Vad får jag renovera utan styrelsens tillstånd?

Enligt bostadsrättslagen 7 kap 7 § får du som medlem fritt göra "inre underhåll och förbättringar" av lägenheten — så länge åtgärderna inte påverkar bärande konstruktion, ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller utgör en väsentlig förändring. Det betyder i praktiken: byta tapeter, måla om, lägga nytt golv ovanpå befintligt undergolv, byta köksluckor, byta blandare, sätta upp lister, byta dörrar inuti lägenheten — utan tillstånd.

Vad kräver styrelsens skriftliga tillstånd?

Tre tydliga kategorier kräver alltid skriftligt tillstånd från styrelsen: (1) ingrepp i bärande konstruktion (slå upp eller riva bärande vägg, hål i bjälklag), (2) ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (flytta toalett eller diskbänk, dra om radiatorer), (3) annan väsentlig förändring av lägenheten (renovera badrum, kraftigt ändra planlösning, byta fönster, dra ny ventilation).

Får styrelsen vägra renoveringen?

Bara med "saklig grund" enligt bostadsrättslagen. Det innebär att styrelsen måste motivera varför — t.ex. att åtgärden skulle skada huset, försämra ljudisolering för grannar eller bryta mot byggregler. Vägrar styrelsen utan saklig grund kan du klaga till hyresnämnden, som kan upphäva beslutet.

Får jag riva en bärande vägg?

Bara med styrelsens skriftliga tillstånd OCH bygglov. Hela processen kräver: (1) byggteknisk undersökning av konstruktör som intygar att åtgärden är möjlig, (2) tillståndsansökan till styrelsen med ritningar, (3) bygglov från kommunen, (4) anlita certifierad byggentreprenör. Detta är ofta tidskrävande (3–6 månader) och kostar 50 000–250 000 kr.

Krävs bygglov för badrumsrenovering?

Sällan bygglov, men oftast bygganmälan till kommunen om vatten- och avloppsledningar berörs. Plan- och bygglagen kräver att vissa "anmälningspliktiga åtgärder" anmäls — du börjar inte få jobba förrän kommunen gett startbesked. Detta är utöver styrelsens tillstånd och tar normalt 4–6 veckor.

Vad händer om jag renoverar utan tillstånd?

Föreningen kan kräva återställning på din bekostnad. Vid grova överträdelser kan föreningen ansöka om förverkande av bostadsrätten enligt bostadsrättslagen 7 kap. Olovliga ingrepp i bärande konstruktion eller ledningar är dessutom byggjuridiska brott som kan leda till skadeståndsansvar om grannlägenheter skadas.

Vem ansvarar om något går fel under renoveringen?

Du som medlem är ansvarig för skador på fastigheten och grannlägenheter som orsakas av din renovering — även om hantverkaren orsakade dem. Du har återkrav på hantverkaren, men föreningen och grannarna vänder sig till dig. Detta är därför hemförsäkring med "rätt nivå" är kritisk under renoveringsperioden.

Måste hantverkaren ha någon särskild behörighet?

Ja för viktiga arbeten. Våtrum kräver entreprenör med GVK-behörighet (Golvbranschen) eller BBV (Säker Vatten). Elarbete kräver behörig elektriker registrerad hos Elsäkerhetsverket. VVS-arbete kräver Säker Vatten-behörighet för rörarbeten på vatten- och avloppsledningar.

Får jag renovera om jag bor i andrahand?

Nej. Som andrahandshyresgäst har du inte rätt att göra annat än mindre kosmetiska åtgärder med bostadsrättshavarens skriftliga tillstånd. Allt som kräver styrelsens tillstånd måste sökas av bostadsrättshavaren — inte av dig som hyr.

Hur lång tid tar styrelsens behandling?

Beror på styrelsens mötesfrekvens. Många föreningar har möte var 4–8 vecka. Brådskande ärenden kan tas snabbare. Skicka in ansökan i god tid — entreprenörer bokar ofta upp sig 2–4 månader framåt.

Guide · Renovering i BRF

Senast uppdaterad: 9 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Renovering i bostadsrätt 2026 — vilka regler gäller och vad kräver tillstånd

Att äga en bostadsrätt är inte att äga sin lägenhet i traditionell mening — du äger en andel i en förening med nyttjanderätt till en bostad. Bostadsrättslagen kapitel 7 sätter ramarna för vad du får göra med "din" lägenhet och vad som kräver styrelsens, kommunens eller andras godkännande.

