtelseuppgifter. Hur avdraget landar i deklarationen går vi igenom i guiden om reavinstskatt.

Källa: Skatteverket, Rättslig vägledning — Kapitaltillskott, privatbostadsföretagets amorteringar under säljarens innehavstid.

Hur stambytet får finansieras — och vad styrelsen inte får göra

Bostadsrättslagen 7 kap. 14 § räknar upp vad föreningen får ta ut: insats, årsavgift för den löpande verksamheten samt — om det anges i stadgarna — upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Listan är uttömmande. Någon generell rätt att skicka ut en engångsdebitering för ett stambyte finns inte.

Det betyder inte att engångsbelopp är omöjliga, men de har ett annat namn i lagen. En engångssumma per lägenhet som ska finansiera ett stambyte är i praktiken en insatshöjning, och då gäller 9 kap. 16 § första stycket 1 a: en ökning av samtliga insatser utan att det inbördes förhållandet rubbas kräver att alla bostadsrättshavare gått med på beslutet. Uppnås inte enighet krävs minst två tredjedelar av de röstande plus hyresnämndens godkännande, och nämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare. Rubbas det inbördes förhållandet gäller punkt 1 i stället.

Fonden som ofta beskrivs fel

Många guider skriver att stambytet betalas ur föreningens ”inre fond”. Det är fel begrepp. Den inre reparationsfonden hör till den enskilda lägenheten och till bostadsrättshavarens eget underhåll. Det som finansierar ett stambyte är fonden för yttre underhåll — och den är en post inom eget kapital, en märkning av redan intjänade medel, inte pengar som ligger på ett bankkonto och väntar.

Hur mycket som avsätts styrs inte av styrelsens humör. Enligt 9 kap. 5 § punkt 7 ska stadgarna innehålla uppgift om grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Vill du veta om föreningen sparar på riktigt läser du stadgarnas avsättningsregel — och sedan nyckeltalet sparande per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, som visar vad som faktiskt blev av regeln.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 14 §, 9 kap. 5 § och 9 kap. 16 §; Årsredovisningslag (1995:1554) 6 kap. 3 a §.

Räkna själv: de fem nyckeltal varje förening måste redovisa

Vi publicerar medvetet ingen schablonkostnad per lägenhet och ingen schablonhöjning av avgiften. Ingen myndighet publicerar sådana tal — Boverket, SCB och Skatteverket har dem inte, och de siffror som cirkulerar kommer från aktörer med intresse i frågan. En schablon som är fel för just din förening är sämre än ingen schablon alls.

Det som däremot alltid finns är fem lagstadgade nyckeltal. Årsredovisningslagen 6 kap. 3 a § kräver att en bostadsrättsförening i förvaltningsberättelsen lämnar upplysningar om nyckeltal som underlättar förståelsen av verksamhet, ställning och resultat, däribland årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Talen ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren. Vid förlust ska föreningen dessutom upplysa om vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.

Nyckeltal	Vad det säger om stambytesrisken
Skuldsättning per kvm	Utgångsläget. Lägg den upphandlade entreprenadsumman per kvm ovanpå och se var föreningen hamnar efter projektet.
Sparande per kvm	Om föreningen faktiskt avsätter enligt stadgarnas regel. Lågt sparande i ett gammalt hus betyder att stambytet blir lånefinansierat.
Räntekänslighet	Vad en förändrad ränta gör med avgiften. Efter ett lånefinansierat stambyte slår varje räntepunkt hårdare.
Årsavgift per kvm	Nivån du jämför mot. Läs den för fyra år i rad — trenden avslöjar om höjningarna redan börjat.
Energikostnad per kvm	Konkurrerar om samma kassaflöde. Hög energikostnad plus kommande stambyte är två investeringsbehov samtidigt.

Källa: Årsredovisningslag (1995:1554) 6 kap. 3 a §.

