Hyresvärden åtgärdar inte felet — vad gör du?
Anmäl skriftligt, dokumentera, begär nedsättning, ansök om åtgärdsföreläggande. Och håll aldrig inne hyran på egen hand — deponera i stället.
Direkt svar
Ordningen avgör utgången. Börja med en skriftlig, daterad anmälan — nästan varje rättighet i 12 kap. 11 § jordabalken förutsätter att hyresvärden underlåtit att åtgärda efter tillsägelse. Dokumentera medan felet pågår, eftersom hyresnämnden inte hämtar in någon bevisning själv. Begär sedan skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick och ansök om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden på blankett HN1b — de två utesluter inte varandra. Är beloppet omtvistat deponerar du hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 §. Att bara sluta betala är det enda steget som kan kosta dig kontraktet.
De sex stegen, i ordning
Den här sidan handlar om ordningen och hantverket. Vilka fem rättigheter du faktiskt har, och vilket lagrum var och en vilar på, går vi igenom i sin helhet i guiden om fel i lägenheten. Här handlar det om vad du skriver, när, och till vem.
- Anmäl skriftligt och daterat. Enligt 12 kap. 24 § andra stycket jordabalken ska en skada eller brist som ofördröjligen måste avhjälpas anmälas genast, och annan skada eller brist utan oskäligt dröjsmål. Skriv vad felet är, var det finns, när du upptäckte det och hur det påverkar boendet. Använd hyresvärdens felanmälanssystem men mejla samma text till dig själv, så att du har en tidsstämpel.
- Dokumentera medan felet pågår. Hyresnämnden hämtar inte in bevisning själv. Sveriges Domstolar räknar upp foton, teknisk utredning, sakkunnigutredning och besiktningsprotokoll som det du skickar med ansökan. Fotografera med datum, mät där det går och spara varje svar från hyresvärden.
- Påminn och sätt en tydlig frist. Lagen anger inget antal dagar utan säger att hyresvärden ska ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Vad som är rimligt beror på hur akut felet är. Skriv ut i påminnelsen vilket datum du förväntar dig åtgärd och att du annars går vidare till hyresnämnden.
- Begär skälig nedsättning av hyran. Enligt 12 kap. 11 § första stycket 3 har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, och genom 16 § första stycket gäller det även fel som uppstår under hyrestiden. Hur stor nedsättningen ska vara bedöms i det enskilda fallet. Begär den skriftligt och ange perioden.
- Ansök om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Blanketten heter HN1b, Åtgärds- och upprustningsföreläggande. Ansökan ska beskriva felet, hur det skadar dig och dina kontakter med hyresvärden, och innehålla dina personuppgifter, motpartens uppgifter och fastighetsbeteckningen. Enligt 12 kap. 16 § andra stycket ska föreläggandet ange en viss tid för åtgärderna och får förenas med vite.
- Deponera hos länsstyrelsen i stället för att hålla inne hyran. Enligt 12 kap. 21 § får du deponera beloppet hos länsstyrelsen när du anser dig ha rätt till nedsättning, ersättning eller avhjälpandekostnad. Du lämnar skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden, och ställer pant eller borgen som länsstyrelsen finner skälig. Har du deponerat får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten förverkats på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom.
Vad anmälan faktiskt ska innehålla
Den vanligaste orsaken till att ett ärende står stilla är inte att hyresvärden är ovillig, utan att anmälan är för vag för att gå att åtgärda och för tunn för att gå att pröva. En anmälan som håller innehåller fem saker:
- Vad som är fel, konkret. "Blandaren i köket droppar cirka en gång per sekund även helt stängd", inte "problem i köket".
- Var — rum, våning, lägenhetsnummer.
- Sedan när, och om det förvärrats.
- Konsekvensen för boendet. Det är det ledet nämnden prövar: hinder eller men i nyttjanderätten. Skriv därför "vi kan inte använda sovrummet nattetid" snarare än bara "det låter".
- Vad du begär och till när.
Skicka via hyresvärdens felanmälanssystem om det finns ett — men mejla samma text till dig själv samma dag. Du behöver en tidsstämpel du själv kontrollerar.