Den här guiden förklarar precis var gränsen går mellan fri renovering, åtgärder som kräver styrelsens tillstånd, och åtgärder som dessutom kräver bygglov eller anmälan till kommunen. Allt baserat på bostadsrättslagen 1991:614 och praxis från hyresnämnden.

Tre kategorier — så funkar reglerna

Åtgärd	Styrelsens tillstånd	Kommunens tillstånd
Tapetsera, måla om	Nej	Nej
Lägga nytt golv ovanpå befintligt	Nej (men kolla stadgar)	Nej
Byta köksluckor	Nej	Nej
Byta blandare i kök eller badrum	Nej (utan rörändring)	Nej
Renovera badrum (ej rörändring)	Oftast ja	Bygganmälan
Flytta toalett, dusch, diskbänk	Ja	Bygganmälan
Riva eller flytta bärande vägg	Ja	Bygglov
Riva eller flytta icke-bärande vägg	Ja (vissa undantag)	Eventuellt anmälan
Byta fönster	Ja	Bygglov ofta
Installera braskamin eller eldstad	Ja	Bygganmälan
Installera nytt eluttag/byta belysning	Nej (behörig elektriker)	Nej
Bygga inglasad balkong	Ja	Bygglov
Bygga loft	Ja	Bygglov ofta

Riktlinjer baserade på bostadsrättslagen 1991:614 7 kap 7 § och plan- och bygglagen. Föreningens stadgar kan ha strängare regler — kolla alltid där först.

Vad bostadsrättslagen säger

Den centrala bestämmelsen är bostadsrättslagen 7 kap 7 §. Den ger dig som medlem rätt att fritt göra ändringar i lägenheten — utom tre tydligt definierade kategorier som kräver styrelsens skriftliga tillstånd.

Tre kategorier som kräver tillstånd

Ingrepp i bärande konstruktion: Bärande väggar, bjälklag, takkonstruktion. Att riva, flytta eller hugga upp sådan konstruktion påverkar hela husets stabilitet.
Ändring av ledningar: Avlopp, värme, gas, vatten. Att flytta toaletten eller diskbänken är typexempel — ledningarna måste byggas om.
Annan väsentlig förändring: Vagare formulering. Hyresnämndens praxis ger ledning: byte av fönster, dragning av ny ventilation, omfattande ändring av planlösning räknas som "väsentlig" — även om bärande inte ändras.

För dessa tre kategorier får styrelsen "inte vägra utan saklig grund". Det betyder att styrelsen måste motivera ett nej — t.ex. att åtgärden hotar husets bestånd, försämrar ljud- eller brandskydd för grannar, eller bryter mot byggregler. Vägrar styrelsen utan saklig grund kan du klaga till hyresnämnden.

Sex steg för att söka tillstånd

Läs föreningens stadgar

Stadgarna kan ha strängare regler än lagen — vissa föreningar kräver tillstånd även för enklare åtgärder. Du hittar dem i årsredovisningen eller hos styrelsen.

Bedöm åtgärden enligt 7 kap 7 §

Tre kategorier kräver styrelsens skriftliga tillstånd: ingrepp i bärande konstruktion, ändring av ledningar, annan väsentlig förändring.

Skicka skriftlig ansökan

Bifoga ritningar, materialspecifikation, entreprenörens behörighet (våtrum: GVK eller BBV) och tidplan. Styrelsen får inte vägra utan saklig grund.

Vänta på skriftligt beslut

Styrelsen behandlar normalt på nästa möte (var 4–8 vecka). Tystnad från styrelsen är inte godkännande — vänta på skriftligt svar.

Sök bygglov eller gör bygganmälan

Vissa renoveringar kräver kommunal bygglovsprövning eller anmälan oavsett föreningens godkännande. Fråga kommunens stadsbyggnadskontor — de tar normalt 6–8 veckor.

Anlita rätt entreprenör med behörighet

Badrum kräver GVK eller BBV-behörighet. Elarbete kräver behörig elektriker. Felaktigt utförda arbeten kan leda till skadeståndsansvar och försäkringsbortfall.