Så gör du kalkylen istället för att gissa

Be styrelsen om den upphandlade entreprenadsumman, inte en uppskattning. Finns ingen upphandling är projektet inte moget nog att prissättas.
Dela summan med den yta föreningen upplåtit med bostadsrätt och hyresrätt. Nu har du projektets kostnad i kronor per kvadratmeter, i samma enhet som skuldnyckeltalet.
Lägg talet ovanpå dagens skuldsättning per kvm och dra av den del som täcks av eget sparande. Skillnaden är den nya skulden per kvadratmeter.
Multiplicera med din lägenhets yta. Det är din andel av lånet — och underlaget för de kapitaltillskott du får tillgodoräkna dig när föreningen amorterar.
Använd föreningens redovisade räntekänslighet för att se vad ränteläget gör med avgiften när skulden ligger på den nya nivån.

Fördjupning i hur talen räknas fram och vad som är normalt finns i vår guide om belåningsgrad och BRF-ekonomi och i guiden om att läsa en BRF-årsredovisning.

En post till att känna igen i resultaträkningen: den kommunala fastighetsavgiften för ett flerbostadshus är 2026 0,3 procent av taxeringsvärdet, högst 1 784 kr per bostadslägenhet. Den siffran förväxlas ofta med småhusens takbelopp, som är ett helt annat tal. Se guiden om fastighetsavgift.

Källa: Skatteverket, Kommunal fastighetsavgift kalenderåren 2008 och 2018–2026, publicerad 11 november 2025.

Underhållsplanen — vad lagen kräver, och vad den inte kräver

Bostadsrättslagen 3 kap. 1 a § andra stycket säger att det i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Detaljkraven finns i Boverkets föreskrifter BFS 2025:2, 2 kap. 8 §.

Kravet på innehåll är precis det du behöver för stambytesfrågan. Boverket skriver att komponenter som har väsentligt olika nyttjandeperioder — och därför kommer att bytas ut med olika intervall — ska redovisas separat, och nämner uttryckligen byggnadens stomme, stammar, fasad och tak som exempel. Planen ska ange åtgärderna, när de beräknas utföras och deras beräknade kostnad, och bör vara mer detaljerad och specifik ju närmare i tid en planerad åtgärd ligger.

Med andra ord: stammarna ska stå som egen rad, med år och belopp. Det är den raden du ska be att få se, inte planen i största allmänhet.

Nyansen konkurrentsidorna missar

Kravet träffar den ekonomiska planen. Och den upprättas vid nybildning och ombildning — samt när en befintlig förening ska göra ytterligare upplåtelser, till exempel bygga om vind eller hyreslokaler till bostadsrätter. Boverket beskriver också att om kalkylen blir negativ på ett sätt som kan påverka en köpares beslut, och bedömningen är att det är varaktigt, ska styrelsen upprätta en ny ekonomisk plan — och eftersom den nya planen ska vara komplett måste den innehålla en teknisk underhållsplan. Planen ska intygas av två intygsgivare och registreras hos Bolagsverket.

En sextioårig förening som inte gör några nya upplåtelser har alltså inget generellt lagkrav på en aktuell underhållsplan. Det gör inte frågan mindre viktig — det gör den mer avslöjande. Saknas planen är det ingen lagöverträdelse, det är ett val. Och en styrelse som ändå håller en komponentuppdelad plan uppdaterad har visat exakt det du vill veta om den.

Lagstiftarens eget motiv pekar åt samma håll. I propositionen anges att den tekniska underhållsplanen ska visa sambandet mellan bostadsrättsföreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar medlemmarnas personliga ekonomi, till exempel årsavgifterna, och att syftet är att minska risken för att det bildas bostadsrättsföreningar som är ekonomiskt ohållbara.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 3 kap. 1 a §; Boverket, Krav på teknisk underhållsplan (BFS 2025:2, 2 kap. 8 §, med hänvisning till prop. 2021/22:171 s. 48 och s. 84) samt Boverket, När krävs en ny ekonomisk plan?

Anmälan, startbesked och slutbesked

Ett stambyte kräver inte bygglov, men det är anmälningspliktigt. Plan- och byggförordningen (2011:338) 6 kap. 1 § punkt 5 kräver anmälan vid installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad. Punkt 3 träffar ändring som innebär att byggnadens brandskydd påverkas väsentligt, och punkt 4 installation eller väsentlig ändring av anordning för ventilation. Numreringen ändrades genom förordning 2025:979, vilket är skälet till att äldre artiklar hänvisar till 6 kap. 5 §.

