Reavinstskatt-kalkylator 2026
Räkna ut skatten på bostadsvinsten. Inkluderar avdrag för förbättringsutgifter, mäklararvode och kapitaltillskott — och visar hur mycket du kan skjuta upp via uppskov (tak 3 Mkr, räntefritt sedan 2021).
Din försäljning
Inköpspris
Vad du betalade för bostaden
2 000 000 kr
Försäljningspris
Vad du säljer för
3 500 000 kr
Förbättringsutgifter
Renoveringar, tillbyggnader — minst 5 000 kr/år
150 000 kr
Mäklararvode & försäljningsutgifter
75 000 kr
Kapitaltillskott (BRF)
Amortering av föreningens lån under din ägartid
0 kr
Beräknad skatt
280 500 kr
22% av kapitalvinsten
Hur räknas reavinstskatten ut?
Reavinstskatten på privatbostäder är 22% av vinsten. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30% kapitalskatt — men resultatet blir detsamma.
Formeln ser ut så här:
Vinst = Försäljningspris
− Försäljningsutgifter (mäklararvode, annonsering)
− Inköpspris
− Förbättringsutgifter
− Kapitaltillskott (för BRF)
Skatt = Vinst × 0,22Observera: detta är beräkningen för privatbostad (permanentboende). För näringsfastighet eller uthyrningsverksamhet gäller andra regler.
Uppskov — så fungerar det 2026
Uppskov innebär att beskattningen av hela eller delar av vinsten skjuts fram. Sedan 2021 tas ingen årlig schablonintäkt ut på bostadsuppskov, men skatten försvinner inte.
- Tak: 3 000 000 kr per såld bostad. Gemensamt ägande delar upp taket (50/50 → 1,5 Mkr var).
- Tider: Du ska normalt köpa ersättningsbostaden senast 31 december året efter försäljningsåret och flytta in senast 2 maj det andra året efter försäljningsåret.
- Full eller kvoterat: Om ersättningsbostaden är dyrare eller lika dyr får du hela uppskovet. Är den billigare kvoteras uppskovet ner.
- Slutlig betalning: Uppskovet följer med tills du säljer utan att köpa nytt — eller tills du aktivt avslutar det via deklaration.
Exempel: vanliga försäljningsscenarion
| Scenario | Vinst | Skatt utan uppskov | Skatt vid högsta möjliga takuppskov |
|---|---|---|---|
| Etta Stockholm 5 år | 800 000 kr | 176 000 kr | 0 kr |
| Villa Göteborg 10 år | 1 500 000 kr | 330 000 kr | 0 kr |
| BRF Malmö 3 år | 400 000 kr | 88 000 kr | 0 kr |
| Radhus Uppsala 15 år | 2 200 000 kr | 484 000 kr | 0 kr |
| Villa över taket (3,5 Mkr vinst) | 3 500 000 kr | 770 000 kr | 110 000 kr |
Illustrationen antar att alla villkor för fullt uppskov är uppfyllda och att ägarandelen är 100 procent. En billigare ersättningsbostad kan ge lägre uppskov.
Så maximerar du avdragen
Spara underlagen
Kvitton, fakturor, betalningsbevis och avtal hjälper dig att styrka förbättrings- och försäljningsutgifter.
Samla underhåll inom 5-årsregeln
Underhållskostnader (t.ex. måla om, byta parkett) är avdragsgilla om de förbättrat standarden jämfört med köpet. Gjort de senaste 5 åren plus försäljningsåret.
Skilj på grundförbättring och underhåll
Ny-, till- och ombyggnad bedöms annorlunda än reparation och underhåll. Kontrollera varje åtgärd mot Skatteverkets villkor.
Glöm inte kapitaltillskott (BRF)
Om föreningen amorterade sina lån under din ägartid får du dra av din andel. Fråga styrelsen om ett "kapitaltillskotts-intyg".
Lägg till mäklararvode & marknadsföring
Alla försäljningsutgifter är avdragsgilla: arvode, styling, fotograf, annonsering. Räknas bort från vinsten innan skatten beräknas.
Vanliga frågor om reavinstskatt
Hur mycket skatt betalar jag på bostadsvinsten 2026?
Reavinstskatten på privatbostäder är 22% av vinsten. Tekniskt räknas det som 30% skatt på 22/30 av vinsten, vilket ger samma resultat. Exempel: 500 000 kr i vinst ger 110 000 kr i skatt.
Hur räknas vinsten?
Vinst = försäljningspris − försäljningsutgifter (t.ex. mäklararvode) − inköpspris − förbättringsutgifter. På bostadsrätt drar du också av kapitaltillskott till föreningen. Förbättringsutgifter måste vara minst 5 000 kr per kalenderår för att få dras av.
Vad räknas som förbättringsutgift?
Grundförbättringar kan vara ny-, till- eller ombyggnad. Förbättrande reparationer och underhåll får bara räknas med för försäljningsåret och de fem föregående åren och bara till den del bostaden är i bättre skick än vid köpet. Utgifterna måste sammanlagt vara minst 5 000 kronor under kalenderåret.
Vad är uppskov och hur funkar det 2026?
Uppskov innebär att du skjuter upp vinstskatten när du köper en ny bostad. Du betalar alltså inte de 22% direkt utan fortsätter "följa med" skulden till nästa bostad. Sedan 2021 är uppskovsräntan borttagen — det är alltså helt räntefritt att göra uppskov. Taket är 3 000 000 kr per såld bostad.
Kan jag alltid begära uppskov?
För att få uppskov måste du: (1) sälja en privatbostad i Sverige eller EES, (2) köpa en ny ersättningsbostad i Sverige eller EES, och (3) flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningen. Ersättningsbostaden måste vara dyrare eller lika dyr som den sålda för att hela uppskovet ska gå att behålla. Är den billigare får du kvotera ner uppskovet.
Lönar det sig att göra uppskov?
Uppskovet har ingen årlig schablonintäkt sedan 2021, men valet beror på din ekonomi och framtida planer. Skatten försvinner inte utan skjuts upp och ska normalt återföras när ersättningsbostaden säljs eller överlåts.
Vad händer om min vinst är högre än uppskovstaket på 3 miljoner?
Din andel av takbeloppet är 3 000 000 kronor multiplicerat med din ägarandel i den sålda bostaden. Ägde du 50 procent är din andel av taket 1 500 000 kronor. Du betalar 22 procent skatt på den del av vinsten som inte omfattas av uppskov.
När ska jag betala reavinstskatten?
Försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs. När kvarskatten ska betalas och när kostnadsränta börjar beräknas beror på belopp och slutskattebesked. Kontrollera aktuella datum hos Skatteverket.
Slipper jag skatt om jag köper ny bostad direkt?
Nej. Om villkoren är uppfyllda kan du få uppskov med hela eller delar av vinsten. Uppskovet ska normalt återföras när ersättningsbostaden säljs eller överlåts, men du kan också återföra det frivilligt.
Kan jag få förlustavdrag om jag sålt med förlust?
Ja. För en privatbostad är 50 procent av förlusten avdragsgill i inkomstslaget kapital. Den slutliga skattereduktionen beror på hela ditt resultat i kapital och bör kontrolleras i deklarationen.
Relaterade verktyg och guider
Källor och kontroll
Kalkylatorn är en preliminär beräkning och ersätter inte Skatteverkets deklarationsunderlag.