Sälja hus och bostad: steg för steg

Marknadsläget när du säljer

Priserna på permanenta småhus ökade med nästan 2 procent under andra kvartalet 2026 jämfört med kvartalet innan, och med 2 procent jämfört med andra kvartalet 2025. Genomsnittspriset i landet var 4,0 miljoner kronor. I storstadsregionerna spänner medelpriset från 5,3 miljoner kronor i Stormalmö till 7,0 miljoner kronor i Storstockholm. Fritidshusen steg drygt 5 procent under kvartalet, med ett snittpris på 2,6 miljoner kronor.

Köparnas lånelöften styrs av räntan. Riksbankens direktion beslutade den 24 september 2026 att lämna styrräntan oförändrad på 1,75 procent. Riksbanken bedömer att höjningarna inleds i år om utsikterna står sig.

Källa: SCB, Fastighetspriser och lagfarter, 2:a kvartalet 2026 (publicerad 21 augusti 2026) och Sveriges Riksbank, penningpolitiskt beslut 24 september 2026

Processen steg för steg

Stegen nedan är märkta så att du ser skillnaden på vad lagen kräver, vad Skatteverket styr och vad som bara är branschpraxis. Tidsangivelser som "kontrakt inom en vecka" och "tillträde efter två till tre månader" är inte reglerade i lag. Enligt lagen får villkor om köpets fullbordan eller bestånd inte gälla längre än två år från den dag köpehandlingen upprättades.

1. 01Skatteregel

   Räkna på skatten innan du bestämmer dig

   Vinsten beskattas effektivt med 22 %. Räkna fram ett grovt utfall redan innan du bjuder in mäklare: försäljningspris minus inköpspris, minus avdragsgilla försäljningsutgifter, minus förbättringsutgifter du kan styrka med kvitto. Skillnaden mellan att ha kvittopärmen i ordning och att inte ha den kan vara tiotusentals kronor i skatt. Har du köpt bostaden nyligen: leta upp lagfarts- och pantbrevskostnaderna från ditt eget köp, de får också dras av.

   Källa: Inkomstskattelagen (1999:1229) 45 kap. 33 §; Skatteverket, Försäljning av privatbostad

2. 02Lagkrav

   Se till att energideklarationen finns

   Innan bostaden säljs ska det finnas en upprättad energideklaration. Den får användas i tio år efter att den upprättats. Deklarationen görs av en certifierad energiexpert och registreras hos Boverket. Bor du i bostadsrätt är det föreningen som ansvarar för att deklarationen finns. Beställ i god tid: den ska finnas när annonsen publiceras, inte till kontraktsskrivningen.

   Källa: Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 6, 6 b och 13 §§; Boverket

3. 03Lagkrav

   Läs uppdragsavtalet innan du skriver under

   Uppdragsavtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter, och mäklaren får inte åberopa ett villkor som inte står i avtalet eller avtalats skriftligt separat. Ensamrätten får bestämmas till högst tre månader åt gången, och förlängning får avtalas tidigast en månad innan den löper ut. En klausul om automatisk förlängning i sex månader är alltså inte förenlig med lagen. Kontrollera också vad som gäller om du säljer själv under ensamrättstiden: gör du det har mäklaren ändå rätt till provision. Tecknar du avtalet hemma vid köksbordet eller på distans har du 14 dagars ångerrätt räknat från dagen efter att avtalet ingicks.

   Källa: Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 3 och 23 §§; Konsumentverket, Ångerrätt

4. 04Praxis

   Sätt utgångspris utifrån faktiska slutpriser

   Utgångspriset är ett marknadsföringsbeslut, inte en juridisk uppgift, och det finns ingen lagreglerad metod. Utgå från slutpriser för jämförbara objekt i samma område de senaste månaderna, inte från utgångspriser och inte från vad grannen hoppas få. Mäklaren ska särskilt beakta dina ekonomiska intressen som uppdragsgivare, men ett högt värderingsbud vid mäklarmötet är inte en garanti för slutpriset och binder ingen.

   Källa: Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 1 §

5. 05Skatteregel

   Förbered bostaden och spara varje kvitto

   Städning, uppfräschning och åtgärdade småfel är normalt förberedelser inför visning. Skattemässigt är det viktiga vad du kan styrka: förbättringsutgifter får bara räknas med för de beskattningsår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr, och förbättrande reparationer och underhåll får bara dras av om de hänför sig till försäljningsåret eller de fem föregående beskattningsåren. Grundförbättringar, som tillbyggnad, ombyggnad med ändrad planlösning eller utrustning som inte funnits förut, får dras av med hela utgiften oavsett år. Homestyling och besiktning räknas som avdragsgilla försäljningsutgifter.

