Köpekontrakt

Kortaste svaret på den vanligaste frågan om köpekontrakt för villa: jordabalken kräver fyra saker, och det fjärde är inte fastighetsbeteckningen. Kraven är skriftlig köpehandling, underskrift av säljaren och köparen, uppgift om köpeskillingen — och en förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Fastighetsbeteckningen är Lantmäteriets krav för lagfart, inte ett giltighetskrav i 4 kap. 1 §. Den förväxlingen är utbredd, och den är farlig åt fel håll: ett kontrakt kan innehålla en perfekt fastighetsbeteckning och ändå vara ogiltigt om överlåtelseförklaringen saknas.

Resten av sidan går igenom hela kedjan runt kontraktet: vilka villkor som måste stå i handlingen för att gälla, hur länge ett återgångsvillkor får löpa innan hela köpet blir ogiltigt, vad köpebrevsklausulen egentligen gör, vem som bär risken mellan kontraktsdagen och tillträdet, vad affären kostar i stämpelskatt och avgifter, vilka frister som gäller vid dolda fel, och var reglerna för bostadsrätt går isär från fastighetsreglerna. Varje uppgift har paragrafhänvisning. Det vi inte kan belägga står utskrivet som lucka i stället för att fyllas med en siffra som låter rimlig. Källförteckningen ligger sist.

De fyra formkraven i jordabalken 4 kap. 1 §

”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. […] Köp som icke uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.”

Jordabalk (1970:994) 4 kap. 1 §

Fyra moment, alla obligatoriska, och påföljden är den strängaste som finns i avtalsrätten: köpet är ogiltigt. Inte ogiltigt mot den ena parten, inte angripbart — ogiltigt. Ingen av parterna kan tvinga fram fullgörelse, och Lantmäteriet kan inte bevilja lagfart på en handling som inte är en giltig köpehandling.

Källa: Jordabalk (1970:994) 4 kap. 1 §, gällande lydelse. Kontrollerat 29 augusti 2026.

Fastighetsbeteckningen är inget formkrav — men skriv den ändå

Att fastighetsbeteckningen inte står i 4 kap. 1 § betyder inte att den kan hoppas över. Den behövs för att Lantmäteriet ska kunna identifiera objektet och bevilja lagfart, och ett kontrakt som pekar ut fastigheten otydligt skapar bevisproblem oavsett vad lagen kräver. Poängen är rangordningen: utan överlåtelseförklaring finns inget köp alls, medan en saknad beteckning är ett lagfartsproblem som går att reda ut. Kontrollera båda, men förväxla dem inte.

Det som inte står i handlingen gäller inte

Två regler i samma kapitel gör köpekontraktet till den enda handling som räknas. Den första träffar priset. Jordabalken 4 kap. 1 § andra stycket: har säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen träffat överenskommelse om en annan köpeskilling än den som anges i handlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Det pris som står i kontraktet gäller — och kan jämkas om det är oskäligt. Konstruktionen med en officiell summa i kontraktet och en verklig summa vid sidan av fungerar alltså inte ens som avtal mellan parterna.

Den andra regeln träffar villkoren. Enligt 4 kap. 3 § är en bestämmelse som inte tas in i köpehandlingen ogiltig om den innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd görs beroende av villkor, att säljaren inte ska bära ansvar enligt 21 §, eller att köparens rätt att överlåta, inteckna eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks. Praktisk följd: en muntlig överenskommelse om att köparen ska få hoppa av om besiktningen blir dålig har ingen verkan. Villkoret måste stå i handlingen, formulerat så att det går att tillämpa.

Svävarvillkor — tvåårsgränsen som gör hela köpet ogiltigt

”Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.”

Jordabalk (1970:994) 4 kap. 4 § första stycket

Notera påföljden. Ett för långt villkor gör inte villkoret ogiltigt — det gör köpet ogiltigt. Fastighetsmäklarinspektionen säger samma sak i klartext: återgångsvillkor får inte löpa längre än två år, och avtalar man om längre tid än så blir köpet ogiltigt. Har parterna glömt att sätta ut en tid gäller två år automatiskt.

Tre undantag står i andra stycket och de är värda att kunna:

• Villkor om att köpeskillingen ska betalas. Därför kan ett köp vara svävande i väntan på slutlikvid utan att tvåårsregeln slår till.
• Villkor om fastighetsbildning enligt 7–9 §§. Avstyckningsfallen har sina egna frister, se avsnittet om del av fastighet nedan.
• Villkor som grundas på bestämmelse i lag. Ett villkor som lagen själv förutsätter räknas alltså inte in i tvåårsfönstret.

