Utgångspris

Utgångspriset är det första talet du ser i en bostadsannons, och det mest missförstådda. Två saker om det förvånar de flesta. Det första är att ordet inte finns i någon lagtext — den enda auktoritativa definitionen kommer från en dom. Det andra är att den folkliga bilden av utgångspriset som ett golv man alltid tvingas bjuda över inte längre stämmer med statistiken: under maj 2026 såldes drygt en tredjedel av bostäderna i riket under sitt utgångspris.

Den här sidan förklarar vad ett utgångspris rättsligt är, vad det inte binder, hur det skiljer sig från marknadsvärde, accepterat pris och slutpris, och vad siffrorna säger 2026. Gränsdragningen mot lockpris tar vi i termen lockpris, och budstrategin i guiden budgivning.

Ordet finns inte i lagen — definitionen kommer från HFD

Vi sökte igenom hela fastighetsmäklarlagen (2021:516). Ordet utgångspris förekommer noll gånger. Ordet pris förekommer en enda gång i hela lagen, i 3 kap. 3 § — och då handlar det om att överenskommelser om ändring av fastighetens pris inte behöver stå i uppdragsavtalet. Lagen reglerar mäklarens skyldigheter, inte prissättningens terminologi: 3 kap. 1 § säger att ”en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”, och det är genom det kravet marknadsföringslagens regler om prisuppgifter når mäklaren.

Den definition domstolarna faktiskt arbetar med formulerades av Högsta förvaltningsdomstolen i HFD 2023 ref. 28, punkt 13:

Två saker är värda att stanna vid. Utgångspriset är enligt domstolen en förväntad startpunkt, inte ett utlåtande om värde. Och det kan mycket väl vara säljarens lägsta nivå — den bild många har av att ett utgångspris per definition ligger under vad säljaren accepterar är alltså inte domstolens.

Ingen skyldighet att ange priset alls

Fastighetsmäklarlagen räknar uttömmande upp vad en objektsbeskrivning ska innehålla. För en fastighet: beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, gemensamhetsanläggningar samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt (3 kap. 14 §). För en bostadsrätt: föreningens namn, pantsättning, andelstal, upplåten mark, lägenhetens nummer, storlek och årsavgift samt driftskostnader, plus senaste årsredovisning och stadgar (3 kap. 15 §). Pris nämns inte i någon av listorna, och FMI:s egen sida om objektsbeskrivningar upprepar samma uppräkning.

Att priset ändå alltid står i annonsen är alltså marknadsföringspraxis, inte ett lagkrav. Följden är däremot skarp: så snart ett pris anges gäller marknadsföringslagen (2008:486) 10 §, som förbjuder framställningar om pris som är vilseledande.

Utgångspris är inte marknadsvärde — två domar

Det här är sidans viktigaste avsnitt, och det som tidigare stod fel här. Frågan har prövats två gånger i högsta instans, båda gångerna med samma svar och båda gångerna till mäklarens fördel.

HFD 2023 ref. 28 — priset som satts för högt

Dom meddelad den 11 maj 2023, mål nr 6078-21. En mäklare marknadsförde en fastighet till utgångspriset 4 250 000 kronor trots att han själv bedömde marknadsvärdet till mellan 3 200 000 och 3 700 000 kronor. Anledningen var att säljarna annars inte var beredda att sälja. FMI gav varning och menade att ett utgångspris som väsentligt avviker från bedömt marknadsvärde strider mot god sed oavsett åt vilket håll avvikelsen går. Förvaltningsrätten i Karlstad och Kammarrätten i Göteborg höll med.

Mäklarens invändning, återgiven i punkt 6, är den skarpaste sammanfattningen av hela frågan: ”Ett utgångspris är något helt annat än ett marknadsvärde. Marknadsvärdet har inte angetts i marknadsföringen och det finns heller ingen skyldighet att göra det.” Han pekade också på att ett utgångspris i nivå med marknadsvärdet enligt dåvarande praxis skulle ha bedömts som lockpris, eftersom säljarna inte var beredda att sälja för det priset. Med den gamla tolkningen kunde han alltså fällas oavsett vilket pris han satte.

Högsta förvaltningsdomstolen upphävde avgörandena. Rättssatsen i punkt 17:

Rubriken till referatet: ”Det strider inte mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av en bostad ange ett utgångspris som motsvarar det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för men som väsentligt överstiger det av mäklaren bedömda marknadsvärdet.” Målet prövades mot den upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666), eftersom överträdelsen inträffade före den nya lagens ikraftträdande. Motsvarande bestämmelser finns i 2021 års lag.

