Reavinstskatt-kalkylator 2026
Räkna ut skatten på bostadsvinsten. Inkluderar avdrag för förbättringsutgifter, mäklararvode och kapitaltillskott — och visar hur mycket du kan skjuta upp via uppskov (tak 3 Mkr, räntefritt sedan 2021).
Din försäljning
Inköpspris
Vad du betalade för bostaden
2 000 000 kr
Försäljningspris
Vad du säljer för
3 500 000 kr
Förbättringsutgifter
Renoveringar, tillbyggnader — minst 5 000 kr/år
150 000 kr
Mäklararvode & försäljningsutgifter
75 000 kr
Kapitaltillskott (BRF)
Amortering av föreningens lån under din ägartid
0 kr
Skatt att betala
0 kr
Effektiv skatt 0.0% (uppskov på 1 275 000 kr)
Hur räknas reavinstskatten ut?
Reavinstskatten på privatbostäder är 22% av vinsten. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30% kapitalskatt — men resultatet blir detsamma.
Formeln ser ut så här:
Vinst = Försäljningspris
− Försäljningsutgifter (mäklararvode, annonsering)
− Inköpspris
− Förbättringsutgifter
− Kapitaltillskott (för BRF)
Skatt = Vinst × 0,22Observera: detta är beräkningen för privatbostad (permanentboende). För näringsfastighet eller uthyrningsverksamhet gäller andra regler.
Uppskov — så fungerar det 2026
Uppskov innebär att du skjuter upp skatten när du köper en ny bostad. Sedan 2021 är det räntefritt — det är i praktiken alltid fördelaktigt ekonomiskt.
- Tak: 3 000 000 kr per såld bostad. Gemensamt ägande delar upp taket (50/50 → 1,5 Mkr var).
- Krav: Du måste köpa ersättningsbostad i Sverige eller EES och flytta in senast 2 maj året efter försäljningsåret.
- Full eller kvoterat: Om ersättningsbostaden är dyrare eller lika dyr får du hela uppskovet. Är den billigare kvoteras uppskovet ner.
- Slutlig betalning: Uppskovet följer med tills du säljer utan att köpa nytt — eller tills du aktivt avslutar det via deklaration.
Exempel: vanliga försäljningsscenarion
| Scenario | Vinst | Skatt utan uppskov | Skatt med uppskov |
|---|---|---|---|
| Etta Stockholm 5 år | 800 000 kr | 176 000 kr | 0 kr |
| Villa Göteborg 10 år | 1 500 000 kr | 330 000 kr | 0 kr |
| BRF Malmö 3 år | 400 000 kr | 88 000 kr | 0 kr |
| Radhus Uppsala 15 år | 2 200 000 kr | 484 000 kr | 0 kr |
| Villa över taket (3,5 Mkr vinst) | 3 500 000 kr | 770 000 kr | 110 000 kr |
Källa: Skatteverket, 22%-regeln för privatbostäder. Uppskovstak 3 Mkr sedan 2020.
Så maximerar du avdragen
Spara alla kvitton och fakturor
Skatteverket kräver dokumentation. Spara kvitton i minst 10 år efter försäljningen. Fotografera dem direkt.
Samla underhåll inom 5-årsregeln
Underhållskostnader (t.ex. måla om, byta parkett) är avdragsgilla om de förbättrat standarden jämfört med köpet. Gjort de senaste 5 åren plus försäljningsåret.
Grundförbättringar gäller alltid
Nybyggnad, tillbyggnad, installation av kamin eller AC är grundförbättringar — avdragsgilla oavsett när de gjordes.
Glöm inte kapitaltillskott (BRF)
Om föreningen amorterade sina lån under din ägartid får du dra av din andel. Fråga styrelsen om ett "kapitaltillskotts-intyg".
Lägg till mäklararvode & marknadsföring
Alla försäljningsutgifter är avdragsgilla: arvode, styling, fotograf, annonsering. Räknas bort från vinsten innan skatten beräknas.
Vanliga frågor om reavinstskatt
Hur mycket skatt betalar jag på bostadsvinsten 2026?
Reavinstskatten på privatbostäder är 22% av vinsten. Tekniskt räknas det som 30% skatt på 22/30 av vinsten, vilket ger samma resultat. Exempel: 500 000 kr i vinst ger 110 000 kr i skatt.
Hur räknas vinsten?
Vinst = försäljningspris − försäljningsutgifter (t.ex. mäklararvode) − inköpspris − förbättringsutgifter. På bostadsrätt drar du också av kapitaltillskott till föreningen. Förbättringsutgifter måste vara minst 5 000 kr per kalenderår för att få dras av.
Vad räknas som förbättringsutgift?
Grundförbättringar (nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad av standard) är alltid avdragsgilla. Reparationer och underhåll (t.ex. måla om, byta diskmaskin mot motsvarande) får bara dras av för utgifter under försäljningsåret eller de 5 senaste åren, och bara om de förbättrat bostadens skick jämfört med när du köpte den. Spara alla kvitton!
Vad är uppskov och hur funkar det 2026?
Uppskov innebär att du skjuter upp vinstskatten när du köper en ny bostad. Du betalar alltså inte de 22% direkt utan fortsätter "följa med" skulden till nästa bostad. Sedan 2021 är uppskovsräntan borttagen — det är alltså helt räntefritt att göra uppskov. Taket är 3 000 000 kr per såld bostad.
Kan jag alltid begära uppskov?
För att få uppskov måste du: (1) sälja en privatbostad i Sverige eller EES, (2) köpa en ny ersättningsbostad i Sverige eller EES, och (3) flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningen. Ersättningsbostaden måste vara dyrare eller lika dyr som den sålda för att hela uppskovet ska gå att behålla. Är den billigare får du kvotera ner uppskovet.
Lönar det sig att göra uppskov?
Sedan uppskovsräntan slopades 2021 är det i praktiken alltid fördelaktigt att göra uppskov — det är ett räntefritt lån från Skatteverket. Enda nackdelen är att du skjuter skulden framför dig och belastar framtida bostadsaffärer. För de flesta som planerar att fortsätta äga bostad är uppskov ett bra val.
Vad händer om min vinst är högre än uppskovstaket på 3 miljoner?
Då måste du skatta 22% på det som överstiger 3 Mkr. Exempel: vinst 4 000 000 kr → uppskov på 3 000 000 kr, skatt på 1 000 000 kr = 220 000 kr att betala direkt. Gemensamt ägande sänker individuell nivå: vid 50/50-ägande delas taket upp, så var och en kan skjuta upp max 1,5 Mkr.
När ska jag betala reavinstskatten?
Du deklarerar försäljningen året efter att den skett (K5 eller K6). Skatten betalas som en del av din inkomstdeklaration, normalt i maj. För stora vinster bör du fyllnadsinbetala på Skattekontot senast i februari året efter försäljningen för att undvika kostnadsränta.
Slipper jag skatt om jag köper ny bostad direkt?
Nej — du får bara uppskov. Vinsten kommer alltid att beskattas, men du kan skjuta upp betalningen obegränsat länge (förutsatt att du fortsätter äga bostad). Skatten betalas när du slutligen säljer bostad utan att köpa ny, eller när du aktivt avslutar uppskovet.
Kan jag få förlustavdrag om jag sålt med förlust?
Ja. Kapitalförluster vid privatbostadsförsäljning är avdragsgilla till 50% mot andra kapitalinkomster. Förlusten kan alltså kvittas mot räntor, aktieutdelningar och andra kapitalvinster. Max 30% av resten av förlusten kan ge skatteavdrag via underskott i kapital (upp till 100 000 kr) eller 21% över 100 000 kr.