Amorteringskravet 2026 — så påverkar det ditt bolån
Amorteringskravet bestämmer hur mycket av ditt bolån du måste betala av varje år. Reglerna är satta av Finansinspektionen och gäller alla svenska banker — du kan alltså inte förhandla bort dem. Men kraven styrs av belåningsgrad och skuldkvot, och de två viktigaste faktorerna du själv påverkar är hur mycket eget kapital du går in med och hur inkomsten står sig i relation till lånet. Här går vi igenom reglerna i detalj, vad som ändrades den 1 april 2026, och hur du räknar ut exakt vad du ska amortera.
Amorteringskravet 2026 — översikt
| Belåningsgrad | Amorteringskrav | Källa |
|---|---|---|
| Över 70% | 2% per år | Grundkrav FI 2016 |
| 50–70% | 1% per år | Grundkrav FI 2016 |
| Under 50% | 0% (inget lagkrav) | Banken kan ha egna krav |
Bakgrund — varför införde FI amorteringskravet?
Svenska hushåll har bland de högsta skuldkvoterna i Europa. Finansinspektionen har under flera år varnat för att många hushåll är sårbara för räntechocker, prisfall och inkomstbortfall. För att stärka motståndskraften infördes amorteringskravet i juni 2016. Kravet innebar att alla nya bolån över 50% belåningsgrad måste amorteras enligt fasta procentsatser.
I mars 2018 kompletterades reglerna med det skärpta amorteringskravet: ytterligare 1% per år skulle läggas ovanpå grundkravet om lånet översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten. Syftet var att tvinga ner hushållens skuldkvot. Kravet fick dock kritik för att stänga ute unga förstagångsköpare från bostadsmarknaden. Den 1 april 2026 avskaffades det skärpta kravet i samband med att bolånetaket höjdes från 85% till 90%.
Räkneexempel — vad ska du amortera?
Procentsatsen beräknas alltid på ursprungliga lånebeloppet, inte det kvarvarande. Det betyder att den månatliga amorteringen förblir konstant genom hela lånetiden — den minskar inte i takt med att skulden minskar. Tabellen nedan visar några typexempel.
| Bostadspris | Belåningsgrad (lån) | Årlig amortering | Per månad |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 85% (2,55 Mkr) | 60 000 kr/år | 5 000 kr/mån |
| 4 000 000 kr | 80% (3,2 Mkr) | 80 000 kr/år | 6 667 kr/mån |
| 5 000 000 kr | 60% (3,0 Mkr) | 50 000 kr/år | 4 167 kr/mån |
| 6 000 000 kr | 50% (3,0 Mkr) | 60 000 kr/år | 5 000 kr/mån |
| 3 500 000 kr | 45% (1,575 Mkr) | 0 kr (bankens krav kan gälla) | — |
Hur räknas belåningsgraden?
Belåningsgraden är förhållandet mellan ditt bolån och bostadens värde. Köper du en bostad för 4 000 000 kr och tar ett lån på 3 400 000 kr har du 85% belåningsgrad. Värdet sätts vid köptillfället av banken — normalt till köpeskillingen — och uppdateras bara om du aktivt begär en ny värdering.
Att flytta ner en nivå i amorteringskravet kan vara värt mycket. Sjunker din belåningsgrad från 72% till 69% på ett lån på 3 miljoner så halveras amorteringen från 60 000 kr till 30 000 kr per år. Det är en direkt månatlig likviditetsförbättring på 2 500 kr. Be din bank om ny värdering om du amorterat mycket eller om bostaden stigit i värde — men förvänta dig inte automatisk uppdatering.
Så undviker du (lagligt) det högre kravet
- Gå in med mer eget kapital. Från 70% till 69% belåningsgrad halveras kravet från 2% till 1%.
- Amortera aktivt ner under kritiska nivåer. Extra amortering under de första åren kan flytta dig under 70%- eller 50%-gränsen.
- Begär ny värdering efter renovering. Större renoveringar som kök och badrum kan höja värdet flera hundra tusen kronor — vilket sänker belåningsgraden.
- Samla inkomster. Om ni är två låntagare räknas hushållets totala inkomst, vilket sänker skuldkvoten.
Undantag från amorteringskravet
Finansinspektionen tillåter undantag i vissa situationer. De vanligaste är nyproduktion (upp till fem år kan banken bevilja amorteringsfrihet), särskilda skäl som arbetslöshet, långvarig sjukdom eller dödsfall i familjen, och tillfällig pausning vid väsentliga inkomstförändringar. Undantaget gäller bara så länge den särskilda situationen varar.
Ansökan görs hos banken. Normalt krävs dokumentation (läkarintyg, arbetsgivarintyg eller motsvarande) och en bedömning av din totala ekonomi. Ett godkänt undantag gäller ofta 3–12 månader åt gången och kan förnyas.
Ska man amortera mer än kravet?
Det korta svaret: ofta ja, men inte alltid. Amortering är sparande — pengarna försvinner inte, de flyttas in i bostaden som eget kapital. Med dagens räntenivå på 4–5% är avkastningen på extra amortering lika med räntan du sparar, vilket är svårslaget efter skatt. Men det finns situationer där indexfonder via ISK är bättre långsiktigt, särskilt om du har lång tidshorisont och stabil ekonomi.
En bra tumregel: amortera alltid lagkravet plus bygg upp en buffert på 3–6 månadsutgifter innan du börjar sätta pengar i fonder. Först då har du marginal att hantera oväntade kostnader utan att behöva sälja placeringar i sämsta tänkbara läge.
Räkna på ditt bolån
Boios kalkylator visar din månadskostnad, amortering och ränta baserat på lånebelopp och belåningsgrad.
Öppna kalkylatorn →