   Källa: Inkomstskattelagen (1999:1229) 45 kap. 11 och 12 §§; Skatteverket, Försäljning av privatbostad

6. 06Lagkrav

   Publicera annonsen med energiklassen i

   När en byggnad, del av byggnad eller andel i byggnad bjuds ut till försäljning ska uppgiften om byggnadens energiprestanda från energideklarationen anges vid annonseringen. Resten av annonsinnehållet (bilder, planlösning, text) är fritt, men uppgifterna ska vara korrekta: en felaktig areauppgift eller ett förskönat skick kan bli ett fel i köprättslig mening senare.

   Källa: Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 13 §

7. 07Praxis

   Visa bostaden och svara sanningsenligt

   Öppen visning och enskilda visningar för seriösa spekulanter är branschpraxis, inte reglerat. Det som får juridisk betydelse är vad som sägs och skrivs. Köparen får inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en påkallad undersökning, men den undersökningsplikten kan minska om du lämnar lugnande besked. Har du kännedom om en fuktskada, en läckande skorsten eller ett grannklagomål: skriv ned det och låt det bli en del av underlaget i stället för att svara muntligt i en trappuppgång.

   Källa: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 19 §

8. 08Lagkrav

   Ta emot bud och kom ihåg att inget bud binder

   Ett bud är inte bindande för någon, inte ens skriftligt. Du bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när, och du är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja. Budgivningen är inte reglerad i lag utan styrs av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska föra journal över uppdraget och upprätta en budgivningslista med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och villkor. Listan ska lämnas till dig när uppdraget slutförts, och till köparen om ett överlåtelseavtal ingåtts. Begär ut den. Det är där du ser om budgivningen gick till som mäklaren beskrev den.

   Källa: Fastighetsmäklarinspektionen, Budgivning; fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 18 §

9. 09Lagkrav

   Skriv kontrakt, då blir affären bindande

   Säljer du en fastighet sluts köpet genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av både säljare och köpare, och som innehåller köpeskillingen och din överlåtelseförklaring. Ett muntligt avtal är ogiltigt. Säljer du en bostadsrätt ska överlåtelseavtalet vara skriftligt och undertecknat av båda, och innehålla uppgift om vilken lägenhet det gäller och om ett pris. Har ni vid sidan av köpehandlingen kommit överens om ett annat pris är den överenskommelsen ogiltig. Priset i köpehandlingen gäller. Handpenningens storlek avtalas i köpekontraktet. Har mäklaren tagit emot handpenningen ska den snarast överlämnas till dig, om ni inte skrivit ett depositionsavtal. Villkor om köpets fullbordan eller bestånd, till exempel besiktnings- eller låneförbehåll, får inte gälla längre än två år från den dag köpehandlingen upprättades.

   Källa: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 och 4 §§; bostadsrättslagen (1991:614) 6 kap. 4 §; fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 4 §

10. 10Skatteregel

    Tillträde, likvid och deklarationen året efter

    På tillträdesdagen betalas resterande köpeskilling, nycklar överlämnas och energideklarationen lämnas över till köparen. Fastighetsavgiften för försäljningsåret betalar du som ägde bostaden den 1 januari, för hela året. Vill du att köparen ersätter dig för en del ska det avtalas, det sker inte automatiskt. Försäljningen deklareras året efter att du skrev på köpekontraktet, oavsett när tillträdet sker. Sålde du på kontrakt 2025 och vill undvika kostnadsränta: på kvarskatt över 30 000 kr beräknas ränta från och med 13 februari 2026, och på kvarskatt upp till 30 000 kr från och med 5 maj 2026.

    Källa: Skatteverket, Försäljning av privatbostad

Vad kostar det att sälja hus?

De största kostnaderna är mäklarens arvode, annonsen och skatten på vinsten. Begär skriftliga offerter och jämför mäklararvode på samma slutpris. Fråga också om annonsen ingår i arvodet eller faktureras separat, och se vad kostar Hemnet för ditt paket.

Skatten är 22 procent av vinsten. Arvode, besiktning och homestyling dras av innan skatten räknas, så spara fakturorna. Räkna ut reavinstskatt på din försäljning. Säljer du en bostadsrätt gäller samma skatt; läs mer om att sälja lägenhet.

