Vem ansvarar för vad i BRF 2026, föreningen eller medlemmen?

Bostadsrättslagen 7 kap 12 § säger: medlemmen ansvarar för det "inre underhållet" av lägenheten, alltså målade ytor, tapeter, golv, blandare, vitvaror, lägenhetens egna ledningar fram till fastighetens stamledning. Föreningen ansvarar för allt annat, som stamledningar, fasad, tak, gemensamma utrymmen, fönsterns yttre underhåll, balkongplatta. Stadgarna kan justera men inte fundamentalt ändra gränsen.

Medlemmen ansvarar för det synliga golvet, oavsett om det är parkett, klinker, linoleum eller vad det nu är. Du ansvarar för att hålla det helt och fungerande, byta ut det när det är slitet, och stå för materialkostnaden. Föreningen ansvarar för bjälklaget under (det bärande underlaget). Vid skada på golvet pga vattenläckage från grannen ovanför hanteras det normalt av föreningens fastighetsförsäkring.

Detta varierar mellan föreningar. Grundregeln är att fönsterns yttre underhåll (målning, glas, beslag på utsidan) är föreningens ansvar; det inre underhållet (målning på insidan, eventuell innerruta) är medlemmens. Stadgarna kan flytta detta. Många föreningar har bestämt att alla fönster byts samtidigt enligt underhållsplanen, och då är det föreningen som driver projektet.

Balkongplattan (själva betongplattan) är föreningens ansvar. Räcken och eventuell förstärkning är också föreningens. Den synliga ytan på balkongen, eventuell beläggning av plattor eller trä, kan vara medlemmens ansvar enligt stadgarna. Inglasade balkonger som medlemmen själv installerat är medlemmens ansvar att underhålla, men föreningen behåller principansvar för konstruktionen.

Stamledningar (de gemensamma rören som löper genom huset mellan lägenheter) är ALLTID föreningens ansvar. Medlemmen ansvarar för "stickledningarna", alltså ledningarna som löper inom lägenheten från stammen till blandare, toalett, etc. Vid läckage från stamledning är föreningen ansvarig för reparation; vid läckage från lägenhetens egna ledning är medlemmen ansvarig.

Tätskiktet (membranen som hindrar vatten från att tränga in i bjälklaget) är ofta medlemmens ansvar eftersom det räknas till "inre underhåll". MEN om läckage från lägenhetens badrum skadar grannlägenheter eller fastigheten kan medlem bli skadeståndsskyldig. Detta är en av de vanligaste tvisterna i BRF, så försäkring på "rätt nivå" är kritiskt.

Vanligtvis föreningen, eftersom radiatorer är del av värmesystemet som föreningen driver. Medlemmen ansvarar för termostat och eventuell reglering inom lägenheten. Vid läckage på elementet är det föreningens ansvar att reparera. Vid skador från medlemmens hantering (t.ex. hängs föremål på element) kan ansvar flyttas.

Föreningen ansvarar för el i fastighetens gemensamma utrymmen (trapphus, källare, vind, tvättstuga) och för fastighetens elcentral. Medlemmen ansvarar för el inom lägenheten, från elcentralens säkringar fram till uttag och armaturer. Vid eventuell omdragning av elinstallation måste behörig elektriker anlitas och ofta krävs styrelsens tillstånd.

Föreningen är ansvarig för skadan om den uppstått pga föreningens åtgärder eller försummelse, till exempel att stamledning brustit pga föreningens uteblivna underhåll. Medlem kan kräva reparation eller ersättning. Vid tvist är hyresnämnden eller domstol prövande instans.

Medlem är ansvarig för skada som hen orsakat. Klassiska fall: vattenläckage från eget badrum till grannlägenhet, brand från egen utrustning, olovlig renovering som skadar bärande konstruktion. Hemförsäkring täcker många fall, men inte alla, särskilt inte vid grov oaktsamhet eller olovligt utförd renovering.

Du som medlem kan i undantagsfall själv ordna reparation och kräva ersättning från föreningen. Bevisbörda om vem som ansvarar och om reparationen var nödvändig vilar dock på dig. Bättre väg är att skicka skriftligt krav till styrelsen och vid utebliven respons gå till hyresnämnden.

Du som beställare. Du kan i sin tur kräva entreprenören enligt konsumenttjänstlagen, men i förhållande till föreningen och grannar är du ansvarig. Det är därför grov skada från olovligt utförd renovering kan bli mycket dyr för medlem.

Normalt slitage är det förslitning som kommer av vanlig användning under en rimlig tid. Det räknas som medlemmens kostnad. Du ska byta golvet när det är utslitet, måla om när färgen är sliten. Föreningen har inget ansvar för normalt slitage på saker som hör till medlemsansvar.

Bara om bristande underhåll innebär risk för fastigheten eller andra medlemmar. T.ex. om ditt badrumstätskikt är trasigt och vatten sprider sig kan styrelsen kräva åtgärd. Estetiska brister (sliten tapet) är inte styrelsens sak.

Du tar över bostaden i det skick den var hos den tidigare ägaren. Eventuella eftersatta underhållsbehov följer med, och du ärver också ansvaret för medlemsdelen av underhållet. Föreningens ansvar för fastigheten ändras inte.