Köpebrev

Vad är ett köpebrev?

Ett köpebrev är en skriftlig, bevittnad kvittens som bekräftar att köpeskillingen för en fastighet har erlagts i sin helhet. Det kompletterar köpekontraktet men ersätter det inte. Där köpekontraktet är det bindande avtalet som reglerar alla villkor i affären, är köpebrevet beviset på att betalningen är genomförd. Det är köpebrevet köparen skickar in till Lantmäteriet när lagfart söks.

Köpebrev används endast vid överlåtelse av fast egendom, det vill säga villa, radhus, parhus, fritidshus, obebyggd tomt och tomträtt. Det används aldrig vid bostadsrätt, eftersom bostadsrätt inte är fast egendom utan en nyttjanderätt som registreras i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning i stället för hos Lantmäteriet. Vid bostadsrättsköp gäller köpekontraktet tillsammans med föreningens medlemsgodkännande.

Köpekontrakt vs köpebrev, så skiljer de sig åt

Köpekontraktet och köpebrevet är två separata dokument som skrivs under vid olika tidpunkter och fyller olika funktioner.

Köpekontraktet skrivs vid kontraktsskrivningen. Det är det juridiskt bindande avtalet som reglerar hela affären: parter, fastighetsbeteckning, köpeskilling, tillträdesdag, återgångsvillkor (besiktningsklausul, lånevillkor), ansvar för skötsel fram till tillträdet, övertagande av eventuella lån och avgifter, garantier och konsekvenser vid kontraktsbrott.

Köpebrevet skrivs vid tillträdet och fungerar som kvittens på att hela köpeskillingen har betalats. Det är köpebrevet köparen skickar in med lagfartsansökan.

Formkrav enligt jordabalken 4 kap. 1 §

Jordabalken 4 kap. 1 § reglerar formkraven för köp av fastighet. Köpet sluts genom en köpehandling som skrivs under av både säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Ett muntligt köp av fastighet är alltså inte giltigt. Köpehandlingen ska också ange vilken fastighet det gäller, normalt med fastighetsbeteckningen (t.ex. "Enskede 1:234").

Bevittning är i praktiken tvingande

Bevittning av säljarens namnteckning är inget giltighetskrav mellan parterna, så ett obevittnat köpebrev är bindande mellan säljare och köpare. Men om säljarens namnteckning inte är bevittnad av två personer förklaras lagfartsansökan vilande enligt jordabalken 20 kap. 7 §, och köparen får då ingen beviljad lagfart förrän bristen är åtgärdad. Därför bevittnas säljarens namnteckning i praktiken. Den som är under 15 år kan inte vara vittne.

Vad ingår i ett standardköpebrev?

Köpebrevet anger säljare, köpare och fastighetsbeteckning, köpeskillingen och säljarens förklaring att fastigheten överlåts på köparen, en kvittens på att köpeskillingen är betald, till exempel "Härmed kvitteras att köpeskillingen om X kronor är till fullo erlagd.", samt säljarens och köparens underskrifter och två vittnen på säljarens namnteckning.

Köpebrevet och lagfarten

Lagfart är inskrivningen av ditt förvärv i fastighetsregistret, och den ska sökas inom tre månader från att köpehandlingen upprättades (jordabalken 20 kap. 2 §). Med ansökan skickar du köpebrevet till Lantmäteriet. Som privatperson betalar du stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) samt 825 kr i expeditionsavgift. Lantmäteriet beräknar handläggningstiden till sju arbetsdagar om ansökan inte behöver kompletteras.

Felansvaret efter köpebrevet

Säljarens ansvar för fel i fastigheten upphör inte när köpebrevet skrivs under. Ett fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten kan dock inte åberopas (jordabalken 4 kap. 19 §), och de tio åren som ofta nämns är en preskriptionstid räknad från tillträdet (4 kap. 19 b §), inte en garanti om att fastigheten ska vara felfri i tio år.

Köpebrevet skrivs på tillträdesdagen. Teckna elavtal till den dagen och jämför elavtal till nya bostaden.