Källa: Skatteverket, Räkna ut vinst, förlust och skatt, läst 13 oktober 2026

Skatten på vinsten

Vinsten beskattas effektivt med 22 procent. Tekniskt går det till så att 22/30 av kapitalvinsten tas upp i inkomstslaget kapital och beskattas där med 30 procent. Samma kvot gäller privatbostadsfastighet (villa, radhus, fritidshus och ägarlägenhet) och privatbostadsrätt.

Går försäljningen med förlust får du dra av 50 procent av förlusten, och skattereduktionen blir 30 procent av det avdragsgilla beloppet. En förlust på 100 000 kr ger alltså 50 000 kr i avdrag och 15 000 kr lägre skatt.

Källa: Inkomstskattelagen (1999:1229) 45 kap. 33 § och 46 kap. 18 § samt Skatteverket, Försäljning av privatbostad

Uppskov har villkor, och inget av dem är valfritt

Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med beskattningen av vinsten. Det är inte ett avskrivet skatt, utan en uppskjuten skatt: beloppet återförs och beskattas vid en framtida försäljning, och skattesatsen då kan skilja sig från dagens.

• Boendetid: du ska ha bott i den sålda bostaden minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren.
• Takbelopp: 3 000 000 kr per såld bostad, multiplicerat med din ägarandel. Äger du 50 procent är ditt tak 1 500 000 kr. Uppgiften att taket är borttaget gäller bara försäljningar mellan 21 juni 2016 och 30 juni 2020.
• Lägsta belopp: 50 000 kr (10 000 kr vid expropriation och annan tvångsavyttring). Varje delägare måste nå gränsen var för sig.
• Tidsfrister: ersättningsbostaden ska köpas senast 31 december året efter försäljningsåret, och du ska ha flyttat in senast 2 maj andra året efter försäljningen.
• Räntan: den årliga schablonintäkten, 1,67 procent av uppskovsbeloppet beskattad med 30 procent, alltså cirka 0,5 procent om året, togs bort från inkomståret 2021. Att räntan är borta gör inte uppskovet gratis. Skatten är uppskjuten, inte efterskänkt.

Uppskovets storlek påverkas också av vad ersättningsbostaden kostar i förhållande till den du sålt. Kontrollera reglerna för slutligt uppskov hos Skatteverket innan du räknar med att slippa betala något alls.

Källa: Skatteverket, Slutligt uppskov och Skatteverket, Begär uppskov

Mäklaravtalet och vad lagen ger dig

Fastighetsmäklarlagen reglerar avtalet mellan dig och mäklaren. Det här är de bestämmelser som är värda pengar vid mäklarvalet:

• Skriftligt avtal (3 kap. 3 §): uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Mäklaren får inte åberopa ett villkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller avtalats skriftligen.
• Ensamrätt högst tre månader (3 kap. 3 §): ensamrätten får bestämmas till högst tre månader åt gången, och förlängning får avtalas tidigast en månad innan den löper ut.
• Provision (3 kap. 22 §): mäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen om inte annat har avtalats.
• Provision trots egen försäljning (3 kap. 23 §): har mäklaren ensamrätt och avtal om överlåtelse ingås utan mäklarens förmedling under ensamrättstiden, har mäklaren ändå rätt till provision.
• Nedsatt ersättning (3 kap. 24 §): ersättningen kan sättas ned om mäklaren åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare, om åsidosättandet inte är av ringa betydelse.
• Handpenning (3 kap. 4 §): har mäklaren tagit emot en handpenning ska den snarast överlämnas till säljaren, om inget annat överenskommits i ett skriftligt depositionsavtal.
• Journal och budgivningslista (3 kap. 18 §): mäklaren ska föra journal och upprätta en budgivningslista, och lämna båda till dig när uppdraget slutförts.
• Övriga skyldigheter (3 kap. 1, 6, 16, 20 och 21 §§): mäklaren ska särskilt beakta dina ekonomiska intressen, erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig boendekostnadskalkyl, verka för att parterna kommer överens och hjälpa till med handlingarna, samt upplysa dig om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning om uppdraget upphör utan försäljning. Mäklaren får inte själv köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget.
• 14 dagars ångerrätt: tecknade du avtalet på distans eller utanför mäklarens affärslokal gäller 14 dagars ångerrätt, räknat från dagen efter att avtalet om tjänsten ingicks.

