När får säljaren handpenningen?

Kortaste svaret på den vanligaste frågan: har mäklaren tagit emot handpenningen ska den snarast överlämnas till säljaren. Det står i 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen (2021:516). Att pengarna blir liggande hos mäklaren fram till tillträdet är ett undantag, och undantaget förutsätter ett depositionsavtal, en skriftlig överenskommelse mellan säljaren, köparen och mäklaren. Finns inget sådant avtal har mäklaren ingen grund att hålla kvar pengarna.

Det vänder på vad många tror. Deposition hos mäklaren är inte ett automatiskt steg i en bostadsaffär utan ett val parterna gör, oftast när köpekontraktet innehåller ett villkor som gör att köpet inte blir bindande direkt. Resten av sidan går igenom hela kedjan: när pengarna betalas in, vem som håller dem, när de får betalas ut, vad som händer om affären går tillbaka, och vilket år försäljningen ska deklareras. Varje uppgift har paragrafhänvisning, och källförteckningen ligger sist på sidan.

När får säljaren handpenningen av mäklaren?

”Om fastighetsmäklaren har tagit emot en handpenning, ska han eller hon snarast överlämna den till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal.”

Fastighetsmäklarlag (2021:516) 3 kap. 4 §

Paragrafen har två led, och det är i praktiken de två leden som avgör när pengarna når säljarens konto. Ett tredje läge uppstår när mäklaren dröjer trots att förutsättningarna för utbetalning är uppfyllda.

Källor: fastighetsmäklarlag (2021:516) 3 kap. 1 och 4–5 §§; FMI:s tillsynsbeslut 21-0879, beslutat 10 maj 2023. Kontrollerat 29 augusti 2026.

Vad tillsynsärendet 21-0879 visar

Ärendet är den tydligaste offentliga illustrationen av vad som händer när en mäklare inte betalar ut i tid. Handpenningen togs emot den 2 februari 2021 och betalades ut till säljaren först den 4 maj 2021, efter påtryckningar från säljaren. Skälet till dröjsmålet var inte administrativt: de deponerade handpenningarna hade inte hållits skilda från företagets övriga tillgångar utan använts för annat, vilket gjorde att täckning saknades för utbetalningen.

FMI återkallade mäklarens registrering genom beslut den 10 maj 2023. Mäklaren överklagade, och Förvaltningsrätten avslog överklagandet den 7 juni 2024. För dig som säljare betyder det två saker: dröjsmål med redovisning är en tillsynsfråga med skarpa påföljder, och kravet på att klientmedel hålls avskilda är inte formalia utan själva skyddet för att pengarna finns kvar när de ska betalas ut.

Deposition är frivilligt, och kräver tre underskrifter

FMI besvarar frågan direkt på sin sida med frågor och svar om klientmedel: handpenningen kan deponeras hos mäklaren om köparen, säljaren och mäklaren kommer överens om det. Ordet är kan. Det finns ingen skyldighet för mäklaren att hålla handpenningen, och ingen rätt att göra det utan de andra parternas samtycke.

Formkravet är skriftligt. FMI: om mäklaren ska ta hand om handpenningen krävs en skriftlig överenskommelse mellan säljaren, köparen och mäklaren. Avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, och enligt 3 kap. 5 § fastighetsmäklarlagen får det undertecknas med avancerad elektronisk underskrift enligt EU-förordning 910/2014. Ett muntligt besked vid kontraktsskrivningen om att ”mäklaren håller pengarna” är alltså inte tillräckligt.

När aktualiseras deposition? FMI pekar på villkorade köp: om det finns ett villkor i köpekontraktet som gör att köpet inte blir bindande direkt kan handpenningen behöva sättas in på mäklarens klientmedelskonto tills villkoret är uppfyllt. FMI anger också att mäklaren i vissa situationer har en skyldighet att ta upp depositionsfrågan med parterna, särskilt när köpet blir giltigt först när ett villkor uppfyllts. Det är den typiska anledningen, inte att pengarna rutinmässigt ska parkeras.

