Vad är grundregeln för ansvarsfördelning i BRF?

Bostadsrättslagen 7 kap 12 § säger: medlemmen ansvarar för det "inre underhållet" av lägenheten — alltså målade ytor, tapeter, golv, blandare, vitvaror, lägenhetens egna ledningar fram till fastighetens stamledning. Föreningen ansvarar för allt annat — stamledningar, fasad, tak, gemensamma utrymmen, fönsterns yttre underhåll, balkongplatta. Stadgarna kan justera men inte fundamentalt ändra gränsen.

Vem ansvarar för golv?

Medlemmen ansvarar för det synliga golvet — parkett, klinker, linoleum eller vad det nu är. Du ansvarar för att hålla det helt och fungerande, byta ut det när det är slitet, och stå för materialkostnaden. Föreningen ansvarar för bjälklaget under (det bärande underlaget). Vid skada på golvet pga vattenläckage från grannen ovanför hanteras det normalt av föreningens fastighetsförsäkring.

Vem ansvarar för fönster?

Detta varierar mellan föreningar. Grundregeln är att fönsterns yttre underhåll (målning, glas, beslag på utsidan) är föreningens ansvar; det inre underhållet (målning på insidan, eventuell innerruta) är medlemmens. Stadgarna kan flytta detta. Många föreningar har bestämt att alla fönster byts samtidigt enligt underhållsplanen — och då är det föreningen som driver projektet.

Vem ansvarar för balkong?

Balkongplattan (själva betongplattan) är föreningens ansvar. Räcken och eventuell förstärkning är också föreningens. Den synliga ytan på balkongen, eventuell beläggning av plattor eller trä, kan vara medlemmens ansvar enligt stadgarna. Inglasade balkonger som medlemmen själv installerat är medlemmens ansvar att underhålla, men föreningen behåller principansvar för konstruktionen.

Vem ansvarar för stamledningar?

Stamledningar (de gemensamma rören som löper genom huset mellan lägenheter) är ALLTID föreningens ansvar. Medlemmen ansvarar för "stickledningarna" — alltså ledningarna som löper inom lägenheten från stammen till blandare, toalett, etc. Vid läckage från stamledning är föreningen ansvarig för reparation; vid läckage från lägenhetens egna ledning är medlemmen ansvarig.

Vem ansvarar för badrumstätskikt?

Tätskiktet (membranen som hindrar vatten från att tränga in i bjälklaget) är ofta medlemmens ansvar eftersom det räknas till "inre underhåll". MEN om läckage från lägenhetens badrum skadar grannlägenheter eller fastigheten kan medlem bli skadeståndsskyldig. Detta är en av de vanligaste tvisterna i BRF — försäkring på "rätt nivå" är kritiskt.

Vem ansvarar för värmeelement?

Vanligtvis föreningen — radiatorer är del av värmesystemet som föreningen driver. Medlemmen ansvarar för termostat och eventuell reglering inom lägenheten. Vid läckage på elementet är det föreningens ansvar att reparera. Vid skador från medlemmens hantering (t.ex. hängs föremål på element) kan ansvar flyttas.

Vem ansvarar för el?

Föreningen ansvarar för el i fastighetens gemensamma utrymmen (trapphus, källare, vind, tvättstuga) och för fastighetens elcentral. Medlemmen ansvarar för el inom lägenheten — från elcentralens säkringar fram till uttag och armaturer. Vid eventuell omdragning av elinstallation måste behörig elektriker anlitas och ofta krävs styrelsens tillstånd.

Vad gäller om föreningen orsakat skada på medlemmens egendom?

Föreningen är ansvarig för skadan om den uppstått pga föreningens åtgärder eller försummelse — t.ex. att stamledning brustit pga föreningens uteblivna underhåll. Medlem kan kräva reparation eller ersättning. Vid tvist är hyresnämnden eller domstol prövande instans.

Vad gäller om medlem orsakat skada på fastigheten?

Medlem är ansvarig för skada som hen orsakat. Klassiska fall: vattenläckage från eget badrum till grannlägenhet, brand från egen utrustning, olovlig renovering som skadar bärande konstruktion. Hemförsäkring täcker många fall, men inte alla — särskilt inte vid grov oaktsamhet eller olovligt utförd renovering.