Vanliga renoveringar i detalj

Badrumsrenovering

Badrum är den vanligaste och mest reglerade renoveringen. Krav: skriftligt tillstånd från styrelsen, oftast bygganmälan till kommunen, entreprenör med GVK- eller BBV-behörighet, dokumentation av tätskikt enligt branschregler. Föreningen ber ofta om kvalitetsdokumentation efter färdigställande.

Kostnad 2026: 100 000–350 000 kr för en normal badrumsrenovering. Om stamledningar berörs (de gemensamma rören som går mellan lägenheter) kräver det ofta att föreningen kallas in.

Köksrenovering

Att byta luckor, bänkskivor, vitvaror utan att flytta diskbänken eller dra om vatten/avlopp kräver normalt inget tillstånd. Att flytta diskbänk eller spis räknas däremot som ledningsändring och kräver styrelsens skriftliga godkännande.

Riva vägg

Bärande vägg = styrelsens tillstånd + bygglov + konstruktörsutlåtande. Icke-bärande vägg = styrelsens tillstånd ofta nödvändigt eftersom det kan räknas som "väsentlig förändring av planlösningen". Om väggen innehåller ledningar (vatten, ventilation, el) blir det dessutom en ledningsfråga.

Byta fönster

Fönsterbyte kräver normalt styrelsens tillstånd även om du själv betalar — eftersom fönster räknas som del av fasaden. Ofta ansvarar föreningen för fönsters yttre underhåll. I många fall är det föreningen som ska byta alla fönster samtidigt enligt underhållsplanen, inte enskilda medlemmar.

Inglasad balkong

Kräver alltid både styrelsens tillstånd och bygglov från kommunen. Många föreningar tillåter bara om alla lägenheter med samma balkongtyp glasas in samtidigt — för enhetlig fasad. Kostnad: 50 000–120 000 kr per balkong.

Vad händer om du renoverar utan tillstånd?

Konsekvenserna är stora. Föreningen kan kräva återställning på din bekostnad — och om återställningen är teknisk omöjlig kan du behöva betala skadestånd. Vid upprepade eller grova överträdelser kan föreningen ansöka om förverkande av bostadsrätten enligt bostadsrättslagen 7 kap. Försäkringen täcker normalt inte heller skador som uppstår av olovligen utförd renovering.

Praxis från hyresnämnden visar att domstolar är stränga: olovliga ingrepp i bärande konstruktion eller stamledningar leder ofta till krav på återställning, även om detta kostar 100 000+ kr.

Vanliga frågor om renovering

Måste jag informera grannarna?

Lagen kräver inte men praxis säger ja. Sätt upp lapp i trapphuset minst 1 vecka i förväg med tider för bullriga arbeten. Hyresnämnden tar hänsyn till om man tagit normal hänsyn när tvister uppstår.

Får jag renovera under coronarestriktioner eller liknande?

Föreningens stadgar och eventuella ordningsregler gäller alltid. Vissa föreningar har tysta perioder (kvällar, helger) då bullriga arbeten inte är tillåtna oavsett. Kolla föreningens stadgar.

Vem betalar entreprenörens fel — jag eller föreningen?

Du. Du är beställare och har avtalet med hantverkaren. Vid fel reklamerar du till entreprenören med stöd av konsumenttjänstlagen. Föreningen kan inte krävas på fel som beror på din renovering.

Kan styrelsen kräva särskilda entreprenörer?

Inte specifika företag, men de kan kräva att entreprenören har behörighet (GVK, BBV, behörig elektriker). De kan också kräva besiktning före och efter — detta ska framgå av tillståndsbeslutet.

Måste jag kalla på besiktningsman?

Inte enligt lag, men starkt rekommenderat för större renoveringar. En besiktning före, under och efter dokumenterar att arbetet utförts korrekt. Föreningen kan kräva detta för försäkringsskäl.

Hitta din nästa bostadsrätt

Boio listar bostadsrätter med transparenta uppgifter om förening, avgifter och eventuella renoveringsbehov.

Sök bostadsrätter

Relaterade guider

Källor

Lagstiftning och branschorganisationer som reglerar bostadsrätts-renovering.

Bostadsrättslag 7 kap 7 § — grundregeln om ändringar i lägenheten.
Bostadsrätterna — Sveriges intresseorganisation för BRF.
Boverket — bygglov och bygganmälan — vilka åtgärder kräver kommunala tillstånd.
GVK — Golvbranschens våtrumskontroll — behörighet för badrumsrenovering.
Säker Vatten / BBV — behörighet för VVS-arbete.