Får jag höja hyran efter renovering mellan hyresgäster?

Ja, om du gjort en standardhöjning som motiverar höjningen. För nya kontrakt med ny hyresgäst kan ni avtala fritt om hyran (förutsatt skälighet enligt 12 kap 55 §). För befintliga kontrakt kräver höjningen hyresförhandling enligt FFK eller individuell överenskommelse.

Hur mycket får jag höja hyran efter renovering?

Beror på renoveringens omfattning. FFK (Fastighetsägarnas och Hyresgästföreningens förhandlingsstatistik) ger riktlinjer: nya tapeter och golv 2–5%, nytt kök 8–15%, nytt badrum 5–10%, totalrenovering 15–25%. Vid tvist prövas skäligheten av hyresnämnden.

Vad är godkänd standard?

Inom hyresförhandling skiljs på "låg standard" (omoderna kök/bad, slitna ytor), "godkänd standard" (modernt fungerande, normalt slitage) och "hög standard" (nyrenoverat, premium). Höjning kräver att du höjt nivån — inte bara underhållit befintlig nivå.

Räknas underhåll som standardhöjning?

Nej. Att måla om, byta vattenkran, byta tätning eller åtgärda slitage räknas som underhåll och ger inte rätt till hyreshöjning. Bara åtgärder som faktiskt höjer standarden — nytt kök, nytt badrum, nya vitvaror, byte från PVC till klinker — kvalificerar.

Måste hyresgästen acceptera höjningen?

För nya kontrakt: ja, accepterar hyresgästen kontraktet med den nya hyran är det godkänt. För befintliga kontrakt med befintlig hyresgäst: nej, hyresgästen kan vägra och hyresförhandling sker via Fastighetsägarna/Hyresgästföreningen eller hyresnämnden.

Kan jag dra av renovering på skatten?

Som AB: ja, fullt avdrag som driftskostnad om det är reparation/underhåll. Större ombyggnationer (kök, badrum från grunden) räknas som förbättring och måste skrivas av över 10–25 år. Som privatperson med privatbostadsuthyrning ersätter schablonavdraget på 40 000 kr alla kostnader.

FFK = Fastighetsägarnas och Hyresgästföreningens förhandlings kalkyleringsstatistik. Är ramverket för hyresförhandlingar i Sverige och innehåller riktlinjer för hyror baserade på lägenhetens standard, område och storlek. Används som referens av hyresnämnden vid tvist.

Hur dokumenterar jag renoveringen för hyresnämnden?

Spara samtliga fakturor, kvitton, foton före och efter renoveringen, materialspecifikationer och offerter. Skriftlig beskrivning av åtgärder och deras syfte (höjt standard från X till Y). Detta paket är din primärbevisning vid eventuell hyresprövning.

Guide · Hyresvärd

Senast uppdaterad: 10 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Renovering mellan hyresgäster 2026 — hyreshöjning och godkänd standard

Hyreshöjning genom renovering är hyresvärdens kanske viktigaste verktyg för att hålla fastigheten lönsam över tid. När en hyresgäst flyttar har du möjlighet att lyfta hyresnivån på ett sätt som annars inte är möjligt — ny hyresgäst kan acceptera ny hyra direkt, utan hyresförhandling. Men gjort fel ger renoveringen ingen avkastning eftersom du underkänns vid eventuell hyresprövning.

Den här guiden förklarar hur du planerar, genomför och dokumenterar renovering mellan hyresgäster för att maximera hyreshöjningen och stå starkt vid hyresnämnden. Vi går igenom FFK-systemet, godkänd standard, vanliga renoveringar och deras typiska påverkan på hyran.

