Lockpris

Under 2025 angav 163 anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) orsaken marknadsföring, lockpris. Riksrevisionen konstaterar att myndigheten slutade driva den här ärendetypen redan 2022.

Den här sidan förklarar vad lockpris betyder juridiskt, vilken procentsiffra ur praxis FMI återger, vad Högsta förvaltningsdomstolen faktiskt sa den 13 februari 2025, och vad en anmälan ger dig i praktiken. Källorna står längst ned.

Definitionen: två meningar som styr allt

Ordet lockpris finns inte i någon svensk lagtext. Den definition både domstolar och FMI utgår från kommer ur förarbetena till fastighetsmäklarlagen: "Med lockpris brukar menas att objektet bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att acceptera" (prop. 2010/11:15 s. 33). Högsta förvaltningsdomstolen citerar den ordagrant i HFD 2025 ref. 4.

FMI:s egen formulering på myndighetens lockprissida lyder: "Med lockpris menas att mäklaren använder en felaktig prissättning för att öka intresset för en bostad. Mäklaren sätter medvetet ett pris som är lägre än bostadens värde eller det pris som säljaren är beredd att sälja för." Två saker är värda att lägga märke till. Det första är ordet medvetet: FMI:s beskrivning förutsätter ett avsiktligt val, inte bara ett utfall. Det andra är att FMI i nästa mening skriver: "Enbart förhållandet att försäljningspriset är högre än utgångspriset betyder däremot inte att det handlar om ett lockpris."

Utgångspris är inte en värdering

HFD beskriver utgångsprisets funktion så här: "Utgångspriset är det pris som budgivningen förväntas starta på och kan många gånger vara det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för" (HFD 2023 ref. 28, punkt 13). Det är alltså en startpunkt förhandlad mellan säljare och mäklare, inte ett utlåtande om vad bostaden är värd. Hela rättsutvecklingen sedan 2022 vilar på den distinktionen. Läs mer i vår term utgångspris.

Den juridiska grunden: exakta paragrafer

Två lagar bär upp bedömningen. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 §: "En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed." I kravet att i allt iaktta god sed ligger enligt HFD en skyldighet att följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen.

Marknadsföringslagen (2008:486) 10 § första stycket och andra stycket punkt 4 förbjuder felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande, och pekar särskilt ut framställningar som rör produktens pris. 8 § lägger till tröskeln: vilseledande marknadsföring är otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den sista formuleringen är viktigare än den ser ut. FMI förklarar vad ett affärsbeslut är i sammanhanget: "Ett köpbeslut gäller inte bara att välja att köpa bostaden eller inte utan det gäller exempelvis också att en spekulant väljer att gå på en visning av bostaden efter att ha sett marknadsföringen." Skadan vid lockpris uppstår alltså redan när du lägger en lördag på en visning du aldrig hade gått på om priset stått rätt, inte först när du förlorar budgivningen.

Påföljderna och hur länge de syns

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska FMI återkalla registreringen för den som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Andra stycket: "Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller erinran... Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd." Besluten fattas av FMI:s disciplinnämnd. En anteckning om varning eller erinran ligger kvar i registret i fem år, en återkallelse i tio år efter avregistreringen. Beslut kan överklagas inom tre veckor.

Var går gränsen?

FMI är rakt på sak: "Det är inte reglerat i lag hur stor skillnaden måste vara för att den ska anses väsentlig. Domstolen har uttalat att en skillnad mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet på drygt tio procent inte är tillräckligt stor." Uttalandet kommer från Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12.

Tre missförstånd är värda att rensa bort direkt:

• Det är domstolen som satt siffran, inte FMI. Myndigheten återger den, den är inte myndighetens egen policy.
• Tio procent är ett golv, inte ett tak. Domen säger vad som är för lite för att vara en väsentlig avvikelse. Den säger ingenting om var gränsen faktiskt går.
• Jämförelsen görs mot bedömt marknadsvärde, inte mot slutpriset. Att slutpriset landade trettio procent över utgångspriset säger enligt HFD ingenting i sig.