Konsekvensen står i plan- och bygglagen 10 kap. 3 §: en anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas innan anmälan har gjorts och byggnadsnämnden har gett ett startbesked, och ett byggnadsverk får inte heller tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat.

Två praktiska frågor följer av detta. Fråga efter startbeskedet innan projektet rullar igång i ditt trapphus — utan det får arbetet inte påbörjas. Och fråga efter slutbeskedet innan badrummet tas i bruk. Ett badrum som används före slutbesked är ett problem som dyker upp först vid nästa försäljning eller vid en skadereglering.

Källa: Boverket, PBL kunskapsbanken — Anmälan, som återger plan- och byggförordningen 6 kap. 1 § och plan- och bygglagen 10 kap. 3 §.

Nytt 2026: BBR är borta, nya byggregler styr våtrummen

Ett stambyte som projekteras hösten 2026 följer inte samma regelverk som ett som projekterades förra året. Boverket meddelade den 1 juli 2026 att de nya byggreglerna från och med den dagen gäller fullt ut för alla nya ärenden, och att övergångsperioden — där både de tidigare reglerna BBR och EKS och de nya byggreglerna kunde användas — avslutades den 30 juni 2026.

De nya reglerna är uppdelade i separata författningar. För ett stambyte är framför allt Hygien, hälsa och miljö relevant, eftersom den styr våtrummen, tillsammans med Brandskydd och Säkerhet vid användning. Ett undantag finns: om beslut om lov meddelades före den 1 juli 2026 och man då valde äldre regler, ska äldre regler tillämpas även vid startbeskedet.

Det gör en enkel fråga värd att ställa till styrelsen eller projektledaren: vilket regelverk projekteras vårt stambyte enligt? I föreningar med etappvisa projekt kan två etapper i samma hus följa olika regler. Svaret påverkar krav på tätskikt, brandtätning av genomföringar och ventilation — alltså precis det som avgör hur badrummet ser ut när det lämnas tillbaka.

Källa: Boverket, Nu gäller Boverkets nya byggregler fullt ut, publicerad 1 juli 2026.

Tillval, egna ingrepp och vem du har avtal med

Om du vill göra något utöver föreningens återställningsstandard behöver du styrelsens tillstånd — och det är inte en formalitet. Enligt 7 kap. 7 § får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Balansen ligger i andra ledet: styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tillståndet får förenas med villkor, och den som är missnöjd med styrelsens besked kan begära att hyresnämnden prövar frågan. Ett nej utan sakskäl är alltså överprövbart.

Skilj också på vem du har avtal med. Föreningens entreprenad är föreningens upphandling — du är inte part i den. Beställer du däremot ett tillval direkt av entreprenören är du konsument och näringsidkaren motpart, och konsumenttjänstlagen gäller: den omfattar arbete på mark, byggnader och andra fasta saker, till exempel husrenoveringar. Spara beställning, specifikation och faktura separat från föreningens projekthandlingar — det är de dokumenten som bär ditt eget avtal.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 7 § (lag 2022:1026); Konsumentverket, Konsumenttjänstlagen.

Evakuering och andrahandsuthyrning under projektet

Flyttar du ut under den mest intensiva perioden och låter någon annan bo i lägenheten är det en andrahandsupplåtelse — inte ett informellt arrangemang. Bostadsrättslagen 7 kap. 10 § andra stycket i lydelsen enligt lag (2026:776) slår fast att en upplåtelse alltid ska anses vara för självständigt brukande om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Samtycke från styrelsen krävs alltså.

Prövningen framgår av 7 kap. 11 § i samma lydelse: tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vid bedömningen ska tidigare upplåtelser i andra hand beaktas endast om de skett i betydande omfattning. Tillståndet ska begränsas till viss tid.

