Innehåll
Vad är reavinstskatt?
Reavinstskatt (formellt kapitalvinstskatt) är den skatt du betalar på vinsten när du säljer din bostad. I Sverige är skattesatsen 22% av vinsten för privatbostäder — oavsett om det gäller bostadsrätt, villa, radhus eller fritidshus.
Vinsten beräknas som skillnaden mellan vad du säljer för och vad bostaden kostade dig, efter avdrag för förbättringar och försäljningskostnader. Det är alltså inte hela försäljningspriset som beskattas — bara den faktiska vinsten.
Bra att veta
Skattesatsen 22% gäller sedan 2008 och har legat stabil sedan dess. Den effektiva skatten på kapitalvinst är egentligen 30% × 22/30 = 22% (kapitalinkomster beskattas med 30%, men bara 22/30-delar av bostadsvinsten tas upp).
Räkna ut reavinstskatten
Formeln är enkel men detaljerna avgör hur mycket du betalar:
// Grundformel
Vinst = Försäljningspris
− Inköpspris
− Förbättringsutgifter
− Försäljningskostnader
Skatt = Vinst × 22%
Exempel: Bostadsrätt
| Försäljningspris | 3 200 000 kr |
| Inköpspris | − 2 100 000 kr |
| Nytt kök (2024) | − 180 000 kr |
| Mäklararvode | − 85 000 kr |
| Styling | − 15 000 kr |
| Vinst | 820 000 kr |
| Skatt (22%) | 180 400 kr |
Avdrag som sänker skatten
Ju fler legitima avdrag du gör, desto lägre vinst — och därmed lägre skatt. Här är allt du kan dra av:
Förbättringsutgifter
Nytt kök, badrumsrenovering, tillbyggnad, ny fasad, nytt tak — allt som höjer bostadens standard eller värde. Måste överstiga 5 000 kr per kalenderår.
OBS: Reparationer (byta trasig kran, måla om) räknas normalt inte om standarden inte höjs.
Försäljningskostnader
Mäklararvode, homestaging, fotograf, annonsering, energideklaration. Allt som direkt hör till försäljningen.
🏢 Kapitaltillskott (bostadsrätt)
Om du betalat kapitaltillskott till föreningen (t.ex. för stambyte, fasadrenovering) kan du lägga till det på ditt inköpspris. Kontrollera med föreningen vilka tillskott som gjorts under din innehavstid.
Inköpskostnader
Lagfartskostnad och stämpelskatt (vid fastighetsköp) läggs till på inköpspriset. För bostadsrätter: eventuell överlåtelseavgift.
Tips
Spara ALLA kvitton och fakturor för renoveringar och förbättringar. Skatteverket kan begära underlag. Digitala kopior i en mapp räcker — men spara originalen i minst 5 år efter försäljningen.
Uppskov — skjut upp skatten
Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov med reavinstskatten. Det innebär att du inte betalar skatten nu, utan skjuter den framför dig till nästa försäljning.
Krav för uppskov
- Du måste köpa (eller ha köpt) en ersättningsbostad inom tidsramen
- Ersättningsbostaden ska köpas året före, samma år eller året efter försäljningen
- Du måste ha bott i den sålda bostaden (permanentbostad)
- Ersättningsbostaden måste vara inom EES-området
- Vinsten måste vara minst 50 000 kr
Årlig schablonskatt på uppskov
Uppskov är inte gratis. Du betalar en årlig schablonskatt på 0,5% av uppskovsbeloppet. Det innebär ca 1 006 kr per år för varje miljon i uppskov.
Räkneexempel uppskov
Vinst: 800 000 kr → Uppskov: 800 000 kr
Reavinstskatt utan uppskov: 176 000 kr
Årlig schablonskatt med uppskov: 800 000 × 0,5% × 30% = 1 200 kr/år
Break-even: ca 147 år (om pengarna inte investeras)
Uppskov lönar sig nästan alltid ekonomiskt — pengarna du sparar kan investeras.
⚠️ Viktigt
Sedan 2020 finns inget tak för uppskovsbeloppet. Tidigare var taket 1 450 000 kr. Du kan nu skjuta upp hur stor vinst som helst.