Praxis före 2023 var inte tom. FMI hänvisar till "flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna, bland annat av Kammarrätten i Stockholm i en dom 2012 och i tre domar 2013" om att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger mäklarens bedömda marknadsvärde. Den linjen står formellt kvar. Det som ändrats är vad tillsynen behöver bevisa för att komma dit.

HFD 2025 ref. 4: vad domstolen faktiskt sa

Domen meddelades i Stockholm den 13 februari 2025, mål nr 5736-23. En mäklare hade anmälts till FMI för sin prissättning. Myndigheten förelade henne att ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag under en viss period. Förteckningen omfattade 76 objekt. För 70 av dem hade utgångspriset understigit det slutliga försäljningspriset, med som mest knappt 30 procent. FMI beslutade om varning med motiveringen att prissättningen systematiskt varit inkorrekt.

Mäklaren överklagade till Förvaltningsrätten i Karlstad och vidare till Kammarrätten i Göteborg, som i dom den 5 september 2023 i mål nr 1182-23 avslog överklagandet. Kammarrätten ansåg att hon systematiskt lämnat vilseledande prisuppgifter. Högsta förvaltningsdomstolen gjorde motsatt bedömning och upphävde underinstansernas avgöranden.

Domens tre bärande punkter:

1. Beviskravet (punkt 11). "Påföljderna i fastighetsmäklarlagen är av straffliknande karaktär. Det innebär att för att en påföljd ska komma på fråga krävs att de omständigheter som påföljden grundas på kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83)."
2. Rättssatsen (punkt 15). "Utgångspris och marknadsvärde är emellertid inte samma sak, och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för kan inte leda till att prisuppgiften ska anses vilseledande (HFD 2023 ref. 28)."
3. Bevisningen som inte räckte (punkterna 14 och 16). FMI hade "enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset". Slutsatsen: myndigheten "har inte visat att de angivna utgångspriserna varit vilseledande".

Domen är refererad som HFD 2025 ref. 4.

David Johansson kommenterade domen för FMI i myndighetens nyhet den 25 februari 2025: "Det är en tydlig dom från HFD och vi tycker att den understryker behovet av en lagöversyn på området." I samma nyhet föreslår FMI att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde och dokumentera grunderna för det.

Varför beviskravet avgör hela frågan

Straffliknande påföljder kräver att omständigheterna kan slås fast otvetydigt. Enligt FMI:s beskrivning har mäklaren vid lockpris medvetet satt ett pris under bostadens värde eller under vad säljaren är beredd att sälja för. Men marknadsvärdet redovisas inte i annonsen, och det finns ingen skyldighet att redovisa det. Kvar för tillsynen finns i praktiken bara jämförelsen utgångspris mot slutpris, och det är exakt den bevisningen HFD underkände. Riksrevisionen beskriver samma sak från handläggningshållet: "En förklaring till att tillsynsärenden som gäller pris i marknadsföring, så kallade lockpriser, avskrivs är att det är svårt att fastslå att fastighetsmäklaren brustit. Detta eftersom många andra faktorer kan påverka slutpriset."

FMI slutade driva lockprisärenden redan 2022

Riksrevisionens granskning En tryggare bostadsmarknad: statens tillsyn på fastighetsmäklarområdet (RiR 2025:35, publicerad 16 december 2025) visar att FMI slutade driva lockprisärenden tre år före HFD-domen 2025. Rapporten skriver: "Från 2022 och framåt har FMI slutat att driva ärenden som handlar om lockpriser efter ett domstolsavgörande där FMI:s beslut om återkallelse av registrering som fastighetsmäklare på grund av vilseledande prisuppgift i marknadsföring undanröjdes."

Avgörandet som avses är Kammarrätten i Göteborgs dom den 27 april 2022 i mål nr 5866-21. Förvaltningsrätten hade i september 2021 undanröjt FMI:s beslut att återkalla mäklarens registrering, och kammarrätten avslog FMI:s överklagande. Högsta förvaltningsdomstolen beslutade den 14 december 2022 att inte meddela prövningstillstånd (mål nr 3241-22). Därmed stod kammarrättens avgörande fast.

