Accepterat pris

Accepterat pris är den prismodell som skulle göra slut på lockprisdebatten. Den föddes ur en arbetsgrupp bland mäklarna i Stockholms innerstad sommaren 2011, spred sig till Stockholms län vid årsskiftet och till Göteborg i december 2012. Elva år senare räknade Fastighetsmäklarinspektionen upp den bland de branschbegrepp som "kommit och gått".

Den här sidan förklarar vad accepterat pris betyder, exakt vad det inte betyder juridiskt, var modellen kom ifrån, vilka siffror som faktiskt finns bakom den och varför de är från 2013. Definitionerna och citaten är hämtade ur Mäklarsamfundets faktablad, FMI:s egna sidor, lagtext och domar. Källorna står längst ned.

Definitionen, ordagrant

Mäklarsamfundets faktablad om modellen formulerar den så här: "Accepterat pris innebär att priset som anges i bostadsannonsen utgår från mäklarens värdering av bostaden och ligger på en nivå som säljaren är villig att acceptera som försäljningspris. Om flera bud finns kan dock budgivning förekomma och priset bli högre."

Två led i den meningen är hela poängen. Det första är att priset ska vara förankrat i en värdering — faktabladet preciserar: "Säljaren och mäklaren kommer gemensamt fram till nivån på det accepterade priset som även ligger inom ramen för mäklarens värdering." Det andra är att budgivning ändå kan förekomma. Accepterat pris är alltså ett golv i marknadsföringen, aldrig ett tak i verkligheten.

Begreppet har ingen rättslig status. Det står inte i fastighetsmäklarlagen, det förekommer inte på FMI:s sida om lockpris, och Riksrevisionens granskning av tillsynen på fastighetsmäklarområdet (RiR 2025:35) nämner det inte över huvud taget. Det är en branschöverenskommelse mellan mäklare, ingenting annat.

Varför det inte binder — och vad som faktiskt gör det

Det vanligaste missförståndet är att ett bud på accepterat pris ger dig rätt att köpa. Det gör det inte, och branschen har aldrig påstått det. Mäklarsamfundet skriver rakt ut i samma faktablad: "Även om Accepterat pris är angett råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för säljaren, vilket innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris."

FMI beskriver samma sak från tillsynshållet: "Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja. Inte heller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen." Och om buden: "Ett bud är inte bindande för någon – inte ens om det lämnas skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt blir köpet bindande."

Formkravet är grunden

Att inget binder före kontraktet är inte en branschpraxis utan ett formkrav i lag. 4 kap. 1 § jordabalken kräver för fast egendom en köpehandling som undertecknas av både säljaren och köparen, med uppgift om köpeskilling och en överlåtelseförklaring. Köp som inte uppfyller formkravet är ogiltiga. För bostadsrätter gäller motsvarande i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen: avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen, med uppgift om lägenheten och priset.

Konsekvensen är att ett annonspris — oavsett om det kallas utgångspris, accepterat pris eller något annat — juridiskt sett är en inbjudan, inte ett anbud. Ett muntligt eller skriftligt löfte att sälja till det priset kan inte drivas igenom. Mer om vad som händer när kontraktet väl skrivs finns i vår term köpekontrakt.

Säljaren väljer köpare, inte bara pris

FMI: "Det är också säljaren som bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. Säljaren behöver inte sälja till den som har lämnat det högsta budet." Tillträde, finansiering eller skälet till köpet kan avgöra. Säljaren kan dessutom "när som helst ändra upplägget eller avbryta försäljningen, även mitt under pågående budgivning". Att två spekulanter båda lägger accepterat pris avgörs alltså inte av någon regel om först till kvarn.

Var modellen kom ifrån

Våren 2011 diskuterades mäklarnas prissättning intensivt bland konsumenter, i mäklarkåren och i Stockholmsmedia. Mäklarsamfundets faktablad beskriver kritiken: att mäklarna medvetet satte ett lågt utgångspris för att locka så många spekulanter som möjligt, varefter budgivningen drev slutpriset avsevärt högre. Även FMI var kritisk.