Samma tvåårsgräns behandlas ur säljarens perspektiv i säljguiden, tillsammans med de övriga formkraven.

Besiktnings- och lånevillkor: funktionskrav, inte dagsfrister

Fastighetsmäklarinspektionen ställer inget krav på ett visst antal dagar. Kravet är i stället funktionellt: ett besiktningsvillkor ska ge köparen tillräckligt med tid för att beställa besiktningen, ta del av besiktningsprotokollet, tänka över sitt beslut och eventuellt begära köpets återgång. Köparen ska ha ett par arbetsdagar på sig från besiktningstillfället, men i vissa fall längre tid än så, beroende på omständigheterna. Ett lånevillkor ska på motsvarande sätt ge köparen den tid som behövs för att kunna få besked om lånelöfte eller avslag på sin ansökan.

Köpebrevet — klausulen som gör köpet svävande

Köpebrevet beskrivs ofta som ”bara en kvittens”. Den beskrivningen missar mekanismen. Jordabalken 4 kap. 5 §: har det i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Det är alltså skrivningen om köpebrev i kontraktet som gör köpet svävande fram till full betalning — och som ger säljaren den säkerhet konstruktionen finns för.

Två följdregler avgör hur handlingarna hänger ihop:

• Samma formkrav gäller köpebrevet. Enligt 4 kap. 2 § gäller 1 § första och andra styckena även för köpebrev och annan ytterligare köpehandling om samma förvärv. En handling som inte uppfyller föreskrifterna i 1 § första stycket är utan verkan som köpehandling. Överlåtelseförklaringen ska alltså finnas även där.
• Villkor faller om de inte upprepas. Enligt 4 kap. 6 § beror förvärvets fullbordan eller bestånd inte längre av ett villkor om ett köpebrev upprättas utan att villkoret tas in även i den senare handlingen. Det är en praktisk fälla vid tillträdet: ett villkor som parterna trodde levde vidare kan försvinna i och med underskriften på köpebrevet.

Hela handlingen gås igenom separat under köpebrev. För bostadsrätt finns ingen motsvarighet — där är kontraktet den enda köpehandlingen.

Vad ett köpekontrakt för villa bör innehålla utöver formkraven

Formkraven är minimum för giltighet. Ett kontrakt som bara uppfyller dem lämnar allt annat oreglerat, och då gäller jordabalkens dispositiva regler — vilket sällan är vad parterna trott sig komma överens om. Utöver de fyra momenten reglerar ett fullständigt kontrakt normalt:

• Parternas fullständiga namn och personnummer, samt fastighetsbeteckning och adress.
• Tillträdesdag, betalningsplan och hur handpenning respektive slutlikvid ska erläggas.
• Villkor om besiktning, finansiering eller annat — formulerade i handlingen, inom tvåårsgränsen.
• Föreskrift om att köpebrev ska upprättas, med de följder 4 kap. 5–6 §§ ger.
• Fördelning av avgifter, avkastning och kostnader kring tillträdesdagen enligt 4 kap. 10 §.
• Vad som ingår i köpet i fråga om tillbehör, och vad säljaren tar med sig.
• Reglering av felansvaret, inklusive eventuella friskrivningar och vad besiktningen omfattat.
• Följder av kontraktsbrott, dröjsmål och utebliven betalning.

Om ”köpekontrakt mall”

En mall kan fungera som checklista men löser inte det som gör fastighetsköp riskabelt. Två skäl. Det första är formkraven: mallar utelämnar ofta överlåtelseförklaringen eller formulerar den så vagt att det blir en tolkningsfråga om säljaren faktiskt förklarat att egendomen överlåts. Det andra är 4 kap. 3 §: villkor som inte skrivs in i handlingen är ogiltiga, och en mall som inte har plats för parternas faktiska villkor leder till att villkoren hamnar i mejl eller i minnet i stället för i kontraktet. Använder du mall, kontrollera att alla fyra formkraven finns ordagrant och att varje villkor ni kommit överens om står i själva handlingen.

Mellan kontraktsdagen och tillträdet — vem bär risken

Perioden efter underskriften är den som genererar flest frågor och som sidor om köpekontrakt oftast hoppar över. Jordabalken reglerar den i detalj.

Källa: Jordabalk (1970:994) 4 kap. 11–15 och 26 §§. Kontrollerat 29 augusti 2026.