Klientmedelskontot: vad det faktiskt skyddar mot

Om deposition avtalas hamnar pengarna på ett klientmedelskonto. FMI beskriver reglerna kort: pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar, och pengarna bör sättas in på ett särskilt konto, ett så kallat klientmedelskonto. Kontot får endast användas av mäklaren, fullmaktshavare och firmatecknare.

Ansvaret är personligt. FMI: mäklaren är personligt ansvarig för de pengar och andra tillgångar som hen har hand om och ska se till att de ger ränta. Det är alltså inte mäklarföretaget i abstrakt mening som bär risken utan den registrerade mäklaren.

Det juridiska skyddet ligger i själva avskiljandet. Lagen (1944:181) om redovisningsmedel formulerar det så här:

”Vad den som mottagit medel för annan, med skyldighet att redovisa för dem, för sådant ändamål har innestående på räkning i bank eller annorledes håller avskilt skall vara förbehållet huvudmannen.”

Lag (1944:181) om redovisningsmedel, citerad på FMI:s sida om klientmedel

”Förbehållet huvudmannen” betyder att medlen inte ingår i mäklarens förmögenhet och därmed inte kan tas i anspråk av mäklarens borgenärer. Det gäller så länge de faktiskt hålls avskilda, vilket är precis den punkt där det gick fel i ärende 21-0879. FMI hänvisar dessutom till lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet, som blir aktuell när det råder oklarhet om vem som har rätt till beloppet.

Hela köpeskillingen får inte deponeras

En variant som ibland föreslås, att låta hela likviden gå via mäklarens klientmedelskonto, är otillåten. I ett ärende som FMI publicerade den 18 juni 2024 slog myndigheten fast att det strider mot god fastighetsmäklarsed att mäklaren upplät sitt klientmedelskonto för deposition av hela köpeskillingen. Registreringen återkallades. FMI:s motivering är principiell: när mäklaren tar emot medel på klientmedelskonto tar mäklaren på sig ett större ansvar än om bankerna överför betalningen direkt från köpare till säljare.

Normalvägen för slutlikviden går alltså bank till bank, inte via mäklaren. Föreslår någon motsatsen i din affär är det ett skäl att ställa frågor.

Mäklaren får inte ta ut provision innan överlåtelsen är bindande

Samma tillsynsärende innehåller en andra lärdom som sällan nämns i handpenningssammanhang. Mäklaren tog ut 190 000 kr i provision den 28 januari 2021, innan köparna hade betalat handpenningen och innan de hade godkänts som medlemmar i föreningen. FMI bedömde att detta stred mot god fastighetsmäklarsed, eftersom överlåtelsen ännu inte var juridiskt bindande.

Källa: FMI:s tillsynsbeslut 21-0879, beslutat 10 maj 2023. Förvaltningsrätten avslog överklagandet 7 juni 2024.

Om provisionens storlek säger FMI bara en sak med säkerhet: det finns ingen fastställd nivå för ersättningen till en mäklare. Vid ensamrätt har mäklaren i princip alltid rätt till ersättning om bostaden säljs under ensamrättstiden. Utan ensamrätt utgår provision bara om försäljningen har skett genom mäklarens förmedling. Villkoren ska framgå av uppdragsavtalet, och mäklaren ska förklara dem innan avtalet skrivs under.

När betalas handpenningen in, och hur stor ska den vara?

Handpenningen betalas i samband med att köpekontraktet skrivs under. Det är kontraktet som skapar den rättsliga grunden, utan giltigt avtal finns ingenting att säkra. Mäklarens roll vid det momentet är reglerad: mäklaren ska hjälpa köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen och gå igenom köpehandlingarna med båda parter innan de skrivs under.

Storleken är däremot inte reglerad. Varken fastighetsmäklarlagen, jordabalken, bostadsrättslagen, FMI eller Konsumentverket anger någon procentsats. Det enda FMI säger om nivån är att mäklaren bör göra vad hen kan för att köparen ska betala en tillräckligt stor handpenning. Hur stor din handpenning är står i köpekontraktet.

