Hyra eller köpa? Räkna ut vad som lönar sig
När lönar det sig ekonomiskt att köpa framför att hyra? Vår kalkylator jämför total kostnad och kapital över tid, räknar in ränteavdraget, hyresökning, värdeutveckling och alternativavkastning, och visar året då köpet blir billigare än att hyra.
Hyra
Månadshyra
14 000 kr
Årlig hyresökning
2,5 %
Köp
Bostadspris
4 000 000 kr
Kontantinsats
Minst 10 % sedan 1 april 2026
10 %
Bolåneränta
3,2 %
Månadsavgift / drift
4 000 kr
Antaganden
Årlig värdeutveckling bostad
Historiskt cirka 5–6 % i Sverige
3 %
Alternativavkastning aktier/fonder
Globalt index cirka 7 % historiskt
7 %
Tidshorisont
10 år
Efter 10 år
Köp vinner
Skillnad: 2 306 584 kr
Går jämnt upp efter
1 år
Året då köp blir ekonomiskt bättre än hyra.
Hur räknar kalkylatorn?
Boios kalkylator för hyra eller köpa jämför nettoförmögenhet i båda scenarierna över tid, inte bara månadskostnad. Det här är viktigt eftersom ägande bygger upp kapital (amortering + värdeökning) medan hyra aldrig gör det.
Köp-scenariot beräknar:
- Räntekostnad efter skatteavdrag (30 % upp till 100 000 kr ränta/år, 21 % däröver)
- Amortering enligt belåningsgraden (2 % över 70 % belåningsgrad, 1 % mellan 50 och 70 %)
- Månadsavgift/drift
- Värdeutveckling på bostaden
Kostnader vid köp och försäljning, som lagfart, pantbrev och mäklararvode, ingår inte i kalkylen.
Hyr-scenariot beräknar:
- Totala hyreskostnader (justerat för årlig hyresökning)
- Alternativavkastning, alltså kontantinsatsen om den i stället investerats i aktier eller fonder
Slutligt nettovärde i köp-scenariot = ägarkapital − ackumulerad räntekostnad. I hyr-scenariot = portfölj (kontantinsats med avkastning) − ackumulerad hyreskostnad.
När är köp ekonomiskt bättre?
Generellt gäller:
- Under 3 år: Hyra nästan alltid billigare. Transaktionskostnader (lagfart, pantbrev, mäklararvode) äter upp eventuell vinst.
- 3–7 år: Beroende på värdeutveckling, ränta och kontantinsats. Hög hyra och stigande priser talar för köp. Låg hyra och stillastående priser talar för hyra.
- Över 7 år: Köp vinner i de flesta scenarier. Amorteringen växer till ett sparande, räntekostnaden sjunker i takt med lånet och värdeutvecklingen byggs upp.
- Storstad eller mindre stad: I Stockholm är det svårt att få en hyresrätt i första hand. Alternativet är ofta andra hand till högre hyra, och då lönar sig köp snabbare.
Men ekonomi är inte allt. Flexibilitet, risken för värdenedgång och räntehöjningar samt livssituationen väger också tungt.
Vanliga frågor om att hyra eller köpa
När lönar det sig ekonomiskt att köpa framför att hyra?
Det avgörs av ränta, månadsavgift, värdeutveckling och hur länge du bor kvar, och kalkylatorn ovan visar året då köp blir billigare med just dina siffror. Ju kortare tid du bor kvar, desto tyngre väger engångskostnaderna (lagfart, pantbrev och mäklararvode när du säljer). Ju längre tid, desto mer hinner amorteringen och värdeutvecklingen arbeta för dig.
Vad är alternativavkastning och varför spelar den roll?
Alternativavkastning är vad dina pengar skulle tjäna om du istället investerade kontantinsatsen på börsen. Historiskt har globala indexfonder gett cirka 7 % per år. Om du låser 300 000 kr i en bostad i stället för att investera går du miste om den avkastningen. Det är en kostnad för att äga som inte syns på någon räkning.
Räknas ROT-avdrag och ränteavdrag med?
Ränteavdraget räknas med: 30 % upp till 100 000 kr ränta per år och 21 % däröver. ROT-avdraget räknas inte med eftersom det bara gäller renoveringar, inte löpande boende.
Vad händer om bostadspriserna går ner?
Då minskar ditt ägarkapital, och du kan gå med förlust när du säljer. Bolånet ska fortfarande betalas. I kalkylatorn kan du sätta en negativ värdeutveckling för att stresstesta scenariot. Historiskt har svenska bostadspriser ökat i genomsnitt 5–6 % per år sedan 1975, men priserna har också fallit i perioder (1990-talskrisen, 2022–2023).
Är månadsavgiften i bostadsrätt som en hyra?
Delvis. Föreningsavgiften täcker drift (värme, vatten, sophantering, försäkring för fastigheten) och amortering av föreningens lån. Skillnaden från hyra är att en del av avgiften amorterar föreningens skulder. Det fungerar som ett sparande som kan öka lägenhetens värde. Höga avgifter (över 4 000 kr för en 2:a) signalerar ofta att föreningen har stora lån.
Är hyresrätt alltid billigare kortsiktigt?
I storstäder (Stockholm, Göteborg, Malmö) är en hyresrätt med förstahandskontrakt nästan alltid billigare än motsvarande bostadsrätt på kort sikt. Men förstahandskontrakt kräver ofta många års kötid. Andrahandshyror och korttidskontrakt är däremot ofta dyrare än bolån på samma yta.
Hur påverkar de nya bolånereglerna 2026 kalkylen?
Lägre kontantinsatskrav (10 % i stället för 15 % sedan 1 april 2026) sänker tröskeln för att köpa, men ökar lånebeloppet och månadskostnaden. Det slopade skärpta amorteringskravet sänker den obligatoriska amorteringen. Det gör ägandet billigare per månad, men du bygger upp kapital långsammare.
Vad är break-even-punkten?
Break-even är den tidpunkt när total kostnad för att köpa (inklusive förlorad alternativavkastning, räntor, avgifter) jämnar ut sig med total hyreskostnad över samma period. Innan break-even har du förlorat ekonomiskt på att köpa. Efter break-even sparar du pengar varje månad.
Vilka kostnader saknas oftast i beräkningen?
Vanliga kostnader som glöms bort är hemförsäkring (200–400 kr/mån), el och uppvärmning (500–2 000 kr/mån beroende på bostadstyp), lagfart (1,5 % av köpeskillingen för villa), pantbrev (2 % av pantbrevsbeloppet), mäklararvode vid försäljning (2–5 % av försäljningspriset) samt underhåll (för villor cirka 1 % av värdet per år).
Hur ser trenden ut för bolåneräntor 2026?
Riksbankens styrränta är 1,75 % efter beslutet 24 september 2026. Bolåneräntor skiljer sig mellan banker och påverkas av belåningsgrad, bindningstid och förhandlingsläge. Använd därför din faktiska bankränta i kalkylatorn och stresstesta med 1–2 procentenheter högre ränta.