Guide · Dolda fel
Dolda fel i hus och bostadsrätt
Ett dolt fel är ett fel som fanns när du köpte, som du inte borde ha upptäckt vid din undersökning och som du inte kunde räkna med. I ett hus kan du kräva säljaren i tio år från tillträdet enligt jordabalken. I en bostadsrätt gäller köplagen, och då måste du reklamera senast två år efter att du tog emot bostaden.
Dolda fel i hus
När du köper ett hus köper du fast egendom, och jordabalken 4 kap. 19 § gäller. Avviker huset från avtalet eller från vad du med fog kunnat förutsätta kan du kräva avdrag på priset eller i allvarliga fall häva köpet. Ersättning för skada kräver dessutom att säljaren varit försumlig eller lovat något om huset.
Du får inte åberopa något du borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till husets skick, liknande hus och omständigheterna. Det är undersökningsplikten, och därför är en besiktning före köpet viktig. Felet ska reklameras inom skälig tid efter att du märkt det (19 a §), och kravet preskriberas tio år efter tillträdet (19 b §).
Dolda fel i bostadsrätt
En bostadsrätt är lös egendom, och fel prövas enligt köplagen. Du ska reklamera inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet, och senast två år efter att du tog emot bostadsrätten (köplagen 32 §). Tidsgränserna gäller inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (33 §).
Säljaren ansvarar för lägenheten men inte för föreningens hus. Fel i stammar, stomme och fasad är normalt föreningens sak enligt stadgarna. Läs därför föreningens årsredovisning och underhållsplan innan du köper.
Skillnaden mellan hus och bostadsrätt
| Hus | Bostadsrätt | |
|---|---|---|
| Lag | Jordabalken 4 kap. 19 § | Köplagen |
| Reklamera | Inom skälig tid (19 a §) | Inom skälig tid, senast 2 år (32 §) |
| Yttersta gräns | 10 år från tillträdet (19 b §) | 2 år från mottagandet (32 §) |
| Undersökningsplikt | Ja, uttryckligen i 19 § | Ja, enligt köplagen 20 § |
Mäklarens ansvar
Mäklaren är inte motpart när det gäller fel i bostaden; det är säljaren. Men mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen verka för att säljaren lämnar uppgifter om fel som säljaren känner till, och upplysa köparen om undersökningsplikten. Har mäklaren brustit kan du anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen.
Så reklamerar du ett dolt fel
- Dokumentera felet. Ta foton och anteckna när och hur du upptäckte felet.
- Låt utreda orsaken. En besiktningsman eller byggtekniker kan visa om felet fanns vid köpet och vad det kostar att åtgärda.
- Reklamera skriftligt till säljaren. Beskriv felet och vad du kräver: avdrag på priset, åtgärd eller hävning. Gör det inom skälig tid.
- Försök komma överens. De flesta tvister löses genom förhandling. Har säljaren en dolda fel-försäkring kan den hantera kravet.
- Håll fristerna. För hus preskriberas kravet tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. För bostadsrätt måste reklamationen ha skett inom två år från att du tog emot bostaden.
Äger du ett hus är det också värt att se över villaförsäkringen: den ersätter inte dolda fel, men rättsskyddet kan täcka ombudskostnader vid en tvist. Gäller köpet en villa och vill du läsa mer om just hus, se dolda fel i villa.
Vanliga frågor
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är en avvikelse som fanns vid köpet, som du inte borde ha upptäckt när du undersökte bostaden, och som avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. För hus står regeln i jordabalken 4 kap. 19 §. För bostadsrätt gäller köplagen.
Hur länge gäller dolda fel i hus?
Ett krav på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts (jordabalken 4 kap. 19 b §). Du måste också reklamera inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet (19 a §).
Hur länge gäller dolda fel i bostadsrätt?
Du ska reklamera inom skälig tid efter att du märkt felet, och senast två år efter att du tog emot bostadsrätten. Annars förlorar du rätten att åberopa felet (köplagen 32 §). Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte tidsgränserna (33 §).
Vem har bevisbördan för ett dolt fel?
Det är du som köpare som ska visa att felet fanns vid köpet och att det inte gick att upptäcka vid en normal undersökning. Därför behöver du dokumentera felet och ofta låta en besiktningsman utreda orsaken.
Kan säljaren friskriva sig från dolda fel?
Ja, en friskrivningsklausul i köpekontraktet kan begränsa säljarens ansvar. Men har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan du ändå åberopa felet.
Täcker hemförsäkringen dolda fel?
Nej, hemförsäkringen gäller skador som händer, inte fel som fanns vid köpet. Rättsskyddet i hem- eller villaförsäkringen kan däremot hjälpa med ombudskostnader om det blir tvist. Läs villkoren i din försäkring.
Relaterade guider