Stämpelskatt vid bostadsköp 2026 — så funkar det

Stämpelskatt är en av de största dolda kostnaderna när du köper hus. För en privatperson är den 1,5% av köpeskillingen, plus ytterligare 2% om nya pantbrev måste skapas för bolånet. På en villa för 4 miljoner kronor handlar det ofta om 140 000 kr i oväntade avgifter om du inte vet vad du ska räkna med. Här får du en komplett genomgång: vilka nivåer som gäller 2026, hur avgiften beräknas, när den betalas och hur den påverkar din köpkalkyl.

Vad är stämpelskatt?

Stämpelskatt är en statlig skatt som tas ut när en fastighet byter ägare och när nya pantbrev skapas. Avgiften går direkt till staten via Lantmäteriet och regleras i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (SFS 1984:404). Skatten motiveras av att statens register över ägande­rätt och inteckningar ska vara självfinansierat — men i praktiken är det en stor intäkt för statskassan varje år.

Det finns två typer av stämpelskatt du som bostadsköpare möter: stämpelskatt på lagfart (det du betalar för att få äganderätten registrerad) och stämpelskatt på pantbrev (det du betalar när banken behöver nya pantbrev som säkerhet för bolånet). De ska inte förväxlas — du kan behöva betala båda samtidigt.

Stämpelskatt 2026 — nivåer och regler

• Privatperson köper fastighet: 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet — det som är högst.
• Juridisk person köper fastighet: 4,25% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet — det som är högst.
• Nya pantbrev: 2% av pantbrevets belopp, oavsett köpare.
• Expeditionsavgift lagfart: 825 kr (fast avgift).
• Expeditionsavgift pantbrev: 375 kr per pantbrev.

Reglerna har varit oförändrade i många år. Den senaste större förändringen var 2011, då stämpelskatten för juridiska personer höjdes från 3% till 4,25%. Diskussioner om att sänka eller avskaffa stämpelskatten dyker upp med jämna mellanrum, men inga konkreta förslag ligger på riksdagens bord under 2026.

Räkneexempel — stämpelskatt + pantbrev + lagfart

Tabellen nedan visar en förenklad räkning: privatperson som köper villa och behöver ta ut nya pantbrev på 80% av köpeskillingen. Observera att om det redan finns befintliga pantbrev i fastigheten från förra ägaren kan du återanvända dem och sparar då stora summor — se avsnittet längre ner.

Förenklat exempel utan befintliga pantbrev. Källa: Lantmäteriet, avgifter gällande april 2026.

Så beräknas stämpelskatten — högsta av pris och taxeringsvärde

Huvudregeln är att stämpelskatten beräknas på köpeskillingen. Men om taxeringsvärdet för året före överlåtelsen är högre, används taxeringsvärdet istället. Detta spärrar möjligheten att underprissätta fastigheter och slippa skatt. I normalfallet — där en bostad säljs på öppna marknaden — är priset alltid högre än taxeringsvärdet (som sätts till ca 75% av marknadsvärdet) och då används köpeskillingen.

Vid gåvor eller överlåtelser mellan närstående gäller särskilda regler. Om motprestationen (ersättning eller övertagna lån) är minst 85% av taxeringsvärdet räknas det som köp och stämpelskatt tas ut på motprestationen. Ligger motprestationen under 85% räknas det som gåva och ingen stämpelskatt tas ut — däremot betalar du fortfarande expeditionsavgiften på 825 kr för lagfarten.

Nya pantbrev — därför kostar det 2% extra

När du tar bolån kräver banken säkerhet i fastigheten. Den säkerheten heter pantbrev. Ett pantbrev är en handling som är inskriven i fastighetsregistret och visar att banken har förtur att få betalt om du inte kan betala lånet. För att skapa ett nytt pantbrev tas en stämpelskatt på 2% av pantbrevets belopp ut, plus en expeditionsavgift på 375 kr per pantbrev.

Exempel: Du köper en villa för 4 000 000 kr och tar ett bolån på 3 200 000 kr (80% belåningsgrad). Om det inte finns några befintliga pantbrev i fastigheten måste banken skapa nya för 3 200 000 kr. Stämpelskatten blir då 64 000 kr (2% × 3,2 miljoner) plus 375 kr i avgift. Summerat med lagfarten: 60 000 + 825 + 64 000 + 375 = 125 200 kr.

Återanvända befintliga pantbrev — så sparar du pengar

Om det redan finns pantbrev i fastigheten från den tidigare ägaren kan de ofta återanvändas — du betalar då inte ny stämpelskatt för den delen. Det är ett av de mest effektiva sätten att sänka de initiala kostnaderna vid husköp. Fråga mäklaren eller kolla själv i fastighetsregistret via Lantmäteriet innan du budar. I äldre villor som har bytt ägare flera gånger finns ofta stora pantbrev som täcker hela eller stora delar av ditt nya bolån.

Exempel på besparing: Du köper en villa för 4 000 000 kr och behöver 3 200 000 kr i pantbrev. Det finns redan pantbrev på 2 500 000 kr i fastigheten. Du behöver då bara ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden 700 000 kr — stämpelskatten blir 14 000 kr istället för 64 000 kr. En besparing på 50 000 kr.

När betalas stämpelskatten?

Betalningen sker i två steg. Först skickar du (eller din bank) in ansökan om lagfart till Lantmäteriet, normalt inom tre månader efter tillträdet. Lantmäteriet beviljar lagfarten och skickar därefter en faktura med stämpelskatten och expeditionsavgiften. Fakturan har en betalningsfrist på cirka 30 dagar. Pantbrevens stämpelskatt hanteras vanligen av banken som en del av deras rutin när de tar ut nya pantbrev inför tillträdet.

I praktiken märker de flesta bostadsköpare stämpelskatten först vid tillträdet, när banken lägger på kostnaden på ditt bolånebelopp eller drar den från dina egna pengar. Läs alltid bankens köpkalkyl noga så du inte får en oväntad räkning efteråt.

Stämpelskatt för bostadsrätt — nej, du slipper

Stämpelskatt gäller bara fastigheter — alltså hus, villor, radhus (som är fastigheter), fritidshus och tomträtter. Köper du en bostadsrätt betalar du ingen stämpelskatt eftersom du inte köper en fastighet utan en andel i en bostadsrättsförening. Det är en av flera kostnadsskillnader mellan bostadsrätt och villa som är värt att känna till — se vår guide om hyresrätt vs bostadsrätt för mer.

Stämpelskatten i din köpkalkyl

När du räknar på hur mycket en bostad kostar totalt ska du aldrig glömma stämpelskatt och pantbrev. På ett villaköp i 4-miljonersklassen handlar det lätt om 120 000–150 000 kr i engångskostnader utöver kontantinsatsen. Det är pengar som måste betalas kontant och som inte kan lånas. Lägg till cirka 3–4% av köpeskillingen i budgetpost för initiala avgifter, så är du på den säkra sidan.

Vanliga frågor om stämpelskatt