Guide · Underhållsansvar

Senast uppdaterad: 9 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Vem ansvarar för vad i BRF 2026 — föreningen vs medlem

En av de vanligaste konfliktorsakerna i bostadsrättsföreningar är gränsdragningen mellan vad föreningen ansvarar för och vad du som medlem ansvarar för. Vid en vattenläcka, en trasig blandare eller ett dåligt fönster — vem betalar? Lagen ger ramarna, stadgarna kan justera, och i sista hand är det en tolkningsfråga.

Den här guiden går igenom huvudregeln i bostadsrättslagen, hur stadgarna kan flytta gränsen, och vilka konkreta delar av lägenheten och fastigheten som hör till respektive ansvarsområde. Den hjälper dig undvika tvister och förstå dina rättigheter och skyldigheter.

Ansvarsmatris — vem betalar?

Del / komponent	Ansvar
Bjälklag (bärande underlag)	Föreningen
Synligt golv (parkett, klinker)	Medlemmen
Innerväggar i lägenheten	Medlemmen
Bärande väggar	Föreningen
Tak inomhus i lägenheten	Medlemmen
Fasad och yttertak	Föreningen
Stamledningar (gemensamma)	Föreningen
Stickledningar (lägenhet)	Medlemmen
Vatten och avloppsrör fram till stam	Medlemmen
Värmeelement (radiator)	Föreningen
Termostat och reglering	Medlemmen
El från elcentralens säkringar	Medlemmen
Elcentral och fastighetsel	Föreningen
Fönster — yttre underhåll	Föreningen (oftast)
Fönster — inre underhåll	Medlemmen
Balkongplatta och räcken	Föreningen
Inglasad balkong (medlems installation)	Medlemmen
Badrumstätskikt	Medlemmen (med skadeståndsansvar)
Köksutrustning (vitvaror, blandare)	Medlemmen
Lägenhetens dörr — yttre	Föreningen
Lägenhetens dörr — inre yta	Medlemmen
Vattenburet vatten upp till lägenheten	Föreningen
Lås och dörrhandtag inom lägenheten	Medlemmen

Riktlinjer baserade på bostadsrättslagen 7 kap 12 § och praxis. Föreningens stadgar kan justera enskilda punkter — kolla alltid där först.

Sex steg för att avgöra ansvarsfrågan

Identifiera exakt vad det handlar om

Är det stamledning, lägenhetens egen ledning, fasaden, fönsterruta, eller inre underhåll? Olika regler gäller för olika delar.

Läs föreningens stadgar

Stadgarna kan flytta gränsen från standard. Vissa föreningar har strängare medlemsansvar; andra har bredare föreningsansvar än lagen.

Konsultera bostadsrättslagen 7 kap 12 §

Grundregeln: medlem ansvarar för "inre underhåll", föreningen för allt annat. Detaljer i lag och praxis.

Bedöm orsaken

Skadan kan vara föreningens ansvar (t.ex. stamläckage från grannlägenhet) men hanteringen kan vara medlems ansvar (städning efter). Frågan om vem som orsakat skadan kan flytta ansvar.

Tala med styrelsen vid tveksamhet

Vid tvist hör med styrelsen direkt. Kontakta gärna fastighetsförvaltaren och försäkringsbolaget om det är akut.

Konsultera hyresnämnden vid kvarstående tvist

Hyresnämnden prövar tvister mellan medlem och förening. Process är gratis och tar 3–6 månader.

Inre underhåll — medlemmens ansvar

Bostadsrättslagen 7 kap 12 § säger att medlemmen ska "hålla lägenheten i gott skick". Det innebär att du ansvarar för:

Målning och tapetsering av väggar och tak
Synliga golvbeläggningar (parkett, klinker, linoleum)
Innerdörrar och deras lås
Köksluckor, vitvaror och blandare
Sanitetsporslin (toalett, handfat, badkar)
Tätskikt i badrum (med skadeståndsansvar mot fastighet och grannar)
Lägenhetens egna ledningar (från stam fram till blandare/toalett)
Termostatventiler och regleringskranar
El från elcentralen fram till uttag och armaturer
Fönsterns inre yta och eventuell innerruta
Inom-lägenhets-belysning och armaturer