Vilket verktyg passar vilket läge
| Läget | Verktyget | Att tänka på |
|---|---|---|
| Felet är litet men irriterande | Skriftlig påminnelse med tydlig beskrivning och foto. | Bagatellartade brister ger enligt Sveriges Domstolar inget åtgärdsföreläggande. Bygg i stället en dokumentationskedja om det upprepas. |
| Felet gör bostaden sämre att bo i | Nedsättning av hyran enligt 11 § 1 st 3, parallellt med ansökan om åtgärdsföreläggande. | De två utesluter inte varandra. Nedsättningen gäller för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. |
| Felet måste åtgärdas omgående | Avhjälpande på hyresvärdens bekostnad enligt 11 § 1 st 1. | Kräver att du först sagt till och att värden underlåtit att åtgärda så snart det kan ske. Spara tillsägelsen och fakturan. |
| Lägenheten saknar grundutrustning | Upprustningsföreläggande enligt 18 a §. | Gäller när lägenheten inte har lägsta godtagbara standard. Får bara meddelas om åtgärden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. |
| Bristen är av väsentlig betydelse och åtgärdas inte | Uppsägning enligt 11 § 1 st 2. | Sista utvägen. Faller bort så snart hyresvärden avhjälpt bristen. |
Lagrummen är jordabalkens 12 kap. Kolumnen längst till höger är Boios kommentar, inte lagtext.
Deponering — det enda lagliga sättet att hålla tillbaka pengar
Deponering är inte samma sak som att låta bli att betala. Den är en formaliserad betalning till fel mottagare, med rättsverkan.
Åtgärdsföreläggande eller upprustningsföreläggande?
Blanketten är densamma — HN1b heter "Åtgärds- och upprustningsföreläggande" — men grunderna är olika, och det lönar sig att veta vilken du åberopar.
Åtgärdsföreläggande gäller en brist. Det vilar på 12 kap. 16 § andra stycket och tillämpas när lägenheten skadats under hyrestiden utan att du är ansvarig, när hinder eller men uppstått i nyttjanderätten utan att du är vållande, eller när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket. Föreläggandet ska ange en viss tid och får förenas med vite. Finns särskilda skäl kan tiden förlängas, om ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.
Upprustningsföreläggande gäller att lägenheten inte når lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a §. Det handlar alltså inte om att något gått sönder utan om att något aldrig funnits — uppvärmning, varmvatten, avlopp, toalett och tvättställ med badkar eller dusch, el för normal hushållsförbrukning, samt spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Här gäller en extra spärr: föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.
Vad hyresnämnden är och vilka ärenden den tar hittar du i ordlisteartikeln om hyresnämnden. Vilken nämnd som är din avgörs geografiskt av fastighetens läge — se listan över hyresnämnderna i Sverige.
Tre fällor som avgör fler ärenden än juridiken
Den muntliga anmälan. Ett telefonsamtal till kundtjänst är i praktiken osynligt när du sedan ska visa att du sagt till. Ring gärna — men skriv efteråt: "som vi talade om i telefon idag klockan 10.15 anmäler jag…".
Den obetalda hyran. Att hålla inne pengar känns som det starkaste påtryckningsmedlet och är det svagaste. Dröjsmålet blir en egen fråga, och den frågan är hyresvärdens hemmaplan. Deponera i stället.
Renoveringsklausulen. 12 kap. 16 § tredje stycket låter parterna med bindande verkan avtala bort nedsättningsrätten vid arbeten för att sätta lägenheten i avtalat skick, sedvanligt underhåll eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Läs den klausulen innan du räknar med nedsättning under ett stambyte — mer om vad som gäller då i guiden om renovering i hyresfastigheter.
Vanliga frågor
Kan jag sluta betala hyran tills felet är åtgärdat?
Nej, det är den farligaste vägen. Dröjsmål med hyran är en självständig grund för att hyresrätten ska kunna förverkas, så en innehållen hyra förvandlar din tvist till hyresvärdens argument. Den väg lagen anvisar är deponering enligt 12 kap. 21 § jordabalken. Har du deponerat hos länsstyrelsen får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom.
Hur lång frist måste jag ge hyresvärden?
Lagen anger inget antal dagar. 12 kap. 11 § första stycket 1 talar om att hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, och vad som är rimligt bedöms i det enskilda fallet. Det beror alltså på hur akut felet är — en vattenläcka och en trasig badrumsfläkt tål inte samma väntetid. Skriv ut i din påminnelse vilket datum du förväntar dig åtgärd, så finns fristen dokumenterad.