Lucka att känna till: någon fast maxtid — varken tolv eller tjugofyra månader — finns inte i bostadsrättslagens nya lydelse och nämns inte av Sveriges Domstolar. Påståenden om en sådan gräns förekommer i kommersiella artiklar men saknar stöd i lagtexten. Lagen säger bara att tillståndet ska begränsas till viss tid; hur lång tiden blir avgörs i det enskilda fallet.

Avgift för andrahandsupplåtelse får föreningen ta ut endast om det anges i stadgarna, enligt 7 kap. 14 §. Läs mer i guiden om de nya andrahandsreglerna 2026.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 10, 11 och 14 §§, lydelse enligt lag (2026:776); Sveriges Domstolar, Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026.

Relining eller stambyte — vad som faktiskt skiljer

Relining innebär att befintliga rör renoveras invändigt: ett härdande material förs in i det gamla röret och bildar ett nytt tätt skikt inuti, utan att väggar och golv bilas upp. Stambyte innebär att rören byts ut. Skillnaden i ingrepp är stor, och därmed skillnaden i störning.

Den juridiska skillnaden är minst lika viktig och nämns nästan aldrig. En relining som inte förändrar lägenheten är ren återställning — styrelsebeslut räcker. Ett stambyte som flyttar badrummet, ändrar planlösningen eller höjer standarden aktiverar 9 kap. 16 § första stycket 2 med krav på samtycke, kvalificerad majoritet av de röstande och hyresnämnd. Metodvalet kan alltså avgöra hur tungt beslutet blir att fatta, oberoende av vad rören behöver.

Vad som tekniskt passar avgörs av rörens skick, dimension och material samt av tätskiktens ålder. Relining löser inte ett uttjänt tätskikt i badrummet — det är en separat åtgärd med separat livslängd. Underlaget för beslutet är normalt filmning och besiktning av stammarna, beställd av föreningen.

Lucka att känna till: vi anger medvetet ingen livslängd i år för vare sig nya stammar eller relining, och ingen kostnad eller tid per lägenhet. Ingen myndighet publicerar sådana intervall. Boverkets regler säger bara att komponenter med väsentligt olika nyttjandeperioder ska redovisas separat i underhållsplanen — inte hur långa perioderna är. Be därför om föreningens egen underhållsplan och besiktningsprotokollet: där ska stammarnas bedömda återstående livslängd och kostnad stå, för just ert hus.

Källa: Boverket, Krav på teknisk underhållsplan (BFS 2025:2, 2 kap. 8 §); Bostadsrättslag (1991:614) 9 kap. 16 §.

Checklista före bud i en förening med stambyte framför sig

Varje punkt pekar på ett dokument som faktiskt existerar. Får du inte se dokumentet är svaret på frågan i praktiken nej.

Be om underhållsplanen och leta upp raden för stammar. År och belopp, inte en allmän formulering.
Be om besiktnings- eller filmningsprotokollet för stammarna. Det är beslutsunderlaget, och det är daterat.
Be om stämmoprotokollet om projektet är beslutat. Kolla röstsiffrorna mot kravet på två tredjedelar av de röstande.
Fråga om beslutet kräver hyresnämndens godkännande — alltså om lägenheterna förändras — och om ansökan i så fall är inlämnad eller avgjord.
Be om den upphandlade entreprenadsumman. Finns bara en uppskattning är finansieringen inte fastställd.
Läs de fem nyckeltalen i förvaltningsberättelsen för fyra år i rad, särskilt sparande per kvm och räntekänslighet.
Läs stadgarnas avsättningsregel enligt 9 kap. 5 § punkt 7 och jämför med vad föreningen faktiskt avsatt.
Kontrollera om det finns beslut om insatshöjning. En engångsdebitering utan sådant beslut har inte stöd i 7 kap. 14 §.
Fråga om anmälan och startbesked från byggnadsnämnden, och vilket regelverk projektet följer efter 1 juli 2026.
Fråga efter tillvalskatalogen och dess deadline — den ligger ofta före tillträdet och binder dig som ny ägare.
Räkna om din boendekostnad med den nya skulden per kvadratmeter, inte med en schablonhöjning av avgiften.
Prata med banken innan budgivningen. Sedan 1 april 2026 gäller lag (2026:226): bolånetaket vid nyköp är 90 procent av marknadsvärdet, taket för tilläggslån 80 procent, och amorteringskravet är minst 2 procent av kreditbeloppet per år över 70 procents belåningsgrad och minst 1 procent vid 50–70 procent. Det skärpta amorteringskravet för hushåll med höga skulder i förhållande till inkomst är borttaget.