Källa: Fastighetsmäklarlag (2021:516) och Konsumentverket, Ångerrätt

Vad som gäller vid budgivningen

Fastighetsmäklarinspektionen är tydlig: ett bud är inte bindande för någon, inte ens om det lämnas skriftligt. Bindning uppstår först när köpekontraktet undertecknats av båda parter. Du bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när, och du är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja. Själva budgivningen är inte reglerad i lag. Den styrs av god fastighetsmäklarsed och Fastighetsmäklarinspektionens tillsynspraxis.

Det som däremot är lagreglerat är dokumentationen. Budgivningslistan ska innehålla anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och villkor. Den ska lämnas till dig som uppdragsgivare när uppdraget slutförts, och även till köparen om ett överlåtelseavtal ingåtts. Begär ut journalen och listan. De är ditt underlag om du i efterhand vill förstå hur budgivningen gick till.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen, Budgivning och fastighetsmäklarlag (2021:516) 3 kap. 18 §

Formkraven som gör affären giltig

Källa: Jordabalk (1970:994) och bostadsrättslag (1991:614)

Ansvaret efter tillträdet: 10 år eller 2 år

Den enskilt största skillnaden mellan att sälja villa och att sälja bostadsrätt är hur länge du kan bli krävd på pengar efteråt.

Fastighet. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. Köparen måste dessutom reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Motvikten är undersökningsplikten: köparen får inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en sådan undersökning som var påkallad.

Bostadsrätt. En bostadsrätt är lös egendom och omfattas av köplagen, inte jordabalken. Reklamerar köparen inte inom två år från det att varan tagits emot förlorar hen rätten att åberopa felet. Den yttersta fristen är alltså två år, inte tio.

Källa: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 19, 19 a och 19 b §§ och köplagen (1990:931) 32 §

Läs vidare i vår genomgång av dolda fel och besiktning.

Energideklarationen är tvingande

Innan en byggnad eller en andel i en byggnad säljs ska den som äger byggnaden se till att det finns en energideklaration upprättad. Lagen är tvingande. Skyldigheten kan inte avtalas bort, oavsett vad köparen går med på.

• Giltighet: en energideklaration får användas i tio år efter att den upprättats. Den ska göras för hela byggnaden även om bara en del säljs, upprättas av en certifierad energiexpert och registreras i Boverkets energideklarationsregister.
• Annonsen: uppgiften om byggnadens energiprestanda ska anges vid annonsering. Deklarationen ska dessutom visas för spekulanten före försäljningen och överlämnas till den nya ägaren vid tillträdet.
• Bostadsrätt: föreningen äger byggnaden och ansvarar för att en gällande deklaration finns.
• Om du struntar i den: har du trots köparens begäran inte fullgjort skyldigheten får köparen låta upprätta en energideklaration på din bekostnad, senast sex månader efter tillträdet. Begäran måste göras innan köpebrevet skrivs under. Utnyttjar köparen inte möjligheten är rätten förverkad.

Källa: Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader 6, 6 b, 13 och 14 §§ och Boverket, Dessa byggnader ska energideklareras

Köparens ekonomi avgör vad du får betalt

Sedan 1 april 2026 gäller en ny lag om begränsning av bostadskrediter. När en bostadskredit lämnas ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent, mot tidigare 85 procent. I praktiken innebär det en lägsta kontantinsats på 10 procent av bostadens marknadsvärde. Vid utökning av en befintlig bostadskredit, tilläggslån, är taket däremot högst 80 procent.

Amorteringskraven är också nya. Vid belåningsgrad över 50 men högst 70 procent ska minst 1 procent av det högsta kreditbeloppet amorteras per år, och vid belåningsgrad över 70 procent minst 2 procent per år. Det skärpta amorteringskravet från 2018, extra 1 procent för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är borttaget. Nyproduktion kan undantas från amortering i upp till fem år från tillträdet för den som först förvärvat bostaden.

Utöver köpeskillingen betalar din köpare stämpelskatt för lagfarten: 1,5 procent av köpeskillingen, eller av taxeringsvärdet om det är högre, för privatpersoner, bostadsrättsföreningar och kommuner. Juridiska personer som aktiebolag betalar 4,25 procent. Därtill en expeditionsavgift på 825 kronor. Underlaget avrundas nedåt till närmaste hela tusental kronor. Behöver köparen ta ut nya pantbrev kostar det 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kronor i expeditionsavgift. Befintliga pantbrev följer med fastigheten, bara nya uttag kostar.

