Hyra vs köpa-kalkylator 2026
När lönar det sig ekonomiskt att köpa framför att hyra? Vår kalkylator jämför total kostnad och kapital över tid, räknar in ränteavdraget, hyresökning, värdeutveckling och alternativavkastning — och visar break-even-året.
Hyra
Månadshyra
14 000 kr
Årlig hyresökning
2.5%
Köp
Bostadspris
4 000 000 kr
Kontantinsats
Minst 10% sedan 1 april 2026
10%
Bolåneränta
3.2%
Månadsavgift / drift
4 000 kr
Antaganden
Årlig värdeutveckling bostad
Historiskt ~5-6% i Sverige
3.0%
Alternativavkastning aktier/fonder
Globalt index ~7% historiskt
7.0%
Tidshorisont
10 år
Efter 10 år
Köp vinner
Skillnad: 2 306 584 kr
Break-even
1 år
Året då köp blir ekonomiskt bättre än hyra.
Hur räknar kalkylatorn?
Boios hyra-vs-köp-kalkylator jämför nettoförmögenhet i båda scenarion över tid — inte bara månadskostnad. Det här är viktigt eftersom ägande bygger upp kapital (amortering + värdeökning) medan hyra aldrig gör det.
Köp-scenariot beräknar:
- Räntekostnad efter skatteavdrag (30% upp till 100 000 kr ränta/år, 21% däröver)
- Amortering enligt belåningsgraden (2% över 70% LTV, 1% över 50% LTV)
- Månadsavgift/drift
- Värdeutveckling på bostaden
Hyr-scenariot beräknar:
- Totala hyreskostnader (justerat för årlig hyresökning)
- Alternativavkastning: kontantinsatsen som istället investerats i aktier/fonder
Slutligt nettovärde i köp-scenariot = ägarkapital − ackumulerad räntekostnad. I hyr-scenariot = portfölj (kontantinsats med avkastning) − ackumulerad hyreskostnad.
När är köp ekonomiskt bättre?
Generellt gäller:
- Under 3 år: Hyra nästan alltid billigare. Transaktionskostnader (lagfart, pantbrev, mäklararvode) äter upp eventuell vinst.
- 3–7 år: Beroende på värdeutveckling, ränta och kontantinsats. Hög hyra + prisuppgång ⇒ köp vinner. Låg hyra + stagnation ⇒ hyra vinner.
- Över 7 år: Köp vinner i de flesta scenarier — amortering ackumuleras, räntekostnaden sjunker relativt lånet, och värdeutveckling byggs upp.
- Storstad vs mindre stad: I Stockholm är hyresrätter sällan tillgängliga på förstahand — alternativet är ofta andrahand till överpris, då är köp ekonomiskt överlägset nästan omedelbart.
Men ekonomi är inte allt — flexibilitet (flyttbarhet), risk (värdenedgång, räntehöjningar) och livssituation (familj, pendling) väger också tungt. Kalkylatorn ger siffrorna; du gör valet.
Scenariojämförelser
| Scenario | Break-even (år) | Vinst vid 10 år |
|---|---|---|
| Stockholm 2:a, pris 4,5 Mkr, hyra 16k | 4-5 | ~800 000 kr |
| Göteborg 2:a, pris 3 Mkr, hyra 11k | 5-6 | ~500 000 kr |
| Malmö 3:a, pris 2,8 Mkr, hyra 9k | 6-8 | ~300 000 kr |
| Villa Stockholm-ort, 6 Mkr, hyra 18k | 5-7 | ~900 000 kr |
| Liten stad, pris 1,8 Mkr, hyra 8k | 8-12 | ~200 000 kr |
Antaganden: 10% kontantinsats, 3,2% bolåneränta, 4 000 kr avgift, 3% värdeutveckling, 7% alternativavkastning, 2,5% hyresökning.
Vanliga frågor om hyra vs köpa
När lönar det sig ekonomiskt att köpa framför att hyra?