Källa: Finansinspektionen, FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån — lag tar över; Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 14 § och 9 kap. 5 §.

Steg för steg genom hela affären finns i guiden om att köpa bostadsrätt, och de nya bolånereglerna i detalj i guiden om bolånereglerna 2026.

Under projektet: vad du kan begära, och av vem

Föreningen bestämmer en standardnivå för återställningen. Vill du ha något utöver den betalar du själv, och tillvalen har normalt en deadline som ligger långt före arbetet i din lägenhet. Det är där de flesta missar sitt läge: när bilningen börjar är valen redan låsta.

Tidsplan för din lägenhet, skriftligt. Det är underlaget för allt annat du planerar — semester, tillfälligt boende, leveranser.
Vad som ingår i standardåterställningen. Ytskikt, tätskikt, blandare, el i våtrum, ventilation. Skillnaden mot tillval ska framgå av handlingen, inte av ett samtal.
Provisorier. Vilka toaletter och duschar som ordnas, var de står och under vilken period. Detta är föreningens åtagande enligt 7 kap. 13 § att inte orsaka större olägenhet än nödvändigt.
Tillträdesrutin. Nyckelhantering, vilka dagar hantverkarna behöver komma in och hur avvikelser meddelas.
Dokumentation före rivning. Fotografera badrummet, särskilt egna speciallösningar och dyrare material. Underlaget behövs om du senare ska hävda intrång eller skada — och den talan väcks vid mark- och miljödomstolen enligt 9 kap. 18 §.
Slutbeskedet. Be att få veta när det är utfärdat. Först då får de delar som omfattas av startbeskedet tas i bruk.

Planerar du en egen badrumsrenovering i stället för eller efter projektet: se guiden om badrumsrenovering och guiden om besiktning.

Åtta vanliga misstag — och vad som faktiskt gäller

Vanlig uppfattning	Vad lagen säger
Stambyte kräver alltid stämmobeslut	Nej. Ren återställning är föreningens underhåll enligt 7 kap. 4 och 12 §§ — styrelsen beslutar.
Det krävs två tredjedelar av medlemmarna	Nej, två tredjedelar av de röstande enligt 9 kap. 16 § 1 st 2.
Man får rotavdrag för stambytet	Nej. Skatteverket utesluter uttryckligen stambyten och byte av avloppsrör, och föreningen kan aldrig få avdrag.
Inre fonden betalar stambytet	Nej. Inre fond avser lägenhetens eget underhåll. Yttre underhållsfond är eget kapital, inte en kassa.
Avgiften sätts ned under störningen	Nej, inte automatiskt. 7 kap. 2 § kräver åsidosatt reparationsskyldighet eller vållande.
Styrelsen kan skicka en engångsfaktura	Nej. 7 kap. 14 § är uttömmande; engångsbelopp är insatshöjning enligt 9 kap. 16 § 1 st 1 a.
Saknad underhållsplan är lagbrott	Nej. Kravet gäller den ekonomiska planen. Avsaknaden är ett val — och därför informativ.
Ersättning för intrång krävs hos hyresnämnden	Nej, vid mark- och miljödomstolen enligt 9 kap. 18 §, med expropriationslagen i tillämpliga delar.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614); Skatteverket, Ger arbetet rätt till rotavdrag?

Vanliga frågor om stambyte i BRF

Vem beslutar om stambyte i en bostadsrättsförening?

Normalt styrelsen. Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 4 § är föreningen skyldig att hålla huset i gott skick, och enligt 7 kap. 12 § andra stycket svarar bostadsrättshavaren inte för reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Stammarna är alltså föreningens ansvar, och ett stambyte som återställer lägenheten till samma skick är underhåll som styrelsen kan besluta om. Stämmobeslut krävs först när lägenheten förändras.