Räkneexempel med 10 %, inte en reglerad nivå. Ingen lag och ingen myndighet anger hur stor handpenningen ska vara, beloppet står i ditt köpekontrakt. I kalkylatorn kan du räkna ut hur mycket handpenningen blir på din egen köpeskilling.

Handpenning och kontantinsats är inte samma sak

Källor: fastighetsmäklarlag (2021:516); lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter enligt Finansinspektionens nyhet om de upphävda föreskrifterna. Se även guiden om kontantinsats.

Formkraven som gör affären och handpenningen giltig

En handpenning utan bindande avtal är bara pengar som bytt konto. För fastighet är formkravet strängt:

”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.”

Jordabalk (1970:994) 4 kap. 1 §

Ett köp som inte uppfyller formkraven är ogiltigt. För bostadsrätt gäller motsvarande krav i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614): ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska ange lägenheten och priset, och sidoöverenskommelser om ett annat pris är ogiltiga.

Skillnaden mellan de två upplåtelseformerna märks i nästa steg. FMI formulerar den kort: för fastighet börjar avtalet gälla när det har skrivits i giltig form. För bostadsrätt börjar avtalet gälla när det har skrivits i giltig form, och fullföljs när köparen blir medlem i föreningen. Nekat medlemskap är därför en reell återgångsgrund vid bostadsrättsköp, och just den risken är ett av skälen till att deposition avtalas.

Undersökningsplikten ligger kvar hos köparen oavsett vem som håller pengarna. FMI: det är köparen som är ansvarig för att undersöka bostaden, men mäklaren ska ge köparen skriftlig information om köparens undersökningsplikt.

Svävarvillkor, återgång och avhopp

Ett svävarvillkor innebär enligt FMI att köpet går tillbaka, blir ogiltigt, om villkoret inte uppfylls. Besiktningsklausuler är det vanligaste exemplet, men villkor om finansiering och om föreningens godkännande förekommer också. Ett återgångsavtal ger på motsvarande sätt köparen eller säljaren rätt att avbryta köpet så att det rättsliga förhållandet går tillbaka till läget före köpet.

Vid fastighetsköp finns en yttre tidsgräns. Enligt 4 kap. 4 § jordabalken får köpets fullbordan eller bestånd inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Undantag gäller villkor kopplade till köpeskillingens betalning och till fastighetsbildning. Ett villkor som formulerats utan tidsgräns kan alltså inte hålla affären svävande hur länge som helst.

Går köpet tillbaka på grund av ett villkor finns inget bindande köp kvar som handpenningen kan säkra, och pengarna ska tillbaka till köparen. Är beloppet deponerat hos mäklaren ligger det kvar tills det står klart om villkoret uppfylls, det är hela poängen med konstruktionen.

Nyproduktion: betänketid, tidsintervall och Bolagsverkets tillstånd

Vid nyproduktion är det inte köpekontraktet utan bostadsrättslagens 5 kap. som styr de tidiga stegen, och där finns konkreta skydd som är värda mer än de beloppsintervall som brukar citeras.

• Minst sju dagars betänketid. Föreningen måste först lämna ett bindande erbjudande i skriftlig form, och förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet (5 kap. 2 §).
• Högst tre månaders tidsintervall. Den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader (5 kap. 5 §). Ett förhandsavtal med ett vidare fönster uppfyller inte formkravet.
• Formfel gör avtalet ogiltigt. Förhandsavtal som inte följer formkraven är ogiltiga. Reglerna trädde i kraft 1 januari 2023; kraven på ekonomisk plan och intygsgivare 1 januari 2024.
• Förskott kräver tillstånd. Förskott får tas emot endast av förhandstecknare och endast med Bolagsverkets tillstånd, och får inte överstiga den beräknade insatsen (5 kap. 8–9 §§). Tillstånd förutsätter en granskad kostnadskalkyl och att föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning.

