Renovera inför försäljning 2026: avdrag, tillstånd och ansvar

Siffran alla citerar finns inte

Den vanligaste meningen på svenska renoveringssidor är någon variant av att homestyling eller målning ger fem till tio procent högre slutpris, ofta med en branschorganisation som avsändare. Vi har letat efter källan hos Fastighetsmäklarinspektionen, Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet, SCB, Boverket och Svensk Mäklarstatistik. Ingen av dem publicerar en mätning av hur mycket en viss renovering påverkar slutpriset.

Vi kan också avliva en attribution som återkommer. Fastighetsmäklarförbundet och Mäklarsamfundet är två separata branschorganisationer, och ingen av dem har publicerat någon statistik över renoveringars värdeeffekt.

Slutsatsen är inte att renovering är meningslöst. Slutsatsen är att intäktssidan i kalkylen är en gissning medan kostnadssidan är exakt känd. Då är det kostnadssidan du ska optimera, och det är den resten av guiden handlar om.

Räkna baklänges från skatten

Vinsten vid en bostadsförsäljning beskattas med 22 procent, formellt 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. En vinst på 100 000 kr ger 22 000 kr i skatt. Det talet är utgångspunkten, eftersom varje krona du får dra av som förbättringsutgift sänker skatten med 22 öre, och varje krona du fått i rotavdrag är en krona du inte får dra av.

Räkneexempel: vad rotavdraget faktiskt är värt

Anta att du betalar 100 000 kr i ren arbetskostnad för ett arbete som skulle ha varit avdragsgillt i sin helhet vid försäljningen. Rotavdraget drar 30 procent på fakturan, alltså 30 000 kr, och du betalar 70 000 kr. Vid kapitalvinstberäkningen får du dra av 70 000 kr, inte 100 000 kr. De 30 000 kr som rotavdraget täckte försvinner ur underlaget, och du förlorar 22 procent av dem i skattelättnad, alltså 6 600 kr. Rotavdragets nettoeffekt blir 30 000 kr minus 6 600 kr, alltså 23 400 kr.

Räkneexemplet är vår egen uträkning på Skatteverkets regler: 30 procent rotavdrag, förbudet mot att dra av den rotsubventionerade delen som förbättringsutgift, och skattesatsen 22 procent. Det är inte en publicerad siffra. Utfallet blir annorlunda om arbetet inte hade varit avdragsgillt, om du redan slagit i taket, eller om affären går med förlust.

Poängen är inte att avstå rotavdraget, 23 400 kr är fortfarande mer än noll. Poängen är att rotavdraget är värt cirka 23 procent av arbetskostnaden, inte 30, för den som ändå hade fått dra av utgiften vid försäljningen. Räknar du med 30 procent i din kalkyl räknar du fel med sju procentenheter, och det är innan du ens vet vad marknaden betalar för arbetet.

Rotavdraget 2026 är 30 procent, inte 50

Skatteverkets formulering är att företaget får dra av högst 30 procent av arbetskostnaden på fakturan. Höjningen till 50 procent var tillfällig och gällde bara färdiga arbeten där kunden betalade fakturan mellan 12 maj och 31 december 2025. Från och med årsskiftet återgick avdraget för rotarbete till 30 procent av arbetskostnaden. Många som planerade sin renovering under 2025 räknar fortfarande på den gamla nivån.

Taket är gemensamt: högst 75 000 kr per person och år i rot- och rutavdrag tillsammans, och av den summan får högst 50 000 kr vara rotavdrag. Ett par som båda äger bostaden har alltså två egna tak. Avdraget kräver också att du har betalat in tillräckligt med skatt under året, eftersom det är en skattereduktion och inte ett bidrag. Alla regler och belopp står i guiden om rotavdrag 2026.

Grundvillkoren

• Du måste äga bostaden när arbetet utförs.
• Du eller dina föräldrar ska använda bostaden som permanentbostad, fritidsbostad eller liknande.
• Företaget måste vara godkänt för F-skatt.
• Betalningen ska ske elektroniskt, kravet gäller sedan 1 januari 2020.
• Bara arbetskostnad räknas. Inte material, inte resor, inte maskinhyra.
• Datumet du betalar fakturan styr vilket år avdraget hamnar på.
• Du kan inte få rotavdrag för ombyggnad eller tillbyggnad de första fem åren efter det år huset byggdes färdigt.