Fördelningen av löpande poster styrs av 4 kap. 10 §. Avkastning som fastigheten lämnat före tillträdesdagen samt arrendeavgift och hyra som belöper på tiden före tillträdesdagen tillkommer säljaren. Avgifter som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen bärs av köparen — och i förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatten för förvärvet. Den sista meningen är den som avgör vem som i praktiken tar lagfartskostnaden.

Kostnaderna som kontraktet utlöser

Köpeskillingen är inte hela notan. Lagfart och pantbrev kostar, och beloppen är fasta regler snarare än förhandlingsbara poster.

Källa: Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 8, 9 och 24 §§, jordabalken 20 kap. 2–3 §§ samt Lantmäteriet, Stämpelskatt och avgifter. Kontrollerat 29 augusti 2026.

Nytt från 1 juli 2026: identitetskrav vid lagfartsansökan

Genom lag (2026:479) om ändring i jordabalken tillkom nya vilandegrunder i 20 kap. 7 § första stycket punkterna 14–16. En lagfartsansökan ska förklaras vilande om den inte innehåller förvärvarens person- eller samordningsnummer för fysisk person eller organisationsnummer för juridisk person, eller om förvärvaren inte anmält verklig huvudman till Bolagsverket trots skyldighet att göra det. Motsvarande krav infördes för tomträtt i 21 kap. 3 §.

Övergångsregeln är den detalj som avgör om reglerna träffar din affär: lagen trädde i kraft den 1 juli 2026, och äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om förvärv och upplåtelser som gjorts före ikraftträdandet. Avgörande är alltså när köpekontraktet skrevs under — inte när ansökan lämnas in.

Kontraktsdagen styr skatten

Skatteverket är entydigt: du ska deklarera din försäljning av bostaden året efter du skrev på köpekontraktet. Det är kontraktsdagen, inte tillträdesdagen, som avgör vilket år vinsten beskattas — även om äganderätten enligt kontraktet övergår senare. Också bosättningstiden räknas fram till kontraktsdagen. En kontraktsskrivning i december och ett tillträde i mars hör alltså till olika kalenderår i vardagen men till samma beskattningsår i deklarationen.

• Vinst: 22 procent skatt på vinsten, tekniskt 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. Skatteverkets eget exempel: 150 000 kr i vinst ger 33 000 kr i skatt.
• Förlust: 50 procent av förlusten är avdragsgill, och skattereduktionen är 30 procent av det avdragsgilla beloppet.
• Uppskov: högsta möjliga uppskovsbelopp är 3 000 000 kr. Äger du 50 procent av bostaden är din andel av takbeloppet 1 500 000 kr. På den del av vinsten som inte kan skjutas upp betalas 22 procent.
• Fastighetsavgift, inkomstår 2026: 0,75 procent av taxeringsvärdet för småhus, dock högst 10 425 kr. Nybyggda småhus med värdeår 2012 eller senare har 15 års avgiftsbefrielse. Avgiften bärs av den som äger fastigheten vid årets ingång, vilket är skälet till att den proportioneras i kontraktet.

Skattesidan för säljaren, inklusive uppskovets villkor, behandlas i säljguiden.

Dolda fel: två frister, inte en

Påståendet ”säljaren ansvarar för dolda fel i tio år” är sant men ofullständigt, och ofullständigheten kostar köpare pengar. Tre paragrafer hänger ihop.

• Undersökningsplikten (4 kap. 19 § andra stycket). Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
• Reklamationsplikten (4 kap. 19 a §). Köparen måste reklamera inom skälig tid efter det att hen märkt eller borde ha märkt felet. Undantag gäller om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
• Preskriptionen (4 kap. 19 b §). Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att hen har tillträtt fastigheten.

Båda fristerna måste hållas. Tioårsregeln räddar inte den som upptäckt ett fel och sedan väntat med att reklamera — den sätter bara den yttre gränsen. Ansvaret efter tillträdet behandlas mer utförligt i säljguiden och försäkringslösningen under dolda fel-försäkring.

För bostadsrätt gäller en annan lag och en annan tidsram. En bostadsrätt är lös egendom, och vid köp mellan privatpersoner tillämpas köplagen i stället för jordabalken. Konsumentverket: du kan klaga på ett fel inom två år från den dag du fick tillträde till bostaden. Två år mot fastighetens tio — skillnaden är den enskilt största mellan de två köpformerna efter tillträdet.

Bostadsrätt — andra formkrav, andra frister

”Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och om ett pris.”