Krävs stämmobeslut och hyresnämndens godkännande för stambyte?

Bara om lägenheten förändras eller tas i anspråk av föreningen genom om- eller tillbyggnad. Då gäller bostadsrättslagen 9 kap. 16 § första stycket 2: bostadsrättshavaren ska ha gått med på beslutet, och om samtycke saknas blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande gått med på det och hyresnämnden godkänner det. Observera att kravet gäller två tredjedelar av de röstande, inte av alla medlemmar. Om samtliga som påverkas godkänner åtgärden behövs ingen prövning i hyresnämnden.

Kan jag vägra släppa in hantverkarna i min lägenhet?

Nej. Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 13 § har föreningens företrädare rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Lämnar du inte tillträde får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. Ansökan hos Kronofogden kostar 300 kronor och avgiften ska betalas även om ansökan återkallas. Samma paragraf ålägger föreningen att se till att du inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Får jag sänkt månadsavgift under stambytet?

Inte automatiskt. Bostadsrättslagen 7 kap. 4 § hänvisar till 7 kap. 2 § om skälig nedsättning av årsavgiften endast om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om hinder eller men i nyttjanderätten uppstår genom föreningens vållande. Ett planerat och korrekt genomfört stambyte är inte vållande. Till skillnad från hyresrätt finns alltså ingen generell rätt till avgiftsnedsättning för störningarna under projektet.

Kan jag få rotavdrag för stambytet?

Nej. Skatteverket anger uttryckligen att rotavdrag inte ges för att utföra stambyten eller för att flytta eller byta ut avloppsrör, och inte för arbete på gemensamma ytor. Arbetet måste utföras innanför bostadens tak, väggar och golv och gälla åtgärder som bostadsrättshavaren ansvarar för enligt föreningens stadgar. En bostadsrättsförening är dessutom en juridisk person och kan aldrig få rotavdrag — bara medlemmen, för arbete i den egna lägenheten.

Kan föreningen skicka en engångsfaktura för stambytet?

Inte utan vidare. Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 14 § har föreningen rätt att ta ut insats och årsavgift samt — om det anges i stadgarna — upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Någon generell rätt till engångsdebitering för ett stambyte finns inte. En engångssumma per lägenhet är i praktiken en insatshöjning och kräver enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 a att samtliga går med på beslutet, alternativt två tredjedelar av de röstande plus hyresnämndens godkännande.

Vad kostar ett stambyte per lägenhet?

Ingen myndighet publicerar någon kostnad per lägenhet. Boverket, SCB och Skatteverket saknar sådan statistik, och de siffror som cirkulerar kommer från branschaktörer med intresse i frågan. Fråga i stället efter föreningens egen upphandlade entreprenadsumma och dela den med den yta föreningen upplåtit. Jämför resultatet med föreningens redovisade skuldsättning per kvadratmeter och sparande per kvadratmeter, som varje bostadsrättsförening måste redovisa enligt årsredovisningslagen 6 kap. 3 a §.

Var kräver jag ersättning för intrång eller skada?

Vid mark- och miljödomstolen. Enligt bostadsrättslagen 9 kap. 18 § ska talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller annan skada som orsakas av ett beslut om godkännande enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 väckas där, och expropriationslagen (1972:719) gäller i tillämpliga delar. Hyresnämnden prövar alltså inte ersättningen — men den kan förena sitt godkännande med villkor, och begär bostadsrättshavaren inlösen får godkännande ges endast med villkor om inlösen, om han inte skäligen bör kunna godta förändringen ändå.

Måste föreningen ha en underhållsplan?

Kravet på teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren följer av bostadsrättslagen 3 kap. 1 a § andra stycket och gäller den ekonomiska planen. Den upprättas vid nybildning och ombildning och när föreningen ska göra ytterligare upplåtelser. En sedan länge etablerad förening har alltså inget generellt lagkrav på en aktuell underhållsplan. Det gör avsaknaden mer talande, inte mindre: en styrelse som ändå har en komponentuppdelad plan har valt att planera.

Krävs bygglov för stambyte?