Bostadsrätt: regeln som nästan alla sidor får fel

Att skriva att bostadsrättshavare bara får avdrag för invändiga arbeten är för grovt. Skatteverkets rättsliga vägledning är tvådelad: skattereduktion medges endast för rotarbete som utförts inne i lägenheten och som bostadsrättshavaren enligt föreningens stadgar är underhållsskyldig för. Båda villkoren måste vara uppfyllda. Det betyder att du behöver läsa stadgarnas underhållsparagraf innan du beställer arbetet, inte efter.

Det finns dessutom en spärr som stadgarna inte kan öppna. Arbete med ventilations- och rökkanaler samt avloppsrör som går från avloppsbrunnen ut från lägenheten ger aldrig rätt till avdrag, även om det gjorts i samband med annat rotarbete. Ett utvidgat underhållsansvar i stadgarna gör inte heller arbete utanför lägenheten avdragsgillt. Gränsen går vid lägenheten, och den flyttas inte av en stämma.

Skatteverkets egna listor

Källa: Skatteverket, Ger arbetet rätt till rotavdrag respektive Så fungerar rutavdraget. Rot och rut delar samma tak på 75 000 kr per person och år.

Just den här tabellen är den som spelar störst roll inför en försäljning, eftersom det du typiskt köper i slutskedet, målning, tapetsering, golvbyte, nya luckor, flyttstäd och flytthjälp, ligger i tre olika kolumner. Ett hushåll som beställer både renovering och flytt kan slå i det gemensamma taket på 75 000 kr utan att märka det, och då är det den sist betalda fakturan som blir utan avdrag.

Skatteverkets listor tar varken upp homestyling eller inredningstjänster. Flyttstäd och flyttjänster ger däremot rut, uttryckligen.

Avdrag för renovering vid försäljning

Här ligger den enda skattefällan som är helt specifik för att renovera inför försäljning, och den saknas på nästan alla sidor om ämnet. Avdragsrätten vid kapitalvinstberäkningen delas i två spår med helt olika tidsgränser, och rotavdraget skär bort en del av båda.

Källa: Skatteverket, Avdrag för renoveringar och nybyggnad, Grundförbättringar samt Reparationer och underhåll.

Femårsfönstret är skälet till att en renovering som görs för att sälja ofta hamnar rätt rent skattemässigt: den ligger per definition inom fönstret. Men villkoret att bostaden ska ha varit i bättre skick vid försäljningen än vid köpet gör att en säljare som köpte nyrenoverat och sedan målar om inför visningen kan sakna avdragsrätt för just den utgiften, eftersom skicket inte förbättrats jämfört med köptillfället.

Femtusenkronorsgränsen är den andra praktiska fällan. Fyra småfixar på 1 500 kr vardera samma år är 6 000 kr och därmed avdragsgilla, medan tre av dem plus en i januari året efter kan hamna under gränsen båda åren. Samla arbeten till samma kalenderår när det går, och spara underlaget. Hur vinsten sedan räknas fram i sin helhet går vi igenom i guiden om reavinstskatt.

Tre olika tillstånd som inte ersätter varandra

En renovering kan behöva passera tre helt fristående instanser: föreningen, kommunen och ditt eget försäkringsbolag. De prövar olika saker, de har olika påföljder, och ett ja från den ena säger ingenting om den andra. Det är den vanligaste och dyraste missuppfattningen i hela ämnet.

Föreningen: bostadsrättslagen 7 kap. 7 §

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Gällande lydelse är lag (2022:1026).

Två saker brukar återges fel. El står inte i lagens uppräkning, trots att många sidor lägger till det. Och andra stycket glöms nästan alltid bort: för en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde. Bor du i ett sekelskifteshus med bevarade snickerier kan alltså även en åtgärd som annars vore fri kräva styrelsens ja.

Styrelsen är inte fri att neka. Lagens tredje stycke: styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Är du missnöjd med styrelsens beslut får du begära att hyresnämnden prövar frågan, och hyres- och arrendenämnderna tar inte ut några avgifter av parterna, ansökan är kostnadsfri. Varje part svarar däremot för sina egna kostnader, till exempel ombudskostnad eller förlorad arbetsförtjänst.

Påföljden om du struntar i tillståndet står i 7 kap. 18 §: en åtgärd utan behövligt tillstånd kan vara grund för förverkande, alltså att föreningen säger upp dig. Det gäller bara i allvarliga fall och inte om du så snart som möjligt rättar till åtgärden eller söker tillstånd i efterhand och får det. Var ansvaret mellan lägenhet och förening går i övrigt tar vi upp i guiden om renovering och ansvar i bostadsrätt.

