Hyresvärdens underhållsplikt — vad ingår?

Lager 1: skicket som ska hållas

Grunden är en enda mening i 12 kap. 9 § första stycket. På tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Formuleringen är medvetet elastisk: den mäter inte mot en checklista utan mot vad som är gängse för den sortens lägenhet på den orten.

15 § första stycket förlänger den plikten genom hela hyrestiden. Det är därför hyresvärden inte kan luta sig mot att lägenheten var fin när du flyttade in — kravet är löpande, inte en engångsprestation vid tillträdet.

Lager 2: tapetsering, målning och sedvanliga reparationer

Här ligger den plikt de flesta faktiskt letar efter. 15 § andra stycket: om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad ska hyresvärden i bostadsdelen "med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk".

Två saker är värda att stanna vid. Det första är vad som utlöser plikten: ålder och bruk. Normalt slitage är alltså hyresvärdens problem, inte ditt. Det andra är intervallet — eller snarare frånvaron av ett. Lagen säger "skäliga tidsmellanrum" och ingenting annat. Det finns inget lagstadgat antal år mellan ommålningar, och siffror som cirkulerar kommer från enskilda värdars underhållsplaner, inte från hyreslagen. Vi anger därför inget intervall här. De två konkreta fall som frågas mest om har egna sidor: hur ofta hyresvärden ska byta golv och hur ofta vitvarorna ska bytas.

Undantagen är två och de är kumulativa i den meningen att det alltid krävs att något annat har avtalats och att en av situationerna föreligger: hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller avtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse. I ett vanligt hyreshus utan sådan konstruktion går plikten inte att skriva bort.

Lager 3: de gemensamma utrymmena

Det tredje stycket i 15 § glöms nästan alltid bort: följer det av hyresförhållandet en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Ett trasigt portlås, en trasig tvättmaskin i tvättstugan eller ett obelyst trapphus är alltså inte utanför plikten bara för att felet ligger utanför din dörr.

Golvet: lägsta godtagbara standard

Under underhållsplikten ligger en absolut miniminivå. 12 kap. 18 a § definierar när en bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard, och listan är uttömmande. Lägenheten ska ha anordning inom lägenheten för:

1. kontinuerlig uppvärmning
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien
3. avlopp för spillvatten
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor

Utöver det krävs enligt sjunde stycket att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

Når lägenheten inte dit kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs — ett upprustningsföreläggande. Föreläggandet ska ange inom vilken tid åtgärden ska ha vidtagits och vite får sättas ut. En begränsning finns i tredje stycket: föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte, och om ingrepp måste göras i andra lägenheter krävs samtycke från hyresgästerna där.

Temperaturen: hälsoskyddsreglerna, inte hyreslagen

"Hur kallt får hyresvärden låta det bli?" är den vanligaste underhållsfrågan av alla, och svaret finns inte i jordabalken. Det finns i Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus, HSLF-FS 2024:10, som gäller sedan 15 maj 2024 och ersatte de tidigare råden FoHMFS 2014:17. Råden ges för tillämpningen av bland annat 9 kap. 3 § miljöbalken och 33 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, och riktar sig till tillsynsmyndigheter och till verksamhetsutövare — dit fastighetsägaren räknas.

Hålls inomhustemperaturen inte inom riktvärdena kan den enligt råden utgöra en olägenhet för människors hälsa. Temperaturen och luftens medelhastighet bör mätas i vistelsezonen och golvtemperaturen direkt på golvet. Ett klagomål om kyla går alltså två vägar parallellt: till hyresvärden som en brist enligt hyreslagen, och till kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd som ett tillsynsärende. Frågan om när värmen ska vara på tar vi separat i när måste hyresvärden sätta på värmen.

Gränsen uppåt: underhåll är inte standardhöjning

Underhållsplikten handlar om att återställa, inte om att förbättra. Så snart åtgärden går utöver det byter regelverk: 12 kap. 18 d § kräver att standardhöjande åtgärder med "inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde" godkänns av de berörda bostadshyresgästerna eller får tillstånd av hyresnämnden. Skillnaden avgör också vad som händer med hyran. Vi går igenom hela gränsdragningen i hyreshöjning efter renovering, och den generella hyresprövningen i hur mycket får hyran höjas.

Gränsen nedåt: ditt eget vårdansvar

12 kap. 24 § första stycket lägger en spegelvänd plikt på dig: hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör, och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hushållet, gästar dig, som du inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för din räkning. För brandskada du inte själv vållat är du bara ansvarig om du brustit i den omsorg och tillsyn du bort iaktta.

Andra stycket är det som oftast fäller hyresgäster i tvist: uppkommer en skada eller visar sig en brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå är du skyldig att genast meddela hyresvärden. Andra brister ska anmälas utan oskäligt dröjsmål. Försummar du det ansvarar du för den skada som försummelsen orsakar. En vattenläcka du väntar en vecka med att anmäla kan alltså flytta över kostnaden till dig.

Om hyresvärden inte gör sitt

16 § första stycket 3 kopplar in påföljdsreglerna i 10–12 §§ när hyresvärden brister i underhållsskyldigheten enligt 15 § andra stycket. Andra stycket ger hyresnämnden rätt att på din ansökan ålägga hyresvärden att åtgärda bristen — ett åtgärdsföreläggande, som ska ange en viss tid för åtgärden och får förenas med vite. Hela vägen från felanmälan till beslut går vi igenom i hyresvärden åtgärdar inte felet — vad gör jag.

• Anmäl skriftligt och spara kvittot. Datumet på anmälan avgör både din egen underrättelseplikt enligt 24 § andra stycket och från vilken tidpunkt en nedsättning kan räknas.
• Dokumentera bristen. Foton, mätvärden och besiktningsprotokoll är det som bär i en nämndsprövning — det är du som ska kunna visa att bristen finns.
• Skilj brist från smaksak. Bagatellartade avvikelser räcker inte — det ska röra sig om hinder eller men i nyttjanderätten.
• Betala hyran under tiden. Att på egen hand hålla inne hela hyran är en annan sak än att få en nedsättning beslutad, och kan i värsta fall göra hyresrätten förverkad.

Verktygen i detalj — avhjälpande på hyresvärdens bekostnad, nedsatt hyra, skadestånd, åtgärdsföreläggande och uppsägning — går vi igenom i fel i lägenheten. Vill du veta vad hyresnämnden är och hur en ansökan går till finns hyresnämnden i ordlistan och listan över Sveriges hyresnämnder.