Vad ska ansökan om åtgärdsföreläggande innehålla?
Du ansöker själv, på blankett HN1b, Åtgärds- och upprustningsföreläggande. Sveriges Domstolar anger att ansökan ska beskriva felet, hur det skapar problem för dig och dina tidigare kontakter med hyresvärden, och att den ska innehålla dina personuppgifter, motpartens uppgifter och fastighetsbeteckningen. Bifoga dokument som visar att felet finns — foton, teknisk utredning, sakkunnigutredning eller besiktningsprotokoll — eftersom hyresnämnden inte gör någon egen utredning, även om den ofta besiktigar lägenheten vid sammanträdet. Vad ett åtgärdsföreläggande är i sig, och vilka övriga rättigheter det står bredvid, går vi igenom i guiden om fel i lägenheten.
Hur går en deponering hos länsstyrelsen till rent praktiskt?
Enligt 12 kap. 21 § lämnar du skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet, och ställer pant eller borgen som länsstyrelsen finner skälig för hyresvärdens kostnad att få ut beloppet och för ränta. Länsstyrelsen ska enligt 22 § ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat brev, och beloppet placeras genast på ett räntebärande konto. Visar hyresvärden inte inom tre månader att han träffat överenskommelse med dig eller väckt talan, har du rätt att återfå beloppet.
Kan hyresvärden slippa betala nedsättning under en renovering?
Ibland ja. Enligt 12 kap. 16 § tredje stycket får parterna med bindande verkan avtala om inskränkning i rätten till nedsättning för hinder eller men som beror på arbeten för att sätta lägenheten i avtalat skick, sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt, eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Läs kontraktets renoveringsklausul innan du räknar med nedsättning under exempelvis ett stambyte.
Vad räknas som en tillräckligt allvarlig brist?
Sveriges Domstolar sätter flera villkor. Bristen ska innebära hinder eller men i nyttjanderätten av bostaden, och det får alltså inte vara fråga om bagatellartade brister. Åtgärden måste dessutom vara ekonomiskt försvarbar och byggnadstekniskt genomförbar, och nämnden väger ditt intresse av att få bristen åtgärdad mot hyresvärdens intresse av att slippa. Beskriv därför alltid konsekvensen för boendet, inte bara felet i sig.
Läs vidare
Fel i lägenheten
De fem rättigheterna i 11 och 16 §§, med lagrum för varje.
Läs sidanHyresnämnderna i Sverige
Vilken nämnd som prövar ditt ärende och var du skickar HN1b.
Läs sidanNär måste värmen sättas på?
Riktvärdena för inomhustemperatur och hur du mäter rätt.
Läs sidanHur ofta byts golvet?
Underhållsplikten, intervallen och gränsen mot skada.
Läs sidanStörande granne i hyresrätt
När problemet är någon annan i huset och inte fastigheten.
Läs sidanHyresnämnden
Vad nämnden är, vilka ärenden den tar och hur den arbetar.
Läs sidanKällor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 11, 15, 16, 18 a, 21, 22 och 24 §§ — de fem verktygen och kravet på tillsägelse, att fel under hyrestiden omfattas, åtgärdsföreläggande med vite och tidsangivelse samt möjligheten till förlängd tid, avtalsinskränkningen av nedsättningsrätten vid underhållsarbete, förutsättningarna för upprustningsföreläggande och lönsamhetsspärren, hela deponeringsförfarandet inklusive två exemplar, pant eller borgen, rekommenderat brev, räntebärande konto och tremånadersfristen, samt anmälningsskyldigheten.
- Sveriges Domstolar — Om brister i bostaden behöver åtgärdas — att du först ska kontakta hyresvärden, kravet på hinder eller men i nyttjanderätten, att bagatellartade brister inte räcker, att åtgärden ska vara ekonomiskt försvarbar och byggnadstekniskt genomförbar, vad ansökan ska innehålla, att nämnden inte hämtar in bevisning själv och blankett HN1b "Åtgärds- och upprustningsföreläggande". Uppdaterad 28 oktober 2022.
Båda källorna lästes 3 september 2026. Ingen av dem anger hur många dagar en skälig frist är, hur stor en hyresnedsättning brukar bli i procent, eller hur lång handläggningstiden i hyresnämnden är — sidan påstår därför inget av det. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.