Stadgarna kan kräva styrelsens tillstånd för mer än lagens fem punkter, till exempel golvbyte eller tapetsering. Läs stadgarna och fråga styrelsen i stället för att utgå från att allt utanför de fem punkterna är fritt.

Kommunen: anmälan och startbesked

Det här är den största luckan i praktiskt taget alla svenska renoveringsguider. Plan- och byggförordningen kräver anmälan till byggnadsnämnden, för åtgärder som inte kräver bygglov, rivningslov eller marklov, vid rivning av byggnad eller del av byggnad större än 50,0 kvadratmeter byggnadsarea, ändring av byggnad om konstruktionen av byggnadens bärande delar påverkas väsentligt, ändring om byggnadens brandskydd påverkas väsentligt, installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation, installation eller väsentlig ändring av anläggning för vattenförsörjning eller avlopp, samt nybyggnad eller väsentlig ändring av vindkraftverk.

Två detaljer är värda att notera för den som läser äldre texter. Bestämmelsen sitter numera i 6 kap. 1 §, inte 6 kap. 5 §, efter förordning (2025:979). Och punkten om väsentligt påverkad planlösning finns inte längre kvar i uppräkningen.

Det avgörande är vad som händer sedan. En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas innan byggnadsnämnden gett startbesked, och anmälan ska innehålla de handlingar som krävs för beslutet om startbesked. Styrelsens ja är alltså inte en genväg förbi kommunen, det är ett beslut i en helt annan fråga. Bygglovsfrågan i sig behandlar vi i guiden om bygglov vid renovering.

Tidsfristerna, och vad en sen kommun kostar kommunen

Källa: plan- och bygglagen 9 kap. 99 och 99 a §§ (lag 2026:406) samt plan- och byggförordningen 6 kap. 5 § (förordning 2025:979).

Överskrids fristen ska avgiften för handläggning av bygglov, förhandsbesked och anmälan reduceras med en femtedel för varje påbörjad vecka. Fem veckors försening tar alltså bort hela avgiften. Det är värt att känna till när tidsplanen mot en säljstart är pressad, förseningen kostar dig i tid, men den kostar kommunen i pengar.

Vad ett för tidigt spadtag kostar

Byggsanktionsavgiften är den enda beloppssatta påföljden i sammanhanget, och den räknas i prisbasbelopp. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kr, fastställt av regeringen 18 september 2025. Avgifter fastställs med det prisbasbelopp som gäller det år beslutet om avgiften fattas.

Källa: plan- och byggförordningen 9 kap. 11 och 13 §§ (förordning 2025:979). Prisbasbelopp 59 200 kr enligt regeringens beslut 18 september 2025. Kronbeloppen är vår omräkning av förordningens formler.

Tre regler mildrar eller skärper beloppet. Avgiften bestäms till hälften om den avgiftsskyldige hade fått bygglov för åtgärden, eller hade fullgjort skyldigheten att anmäla åtgärden, när den påbörjades, alltså om felet var att du började för tidigt snarare än att du aldrig hörde av dig. Avgiften får uppgå till högst 50 prisbasbelopp, vilket är 2 960 000 kr för 2026. Och utebliven rättelse ger en ny avgift med dubbla beloppet.

För en säljare är tajmingen det obehagliga. Ett tillsynsärende som startar under försäljningsprocessen är svårt att förklara bort i en objektsbeskrivning, och ett saknat slutbesked är en uppgift en köpare kommer att fråga om.

Vad som ändrades 1 december 2025

Bygglovsreformen som trädde i kraft 1 december 2025 påverkar två saker som ofta står fel i äldre renoveringstexter. För det första: bygglov för fasadändring krävs numera bara när ändringen görs på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus, en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus, och som ligger inom detaljplan mot allmän plats. En villaägare kan alltså byta kulör, fasadbeklädnad och taktäckningsmaterial utan bygglov. Undantaget kvarstår för särskilt värdefulla byggnader och för byggnader eller områden som skyddas i detaljplan eller områdesbestämmelser.

För det andra är attefallshus och friggebod borttagna som begrepp. De har ersatts av bygglovsbefriad komplementbyggnad och komplementbostadshus. Inom detaljplan finns en pott på 45 kvadratmeter för komplementbyggnader, utanför detaljplan 65 kvadratmeter, fritt fördelbar så länge varje byggnad är högst 30 respektive 50 kvadratmeter byggnadsarea. Tillbyggnad upp till 30 kvadratmeter är lovfri för alla byggnadstyper, inklusive flerbostadshus, och kan fördelas på flera tillbyggnader. Det särskilda kravet på anmälan för så kallade attefallsåtgärder är borttaget.