HFD 2025 ref. 4 — priset som satts för lågt

Dom meddelad den 13 februari 2025, mål nr 5736-23. FMI hade förelagt en mäklare att lämna in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag under en period. Förteckningen omfattade 76 objekt, och för 70 av dem hade utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset — med som mest knappt 30 procent. Myndigheten beslutade om varning med motiveringen att prissättningen systematiskt varit inkorrekt. Kammarrätten i Göteborg gick på FMI:s linje.

Högsta förvaltningsdomstolen upphävde underinstansernas avgöranden. Två skäl bär domen. Beviskravet i punkt 11: påföljderna i fastighetsmäklarlagen är av straffliknande karaktär, vilket innebär att de omständigheter påföljden grundas på måste kunna slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Och bevisningen som inte räckte: FMI hade enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal objekt väsentligt understigit försäljningspriset, och hade därmed inte visat att utgångspriserna varit vilseledande.

Praktisk innebörd för dig som läser en annons: att slutpriset landar långt över utgångspriset bevisar ingenting om mäklarens prissättning. FMI skriver samma sak på sin lockprissida — enbart förhållandet att försäljningspriset är högre än utgångspriset betyder inte att det handlar om ett lockpris. Hela tillsynsbilden, inklusive att FMI slutade driva lockprisärenden redan 2022, finns i vår term lockpris.

Den enda procentsiffran som finns i praxis

FMI är rak på sin lockprissida: ”Det är inte reglerat i lag hur stor skillnaden måste vara för att den ska anses väsentlig. Domstolen har uttalat att en skillnad mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet på drygt tio procent inte är tillräckligt stor.” Uttalandet kommer från Kammarrätten i Stockholm, dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12.

Siffran missförstås åt tre håll. Den är satt av domstolen, inte av FMI. Den är ett golv — den säger vad som är för lite för att vara en väsentlig avvikelse, ingenting om var gränsen faktiskt går. Och den jämför utgångspris med bedömt marknadsvärde, ett tal som varken står i annonsen eller måste redovisas. Att räkna tio procent på slutpriset är alltså inte samma sak som det domstolen sagt.

Utgångspriset binder ingen — åt något håll

Det finns ingen lag som styr hur en budgivning ska gå till. Fastighetsmäklarinspektionen sammanfattar läget i tre meningar som är värda att läsa långsamt.

Konsekvenserna är symmetriska. Säljaren kan acceptera ett bud under utgångspriset, neka ett bud på eller över det, byta form på budgivningen mitt i, eller avbryta försäljningen helt. Du kan lägga bud under utgångspriset och dra tillbaka det. Först när köpekontraktet är underskrivet av båda parter finns ett bindande köp — se termen köpekontrakt.

Insynen i efterhand är begränsad. Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra journal och upprätta en budgivningslista med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och villkor. Journalen och listan överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts, och till den som köpt eller sålt bostaden. Övriga spekulanter har ingen rätt att få dem. Du kan alltså inte kontrollera i efterhand vad som hände i budgivningen på bostaden du förlorade.

2026: budgivningen går oftare nedåt än uppåt

Bilden av utgångspriset som ett tal man alltid tvingas bjuda över kommer från en annan marknad. Hemnets statistik för 2026 pekar åt andra hållet.

Källa: Hemnets statistik, refererad av Dagens PS 8 april 2026 (marssiffrorna), av TT via E55 och Privata Affärer 10 juni 2026 (majsiffrorna) och av Börskollen 29 juli 2026 (perioden april till 27 juli). Motsvarande mars-siffra 2025 var +0,6 procent för bostadsrätter.

Erik Holmberg, marknadsanalytiker på Hemnet, förklarar mönstret så här: ”Det är en marknad som i dag är väsentligt annorlunda än för några år sedan. Utgångspriserna sätts generellt högt, vilket också innebär att budgivningen oftare sker nedåt.”

Spridningen är stor. I samma Hemnet-underlag för april till 27 juli 2026 låg Stockholm på plus 6,9 procent och Kiruna högst i landet på plus 14,3 procent, följt av Karlsborg på 13,0 procent och Luleå på 6,5 procent — samtidigt som riket alltså landade på minus 1,3 procent. För mars 2026 redovisades störst negativ skillnad i Kronobergs län med minus 5,2 procent, Värmland minus 5,0, Kalmar minus 4,6 samt Blekinge och Södermanland minus 4,1 procent vardera. Ett rikssnitt säger med andra ord ingenting om just din kommun.