Svaret kom inifrån Stockholm. Faktabladet: "För att möta kritiken tog fastighetsmäklarna i Stockholms innerstad ett initiativ och bildade en arbetsgrupp vars arbete resulterade i att Accepterat pris infördes i bostadsannonserna i augusti 2011." Mäklarsamfundet drev sedan ut modellen bredare — i ett pressmeddelande den 23 november 2011 meddelade organisationen att en stor del av mäklarföretagen i Stockholms län skulle använda accepterat pris på alla sina bostäder från den 1 januari 2012. Göteborg följde efter i december 2012.

Tidslinjen

• Våren 2011 — debatt om lockpriser i Stockholmsmedia. En arbetsgrupp bildas bland mäklarna i innerstaden.
• Augusti 2011 — accepterat pris införs i bostadsannonserna i Stockholms innerstad.
• 23 november 2011 — Mäklarsamfundet meddelar att modellen utvidgas till Stockholms län.
• 1 januari 2012 — accepterat pris börjar användas av en stor del av mäklarföretagen i hela Stockholms län.
• December 2012 — mäklarna i Göteborg inför modellen.
• 15 november 2013 — Mäklarsamfundets faktablad med uppföljningssiffrorna publiceras.
• 4 april 2022 — FMI beskriver accepterat pris som ett av de begrepp som kommit och gått, och bjuder in till branschdialog om en överenskommelse mot lockpriser.
• 2022 — FMI slutar driva lockprisärenden efter ett domstolsavgörande (Riksrevisionen, RiR 2025:35).
• 13 februari 2025 — HFD 2025 ref. 4: utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak.

Siffrorna bakom modellen — och deras bäst före-datum

Effektsiffrorna som brukar citeras om accepterat pris kommer alla från en och samma källa: Mäklarsamfundets faktablad, daterat 15 november 2013. De gäller skillnaden mellan begärt pris och slutpris på bostadsrätter.

Källa: Mäklarsamfundets faktablad om accepterat pris, daterat 2013-11-15. Siffrorna avser skillnaden mellan begärt pris och slutpris på bostadsrätter och beskriver inte 2026 års marknad.

Faktabladet lägger till två nyanser som sällan följer med när siffrorna citeras. Spannet är avsevärt lägre på villor både i Stockholm och Göteborg. Och i Malmö har utvecklingen gått åt andra hållet: där ligger slutpriset "som regel något under utpriset" och har gjort det sedan 2011. I övriga riket är variationerna större och objekten färre.

Vad en oberoende genomgång visade

Två kandidatuppsatser vid KTH har mätt samma sak på Stockholms innerstad. Den senare (examensarbete nr 191, 2014) sammanställde sin egen Hemnet-data med två tidigare studier och fick följande genomsnittliga skillnad mellan annonspris och slutpris på Södermalm: 35,8 procent (januari–oktober 2007), 26,4 procent (augusti 2010–februari 2011), 2,5 procent (augusti 2011–februari 2012), 6 procent (januari–juli 2013) och 9 procent (augusti 2013–mars 2014).

Kurvan visar alltså både att modellen fick omedelbart genomslag och att effekten började ebba ut redan inom två år. Det är värt att veta att detta är studentuppsatser på kandidatnivå, inte myndighetsstatistik, att materialet slutar i mars 2014 och att perioderna inte ligger kant i kant. Vi anger dem som den mest detaljerade genomgång vi hittat, inte som facit.

Vad som hände sedan

Den 4 april 2022 publicerade FMI en pressinformation om att myndigheten inledde en branschdialog för att nå en överenskommelse mot lockpriser. Bakgrunden var att prissättningen "är den i särklass vanligaste anledningen till att personer anmäler mäklare till FMI", med en särskilt stor ökning 2020 och 2021. I texten placeras accepterat pris i en historisk hög: "Fast pris, accepterat pris, statistiskt jämförelsevärde och bopriskoll är exempel som kommit och gått."