Bostadsrättslag (1991:614) 6 kap. 4 §

Tre krav i stället för fyra: skriftlig form, båda parternas underskrifter, samt uppgift om lägenheten och om ett pris. Ingen överlåtelseförklaring krävs, ingen bevittning, och Lantmäteriet är inte inblandad. Precis som vid fastighet är en sidoöverenskommelse om ett annat pris ogiltig (andra stycket).

Två frister skiljer bostadsrätten skarpt från fastigheten, och båda saknas i de flesta beskrivningar av bostadsrättsköp:

• Två år att angripa ett formfel. En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig, men väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde är rätten till sådan talan förlorad (6 kap. 5 § tredje stycket). Någon motsvarande preklusionsfrist finns inte vid fastighetsköp.
• En månad att överklaga nekat medlemskap. Den som förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde kan inom en månad från den dag hen fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden (2 kap. 10 §). Fristen är absolut, och att ”det kan prövas i hyresnämnden” är ett oanvändbart råd utan den.

Att medlemskapet är avgörande följer av 6 kap. 5 § första stycket: en överlåtelse är ogiltig om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Undantag gäller exekutiv försäljning och tvångsförsäljning.

På vilka grunder föreningen faktiskt får neka

Prövningen styrs av 2 kap. Enligt 3 § får köparen inte vägras inträde i föreningen om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta hen som bostadsrättshavare. Enligt 2 § är stadgevillkor utan verkan om de innebär att visst medborgarskap eller viss inkomst eller förmögenhet ska vara en förutsättning för inträde. En förening kan alltså inte ställa upp ett inkomstkrav i stadgarna och luta sig mot det.

För juridiska personer är utgångspunkten en annan. Enligt 2 kap. 4 § får en juridisk person som förvärvat en bostadslägenhet vägras inträde även om villkoren i 3 § är uppfyllda. Kommuner och regioner får dock inte vägras. Det är den rättsliga grunden — inte enskilda föreningars stadgar — som gör att bolagsköp av bostadsrätter ofta stoppas.

Före underskriften binder ingenting — efter den finns ingen ångerrätt

Fastighetsmäklarinspektionen är rak om budgivningen: ett bud är inte bindande för någon, inte ens om det lämnas skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt blir köpet bindande. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja, och innan kontraktet är påskrivet kan både säljaren och köparen ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.

Efter underskriften vänder läget helt, och någon ångerrätt tar inte vid. Distansavtalslagen (2005:59) är ett konsumentskydd i förhållandet näringsidkare–konsument, och dess andra kapitel gäller avtal genom vilket en näringsidkare mot betalning överlåter eller upplåter lös egendom till eller utför en tjänst åt en konsument. En fastighet är fast egendom, och en privatperson som säljer sin bostad är inte näringsidkare. Vid ett vanligt bostadsköp finns alltså ingen ångerrätt — varken för villa eller bostadsrätt. Vägen ur köpet går via ett avtalat återgångsvillkor eller via de hävningsgrunder som redovisats ovan.

Att slutpriset i kontraktet ligger långt över utgångspriset är i sig inget fel. I HFD 2025 ref. 4 fann Högsta förvaltningsdomstolen att Fastighetsmäklarinspektionen, genom att jämföra utgångspriser och slutpriser för flera förmedlade objekt, inte hade visat att de angivna utgångspriserna var vilseledande. FMI hänvisar i övrigt till kammarrättspraxis där ett utgångspris som understeg mäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse. Mer om detta under lockpris.

Finansieringen som kontraktet förutsätter

Sedan 1 april 2026 är belåningstaket lag, inte bara bankpraxis. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter 4 §: när en bostadskredit lämnas ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent. Vid utökning av en befintlig kredit gäller högst 80 procent (5 §). Följden för köpekontraktet är konkret: köparen måste ha minst 10 procent av köpeskillingen i eget kapital för att affären ska gå att finansiera.

Amorteringsnivåerna står i 7 §, och två undantag är värda att känna till:

• Belåningsgrad över 50 men högst 70 procent: minst 1 procent av det högsta kreditbeloppet per år.
• Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent per år.
• Nyproduktion: undantag i högst fem år från tillträdet för förstaförvärvaren (10 §). Vid särskilda skäl finns ytterligare undantag (9 §).

Mäklarens roll — inte neutral på det sätt som ofta påstås

Formuleringen ”mäklaren är opartisk” är en förenkling som kan kosta en köpare pengar. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 §: fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, men inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppdragsgivaren är i normalfallet säljaren. Enligt 3 kap. 11 § får mäklaren inte som ombud företräda säljare mot köpare eller köpare mot säljare, men får åta sig begränsade uppgifter.