Bostadsrätt vs villa
Skattesatsen (22%) är densamma, men beräkningen skiljer sig något:
Bostadsrätt
- • Deklareras på blankett K6
- • Kapitaltillskott höjer inköpspriset
- • Ingen lagfart/stämpelskatt
- • Föreningens lån påverkar inte vinsten
Villa / fastighet
- • Deklareras på blankett K5
- • Lagfart + stämpelskatt höjer inköpspriset
- • Tomtmark ingår i beräkningen
- • Värdeminskningsavdrag kan påverka
Säljer du med förlust?
Om du säljer bostaden för mindre än du köpte den för, inklusive förbättringsutgifter, gör du en kapitalförlust. Förlusten är avdragsgill till 50%.
Exempel: Förlust
Förlust: 200 000 kr
Avdrag (50%): 100 000 kr
Skattereduktion (30% av avdraget): 30 000 kr tillbaka
Effektiv avdragseffekt: 15% av förlusten. Kvittas först mot kapitalinkomster, sedan som skattereduktion.
Så deklarerar du
- Fyll i rätt blankett — K5 för fastighet (villa/radhus), K6 för bostadsrätt. Skatteverket skickar ofta förtryckt info.
- Ange alla siffror — Försäljningspris, inköpspris, förbättringsutgifter, försäljningskostnader.
- Ansök om uppskov (om aktuellt) — Kryssa i rutan för uppskov och ange ersättningsbostaden.
- Gör preliminär inbetalning — Betala in skatten i förväg via Skatteverkets skattekonto för att undvika kostnadsränta (ca 5% 2026).
- Skicka in — Senast 2 maj (eller det datum Skatteverket anger). Deklarera digitalt via skatteverket.se.
Strategier för att minska skatten
Maximera avdragen
Gå igenom alla kvitton. Nytt golv, köksluckor, badrumsrenovering — allt över 5 000 kr/år räknas.
Använd uppskov
Nästan alltid värt det ekonomiskt. Pengarna du sparar kan investeras och växa.
Kolla kapitaltillskott
Många glömmer att lägga till föreningens kapitaltillskott. Kan vara tiotusentals kronor.
Timing
Om du planerar att köpa ny bostad, säkerställ att köpet sker inom tidsramen för uppskov.
Betala in i förväg
Undvik kostnadsränta genom att göra en frivillig inbetalning till skattekontot efter försäljningen.
Vanliga frågor om reavinstskatt
Hur mycket är reavinstskatten på bostad 2026?▾
Reavinstskatten på privatbostäder är 22% av vinsten. Skattesatsen gäller både bostadsrätter och villor/fastigheter. Vinsten beräknas som försäljningspris minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningskostnader.
Kan man skjuta upp reavinstskatten?▾
Ja, genom uppskov. Om du köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov med hela eller delar av vinsten. Uppskovsbeloppet beskattas med en årlig schablonskatt på 0,5% (ca 1 006 kr per miljon i uppskov och år). Det finns inget tak för uppskovsbeloppet sedan 2020.
Vilka avdrag kan man göra vid reavinstberäkning?▾
Du kan dra av: mäklararvode, styling/homestaging, förbättringsutgifter över 5 000 kr per år, renoveringar de senaste 5 åren, och eventuell kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen. Spara alltid kvitton!
Räknas renovering som avdrag?▾
Ja, förbättringsutgifter (nytt kök, badrum, tillbyggnad etc.) är avdragsgilla om de överstiger 5 000 kr under ett kalenderår och utförts under de senaste 5 åren eller under innehavstiden om du ägt bostaden kortare. Reparationer och underhåll (som att måla om i samma färg) räknas normalt inte.
Vad händer om man säljer med förlust?▾
Förlust vid bostadsförsäljning är avdragsgill till 50%. Det innebär att du får dra av halva förlusten mot andra kapitalinkomster. Om du inte har kapitalinkomster att kvitta mot får du en skattereduktion på 30% av avdraget (effektiv avdragseffekt 15% av förlusten).
Måste man betala reavinstskatt direkt?▾
Skatten deklareras i inkomstdeklarationen året efter försäljningen (K5 för fastighet, K6 för bostadsrätt). Skatten betalas normalt via slutskattebeskedet i augusti–september. Du bör göra en preliminär inbetalning via Skatteverkets e-tjänst för att undvika kostnadsränta.