Tidslinjen

• 27 april 2022: Kammarrätten i Göteborg avslår FMI:s överklagande, och förvaltningsrättens beslut att undanröja en återkallelse av registrering på grund av vilseledande prisuppgift står fast (mål nr 5866-21).
• 14 december 2022: HFD meddelar inte prövningstillstånd (mål nr 3241-22).
• 11 maj 2023: HFD 2023 ref. 28: utgångspris och marknadsvärde är olika saker, även när utgångspriset ligger över värderingen.
• 17 maj 2024: FMI lämnar sin hemställan om översyn av fastighetsmäklarlagen till regeringen.
• 13 februari 2025: HFD 2025 ref. 4: jämförelsen utgångspris mot slutpris räcker inte som bevisning.
• 16 december 2025: Riksrevisionen publicerar RiR 2025:35.
• 19 mars 2026, regeringen beslutar skrivelse 2025/26:225 och anser rapporten slutbehandlad.

Lagändringen FMI bad om, och svaret

FMI lämnade den 17 maj 2024 en hemställan om översyn av fastighetsmäklarlagen till regeringen, och i februari 2025 föreslog myndigheten att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde.

Regeringen svarade Riksrevisionen i skrivelse 2025/26:225, beslutad vid regeringssammanträde den 19 mars 2026 (Ebba Busch, föredragande Niklas Wykman). Riksrevisionen lämnade inga rekommendationer till regeringen, bara till FMI och Kammarkollegiet, och regeringen anser rapporten slutbehandlad.

Riksrevisionen beskriver också försöken med en branschöverenskommelse: "När det gällde lockpriser fanns diskussioner mellan FMI och fastighetsmäklarbranschens organisationer om att ingå branschöverenskommelse med riktlinjer om hur priset på bostäder ska anges i marknadsföringen."

Riksrevisionens egen bedömning av hur allvarligt problemet är förklarar prioriteringen: "Pris i marknadsföring (lockpriser) är en fråga som många konsumenter uppmärksammar, men den konsumentskada som lockpris skulle kunna leda till för den enskilda konsumenten är sannolikt begränsad."

Siffrorna: anmälningar om lockpris

FMI redovisar anmälningar per orsak. Anmälaren anger själv orsak, och en anmälan kan ha flera.

Källa: FMI:s årsredovisning 2025.

FMI:s disciplinnämnd fattade 171 beslut mot mäklare under 2025, bland dem 22 återkallelser och 90 varningar.

Omvänt lockpris: priset som satts för högt

Motsatsen finns också: ett utgångspris över bedömt marknadsvärde. Det prövades i HFD 2023 ref. 28, mål nr 6078-21, dom meddelad den 11 maj 2023. Mäklaren marknadsförde en fastighet till utgångspriset 4 250 000 kr trots att han bedömde marknadsvärdet till mellan 3 200 000 och 3 700 000 kr. Anledningen var att säljarna annars inte var beredda att sälja fastigheten.

FMI gav varning och menade att ett utgångspris som väsentligt avviker från bedömt marknadsvärde strider mot god sed oavsett åt vilket håll avvikelsen går. Förvaltningsrätten i Karlstad och Kammarrätten i Göteborg höll med. HFD gjorde det inte, utan upphävde avgörandena med rättssatsen: "Det strider inte mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av en bostad ange ett utgångspris som motsvarar det lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja bostaden för men som väsentligt överstiger det av mäklaren bedömda marknadsvärdet."

Mäklarens argument fångar hela den knipa branschen befann sig i: ett utgångspris i nivå med det bedömda marknadsvärdet skulle enligt dåvarande praxis ha ansetts vara en vilseledande prisuppgift, ett lockpris, eftersom säljarna inte var beredda att sälja för det priset. Med den gamla tolkningen kunde mäklaren alltså fällas oavsett vilket pris han satte.

Accepterat pris: branschens svar 2011

Under våren 2011 diskuterades mäklarnas prissättning av konsumenter, mäklare och i Stockholmsmedia, och även FMI var kritisk. Mäklarsamfundet beskriver fortsättningen i sitt faktablad: "För att möta kritiken tog fastighetsmäklarna i Stockholms innerstad ett initiativ och bildade en arbetsgrupp vars arbete resulterade i att Accepterat pris infördes i bostadsannonserna i augusti 2011. Fastighetsmäklarna i Göteborg gjorde motsvarande bedömning och införde Accepterat pris i december 2012." Initiativet kom alltså från mäklarna i Stockholms innerstad, inte från Mäklarsamfundet centralt.