Tumregel: vid ett tidshorisont över 5–7 år brukar köp vara ekonomiskt bättre i storstäder, eftersom du betalar av på lånet (amortering blir sparande) och bostaden historiskt ökar i värde. Under 3 år är hyra oftast billigare eftersom transaktionskostnader (lagfart, mäklararvode, pantbrev) äter upp eventuell vinst.
Vad är alternativavkastning och varför spelar den roll?
Alternativavkastning är vad dina pengar skulle tjäna om du istället investerade kontantinsatsen på börsen. Historiskt har globala indexfonder gett ~7% per år. Om du låser 300 000 kr i en bostad istället för att investera går du miste om den avkastningen — det är en "osynlig" kostnad för att äga.
Räknas ROT-avdrag och ränteavdrag med?
Ja — Boios kalkylator räknar in ränteavdraget på 30% (upp till 100 000 kr ränta per år) som automatiskt minskar nettokostnaden för räntan. ROT-avdrag räknas inte in automatiskt eftersom det bara gäller vid renoveringar, inte löpande boende.
Vad händer om bostadspriserna går ner?
Då minskar värdet på ditt ägarkapital — och vid försäljning kan du få förlust. Bolånet måste dock fortfarande betalas. I kalkylatorn kan du sätta en negativ värdeutveckling för att stresstesta scenariot. Historiskt har svenska bostadspriser ökat i genomsnitt 5-6% per år sedan 1975, men det finns flera tillfällen med nedgångar (1990-talskrisen, 2022-2023).
Är månadsavgiften i bostadsrätt som en hyra?
Delvis. Föreningsavgiften täcker drift (värme, vatten, sophantering, försäkring för fastigheten) och amortering av föreningens lån. Skillnaden från hyra är att en del av avgiften amorterar föreningens skulder — det är ett "dolt sparande" som ökar lägenhetens värde. Höga avgifter (över 4 000 kr för en 2:a) signalerar ofta att föreningen har stora lån.
Är hyresrätt alltid billigare kortsiktigt?
I storstäder (Stockholm, Göteborg, Malmö) är en förstahandskontrakts-hyresrätt nästan alltid billigare än motsvarande bostadsrätt på kort sikt — men förstahandskontrakt kräver ofta 10-20 års kötid. Andrahandshyror och korttidskontrakt är däremot ofta dyrare än bolån på samma yta.
Hur påverkar de nya bolånereglerna 2026 kalkylen?
Lägre kontantinsatskrav (10% istället för 15% sedan 1 april 2026) sänker tröskeln för att köpa, men ökar lånebeloppet och månadskostnaden. Slopat skärpt amorteringskrav sänker den obligatoriska amorteringen — det gör ägande billigare per månad, men du bygger upp kapital långsammare.
Vad är break-even-punkten?
Break-even är den tidpunkt när total kostnad för att köpa (inklusive förlorad alternativavkastning, räntor, avgifter) jämnar ut sig med total hyreskostnad över samma period. Innan break-even har du förlorat ekonomiskt på att köpa. Efter break-even sparar du pengar varje månad.
Vilka kostnader saknas oftast i beräkningen?
Vanliga kostnader som glöms bort: hemförsäkring (200-400 kr/mån), el och uppvärmning (500-2 000 kr/mån beroende på bostadstyp), lagfart (1,5% av köpeskillingen för villa), pantbrev (2% av pantbrevbeloppet), mäklararvode vid försäljning (2-5% av försäljningspriset) samt underhåll (villor: ca 1% av värdet per år).
Hur ser trenden ut för bolåneräntor 2026?
I april 2026 ligger rörlig bolåneränta kring 3,0-3,5% och bundna räntor (3 år) kring 2,8-3,2%. Riksbankens styrränta är 2,25% efter flera sänkningar under 2025. Marknadens förväntningar är sidledes rörlighet de kommande 12 månaderna, med potentiell nedjustering om inflationen fortsätter falla.