Två mätare, två svar

Var uppmärksam på vem som räknat. Boolis motsvarande serie, som vi redovisar i termen slutpris, anger för samma månad — mars 2026 — plus 2,0 procent för lägenheter och plus 0,2 procent för villor, alltså högre tal än Hemnets plus 1,1 och minus 1,1 procent. Båda aktörerna mäter skillnaden mellan utgångspris och slutpris, men på sina egna annonsbestånd. Vi vet inte vad exakt som skiljer urvalen åt och påstår därför inte att den ena siffran är den riktiga. Slutsatsen att dra är att en enskild budpremiesiffra alltid ska läsas med avsändaren angiven.

Utgångspris, accepterat pris, marknadsvärde, slutpris

Fyra tal som ofta blandas ihop, och som svarar på fyra olika frågor.

Taxeringsvärdet är ett femte tal och hör inte hemma i jämförelsen — det är ett schablonvärde för beskattning. Se guiden taxeringsvärde.

Vad accepterat pris faktiskt kom ur

Mäklarsamfundets faktablad, daterat 15 november 2013, beskriver bakgrunden: under våren 2011 diskuterades prissättningen av konsumenter, mäklare och i Stockholmsmedia, och även FMI var kritiskt. ”För att möta kritiken tog fastighetsmäklarna i Stockholms innerstad ett initiativ och bildade en arbetsgrupp vars arbete resulterade i att Accepterat pris infördes i bostadsannonserna i augusti 2011. Fastighetsmäklarna i Göteborg gjorde motsvarande bedömning och införde Accepterat pris i december 2012.” Initiativet kom alltså från mäklarna i Stockholms innerstad, inte från Mäklarsamfundet centralt.

Effektsiffrorna som brukar citeras kommer ur samma faktablad och gäller läget hösten 2013: i riket sjönk skillnaden mellan begärt pris och slutpris på bostadsrätter från omkring 15 procent till cirka 8 procent, i Stockholm från omkring 20 procent våren 2011 till omkring 4 procent våren 2012, och i oktober 2013 låg skillnaden på 7,2 procent i Stockholm och 9,8 procent i Göteborg. Faktabladet noterar också att slutpriset i Malmö ”som regel” legat något under utpriset ända sedan 2011 — den situation som i dag beskrivs som ny i stora delar av landet är alltså inte utan motstycke. Siffrorna är från 2013. Vi har inte hittat någon senare uppföljning och skriver därför inte ut dem som om de gällde nu.

Juridiskt ändrar accepterat pris ingenting. Mäklarsamfundet: ”Även om Accepterat pris är angett råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för säljaren, vilket innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris.” Mer i termen accepterat pris.

Vem sätter utgångspriset

Säljaren och mäklaren, tillsammans. Var gränsen går för hur långt mäklaren får följa säljarens önskemål var själva stridsfrågan i HFD 2023 ref. 28. FMI:s hållning, återgiven i punkt 7, var att det finns en gräns där mäklaren inte längre kan tillgodose säljarens önskemål om försäljningspris utan att bryta mot rollen som oberoende mellanman — och att en säljare som inte kan acceptera ett lägre pris får annonsera ut bostaden själv, utan mäklare. Domstolen gick inte på den linjen.

Om provisionens roll i prissättningen är vi öppna med vad vi vet och inte vet. Ett arvode som är en procent av slutpriset ger incitament att maximera slutpriset, inte att försvara utgångspriset — det är en logisk följd av arvodesmodellen, inte ett belagt påstående om enskilda mäklares beteende, och vi har inte hittat någon studie som mäter sambandet på svensk marknad. Hur modellerna ser ut och vad du kan förhandla om tar vi i guiden mäklararvode.

Lockpris och omvänt lockpris — kortversionen

Ett utgångspris som sätts medvetet fel har ett eget namn. Definitionen kommer ur förarbetena till fastighetsmäklarlagen och citeras av HFD i punkt 14: ”Med lockpris brukar menas att objektet bjuds ut till ett pris som avviker väsentligt från det av mäklaren bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera” (prop. 2010/11:15 s. 33). I samma punkt noterar domstolen att branschorganisationerna rekommenderar sina medlemmar att inte annonsera ut ett objekt till ett lägre pris än säljaren kan tänka sig att acceptera.

Omvänt lockpris är motsatsen — ett utgångspris över bedömt marknadsvärde — och det var precis det HFD 2023 ref. 28 tillät. Hela bilden, med tillsynsstatistiken och Riksrevisionens konstaterande att FMI slutade driva lockprisärenden redan 2022, finns i termen lockpris. Vem myndigheten är och vilka påföljder som finns beskrivs i termen Fastighetsmäklarinspektionen.

