Amortering ny regel 2026: vad gäller efter 1 april?

Reglerna före och efter 1 april 2026

Exempel: därför spelar belåningsgraden fortfarande störst roll

Köper du en bostad för 4 000 000 kr och lånar 3 600 000 kr har du 90 procent belåningsgrad. Då gäller 2 procent amortering, alltså 72 000 kr per år eller 6 000 kr per månad. Det spelar ingen roll att skuldkvotskravet slopats, eftersom grundkravet styr amorteringen.

Om samma bostad i stället belånas till 70 procent blir lånet 2 800 000 kr. Då sjunker grundkravet till 1 procent, alltså 28 000 kr per år eller cirka 2 333 kr per månad. Den stora hävstången är alltså inte bara nya regler, utan hur nära du ligger 70- och 50-procentsgränserna.

Undantag: nyproduktion och särskilda skäl

Det finns fortfarande situationer där du kan slippa amorteringskravet tillfälligt. Det viktigaste undantaget gäller nyproduktion: om du är första ägare av en nyproducerad bostad kan banken bevilja undantag från amorteringskravet i upp till fem år. Syftet är att ge ekonomiskt utrymme för möbler, vitvaror och eventuella kompletteringar under de första åren.

Banken kan också göra undantag vid särskilda skäl — exempelvis tillfällig arbetslöshet, sjukdom eller kraftigt inkomstbortfall. Du måste alltid ansöka om undantag, och banken gör en individuell bedömning. Undantaget är tidsbegränsat och ska omprövas löpande.

Nya tröghetsregeln: omvärdering max vart femte år

En ofta förbisedd ändring i lag 2026:226 är den utökade tröghetsregeln. Tidigare kunde du be banken omvärdera bostaden när priserna stigit och därmed få lägre belåningsgrad — vilket sänkte amorteringskravet. Från 1 april 2026 får sådan omvärdering bara göras vart femte år.

Regeln ska motverka att stigande bostadspriser automatiskt leder till ökad skuldsättning. I praktiken innebär det att du inte kan "amorterings-optimera" genom upprepade omvärderingar längre. Du kan fortfarande amortera ner lånet och sänka belåningsgraden organiskt.

Sänkt tak för tilläggslån: från 85 till 80 procent

Samtidigt som bolånetaket höjdes till 90 procent sänktes taket för tilläggsbelåningfrån 85 till 80 procent. Det innebär att du måste ha minst 20 procent eget kapital kvar i bostaden för att kunna ta tilläggslån — mot tidigare 15 procent.

Syftet är att begränsa ökad skuldsättning efter köpet. Om du köper en bostad för 4 miljoner och lånar 3,6 miljoner (90 procent) kommer du inte kunna ta tilläggslån förrän du amorterat ner lånet till 3,2 miljoner (80 procent) — en skillnad på 400 000 kronor.

Ränteläget 2026: vad kostar lånet egentligen?

Amortering är bara en del av månadskostnaden. De rörliga bolåneräntorna hos storbankerna ligger i maj 2026 på 2,63–2,69 procent. Handelsbanken, Swedbank och Länsförsäkringar prognostiserar att räntan blir 2,60–2,70 procent vid årets slut. Riksbankens styrränta ligger på 1,75 procent och väntas vara oförändrad under året.

Räkneexempel: Ett lån på 3,6 miljoner kronor med 2,65 procents ränta och 2 procents amortering kostar cirka 15 950 kronor per månad — varav 7 950 kronor är ränta och 6 000 kronor är amortering. När belåningsgraden sjunker under 70 procent minskar amorteringen till 1 procent, vilket sänker månadskostnaden med 3 000 kronor.

Hur bankerna tillämpar de nya reglerna

Även om lagen nu tillåter 90 procents belåning och har slopat det skärpta skuldkvotskravet, kan bankerna fortfarande ha striktare interna kreditregler. Finansinspektionens gamla föreskrifter var minimikrav — bankerna fick ställa högre krav om de ville.

I praktiken har vi sett att de flesta storbanker nu erbjuder 90 procents belåning för förstagångsköpare med stabil inkomst, men de ställer ofta krav på att du kan klara en ränta på 6–7 procent i sin kalkyl-KALP (Kvar Att Leva På). Handelsbanken, Swedbank och SEB har alla meddelat att de följer de nya lagreglerna från 1 april 2026.

Tips: Fråga alltid banken om de tillämpar lagkraven exakt eller har egna tillägg. Vissa mindre banker och bolåneinstitut kan erbjuda mer generösa villkor — jämför alltid 3–5 aktörer innan du binder dig.

Vem gynnas mest av de nya reglerna?

De nya reglerna gynnar framför allt två grupper:

• Förstagångsköpare med hög inkomst: Tidigare krävdes 15 procent kontantinsats. Nu räcker 10 procent. För en bostad på 4 miljoner innebär det 200 000 kr mindre i egen insats — en stor skillnad för unga som sparar till sitt första boende.
• Hushåll med hög skuldkvot: Om du tidigare lånade mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst krävdes extra 1 procent amortering. Det kravet är nu borta. För ett lån på 4 miljoner innebär det 40 000 kr mindre i årlig amortering — cirka 3 333 kr/månad i frigjort utrymme.

Hushåll med låg belåningsgrad (under 50 procent) eller låg skuldkvot påverkas inte alls — de hade redan inga tvingande amorteringskrav.

Varningsord: högre belåning = högre risk

De nya reglerna gör det lättare att ta sig in på bostadsmarknaden, men de ökar också risken för hushåll som lånar nära taket. Med 90 procents belåning har du bara 10 procent buffert innan du hamnar "under vattnet" (skulden överstiger bostadens värde).

Om bostadspriserna faller 15 procent — vilket har hänt historiskt — kan du inte sälja utan att behöva betala in mellanskillnaden. Det är en av anledningarna till att Finansinspektionen ursprungligen införde amorteringskraven. Lägg aldrig hela ditt sparkapital i kontantinsatsen — ha alltid en buffert för oväntade utgifter.

Befintliga låntagare: så ändrar du din amorteringsplan

Om du redan har ett bolån och tidigare tvingats betala extra amortering på grund av hög skuldkvot, kan du nu kontakta din bank och be om en omprövning. Så här gör du:

1. Logga in på bankens hemsida eller app och hitta din amorteringsplan.
2. Se vilken regel som styr din nuvarande amortering — belåningsgrad eller skuldkvot.
3. Om skuldkvotskravet var anledningen till extra amortering: ring eller boka möte med banken.
4. Be dem räkna om din amorteringsplan enligt lag 2026:226.
5. Banken bekräftar ny månadskostnad — vanligtvis inom 1–2 veckor.

Observera: Banken kan fortfarande kräva amortering enligt sina egna kreditvillkor, även om lagen inte kräver det. Fråga explicit om de tillämpar lagminimum eller har striktare regler.

Vad ska du göra nu?

1. Be banken visa vilken regel som styr din amortering: belåningsgrad eller bankens egna villkor.
2. Om du tidigare haft extra 1 procent för hög skuldkvot, be banken räkna om amorteringsplanen.
3. Räkna på 10 procent kontantinsats, men stress-testa månadskostnaden med 2 procent amortering.
4. Jämför bolån hos flera banker innan du binder dig vid en ny amorteringsplan.
5. Om du köper nyproduktion, fråga banken om undantag från amorteringskravet de första fem åren.
6. Planera för att tilläggslån kräver minst 20 procent eget kapital — inte 15 procent som tidigare.

Sammanfattning: tre nyckeltal att komma ihåg