Det viktigaste före en ansökan: fråga vem som blir din avtalspart, om avtalet är förstahand eller andrahand, vilket tillstånd som finns och exakt vad som ingår i hyran.
1. Förstahand, andrahand eller privat uthyrning?
| Spår | Avtal med | Kontrollera |
|---|---|---|
| Förstahand | Fastighetsägare eller behörig hyresvärd | Urvalsregler, inkomstkrav, hyra och om förhandlingsordning eller presumtionshyra gäller. |
| Hyresrätt i andra hand | Förstahandshyresgästen | Samtycke eller tillstånd, uthyrarens egen hyra, möbeltillägg och faktisk kostnad för nyttigheter. |
| Privatägd bostad | Ägaren eller annan behörig uthyrare | Äganderätt, eventuellt BRF-tillstånd, avtalsdatum och vilket privatuthyrningsregelverk som gäller. |
2. Kontrollera personen och rätten att hyra ut
Be om fullständigt namn och ta reda på vem du skriver avtal med. Vid andrahand ska du också se vilket tillstånd som finns. För en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. För en bostadsrätt krävs normalt föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Om uthyraren vill skriva avtal innan tillståndet är klart bör avtalet göras villkorat av att tillstånd beviljas. Att varje avtal utan godkännande automatiskt är ogiltigt stämmer inte riktigt.
3. Läs hyran utifrån rätt regel
Börja med att jämföra vad som faktiskt ingår. Använd jämförelsen av kallhyra och varmhyra för att räkna på två bostäders årskostnad. Förbered också frågorna till visningen och läs vad du ska kontrollera om du hyr med husdjur.
Vanligt förstahandsavtal
Vid en hyrestvist enligt jordabalken ska hyran vara skälig i förhållande till likvärdiga lägenheters bruksvärde. Nyproduktion kan ha en kollektivt bestämd presumtionshyra. Det är ett lagreglerat system och inte ett generellt undantag med fri marknadshyra.
Hyresrätt i andra hand
Uthyrarens egen hyra är normalt takets utgångspunkt. Ett möbeltillägg får inte överstiga 15 procent av den egna hyran. El, bredband, parkering och liknande får inte läggas på med mer än uthyrarens faktiska kostnad.
Privatägd bostad
För äldre avtal som omfattas av SFS 2012:978 prövas hyran mot schablonmässig kapitalkostnad och drift. För kvalificerade nya avtal enligt SFS 2026:772 kan hyresnämnden sänka en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar. Det är inte samma sak som oinskränkt marknadshyra.
4. Två år är inte en generell maxtid
Hur länge en uthyrning får pågå styrs av avtalet, vilket tillstånd som lämnats och vilket regelverk som gäller. Det finns ingen universell lagregel som förbjuder alla andrahandsavtal efter 24 månader.
Tvåårsgränsen har en annan funktion när en hyresbostad hyrs i andra hand: efter mer än två år i följd får andrahandshyresgästen normalt besittningsskydd, om det inte har avtalats bort på giltigt sätt. Den som hyr bostadsrätt eller villa enligt privatuthyrningsreglerna saknar däremot besittningsskydd.
5. Kontraktskontroll före signering
- Parter: fullständiga namn, kontaktuppgifter och vem som har rätt att hyra ut.
- Bostaden: adress, lägenhetsnummer och vilka utrymmen som ingår.
- Hyrestid: start, slut eller tillsvidare samt korrekt uppsägningstid.
- Hyra: belopp, förfallodag och separat redovisning av el, bredband, parkering och möbler. Ingår inte elen tecknar du eget elavtal för lägenhet.
- Tillstånd: kopia eller villkor om att avtalet bara börjar gälla när tillståndet finns.
- Deposition: belopp, syfte, dokumentation, avdrag och datum för återbetalning.
- Skick: inventarielista, bilder och gemensamt signerat protokoll.
6. Betala inte innan du har kontrollerat grunden
- Betala inte deposition eller första hyra innan bostaden och uthyrarens behörighet har kontrollerats.
- Använd spårbar betalning och spara annons, meddelanden, avtal och kvitton.
- Var extra försiktig om visning vägras, identiteten inte kan verifieras eller betalning ska gå till någon annan än avtalsparten.
- Kontrollera vad som faktiskt ingår; en låg annonserad hyra kan bli en annan totalsumma om avgifter läggs ovanpå.
Lediga hyresbostäder per stad
Blocket Bostad finns inte längre, så lediga lägenheter efter Blocket Bostad söker du direkt hos hyresvärdarna. På Boio kan du hyra lägenhet bland lediga hyresbostäder, sorterade per ort.
Se lediga lägenheter från hyresvärdar i Borås, Eskilstuna, Göteborg, Stockholm, Helsingborg, Norrköping, Västerås, Nyköping, Linköping och Karlstad, eller lediga lägenheter per hyresvärd.
Vanliga frågor
Finns det fri marknadshyra för vanliga förstahandskontrakt?
Nej, inte som generell regel. Vid en tvist enligt 12 kap. jordabalken bestäms skälig hyra normalt genom jämförelse med likvärdiga lägenheters bruksvärde. Nyproduktion kan ha presumtionshyra, men det är ett lagreglerat undantag och inte samma sak som fri marknadshyra.
Är ett andrahandskontrakt alltid begränsat till två år?
Nej. Det finns ingen universell lagstadgad tvåårsmax. För en hyresrätt som hyrs i andra hand är två år i stället gränsen efter vilken andrahandshyresgästen normalt får besittningsskydd, om skyddet inte har avtalats bort giltigt.
Behövs tillstånd när jag hyr en hyresrätt i andra hand?
Uthyraren ska ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Om avtal skrivs före beslutet rekommenderar Sveriges Domstolar att avtalet görs villkorat av att tillstånd beviljas.
Får en möblerad andrahandslägenhet alltid kosta 15 procent mer?
Den uttryckliga gränsen gäller när en hyresrätt hyrs ut i andra hand enligt jordabalken: möbeltillägget får då inte överstiga 15 procent av uthyrarens egen hyra. Regeln är inte ett generellt påslag för alla bostadstyper.
Vad ändrades den 1 juli 2026?
SFS 2026:772 ersatte den äldre privatuthyrningslagen för nya avtal som omfattas av den nya lagen. Hyresrätter i andra hand ligger fortsatt utanför privatuthyrningslagen och följer jordabalken. Äldre avtal enligt SFS 2012:978 ligger kvar i den äldre lagen.
För reglerna vid uthyrning, läs Boios beslutsträd för andrahandsuthyrning 2026.