Effektsiffrorna som brukar citeras är hämtade ur samma faktablad och gäller läget hösten 2013: i riket sjönk skillnaden mellan begärt pris och slutpris på bostadsrätter från omkring 15 procent till cirka 8 procent, och i Stockholm från omkring 20 procent våren 2011 till omkring 4 procent våren 2012. I oktober 2013 var skillnaden 7,2 procent i Stockholm och 9,8 procent i Göteborg. Siffrorna är från 2013 och beskriver inte dagens marknad.

Juridiskt förändrar accepterat pris ingenting i säljarens ställning. Mäklarsamfundet: "Även om Accepterat pris är angett råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för säljaren, vilket innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris." Budgivning kan förekomma också vid accepterat pris. Mer om modellen i vår term accepterat pris.

För dig som köpare: vad som faktiskt gäller

Utgångspriset binder ingen. FMI: "Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja. Inte heller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen." Samma sak gäller åt andra hållet: bud är aldrig bindande, det finns ingen lag som styr hur en budgivning ska gå till, och säljaren behöver inte sälja till högstbjudande. Strategin för själva budgivningen tar vi i guiden budgivning, och processen steg för steg i termen budgivningsprocess.

Insynen är begränsad även i efterhand. Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra journal och upprätta en budgivningslista med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Journalen och listan lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts, och till den som köpt eller sålt bostaden. Övriga spekulanter har ingen rätt att få dem. Du kan alltså inte kontrollera i efterhand vad som hände i budgivningen på den bostad du förlorade.

Det som återstår för dig som köpare är praktiskt, inte juridiskt:

1. Behandla utgångspriset som en startpunkt. HFD har uttryckligen sagt att det inte är en värdering, och att din eventuella villfarelse om vad det uttrycker inte gör det vilseledande.
2. Sätt ditt tak mot din egen ekonomi. Lånelöftet och månadskalkylen bestämmer taket, inte annonsen.
3. Jämför mot slutpriser, inte mot utgångspriser. Slutpriser för sålda bostäder i området säger något om prisnivån. Utgångspriser säger något om marknadsföring.
4. Räkna med att en anmälan inte påverkar din affär. FMI:s tillsyn är strukturell och riktas mot mäklaren, inte mot köpet.

Anmäla lockpris till FMI: det här ska du veta

Vem som helst kan anmäla. Riksrevisionen lyfter fram att det gäller särskilt här: "När det gäller lockpriser kan även den som inte är spekulant samla in uppgifter och göra en anmälan till FMI." För de flesta andra sakområden är myndigheten beroende av underlag från köpare eller säljare. Steg för steg står i guiden om hur du kan anmäla mäklare för lockpris.

Det här bör en anmälan innehålla:

• Mäklarens namn och registreringsnummer.
• Bostadens adress och annonsen, spara en arkiverad kopia av sidan, annonser tas ned.
• Utgångspris enligt annonsen och slutpris.
• Om möjligt något som pekar mot mäklarens bedömda marknadsvärde eller mot vad säljaren var beredd att acceptera. Det är den jämförelsen praxis bygger på, inte jämförelsen med slutpriset.
• Om du sett ett mönster över flera objekt: sammanställ dem.

Och det här ska du veta innan du skickar in:

• Du blir inte part. FMI: "Som anmälare blir du inte part i ärendet. Det innebär att du inte kommer att få någon information om vad som händer med din anmälan, eller någon kopia av beslutet om din anmälan leder till ett ärende. FMI driver inga ärenden för en privatpersons räkning."
• Anmälan kan lämnas anonymt, men blir en allmän handling. Leder den till ärende får mäklaren en fullständig kopia inklusive uppgift om vem som skickat den, och kan begära ut den även annars.
• Tvåårsgränsen. "Anmälningar om händelser som ligger mer än två år tillbaka i tiden utreder FMI bara i mycket särskilda fall."
• Tvister och pengar hör inte hit. FMI prövar inte skadeståndsfrågor och andra tvister, ekonomiska tvister mellan konsument och mäklare prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) eller i allmän domstol.