Bolagsverkets egna krav är detaljerade och går att kontrollera innan du betalar något. Ansökan görs på blankett 939, ska vara daterad och undertecknad av en styrelseledamot och ange det totala belopp föreningen avser ta emot i förskott, högst motsvarande de sammanlagda insatserna. Säkerhet krävs i original: bankgaranti eller likvärdig säkerhet, alternativt en säkerhet utfärdad av bolag enligt 14 § bostadsrättsförordningen (1991:630). Till ansökan ska bifogas en kostnadskalkyl med intyg av två intygsgivare som är godkända av Boverket. Säkerheten återfås kostnadsfritt när upplåtelse skett eller förskotten återbetalats.

Bokningsavtal blev inte ogiltiga 2023

Flera branschkällor påstår att bokningsavtal, reservationsavtal och optionsavtal blev ogiltiga i och med reformen ”Tryggare bostadsrätt”. Det stämmer inte. Riksdagen avslog regeringens förslag om att andra föravtal än förhandsavtal skulle vara ogiltiga.

”Enligt utskottet skulle en sådan förändring kunna få negativa konsekvenser på bostadsmarknaden.”

Civilutskottets betänkande 2021/22:CU24, Tryggare bostadsrätt

I stället riktade riksdagen ett tillkännagivande till regeringen om att utreda hur reglerna kan tydliggöras och skärpas. Bokningsavtal är alltså fortfarande tillåtna. Vad de får kosta och vilka villkor som gäller framgår av avtalet du erbjuds, inte av lagen.

Tillträdet: så flyttas pengarna

FMI beskriver tillträdet som den tidpunkt då bostadsaffären avslutas och bostaden byter ägare. Parterna går igenom ekonomin och undertecknar en likvidavräkning. Köparens bank för sedan över pengarna till säljarens bank och löser eventuella lån. Köparens bank skickar kvitton på överföringarna till mäklaren, som ger kvittona till parterna. Att mäklaren finns på plats vid tillträdet ingår i princip i förmedlingsuppdraget.

Är handpenningen deponerad är det här den vanligast avtalade utbetalningsdagen, men återigen: det är depositionsavtalet som avgör, inte tillträdet i sig.

För fastighetsköp följer sedan lagfarten. Bostadsrätter berörs inte, där registreras överlåtelsen hos föreningen i stället.

Källa: Lantmäteriet, Ansökan vid köp samt Stämpelskatt och avgifter. Kontrollerat 29 augusti 2026.

Skatten styrs av kontraktsdagen, inte av tillträdet

Det här är den punkt där felaktig information kostar mest, eftersom den får säljare att deklarera fel år. Skatteverket är entydigt: du ska deklarera din försäljning av bostaden året efter du skrev på köpekontraktet. Avyttring anses ske när bindande avtal ingås. När köpekontraktet skrivs, om det finns särskilda klausuler, när betalning erhålls eller när köparen tillträder saknar betydelse för tidpunkten.

Praktiskt: skriver båda parter under under 2026 hör försäljningen till inkomståret 2026 och redovisas i deklarationen 2027, även om tillträdet, slutlikviden och utbetalningen av en deponerad handpenning sker först under 2027. Handpenningen är en delbetalning av samma köpeskilling och delar inte upp beskattningen i två omgångar.

För köparen är handpenningen inte avdragsgill, men den ingår i anskaffningsvärdet. Det blir relevant först vid en framtida egen försäljning, då anskaffningsvärdet ligger till grund för kapitalvinstberäkningen. Spara köpekontraktet och kvittona.

Finansiering: nya reglerna från 1 april 2026

Regleringen av bolån flyttade in i lag under 2026. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter trädde i kraft 1 april 2026, och Finansinspektionens föreskrifter om amortering (FFFS 2016:16) och allmänna råd FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3 upphävdes 31 mars 2026 genom FFFS 2026:1–3. Formuleringen ”Finansinspektionens bolånetak” är därmed inaktuell, det är lagen som sätter gränserna.