Källa: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter 4, 5, 7 och 10 §§ och Lantmäteriet, Stämpelskatt och avgifter

Fastighetsavgiften försäljningsåret

Den som äger fastigheten den 1 januari betalar alltid fastighetsavgift för hela året i samband med deklarationen. Säljer du i februari betalar du alltså för elva månader du inte bor kvar. Säljare och köpare kan avtala om att köparen ersätter säljaren för en del av avgiften, men det sker inte automatiskt. Det ska tas upp i kontraktsförhandlingen.

Den kommunala fastighetsavgiften för småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, dock högst takbeloppet per bostadsbyggnad: 10 425 kr för inkomståret 2026, som deklareras 2027, och 10 074 kr för inkomståret 2025, som deklareras 2026. Takbeloppet är indexbundet till inkomstbasbeloppet. Säljer du en bostadsrätt betalar du ingen egen fastighetsavgift. Föreningen äger fastigheten och betalar.

Källa: Skatteverket, Fastighetsavgift och fastighetsskatt och Skatteverket, Försäljning av privatbostad

Om du väljer att hyra ut i stället för att sälja

Reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätt ändrades 1 juli 2026. Vid hyresnämndens prövning ska tidigare andrahandsupplåtelser numera beaktas endast om de skett i betydande omfattning, vilket gör längre uthyrningsperioder möjliga än tidigare. Lagen säger att tillståndet ska begränsas till viss tid, och definierar när en upplåtelse alltid anses vara för självständigt brukande: när bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Samtidigt ersattes uthyrningslagen av en ny privatuthyrningslag som gäller den som hyr ut högst två bostadslägenheter.

Någon fast maxtid på 24 månader finns inte i lagtexten. Bostadsrättslagen säger bara att tillståndet ska begränsas till viss tid.

Källa: Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 10 och 11 §§, senaste lydelse lag (2026:776), i kraft 1 juli 2026

Sju misstag som kostar pengar

1. Räkna in renoveringar du inte får dra av. Förbättrande reparationer äldre än fem år ger inget avdrag, och år där utgifterna inte nått 5 000 kr räknas inte alls.
2. Tro att uppskovet är gratis. Uppskovsräntan är borta sedan inkomståret 2021, men beloppet återförs och beskattas vid en framtida försäljning.
3. Missa uppskovets tidsfrister. Ersättningsbostad senast 31 december året efter, inflytt senast 2 maj andra året efter. Missar du dem faller uppskovet.
4. Skriva under en ensamrätt på sex månader. Ensamrätten får bestämmas till högst tre månader åt gången.
5. Betrakta ett bud som en överenskommelse. Inget bud binder någon förrän köpekontraktet är undertecknat av båda parter.
6. Skjuta på energideklarationen. Energiklassen ska stå redan i annonsen, och köparen kan låta upprätta deklarationen på din bekostnad inom sex månader efter tillträdet.
7. Glömma fastighetsavgiften i kontraktsförhandlingen. Äger du bostaden den 1 januari betalar du hela årets avgift om ni inte avtalat något annat.

Vanliga frågor

Källor

• Inkomstskattelag (1999:1229), 45 kap. 11, 12 och 33 §§, 46 kap. 18 §
• Jordabalk (1970:994), 4 kap. 1, 4, 19, 19 a och 19 b §§
• Bostadsrättslag (1991:614), 6 kap. 1, 4 och 5 §§, 7 kap. 10 och 11 §§
• Köplag (1990:931), 32 §
• Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap. 1, 3, 4, 6, 16, 18, 20, 21, 22, 23 och 24 §§
• Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, 6, 6 b, 13 och 14 §§
• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, 4, 5, 7 och 10 §§
• Skatteverket, Försäljning av privatbostad
• Skatteverket, Slutligt uppskov
• Skatteverket, Fastighetsavgift och fastighetsskatt
• Fastighetsmäklarinspektionen, Budgivning
• Boverket, Dessa byggnader ska energideklareras
• Konsumentverket, Ångerrätt
• Lantmäteriet, Stämpelskatt och avgifter
• SCB, Fastighetspriser och lagfarter, 2:a kvartalet 2026
• Sveriges Riksbank, penningpolitiskt beslut 24 september 2026

Guiden är allmän information och ersätter inte rådgivning i ditt enskilda fall. Kontrollera alltid aktuella belopp och regler hos Skatteverket innan du deklarerar.

Relaterade guider