Vid kontraktsskrivningen har mäklaren konkreta skyldigheter:

• 3 kap. 20 §: mäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen, och hjälpa dem att upprätta de handlingar som behövs, om inte annat avtalats.
• 3 kap. 12 §: mäklaren ska skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten och verka för att undersökning görs före köpet.
• 3 kap. 13 §: mäklaren ska kontrollera förfoganderätt, inteckningar, servitut och gemensamhetsanläggningar. För bostadsrätt: förfoganderätt och pantsättning.
• 3 kap. 4 §: har mäklaren tagit emot en handpenning ska den snarast överlämnas till säljaren, om inte annat överenskommits i ett depositionsavtal. Ett sådant avtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, och medel som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.
• 3 kap. 3 §: är uppdraget förenat med ensamrätt får tiden bestämmas till högst tre månader åt gången, och en överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan ensamrätten upphör.

Påföljdssidan är också bredare än den brukar beskrivas. FMI kan besluta om erinran eller varning, återkalla registreringen, eller besluta om sanktionsavgift. Sanktionsavgiften ska som högst fastställas till det högsta av två gånger vinsten av överträdelsen eller ett belopp motsvarande en miljon euro, och får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kr. Tillsynsmyndighetens roll beskrivs närmare under Fastighetsmäklarinspektionen.

Digital signering: fortfarande nej för fastighet

Frågan ställs oftare för varje år, och svaret per 29 augusti 2026 är fortfarande nej. Jordabalkens gällande lydelse innehåller ingen bestämmelse om elektronisk underskrift av köpehandling, och Lantmäteriet kräver köpehandling i original vid lagfartsansökan. SOU 2024:38 om digitala fastighetsköp föreslog en ändring av 4 kap. 1 § med ikraftträdande tidigast 1 juli 2026 — men någon sådan ändring finns inte i gällande jordabalk.

Kontrasten inom mäklarbranschens eget regelverk är tydlig: fastighetsmäklarlagen 3 kap. 5 § tillåter uttryckligen avancerad elektronisk underskrift, men bara för uppdragsavtalet och depositionsavtalet. Att mäklarens övriga handlingar signeras digitalt betyder alltså inte att köpekontraktet kan göra det.

Två nyheter 2026 vid sidan av det vanliga köpekontraktet

Lagen om hyrköp av bostad

Lag (2026:843) om hyrköp av bostad utfärdades 28 maj 2026 och trädde i kraft 2 juli 2026. Ett hyrköpsavtal innebär att hyrsäljaren utfäster sig att under en angiven tidsperiod låta hyrköparen köpa objektet — en option — och samtidigt upplåter det till nyttjande mot en hyrköpsavgift. Formkraven i 5 § är egna: avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda, med uppgift om hyrköpsobjektet, om optionen (pris eller beräkningsgrund samt optionsperiod) och om hyrköpsavgiftens storlek. Ett hyrköpsavtal som inte uppfyller formföreskrifterna är ogiltigt. I jordabalken har en hänvisningsparagraf tillkommit, 4 kap. 6 a §.

Nationellt bostadsrättsregister — beslutat, inte i drift

Lag (2026:484) om bostadsrättsregister träder i kraft den dag som regeringen bestämmer. Införandelagen (2026:485) träder i kraft 1 januari 2027: Lantmäteriet ansvarar för uppbyggnaden, och bostadsrättsföreningar ska senast 31 december 2027 lämna uppgifter om lägenhet, förening, bostadsrättshavare, pantsättningar och anteckningar. En ny bestämmelse i bostadsrättslagen, 6 kap. 5 a §, om registrering av övergång väntar också på regeringens ikraftträdandebeslut. Registret finns alltså som beslut men påverkar ännu inte en pågående bostadsrättsaffär.

Köp av del av fastighet — sexmånadersfristen

Ska en tomt styckas av gäller en frist som inte går att förhandla bort. Enligt jordabalken 4 kap. 7 § är ett köp som innebär att ett visst område kommer i särskild ägares hand giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Missas fristen är köpet ogiltigt. Motsvarande gäller enligt 4 kap. 8 § för andelsköp med utbrytningsvillkor. Ansökan till Lantmäteriet är alltså ett moment som ska planeras redan när kontraktet skrivs.