Att en åtgärd är lovfri betyder däremot inte att den är anmälningsfri. Påverkas bärande delar eller brandskyddet väsentligt gäller anmälningsplikten enligt 6 kap. 1 § oavsett, och startbeskedet behövs ändå.

Badrummet: branschregler, inte lag

Att skriva att tätskikt måste utföras av certifierad hantverkare är juridiskt fel. Byggkeramikrådets branschregler för våtrum är ett frivilligt regelsystem som måste avtalas mellan parterna. Det som gör dem bindande i praktiken är tre andra saker: vad ni skriver i avtalet, vad föreningens stadgar kräver, och vad ditt försäkringsbolag kräver. De flesta försäkringsbolag kräver att badrummet är utfört enligt gällande branschregler för full ersättning vid vattenskada, och det är den kravkedjan som i verkligheten styr valet av entreprenör.

Dokumentet heter inte heller våtrumsintyg. Behöriga plattsättningsföretag utfärdar ett kvalitetsdokument, bilaga A till branschreglerna, efter varje våtrumsentreprenad. Det lämnas inte ut under arbetets gång utan när entreprenaden är färdig, vilket är värt att veta om du planerar att använda det som säljargument innan arbetet är avslutat. Aktuell version av branschreglerna är BBV 26:1, som ersätter BBV 21:1 och är samordnad med GVK:s Säkra Våtrum 2026 och Säker Vatteninstallation 2026:1.

Byggkeramikrådet anger versionerna BBV 26:1 och GVK Säkra Våtrum 2026 men inget ikraftträdandedatum. Om en badrumsrenovering där golvbrunnen ligger kvar utlöser anmälningsplikt avgör byggnadsnämnden, så fråga din kommun om just din åtgärd. Prisbilden på badrum tar vi upp i guiden om badrumsrenovering.

Avtalet med hantverkaren

Konsumenttjänstlagen ger dig mer än de flesta tror, och den gäller oavsett vad som står i entreprenörens standardvillkor. 4 §: näringsidkaren ska utföra tjänsten fackmässigt, och ska vidare med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda med denne. 6 §: om tjänsten inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten ska näringsidkaren avråda. 8 §: vid behov av tilläggsarbete ska konsumenten underrättas och tillfrågas.

Avrådandeplikten i 6 § är den mest förbisedda regeln i hela ämnet, och den är särskilt relevant just inför en försäljning. Ett företag som tar betalt för ett arbete som inte är till rimlig nytta för dig har brutit mot lagen, inte bara mot god sed.

Om priset: har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset inte överskridas med mer än 15 procent, enligt 36 §. Begär priset i den formen. Om reklamation: den ska ske inom skälig tid efter att felet märkts, och ett meddelande inom två månader är alltid i rätt tid. Den yttersta gränsen är tre år, men tio år efter det att uppdraget avslutades när arbetet avser mark eller byggnad. Konsumentverket beskriver det som att rätten att klaga gäller i upp till tio år när du anlitar företag för att bygga hus eller tillbyggnad. Hur du jämför anbud på samma underlag går vi igenom i guiden om att jämföra hantverkare.

Ansvaret efter affären skiljer sig tio år mot två

Den vanligaste formuleringen på renoveringssidor är att köparen kan hävda dolda fel om du renoverat utan tillstånd. Det slår ihop två helt olika regelverk. En fastighet och en bostadsrätt lyder inte under samma lag, och skillnaden i tid är fem gånger.

Källa: jordabalken (1970:994) 4 kap. 19, 19 a och 19 b §§ samt köplagen (1990:931) 19, 20 och 32 §§.

För den som renoverat inför försäljningen är köplagen 19 § första stycket 2 den regel som biter. Har du gjort ett badrum utan att berätta det, och det senare visar sig att tätskiktet inte höll, hjälper det inte att lägenheten såldes i befintligt skick, frågan blir om du underlät att upplysa om ett väsentligt förhållande du måste antas ha känt till. Det är svårt att hävda att man inte kände till sin egen renovering.

Ingen lag kräver att säljaren lämnar över våtrumsdokumentation eller kvalitetsdokument till köparen. Det som finns är mäklarens skyldighet att verka för att säljaren lämnar väsentliga uppgifter.

Mer om hur felansvaret prövas i praktiken finns i guiden om dolda fel.