Yttre underhåll — föreningens ansvar

Föreningen ansvarar för fastigheten som helhet och dess gemensamma delar:

Fasad, tak, grundkonstruktion
Bjälklag mellan våningar (det bärande underlaget)
Bärande väggar
Stamledningar för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation
Fönsterns yttre underhåll (målning, glas, yttre beslag)
Lägenhetsdörren ut mot trapphuset (yttre)
Trapphus och gemensamma utrymmen
Hiss och hissmaskinrum
Tvättstuga och dess utrustning
Källare och vind
Yttertak och takavvattning
Balkongplatta och räcken
Värmeelement i lägenheterna
Elcentralen och fastighetens huvudel

Vanliga skadefall och vem som betalar

Vattenläckage från grannen ovanför

Om vatten kommer från grannlägenheten och skadar din lägenhet är hanteringen oftast: föreningens fastighetsförsäkring täcker fastighetsskador (bjälklag, väggar i konstruktion). Din hemförsäkring täcker dina skadade ägodelar och inre ytor. Grannen kan bli ansvarig om läckaget berodde på grannens försummelse — men i praktiken hanteras det oftast genom försäkringar.

Stambyte

Stambyte (de gemensamma rören) är alltid föreningens ansvar och bekostas via underhållsfonden eller extra utdebitering. Vid stambyte återställer föreningen till "ursprungligt skick" — om du vill ha bättre material än standard betalar du själv mellanskillnaden ofta.

Fukt i badrum från eget bruk

Om tätskiktet i ditt badrum är skadat och fukt sprider sig till bjälklag eller grannlägenhet är du som medlem skadeståndsskyldig. Detta är ett av de mest kostsamma fallen — försäkringen täcker oftast inte felaktigt utförd badrumsrenovering. Det är därför badrumsrenovering kräver entreprenör med GVK eller BBV-behörighet.

Vanliga frågor om ansvar

Vad händer om föreningen vägrar reparera något som är dess ansvar?

Du som medlem kan i undantagsfall själv ordna reparation och kräva ersättning från föreningen. Bevisbörda om vem som ansvarar och om reparationen var nödvändig vilar dock på dig. Bättre väg är att skicka skriftligt krav till styrelsen och vid utebliven respons gå till hyresnämnden.

Vem betalar om hantverkaren orsakat skada under min renovering?

Du som beställare. Du kan i sin tur kräva entreprenören enligt konsumenttjänstlagen, men i förhållande till föreningen och grannar är du ansvarig. Det är därför grov skada från olovligt utförd renovering kan bli mycket dyr för medlem.

Vad räknas som "normalt slitage"?

Normalt slitage är det förslitning som kommer av vanlig användning under en rimlig tid. Det räknas som medlemmens kostnad — du ska byta golvet när det är utslitet, måla om när färgen är sliten. Föreningen har inget ansvar för normalt slitage på saker som hör till medlemsansvar.

Får styrelsen tvinga mig att renovera?

Bara om bristande underhåll innebär risk för fastigheten eller andra medlemmar. T.ex. om ditt badrumstätskikt är trasigt och vatten sprider sig kan styrelsen kräva åtgärd. Estetiska brister (sliten tapet) är inte styrelsens sak.

Vad gäller vid arvad bostadsrätt?

Du tar över bostaden i det skick den var hos den tidigare ägaren. Eventuella eftersatta underhållsbehov följer med — du ärver också ansvaret för medlemsdelen av underhållet. Föreningens ansvar för fastigheten ändras inte.

Hitta din nästa bostadsrätt

Boio listar bostadsrätter i hela Sverige. Få information om förening och avgifter innan du lämnar bud.

Sök bostadsrätter

Relaterade guider

Källor

Lagstiftning som reglerar underhållsansvar i bostadsrätt.

Bostadsrättslag 7 kap 12 § — grundregeln om medlemmens underhållsansvar.
Bostadsrätterna — rådgivning kring gränsdragning och tvister.
Hyresnämnden — prövning av tvister mellan medlem och förening.
GVK — Golvbranschens våtrumskontroll — våtrumsbehörighet för badrumsrenovering.