Nej, men anmälan till byggnadsnämnden krävs. Plan- och byggförordningen 6 kap. 1 § punkt 5 kräver anmälan vid installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad, och punkterna 3 och 4 träffar väsentlig påverkan på brandskyddet respektive ventilation. Arbetet får inte påbörjas innan byggnadsnämnden gett startbesked, och de delar som omfattas av startbeskedet får inte tas i bruk förrän nämnden gett slutbesked.

Får jag hyra ut i andra hand under evakueringen?

Det kräver styrelsens samtycke. Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10 § andra stycket i lydelsen enligt lag (2026:776) anses en upplåtelse alltid vara för självständigt brukande om lägenheten inte används som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning — en evakuerad lägenhet är alltså en andrahandsupplåtelse. Enligt 7 kap. 11 § ska tillstånd lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra, och tillståndet ska begränsas till viss tid. Någon fast maxtid anges inte i lagen.

Vad kostar det att gå till hyresnämnden?

Ingenting i avgift. Sveriges Domstolar anger att hyres- och arrendenämnderna inte tar ut några avgifter av parterna, men att vardera parten får svara för sina egna kostnader, till exempel ombudskostnad eller förlorad arbetsförtjänst för den tid förhandlingen tar.

Källor

Samtliga uppgifter i guiden är hämtade ur följande dokument, lästa i original den 29 augusti 2026. Lagtext är citerad ordagrant från Regeringskansliets rättsdatabaser.

Bostadsrättslag (1991:614)7 kap. 2, 4, 7, 10–14 §§ och 9 kap. 5, 16–18 §§ — underhållsansvar, tillträde, avgifter, majoritetskrav och ersättning.
Årsredovisningslag (1995:1554) 6 kap. 3 a §De fem nyckeltal varje bostadsrättsförening måste redovisa i förvaltningsberättelsen.
Boverket — Krav på teknisk underhållsplan50-årskravet, komponentuppdelningen och propositionens syfte (prop. 2021/22:171).
Boverket — När krävs en ny ekonomisk plan?När kravet på ny plan, och därmed på ny underhållsplan, utlöses för en befintlig förening.
Boverket — PBL kunskapsbanken, AnmälanPlan- och byggförordningen 6 kap. 1 § och kravet på startbesked och slutbesked enligt PBL 10 kap. 3 §.
Boverket — Nu gäller Boverkets nya byggregler fullt utPublicerad 1 juli 2026. Övergångsperioden med BBR och EKS avslutades 30 juni 2026.
Skatteverket — Så fungerar rotavdraget30 procent av arbetskostnaden, tak 50 000 kr i rotavdrag och 75 000 kr rot och rut sammanlagt per person och år.
Skatteverket — Ger arbetet rätt till rotavdrag?Rotavdrag ges inte för att utföra stambyten eller för att flytta eller byta ut avloppsrör.
Skatteverket — Skattereduktion för rotarbete, särskilt om bostadsrättRättslig vägledning: arbete i stommen och på gemensamma ytor ger inte rotavdrag.
Skatteverket — Kapitaltillskott vid försäljning av bostadsrättFöreningens amorteringar under din innehavstid får läggas till omkostnadsbeloppet.
Sveriges Domstolar — Vid om- eller tillbyggnadVad hyresnämnden prövar och när prövningen inte behövs.
Sveriges Domstolar — Vad kostar det?Hyres- och arrendenämnderna tar inte ut några avgifter av parterna.
Sveriges Domstolar — Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026Ändringarna i reglerna om andrahandsupplåtelse, lag (2026:776).
Kronofogden — avgifter och kostnaderAnsökningsavgiften 300 kronor för betalningsföreläggande och handräckning (myndighetens engelska sida).
SCB — Bostadsbeståndet 31 december 2025Antal lägenheter i landet och andelen i flerbostadshus byggda 1951–1980.
Konsumentverket — KonsumenttjänstlagenLagen gäller arbete på fast egendom mellan näringsidkare och konsument — alltså dina egna tillval.
Finansinspektionen — FI upphäver föreskrifter om bolån, lag tar överLag (2026:226) från 1 april 2026: bolånetak 90 procent vid nyköp och nya amorteringsnivåer.