• Nytt köp: 90 %. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 % av marknadsvärdet. Kontantinsatsen är alltså minst 10 %.
• Tilläggslån: 80 %. För tilläggslån på ett befintligt bolån sänktes gränsen från 85 till 80 % av värdet. Den skillnaden är relevant just för den som tänker frigöra kapital ur sin nuvarande bostad för att klara handpenningen på nästa.

Källa: Finansinspektionens nyhet om att FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån när lagen tar över. Det skärpta amorteringskravet, extra 1 % för lån över 4,5 gånger årsinkomsten, tas bort. Trögrörlighetsregeln, alltså att bostaden får omvärderas vart femte år, utvidgas till att även gälla omvärdering för ökat låneutrymme.

Att banken vill se att handpenningen är säkrad före kontraktsskrivningen, som likvida medel eller beviljad kredit, är bankpraxis, inte reglering. Det finns ingen myndighetskälla som ställer det kravet, och praxis varierar mellan banker. Fråga din egen bank vad den kräver och när, i stället för att räkna med en generell regel.

Vanliga misstag

• Att tro att pengarna automatiskt ligger kvar hos mäklaren till tillträdet. Huvudregeln är motsatsen: snarast till säljaren, om inte ett depositionsavtal säger annat.
• Att utgå från att deposition är obligatorisk. Den kräver att alla tre parter kommer överens, skriftligen.
• Att deklarera försäljningen året efter tillträdet. Det är kontraktsdagen som styr året.
• Att räkna med att bolånet täcker handpenningen. Minst 10 % av marknadsvärdet ska ligga utanför bolånet vid ett nytt köp.
• Att ha pengarna låsta i fonder eller på ISK på kontraktsdagen. Frigör dem i tid, och räkna med att en avyttring kan utlösa skatt.
• Att blanda ihop handpenning och kontantinsats. Den ena är en betalning enligt kontraktet, den andra en gräns för hur mycket som får lånas.
• Att lita på branschkällor om att bokningsavtal blev ogiltiga 2023. Riksdagen avslog det förslaget.

Källor

• Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap. 1 och 4–5 §§ — riksdagen.se
• FMI, Klientmedel (separationskrav, klientmedelskonto, personligt ansvar, ränta, lag 1944:181 och lag 1927:56) — fmi.se
• FMI, Frågor och svar: Måste handpenningen deponeras hos mäklaren? — fmi.se
• FMI, tillsynsbeslut 21-0879 (beslut 10 maj 2023; Förvaltningsrätten avslog överklagandet 7 juni 2024) — fmi.se
• FMI, nyhet 18 juni 2024: Återkallelse för bristande kundkännedom och deponering av hela köpeskillingen — fmi.se
• FMI, Kontraktsskrivning; Köpa genom mäklare; Tillträde; Provision — fmi.se
• Jordabalk (1970:994), 4 kap. 1 och 3–4 §§ — riksdagen.se
• Bostadsrättslag (1991:614), 5 kap. 2, 5 och 8–9 §§ samt 6 kap. 4 § — riksdagen.se
• Civilutskottets betänkande 2021/22:CU24, Tryggare bostadsrätt (avslag på förslaget om ogiltiga föravtal, tillkännagivande om utredning) — riksdagen.se
• Bolagsverket, Tillstånd för bostadsrättsförening samt blankett 939 (säkerhet, kostnadskalkyl, intygsgivare, 14 § bostadsrättsförordningen 1991:630) — bolagsverket.se
• Skatteverket, Försäljning av bostad (deklaration året efter kontraktsskrivning) — skatteverket.se
• Finansinspektionen, nyhet 2026: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån, lag tar över (lag 2026:226, 90/80 %, amorteringsnivåer, trögrörlighetsregeln) — fi.se
• Lantmäteriet, Ansökan vid köp samt Stämpelskatt och avgifter (tre månader, bevittning, 825 kr, 1,5 %, identitetskrav från 1 juli 2026) — lantmateriet.se

Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vad som gäller i din affär avgörs av köpekontraktets och depositionsavtalets ordalydelse, läs dem, och be mäklaren förklara det du inte förstår innan du skriver under.