Vad mäklaren måste göra med din renoveringsinformation

Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 12 § ålägger mäklaren att ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar de kan behöva om objektet. Mäklaren ska göra en översiktlig okulär undersökning vid intaget och upplysa om sina iakttagelser, och ska göra det hen kan för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Uppgifter om badrumsrenoveringar räknas som väsentlig information. Mäklaren får normalt förlita sig på säljarens uppgifter, men får inte okritiskt vidarebefordra påståenden om skicket när omständigheterna ger anledning att ifrågasätta dem.

Objektsbeskrivningens obligatoriska innehåll är däremot snävare än många tror. För fastighet (3 kap. 14 §): fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader, inteckningar, servitut och rättigheter, gemensamhetsanläggningar samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. För bostadsrätt (3 kap. 15 §): föreningens namn, pantsättning, andelstal, lägenhetsnummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten, årsavgift och beslutade ändringar, indirekt nettoskuldsättning, driftskostnader samt senaste årsredovisning och stadgar. Renoveringar och skick är alltså inte obligatoriska uppgifter, men uppgifter som ändå tas med måste stämma.

Att tillsynen tar upplysningsfrågan på allvar syns i ett avgjort ärende. Fastighetsmäklarinspektionen meddelade en mäklare varning för åsidosatt upplysningsskyldighet. Köparen hade två gånger frågat om avgiftshöjning eller renovering på föreningsnivå var aktuell och fått nej, medan föreningen hade planerat relining och avgiftshöjning i drygt ett år. Beslutet är daterat 11 maj 2022, diarienummer 21-1271, och har vunnit laga kraft. Ärendet gällde föreningens renovering och inte säljarens egen, men det visar vilken vikt tillsynen lägger vid en direkt fråga från en köpare som besvaras fel.

Praktiskt: skriv ner vad som gjorts, när, av vem och med vilken dokumentation, och lämna över underlaget till mäklaren i skrift. Det skyddar dig i båda riktningar, det gör uppgiften i annonsen korrekt, och det gör den kontrollerbar om en köpare senare påstår något annat.

Energideklarationen

En byggnad som säljs ska alltid ha en giltig energideklaration, om den inte omfattas av undantagen i energideklarationsförordningen (2016:1592). Deklarationen är giltig i tio år och kan användas även om huset säljs flera gånger under perioden. Har du en giltig deklaration är du skyldig att ange energiprestandan i annonsen. Kontrollera giltighetstiden innan du beställer en ny, en tio år gammal deklaration är fortfarande giltig ända till årsdagen. Detaljerna finns i guiden om energideklaration.

Energiprestandan anges i kWh per kvadratmeter och år. Vad en kilowattimme kostar i husets elområde ser du under elpriset idag, och vad elen kostar med ett nytt avtal när du jämför elavtal.

Anmärkning: Boverkets webbplats svarade med serverfel under hela vår faktakontroll 29 augusti 2026. Uppgifterna om energideklaration bygger därför på Boverkets indexerade sidinnehåll, inte på sidor vi öppnat direkt. Övriga regeluppgifter i guiden är hämtade direkt ur lagtext eller ur Skatteverkets egna sidor.

Fyra siffror som tickar medan bostaden inte är såld

En renovering som drar ut på tiden kostar mer än fakturan. De här fyra talen är belagda och går att räkna med, till skillnad från värdeökningen.

Fastighetsavgiften

För småhus är avgiften 0,75 procent av taxeringsvärdet för 2026, men aldrig mer än 10 425 kr per bostadsbyggnad, knappt 869 kr i månaden vid takbeloppet. För en bostadslägenhet i hyreshus eller flerbostadshus gäller det lägsta av 1 784 kr per bostadslägenhet eller 0,3 procent av 2026 års taxeringsvärde, alltså högst omkring 149 kr i månaden. Nybyggda småhus med värdeår 2012 eller senare betalar ingen avgift de första 15 åren.

Räntan

Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 1,75 procent den 24 september 2026, med verkan från 30 september 2026. Riksbanken bedömer att höjningarna inleds i år om utsikterna står sig. Det är relevant på två sätt: dubbelt boende under renoveringstiden kostar ränta, och en höjning påverkar vad köpare kan betala.

Möjligheten att låna till renoveringen

Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter ersatte Finansinspektionens föreskrifter 1 april 2026 och drog åt just det lån man tar för att renovera. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av marknadsvärdet vid köp av ny bostad, men gränsen för tilläggslån på en befintlig bostad sänktes från 85 till 80 procent. Amorteringskravet är minst 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och minst 1 procent vid 50 till 70 procent. Det skärpta amorteringskravet för hushåll med bolån över 4,5 gånger årsinkomsten är borttaget. Femårsregeln för omvärdering är utvidgad till att även omfatta omvärdering i syfte att utöka låneutrymmet.