Så använder du utgångspriset som köpare

1. Läs det som en startpunkt, inte som en värdering. HFD har uttryckligen sagt att en eventuell villfarelse om vad utgångspriset uttrycker inte gör prisuppgiften vilseledande. Ingen har lovat dig att talet motsvarar bostadens värde.
2. Jämför mot slutpriser i området, inte mot andra utgångspriser. Utgångspriser säger något om marknadsföring. Slutpriser säger något om prisnivå. Var de finns och vad som skiljer källorna åt står i termen slutpris.
3. Sätt taket mot din ekonomi. Sedan 1 april 2026 får bolån finansiera högst 90 procent av bostadens marknadsvärde vid ett nytt köp enligt lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Riksbanken lämnade den 20 augusti 2026 styrräntan oförändrad på 1,75 procent och flaggade samtidigt för risken att den behöver höjas. Räkna på det, inte på annonspriset.
4. Bjud under om siffrorna motiverar det. Det är alltid tillåtet, och 2026 vanligt. Hur du formulerar ett lägre bud tar vi i guiden bud under utgångspris.

För dig som säljer

Du är aldrig bunden av ditt eget utgångspris, och det juridiska ansvaret för att marknadsföringen inte är vilseledande ligger på mäklaren, inte på dig. Efter HFD 2025 ref. 4 är tillsynsrisken i praktiken liten. Det gör inte valet betydelselöst, men flyttar det från juridik till taktik: ett pris långt under vad du faktiskt accepterar drar in spekulanter som inte har råd, och ett pris långt över gör att bostaden blir liggande. HFD 2023 ref. 28 visar att båda ytterligheterna kan motiveras rättsligt — vilket betyder att argumenten får bäras av marknaden, inte av regelboken.

Vad vi inte skriver ut, och varför

• Hur mycket lägre än marknadsvärdet svenska utgångspriser typiskt sätts. Bedömda marknadsvärden är inte offentliga och behöver inte redovisas. Ingen kan räkna på det utifrån, och vi gör det inte heller. Den tidigare formuleringen om att utgångspriser i Stockholms innerstad legat 20–30 procent under slutpriset i början av 2010-talet hade ingen källa och är borttagen.
• Hur utbrett accepterat pris är 2026. Den senaste uppföljning vi hittat är Mäklarsamfundets faktablad från 2013.
• Att flera FMI-varningar upphävts efter februari 2025. Vi kan belägga två upphävda varningar: mål 6078-21 och mål 5736-23. Fler har vi inte underlag för.
• Varför Booli och Hemnet redovisar olika budpremie för samma månad. Skillnaden är konstaterad, förklaringen har vi inte.
• Att mäklares provision bevisligen driver ned utgångspriser. Incitamentet följer av arvodesmodellen, men vi har inte hittat någon studie som mäter effekten på svensk marknad.

Källor

• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 11 maj 2023 i mål nr 6078-21 — HFD 2023 ref. 28, rubriken samt punkterna 2, 3, 5, 6, 7, 9, 13, 14, 17 och 18. Läst i original.
• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 13 februari 2025 i mål nr 5736-23 (HFD 2025 ref. 4) — punkterna 11, 14, 15 och 16 samt domslutet.
• Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12 — de drygt tio procenten.
• Fastighetsmäklarlag (2021:516) — 3 kap. 1 §, 14 §, 15 § och 18 §. Sökning på ordet utgångspris i lagtexten ger noll träffar. Marknadsföringslagen (2008:486) 10 §. Prop. 2010/11:15 s. 33.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Lockpris (uppdaterad 3 december 2025), Budgivning och Objektsbeskrivning (båda uppdaterade 1 december 2025).
• Hemnets statistik om utgångspris mot slutpris, refererad av Dagens PS 8 april 2026 (mars 2026 och länsdata), av TT via E55 och Privata Affärer 10 juni 2026 (maj 2026 samt citatet från Erik Holmberg) och av Börskollen 29 juli 2026 (april till 27 juli 2026, kommundata).
• Mäklarsamfundet, faktabladet Accepterat pris, daterat 15 november 2013 — bakgrunden 2011–2012 och skillnaden mellan begärt pris och slutpris fram till oktober 2013.
• Riksrevisionen, RiR 2025:35 En tryggare bostadsmarknad – statens tillsyn på fastighetsmäklarområdet — att FMI slutat driva lockprisärenden sedan 2022. Refereras i sin helhet i vår term lockpris.
• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft 1 april 2026. Riksbankens penningpolitiska beslut den 20 augusti 2026: styrräntan oförändrad på 1,75 procent.

Samtliga uppgifter kontrollerades mot källorna 29 augusti 2026. HFD 2023 ref. 28 och fastighetsmäklarlagen är lästa i original.