Tillträdesdag
Tillträdesdagen är den dag köparen tar över bostaden — normalt samma dag som slutlikviden betalas och nycklarna lämnas över. Dagen är avtalad i köpekontraktet och har flera rättsverkningar i jordabalken: säljaren står faran för skador på fastigheten fram till tillträdet (4 kap. 11 §), avgifter som belöper på tiden från och med tillträdesdagen bärs av köparen (4 kap. 10 §), och tioårsfristen för fel i fastigheten räknas från tillträdet (4 kap. 19 b §).
Senast uppdaterad: 2026-08-31
Tillträdesdagen behandlas ofta som en logistikfråga — när kommer flyttbilen. Juridiskt är den något helt annat. Det är dagen då risken byter ägare, kostnadsansvaret flyttas och den viktigaste preskriptionsfristen i svensk fastighetsrätt börjar räknas. Tre olika bestämmelser i jordabalkens fjärde kapitel hänger på exakt detta datum.
Vad som faktiskt skiftar den dagen
1. Faran för skador
4 kap. 11 § jordabalken: "Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida."
Brinner huset ned mellan kontrakt och tillträde är det alltså säljarens risk — men bara om köparen inte själv orsakat att tillträdet dröjt. Har säljaren stått faran och skadan inträffat får köparen enligt samma paragraf göra avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet.
2. Kostnader och inkomster
4 kap. 10 §: "Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren. Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen bäres av köparen." Samma paragraf slår fast att köparen i förhållande till säljaren svarar för stämpelskatten för förvärvet.
Formuleringen "från och med" är inte slarv. Tillträdesdagen själv tillhör köparen på kostnadssidan. Det är den regeln likvidavräkningen bygger på.
3. Tioårsfristen
4 kap. 19 b §: "Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan." Fristen räknas alltså från tillträdet — inte från kontraktsdagen, inte från lagfarten. Skjuts tillträdet fram skjuts hela fönstret för dolda fel fram med det.
Räkneexempel: en likvidavräkning
Bostadsrätt, tillträde den 16 i månaden, avgift 4 800 kr per månad
- Månaden har 30 dagar. Dagsavgift: 4 800 / 30 = 160 kr.
- Säljarens del, dag 1–15: 15 × 160 = 2 400 kr.
- Köparens del, från och med tillträdesdagen dag 16–30: 15 × 160 = 2 400 kr.
- Har säljaren redan betalat hela månadsavgiften regleras köparens 2 400 kr som ett tillägg i likvidavräkningen.
Räknat av Boio på fördelningsprincipen i 4 kap. 10 § jordabalken. Avgiften och datumet i exemplet är valda för att illustrera principen. Vid bostadsrätt är fördelningen en avtalsfråga mellan parterna — men praxis följer samma logik som jordabalkens regel för fastigheter.
Vanliga missförstånd
- "Jag blir ägare på tillträdesdagen." Nej. Äganderätten övergår genom köpehandlingen. Vid ett villkorat köp där köpebrev ska upprättas fullbordas förvärvet först när köpeskillingen betalats (4 kap. 5 §) — men det är fortfarande köpehandlingen som är grunden, inte tillträdet i sig.
- "Tillträdesdagen bestäms av mäklaren." Nej, av parterna i köpekontraktet. Mäklaren föreslår och samordnar, men datumet är ett avtalsvillkor mellan köpare och säljare.
- "Skador före tillträdet är alltid säljarens." Inte om tillträdet dröjt på grund av köparen. Då ligger faran enligt 4 kap. 11 § på köparen.
- "Tioårsfristen börjar när jag skrev på." Nej, vid tillträdet. Det är den uttryckliga lydelsen i 4 kap. 19 b §.
När reglerna inte gäller
- Bostadsrätt. Jordabalkens fjärde kapitel gäller fast egendom. Vid bostadsrätt regleras risk- och kostnadsövergång i köpekontraktet och i övrigt av köplagen (1990:931) — där reklamationsfristen dessutom är två år, inte tio.
- Nyproduktion med förhandsavtal. Då sker inflyttning innan upplåtelse i vissa fall, och bostadsrättslagens regler i 5 kap. styr i stället. Se förhandsavtal.
- Vid säljarens vanvård efter köpet. Då gäller inte farereglerna i 11 § utan 4 kap. 12 §, som ger prisavdrag eller hävning plus skadestånd oavsett vem som stod faran.
Källor
- Jordabalk (1970:994) 4 kap. 5 §, 10 §, 11 §, 12 §, 13 § och 19 b §. Läst i fulltext i Regeringskansliets rättsdatabas, lydelse t.o.m. SFS 2026:1498.
- Köplag (1990:931) 32 § andra stycket — tvåårsgränsen som gäller i stället vid köp av bostadsrätt.
Uppgifterna kontrollerades mot källorna 31 augusti 2026. Lagtexten är läst i original.
Vanliga frågor
Vad händer juridiskt på tillträdesdagen?
Tre saker skiftar. Faran för att fastigheten skadas av våda går över från säljare till köpare enligt 4 kap. 11 § jordabalken. Kostnadsansvaret flyttas: enligt 4 kap. 10 § tillkommer inkomster som belöper på tiden före tillträdesdagen säljaren, medan avgifter som belöper på tiden från och med tillträdesdagen bärs av köparen. Och preskriptionstiden för fel i fastigheten börjar löpa — enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran tio år efter tillträdet.
Vad händer om säljaren inte flyttar ut i tid?
Jordabalken 4 kap. 13 §: "Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse." Ersättningsrätten gäller alltså direkt vid dröjsmål — hävning kräver dessutom att dröjsmålet är väsentligt. I praktiken regleras förseningar oftast med ett vite eller en dagsersättning som skrivits in i köpekontraktet.
Vad är en likvidavräkning?
Den uppställning mäklaren gör inför tillträdet där köpeskillingen, den redan betalda handpenningen och de löpande kostnaderna fördelas mellan parterna per tillträdesdagen. Fördelningen följer principen i 4 kap. 10 § jordabalken: säljaren tar inkomster och kostnader fram till tillträdet, köparen från och med tillträdet. Poster som brukar avräknas är fastighetsavgift, uppvärmning, försäkring och — vid bostadsrätt — månadsavgiften.
Relaterade termer
Köpekontrakt
Avtalet där tillträdesdagen bestäms. Utan datum i kontraktet finns ingen avtalad tillträdesdag.
Köpebrev
Undertecknas normalt på tillträdesdagen som kvitto på att köpeskillingen är betald.
Dolda fel
Tioårsfristen i 4 kap. 19 b § jordabalken räknas från tillträdet — inte från kontraktsdagen.
Lagfart
Söks inom tre månader från fångeshandlingen. Tillträdet är i praktiken startskottet för ansökan.
Fördjupa dig
Köpa bostad — hela processen
Var tillträdesdagen sitter i kedjan från visning till inflytt, och vad som ska vara klart innan.
Räkna på flyttkostnaden
Dubbelt boende, flyttfirma och överlappande månader — det tillträdesdatumet faktiskt kostar.
Besiktning
Varför en tillträdesbesiktning görs före och inte efter, och vad den kan och inte kan fånga.
Ordlistan från Boio ger allmän information om bostadsrelaterade termer. Det är inte juridisk rådgivning. För bindande besked i ditt enskilda fall — kontakta mäklare, jurist eller myndigheten som ansvarar för området. Termen "Tillträdesdag" förklaras så som den vanligen används i svensk bostadsmarknad april 2026.