Anmärkning: Finansinspektionen och regeringen anger olika procentsatser för det borttagna skärpta amorteringskravet. Vi anger därför bara att kravet är borttaget, inte med hur mycket det höjde amorteringen.

Vad arbetet kostar att köpa

Byggkostnadsindex för flerbostadshus steg 3,2 procent mellan juli 2025 och juli 2026, medan månadsförändringen juni till juli 2026 var 0,1 procent. Entreprenörskostnaderna steg 3,6 procent, byggmaterial 4,3 procent, löner 2,7 procent, elkraft 8,6 procent och dieselolja 15,4 procent. Siffrorna publicerades 17 augusti 2026.

Vi anger inga kronbelopp för vad enskilda renoveringar kostar. Ingen myndighet publicerar prisnivåer för konsumentrenovering, och SCB:s byggkostnadsindex mäter förändring, inte nivå. Den enda hederliga metoden är att begära flera offerter på samma tekniska underlag.

Marknaden renoveringen ska löna sig i

Källa: Svensk Mäklarstatistik, Bostadspriser i Riket, publicerat 8 oktober 2026. Kvadratmeterpris, medelpris och antal är tre månaders glidande medelvärden.

Så planerar du arbetet

Den här ordningen är byggd på de tidsfrister och tröskeldatum som faktiskt är reglerade, inte på en påhittad veckoplan. Två av stegen har hårda datum: myndighetsfristerna och årsskiftet för rotavdraget.

1. Steg 1

   Räkna baklänges från skatten, inte framåt från offerten

   Vinsten beskattas med 22 procent, formellt 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. Varje krona du får dra av som förbättringsutgift är därför värd 22 öre i lägre skatt, och varje krona du fått i rotavdrag är en krona du inte får dra av. Sätt upp de tre talen, arbetskostnad, rotavdrag och avdragsgill förbättringsutgift, innan du bestämmer omfattningen på arbetet.

2. Steg 2

   Avgör om åtgärden är grundförbättring eller reparation

   Grundförbättring är att bygga till, bygga om, bygga nytt eller köpa utrustning som inte funnits tidigare, och den får dras av med hela utgiften utan femårsgräns. Reparation och underhåll får bara dras av om utgiften ligger inom försäljningsåret eller de fem föregående åren och bostaden var i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Byter du till väsentligt bättre material räknas merkostnaden som grundförbättring och resten som underhåll.

3. Steg 3

   Läs stadgarna innan du läser prislistan

   I en bostadsrätt styr två dokument vad du får göra och vad du får avdrag för. Bostadsrättslagen 7 kap. 7 § anger vad som kräver styrelsens tillstånd, och föreningens stadgar avgör vad du är underhållsskyldig för, vilket i sin tur avgör om arbetet ger rotavdrag. Ventilations- och rökkanaler samt avloppsrör som går från avloppsbrunnen ut från lägenheten ger aldrig rotavdrag, oavsett vad stadgarna säger.

4. Steg 4

   Fråga byggnadsnämnden om anmälan krävs och vänta på startbesked

   Plan- och byggförordningen 6 kap. 1 § kräver anmälan bland annat vid väsentlig påverkan på bärande delar eller brandskydd och vid installation eller väsentlig ändring av ventilation, eldstad, rökkanal, vattenförsörjning eller avlopp. En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas innan byggnadsnämnden gett startbesked, och anmälan ska innehålla de handlingar som krävs för det beslutet. Styrelsens ja ersätter aldrig kommunens startbesked.

5. Steg 5

   Handla upp arbetet skriftligt med en ungefärlig prisuppgift

   Konsumenttjänstlagen 36 § tillåter att en ungefärlig prisuppgift överskrids med högst 15 procent. Be om priset i den formen i stället för en muntlig gissning, och skriv in i avtalet vilka branschregler som ska följas i våtrum, de gäller bara om de avtalas. Kontrollera att företaget är godkänt för F-skatt, annars faller rotavdraget.

6. Steg 6

   Betala elektroniskt och håll koll på vilket år fakturan betalas

   Rotavdrag kräver elektronisk betalning sedan 1 januari 2020, och datumet du betalar fakturan styr vilket år avdraget hamnar på. Ligger du nära taket på 50 000 kronor rot eller 75 000 kronor rot och rut tillsammans kan betalningsdatumet vara skillnaden mellan fullt och halvt avdrag. Avdraget kräver dessutom att du har betalat in tillräckligt med skatt under året.