Ett parallellt spår finns hos Konsumentverket, som har tillsyn över marknadsföringslagen och kan inleda ärende. Sanktionerna där är förbud att fortsätta marknadsföringen eller marknadsstörningsavgift, som enligt 31 § marknadsföringslagen fastställs till lägst 10 000 kr och högst fyra procent av näringsidkarens omsättning föregående räkenskapsår.

För dig som säljer

Utgångspriset bestäms av dig och mäklaren tillsammans, och du är aldrig bunden av det, den fria prövningsrätten gäller oavsett prismodell. Det juridiska ansvaret för att marknadsföringen inte är vilseledande ligger på mäklaren, inte på dig. Efter HFD 2025 ref. 4 är den tillsynsrisken i praktiken liten, men det gör inte valet betydelselöst: ett utgångspris långt under vad du faktiskt accepterar kan dra in spekulanter som inte har råd, och ett långt över kan göra att bostaden ligger kvar. HFD 2023 ref. 28 visar att båda ytterligheterna kan motiveras rättsligt, vilket flyttar frågan från juridik till förhandling. Hur arvodesmodellen påverkar rådet du får tar vi i guiden mäklararvode.

Sammanfattning

Lockpris är definierat i förarbeten, inte i lag: ett pris som väsentligen avviker från bedömt marknadsvärde eller ligger väsentligt under vad säljaren accepterar. Att medvetet sätta ett för lågt pris är förbjudet, men beviskravet är straffliknande och kräver att omständigheterna slås fast otvetydigt. HFD underkände den 13 februari 2025 jämförelsen mellan utgångspris och slutpris som bevisning, och FMI hade då redan slutat driva den här ärendetypen sedan 2022. Myndigheten har föreslagit en lagändring som skulle tvinga fram redovisade marknadsvärden. Regeringen förklarade i mars 2026 Riksrevisionens rapport slutbehandlad.

Praktiskt för dig som köpare: annonspriset är en startpunkt, inte en värdering, och ingen myndighet kommer att rätta till din enskilda affär. Sätt taket efter din ekonomi och läs budgivning innan nästa visning.

Källor

• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 13 februari 2025 i mål nr 5736-23 (HFD 2025 ref. 4), punkterna 2, 3, 11, 13, 14, 15 och 16 samt domslutet.
• Högsta förvaltningsdomstolens dom den 11 maj 2023 i mål nr 6078-21 — HFD 2023 ref. 28, punkterna 2, 13, 14 och 17 samt rubriken.
• Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr 3343-12, de drygt tio procenten.
• Kammarrätten i Göteborgs dom den 27 april 2022 i mål nr 5866-21. HFD beslutade den 14 december 2022 att inte meddela prövningstillstånd, mål nr 3241-22. Målens gång står i FMI:s beslut 20-0096.
• Riksrevisionen, RiR 2025:35 En tryggare bostadsmarknad: statens tillsyn på fastighetsmäklarområdet, publicerad 16 december 2025, och regeringens skrivelse 2025/26:225, beslutad 19 mars 2026.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Lockpris.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Dom från HFD fastställer: utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak, 25 februari 2025.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Anmäl en mäklare och Påföljder.
• Fastighetsmäklarinspektionen — Årsredovisning 2025 och FMI föreslår ändringar i fastighetsmäklarlagen (hemställan 17 maj 2024).
• Fastighetsmäklarlagen (2021:516), 3 kap. 1 §, 3 kap. 18 § och 4 kap. 4 §. Marknadsföringslagen (2008:486), 8, 10 och 31 §§.
• Prop. 2010/11:15 Ny fastighetsmäklarlag s. 33, bet. 2010/11:CU12, rskr. 2010/11:168.
• Mäklarsamfundet, faktabladet Accepterat pris (2013), bakgrunden 2011–2012 och skillnaden mellan begärt pris och slutpris fram till oktober 2013.
• Konsumentverket — När marknadsföringen bryter mot lagen.

Vinner du budgivningen: teckna elavtal före tillträdet och jämför elavtal till nya bostaden.