Myndighetschefen Gunilla Paulsson förklarade varför de inte höll: "Tidigare branschinitiativ har fallit på att man inte har fått med sig tillräckligt många mäklare. En bred branschöverenskommelse skulle ge alla mäklare ett starkt incitament att agera likadant." Den breda överenskommelsen kom aldrig. Riksrevisionen konstaterar i RiR 2025:35: "FMI har hittills inte lyckats få med sig fastighetsmäklarbranschen i någon branschöverenskommelse. Försök har gjorts till exempel gällande lockpriser och redovisning av indirekt nettoskuld i objektbeskrivningar."

Parallellt försvann det tillsynstryck som en gång motiverade modellen. Riksrevisionen: "Från 2022 och framåt har FMI slutat att driva ärenden som handlar om lockpriser efter ett domstolsavgörande där FMI:s beslut om återkallelse av registrering som fastighetsmäklare på grund av vilseledande prisuppgift i marknadsföring undanröjdes." Och den 13 februari 2025 slog Högsta förvaltningsdomstolen fast i HFD 2025 ref. 4 (mål nr 5736-23) att "utgångspris och marknadsvärde är emellertid inte samma sak" — och att FMI inte visat att priserna varit vilseledande när myndigheten enbart åberopat att utgångspriserna understigit försäljningspriserna. Domen bygger på att fastighetsmäklarlagens påföljder är av straffliknande karaktär, vilket kräver att omständigheterna kan slås fast otvetydigt.

Ett accepterat pris betyder alltså i dag ungefär vad den enskilda mäklaren vill att det ska betyda. Hela rättsutvecklingen finns i vår term lockpris.

Accepterat pris, utgångspris och lockpris

Läs vidare: utgångspris, lockpris och slutpris.

Om du ska bjuda på en bostad med accepterat pris

1. Behandla priset som en signal, inte som en garanti. Att du lägger exakt accepterat pris ger dig ingen rätt att köpa. Kontraktet binder, annonsen gör det inte.
2. Be mäklaren motivera nivån mot slutpriser. Modellen bygger på att priset ligger inom mäklarens värdering. Fråga vilka sålda objekt värderingen vilar på — jämför mot slutpriser i området, inte mot andra annonsers utgångspriser.
3. Räkna med budgivning ändå. Mäklarsamfundets egen definition säger att priset kan bli högre om flera bud finns. Ett accepterat pris tar inte bort budgivningen, det flyttar bara startpunkten.
4. Lägg lägre bud när underlaget säger det. På en bostad som legat ute länge är accepterat pris ofta ett önskemål, inte en spärr. Se bud under utgångspris.
5. Sätt taket efter din ekonomi. Styrräntan låg på 1,75 procent efter Riksbankens beslut i augusti 2026, och bolånetaket är 90 procent av bostadens värde sedan lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter trädde i kraft den 1 april 2026. Det är lånelöftet och månadskalkylen som sätter ditt tak — inte annonsen.

Om du ska sälja med accepterat pris

• Sätt en nivå du faktiskt kan säga ja till. Hela modellens innebörd är att du är villig att acceptera priset. Att backa när någon lägger det är juridiskt tillåtet men underminerar poängen med att använda begreppet.
• Du behåller din fria prövningsrätt. Den gäller enligt lag oavsett prismodell, och du kan avbryta försäljningen när som helst.
• Väg det mot risken för ett tak i köparens huvud. På en marknad med flera budgivare kan ett tydligt annonserat acceptansläge dämpa budgivningen. På en trögare marknad kan samma tydlighet i stället vara det som får spekulanter att våga komma på visning.
• Ansvaret för marknadsföringen ligger på mäklaren. Kraven på god fastighetsmäklarsed och korrekta prisuppgifter riktar sig mot mäklaren, inte mot dig som säljare. Hur arvodesmodellen påverkar det råd du får tar vi i guiden mäklararvode.