7. Steg 7

   Spara varje faktura och varje kvitto

   Underlaget för kapitalvinstberäkningen är ditt ansvar, inte mäklarens. Du behöver kunna visa vad som gjordes, när det betalades, hur mycket som var arbetskostnad och hur mycket rotavdrag som drogs. Du ska dessutom själv göra avdrag för slitage på det som reparerats.

8. Steg 8

   Samla dokumentationen som ska följa med bostaden

   Kvalitetsdokument från våtrumsentreprenaden, startbesked och slutbesked från byggnadsnämnden, styrelsens tillståndsbeslut och fakturor. Vi har inte hittat någon lag som tvingar dig att lämna över dem, men de är det enda som visar att arbetet är utfört på det sätt du säger i annonsen, och en uppgift som tas med i objektsbeskrivningen måste stämma.

Ett tidsförhållande är värt att räkna på separat. Kräver arbetet bygglov är fristen tio veckor, och den får förlängas med tio till. Kräver det bara anmälan är fristen fyra veckor med fyra veckors möjlig förlängning. Räknar du bakåt från en tänkt säljstart ska myndighetstiden ligga före hantverkarens tid, inte parallellt, arbetet får inte påbörjas före startbeskedet.

Åtta misstag som kostar pengar

• Räkna med 50 procent rotavdrag. Den nivån gällde bara fakturor betalda 12 maj till 31 december 2025. Nu är det 30 procent.
• Räkna rotavdraget och förbättringsavdraget på samma krona. Den del du fått rotavdrag för får inte dras av vid kapitalvinstberäkningen.
• Tro att flyttstädning ger rotavdrag. Den ger rutavdrag på 50 procent, men inom samma tak på 75 000 kr som rotavdraget.
• Låta småfixar hamna under 5 000 kr per kalenderår. Sammanlagt under 5 000 kr ett kalenderår ger inget avdrag alls.
• Betrakta styrelsens ja som ett klartecken. Kommunen prövar en annan fråga, och en anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas före startbesked.
• Beställa arbete i en bostadsrätt utan att läsa stadgarnas underhållsparagraf. Rotavdraget kräver både att arbetet utförs i lägenheten och att du är underhållsskyldig för det.
• Ta emot en muntlig prisgissning. En ungefärlig prisuppgift får överskridas med högst 15 procent, men bara om den lämnats som en ungefärlig prisuppgift.
• Renovera badrummet och inte berätta det. Vid bostadsrätt biter köplagens upplysningsregel även vid försäljning i befintligt skick, och köparen har två år på sig.