Hur många köpekontrakt det handlar om

Under 2025 gjordes 57 184 marknadsmässiga köp av småhus för permanentboende, exklusive tomträtter. Den totala köpeskillingen för samtliga fastigheter uppgick till nästan 367 miljarder kronor. Siffrorna publicerades av SCB den 5 juni 2026 och avser kalenderåret 2025. Varje sådant köp vilar på en köpehandling som antingen uppfyller de fyra formkraven eller inte gör det.

Vad vi inte kan belägga

Följande påståenden förekommer brett, även i tidigare versioner av den här sidan, men saknar myndighets- eller domstolskälla. De står här som luckor i stället för att presenteras som fakta.

• Att handpenningen ”alltid” är 10 procent. Branschpraxis, inte lagregel. Det som är reglerat är belåningsgraden, inte handpenningen.
• Att besiktningsklausulen normalt löper 14 dagar. FMI ställer ett funktionskrav, ingen dagsfrist.
• Att ”väsentligt fel” motsvarar en reparationskostnad över cirka 50 000 kronor. Ingen beloppsgräns finns i lag eller hos FMI.
• Att det går två till fyra veckor mellan kontrakt och tillträde. Vi har inte hittat någon officiell statistik över svenska tillträdesledtider. Det som är verifierbart är den rättsliga ramen: svävarvillkor högst två år, lagfart inom tre månader från fångeshandlingen.
• Att ett lånevillkor kräver att köparen aktivt sökt lån för att kunna åberopas. Påståendet är vanligt men obekräftat i myndighets- eller domstolskälla. Villkorets egen ordalydelse styr.
• Hur ofta affärer faktiskt hävs på besiktnings- eller lånevillkor. Ingen statistik hittad hos FMI, SCB eller branschorganisationerna.

Källor

Samtliga uppgifter på sidan är hämtade ur nedanstående källor och kontrollerade den 29 augusti 2026.

• Jordabalk (1970:994), 4 kap. 1–8, 10–15, 19, 19 a, 19 b och 26 §§ samt 20 kap. 2–3 och 7–8 §§ — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (2026:479) om ändring i jordabalken (identitetskrav och verklig huvudman vid lagfart, ikraft 1 juli 2026) — svenskforfattningssamling.se
• Bostadsrättslag (1991:614), 2 kap. 2–4 och 10 §§ samt 6 kap. 4–5 §§ — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (2026:485) om införande av lagen (2026:484) om bostadsrättsregister — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (2026:843) om hyrköp av bostad (formkrav i 5 §, ikraft 2 juli 2026) — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, 4–5, 7 och 9–10 §§ — rkrattsbaser.gov.se
• Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap. 1, 3–5, 11–13 och 20 §§ samt 5 kap. 4, 6 och 9 §§ — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, 8, 9 och 24 §§ — rkrattsbaser.gov.se
• Lag (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler, 1 kap. 1–2 §§ och 2 kap. 1 § — rkrattsbaser.gov.se
• FMI, Klausuler och villkor (tvåårsgränsen, funktionskrav på besiktnings- och lånevillkor) — fmi.se
• FMI, Budgivning (bud är inte bindande; köpet blir bindande vid undertecknandet) — fmi.se
• FMI, Lockpris (HFD 2025 ref. 4 och kammarrättspraxis om drygt tio procents avvikelse) — fmi.se
• FMI, Klientmedel (depositionsavtal, separationskrav) — fmi.se
• Lantmäteriet, Ansökan vid köp (bevittning, tre månader, köpehandling i original) — lantmateriet.se
• Lantmäteriet, Stämpelskatt och avgifter (1,5 %, 4,25 %, 825 kr, 2 %, 375 kr) — lantmateriet.se
• Skatteverket, Försäljning av bostad samt Räkna ut vinst, förlust och skatt (kontraktsdagen styr beskattningsåret, 22 %, förlustavdrag) — skatteverket.se
• Skatteverket, Belopp och procent inkomstår 2026 (fastighetsavgift 0,75 %, högst 10 425 kr) samt Begär uppskov (takbelopp 3 000 000 kr) — skatteverket.se
• Konsumentverket, Fel i bostadsrätt (två år från tillträdet) — konsumentverket.se
• SCB, Fastighetspriser och lagfarter 2025 (57 184 småhusköp, nästan 367 miljarder kronor) — scb.se
• SOU 2024:38, Digitala fastighetsköp (förslag som inte trätt i kraft) — regeringen.se

Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vad som gäller i din affär avgörs av köpekontraktets ordalydelse — läs handlingen innan du skriver under, och be mäklaren eller en jurist förklara det du inte förstår.