Sammanfattning

Accepterat pris är ett branschverktyg från 2011, inte en lag och inte ett löfte. Priset ska ligga inom mäklarens värdering och på en nivå säljaren kan tänka sig — men säljaren behåller enligt lag fri prövningsrätt, buden är inte bindande, och köpet blir bindande först när köpekontraktet är undertecknat. Effekten var mätbar de första åren efter införandet och började klinga av redan 2013. FMI placerade 2022 modellen bland de begrepp som kommit och gått, den branschöverenskommelse myndigheten sökte kom aldrig, och efter HFD-domen i februari 2025 finns i praktiken inget tillsynstryck som håller emot åt något håll.

För dig som köpare betyder det att annonspriset — vad det än kallas — är information, inte en utfästelse. Läs budgivning innan nästa visning och sätt ditt tak själv.

Vad vi inte skriver ut, och varför

• Hur många annonser som anger accepterat pris 2026. Vi har inte hittat någon statistik över det hos vare sig Mäklarsamfundet, FMI eller annonsplattformarna.
• Hur mycket över accepterat pris bostäder går i dag. Svensk Mäklarstatistik publicerar slutpriser, inte annonspriser. De siffror som finns är Mäklarsamfundets från 2013.
• Att en viss andel av bostäderna säljs till exakt accepterat pris. Ingen källa vi hittat redovisar det.
• Att accepterat pris skulle ligga en bestämd procentsats under marknadsvärdet. Den enda procentsats som går att belägga i praxis är Kammarrätten i Stockholms uttalande den 11 februari 2013 (mål nr 3343-12) om att drygt tio procents skillnad mellan utgångspris och bedömt marknadsvärde inte är tillräckligt stor. Det är domstolens uttalande, inte FMI:s policy, det är ett golv och inte ett tak, och det jämför mot bedömt marknadsvärde — inte mot slutpriset. Den här sidan tillskrev tidigare uttalandet FMI och är rättad.
• Att FMI:s varningar för lockpris regelmässigt upphävts. Vi kan belägga att varningen i mål nr 5736-23 upphävdes den 13 februari 2025 och att varningen i mål nr 6078-21 upphävdes den 11 maj 2023. Ett generellt påstående om att flera varningar upphävts har vi ingen källa till.

Källor

• Mäklarsamfundet — faktabladet Accepterat pris, daterat 2013-11-15. Definitionen, bakgrunden 2011–2012, fri prövningsrätt och samtliga procentsiffror.
• Mäklarsamfundet — Accepterat pris införs i Stockholms län, pressmeddelande 23 november 2011. Se även Fastighetstidningen samma dag.
• Fastighetsmäklarinspektionen — FMI inleder branschdialog för att nå överenskommelse mot lockpriser, 4 april 2022. Citatet om begrepp som kommit och gått samt myndighetschefens kommentar.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Budgivning och Lockpris.
• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 13 februari 2025 i mål nr 5736-23 (HFD 2025 ref. 4). Se även FMI:s nyhet Dom från HFD fastställer: utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak, 25 februari 2025.
• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 11 maj 2023 i mål nr 6078-21 — HFD 2023 ref. 28. Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12 — de drygt tio procenten.
• Riksrevisionen, RiR 2025:35 En tryggare bostadsmarknad – statens tillsyn på fastighetsmäklarområdet — läst som bilaga till regeringens skrivelse 2025/26:225, beslutad 19 mars 2026. Rapporten nämner inte accepterat pris.
• Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 § och bostadsrättslagen (1991:614) 6 kap. 4 § — formkraven. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 § — god fastighetsmäklarsed. Prop. 2010/11:15 s. 33 — definitionen av lockpris.
• KTH, Institutionen för Fastigheter och Byggande — Accepterat pris: En studie om bakgrunden till införandet (kandidatuppsats nr 191, Bergroth och Karlsson, 2014) och Accepterat pris: Effekter av den nya prismodellen i Stockholms innerstad (nr 117, Månsson och Vesterblom, 2012).
• Riksbanken — Styrräntan oförändrad på 1,75 procent. Finansinspektionen — FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån, lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i kraft 1 april 2026.

Samtliga uppgifter kontrollerades mot källorna 29 augusti 2026. Faktabladet och uppsatserna är lästa i original.