Vanliga frågor

Källor

• Skatteverket: så fungerar rotavdraget — 30 procent av arbetskostnaden, taket 75 000 kr per person och år varav högst 50 000 kr rot, grundvillkoren, kravet på elektronisk betalning och femårsspärren för nybyggt.
• Skatteverket: ger arbetet rätt till rotavdrag — Listorna över arbeten som ger respektive inte ger rotavdrag, som ligger till grund för tabellen över målning, tapetsering, golv, kakel, köksluckor, vitvaror och byggstädning.
• Skatteverket: så fungerar rutavdraget och Ger arbetet rätt till rutavdrag — Rutavdraget 50 procent av arbetskostnaden, samt att flyttstädning, inflyttningsstädning och flyttjänster ger rut. Vi anger ingen direktlänk eftersom Skatteverkets sid-id för dessa sidor inte gick att verifiera vid publicering.
• Skatteverket: avdrag för renoveringar och nybyggnad, Grundförbättringar, Reparationer och underhåll — Femårsregeln för reparation och underhåll, kravet på bättre skick vid försäljningen, 5 000-kronorsgränsen per kalenderår, gränsen mellan grundförbättring och underhåll, årtalen 1952 och 1974, samt förbudet mot att dra av den rotsubventionerade delen som förbättringsutgift.
• Skatteverket: räkna ut vinst, förlust och skatt — Skattesatsen 22 procent av vinsten, formellt 30 procent skatt på 22/30 av vinsten.
• Skatteverket, Rättslig vägledning: skattereduktion för rotarbete, särskilt om bostadsrätt (edition 2025.1) — Kravet att arbetet ska vara utfört inne i lägenheten och avse något bostadsrättshavaren enligt stadgarna är underhållsskyldig för, samt att ventilations- och rökkanaler och avloppsrör ut från lägenheten aldrig ger avdrag.
• Skatteverket: kommunal fastighetsavgift kalenderåren 2008 och 2018–2026 — 0,75 procent av taxeringsvärdet men högst 10 425 kr för småhus, och det lägsta av 1 784 kr eller 0,3 procent för bostadslägenhet i flerbostadshus.
• Bostadsrättslag (1991:614) — 7 kap. 7 §, de fem tillståndspliktiga åtgärderna, andra stycket om kulturhistoriska värden, tredje stycket om påtaglig skada eller olägenhet och hyresnämndens prövning. 7 kap. 18 § om förverkande. Lydelse enligt lag (2022:1026).
• Plan- och byggförordning (2011:338) — 6 kap. 1 §, de sex anmälningspliktiga åtgärderna, i lydelse enligt förordning (2025:979). 6 kap. 4 och 6 §§ om startbesked och handlingar, 6 kap. 5 § om fyraveckorsfristen, samt 9 kap. 1, 2, 3 a, 11 och 13 §§ om byggsanktionsavgifternas storlek, halveringsregeln och taket på 50 prisbasbelopp.
• Plan- och bygglag (2010:900) — 9 kap. 15 § p. 3 och 9 kap. 37 § om fasadändring efter lag (2025:974), 9 kap. 99 och 99 a §§ om tioveckorsfristen enligt lag (2026:406), samt 12 kap. 8 a § om avgiftsreduktion med en femtedel per påbörjad vecka enligt lag (2025:974).
• Jordabalk (1970:994) — 4 kap. 19 § om undersökningsplikten, 19 a § om reklamation inom skälig tid och 19 b § om tioårspreskriptionen efter tillträdet.
• Köplag (1990:931) — 19 § första stycket 2 om upplysningsplikt vid försäljning i befintligt skick, 20 § om vad köparen måste antas ha känt till och 32 § andra stycket om tvåårsgränsen.
• Konsumenttjänstlag (1985:716) — 4 § om fackmässigt utförande, 6 § om avrådandeplikten, 8 § om tilläggsarbete, 17 § om reklamationstider inklusive tioårsgränsen för mark och byggnad, samt 36 § om att en ungefärlig prisuppgift får överskridas med högst 15 procent.
• Sveriges Domstolar: hyra, bostadsrätt och arrende — Att hyres- och arrendenämnderna inte tar ut några avgifter av parterna och att varje part svarar för sina egna kostnader, samt beskrivningen av påföljder vid om- eller tillbyggnad utan tillstånd.
• Fastighetsmäklarinspektionen: rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt objektsbeskrivning — Mäklarens skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 12 §, den okulära undersökningen vid intaget, och de obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 14 och 15 §§.
• Fastighetsmäklarinspektionen: tillsynsbeslut dnr 21-1271 — Varning för åsidosatt upplysningsskyldighet. Beslutsdatum 11 maj 2022, laga kraft.
• Byggkeramikrådet: kvalitetsdokument och BBV 26:1 — Att branschreglerna är frivilliga och måste avtalas, att kvalitetsdokumentet är bilaga A och utfärdas när entreprenaden är färdig, samt att BBV 26:1 ersätter BBV 21:1 och är samordnad med GVK Säkra Våtrum 2026 och Säker Vatteninstallation 2026:1.
• Boverket: energideklaration — Att en byggnad som säljs ska ha en giltig energideklaration, att den gäller i tio år och att energiprestandan ska anges i annonsen. Boverkets webbplats svarade med serverfel 29 augusti 2026; uppgifterna bygger på indexerat sidinnehåll.
• Regeringen: prisbasbelopp för 2026 fastställt — 59 200 kr, förhöjt prisbasbelopp 60 500 kr, beslutat 18 september 2025.
• SCB: byggkostnadsindex juli 2026 — Plus 3,2 procent på tolv månader, plus 0,1 procent från juni, samt delposterna entreprenörkostnad, byggmaterial, löner, elkraft och dieselolja. Publicerat 17 augusti 2026.
• Svensk Mäklarstatistik: bostadspriser i Riket — Prisutveckling, medelpriser och antal sålda för bostadsrätter och villor, publicerat 8 oktober 2026.
• Sveriges Riksbank: styrräntan oförändrad på 1,75 procent — Publicerat 24 september 2026, tillämpas från 30 september 2026.
• Finansinspektionen: lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter — Bolånetaket 90 procent vid köp, tilläggslån sänkt från 85 till 80 procent, amorteringskraven och den utvidgade femårsregeln för omvärdering.
• Fastighetsmäklarförbundet — Kontrollerat att förbundet finns, är verksamt sedan 1957 och inte har gått samman med Mäklarsamfundet. Ingen statistik över renoveringars värdeeffekt är publicerad av förbundet.