Renovering vs underhåll — viktigt att skilja

Underhåll (ingen höjning)	Standardhöjning (höjning OK)
Måla över befintliga ytor	Byta från tapet till klinker
Byta vattenkran	Bygga om badrum från grunden
Slipa parkett	Byta från linoleum till parkett
Byta tätningar	Bygga in tvättmaskin/torkmaskin
Byta diskmaskin (samma standard)	Bygga in nytt komplett kök
Reparera fönsterkitt	Byta från enkelglas till 3-glas

Vanliga renoveringar och typisk hyrespåverkan

Renovering	Kostnad (40 kvm)	Hyreshöjning
Måla om alla ytor	15–30 000 kr	0–2%
Nytt golv (klinker/parkett)	40–80 000 kr	2–5%
Nya vitvaror (kök)	20–50 000 kr	2–5%
Nytt komplett kök	80–200 000 kr	8–15%
Renovera badrum (från grunden)	120–250 000 kr	5–10%
Nya 3-glasfönster	40–80 000 kr	2–5%
Totalrenovering	300–800 000 kr	15–25%

Hyreshöjningarna är riktlinjer baserade på FFK-praxis och hyresnämndens beslut. Faktisk höjning beror på områdets hyresnivå, befintlig standard och konkurrerande objekt.

Hyresnämndens skälighetsbedömning

Vid hyresprövning enligt 12 kap 55 § Jordabalken bedömer hyresnämnden om hyran är skälig genom att jämföra med:

Bruksvärde — vad andra liknande lägenheter i området hyrs för
Ledande nivå — vad förhandlade hyror i området ligger på
Standard — kök, badrum, ytskikt, fönster, isolering
Läge — kommunikationer, närservice, attraktivitet
Storlek och rumsstruktur — antal rum, kvm, planlösning

Steg-för-steg: planera renovering för max hyreshöjning

Avflyttningsbesiktning

Dokumentera bostadens skick vid avflyttning, jämför mot inflyttningsprotokoll. Bestäm vad som är slitage (du betalar) och skada (hyresgästens deposition).

Bedöm marknaden

Kolla vad lägenheter med liknande standard hyrs ut för i området. Vilken hyresnivå når lägenheter med nytt kök/badrum jämfört med slitet skick?

Räkna ROI

Renoveringskostnad / årlig hyreshöjning = återbetalningstid. 80 000 kr nytt kök som ger 1 000 kr/mån (12 000 kr/år) tar 6,7 år. Mindre än 10 år är ofta lönsamt.

Begär in 3 offerter

Olika hantverkare ger olika pris och kvalitet. Begär in fasta offerter med tidsplan, materialspecifikation och referenser.

Genomför renoveringen

Vanlig tid: 2–8 veckor. Boka byggsanering, hantverkare och slutbesiktning. Spara alla fakturor, kvitton och foton före/efter.

Sätt ny hyresnivå

För nya kontrakt: avtala fritt med ny hyresgäst (skäligt). För befintliga kontrakt: hyresförhandling via FFK eller direkt med hyresgästen.

Dokumentera vid hyresförhandling

Vid tvist: presentera fakturor, foton, materialspecifikation och förbättringsbeskrivning till hyresnämnden. Standardhöjning ska kunna verifieras tekniskt.

Renovering med befintlig hyresgäst kvar

Vid renovering medan hyresgästen bor kvar gäller särskilda regler:

Förvarning krävs minst 30 dagar före planerad åtgärd (12 kap 18 d §)
Rätt till evakueringsbostad eller hyressänkning under byggtiden om bostaden inte kan användas
Hyresnämnden kan stoppa oskäligt omfattande renovering utan godkännande från hyresgästen
Hyresgästens samtycke krävs för standardhöjande åtgärder som leder till hyreshöjning

Det är därför renovering mellan hyresgäster är så mycket enklare juridiskt — du behöver inte hyresgästens samtycke och kan göra större ingrepp utan att riskera tvist.

Vanliga fel som hyresnämnden underkänner

Underhåll redovisas som standardhöjning

Att måla över befintliga tapeter eller byta diskmaskin till samma modell räknas inte som standardhöjning. Hyresnämnden kommer underkänna höjning baserad på sådant.

Otydlig dokumentation

Utan fakturor, foton och materialspecifikation är det svårt att bevisa vad som faktiskt gjorts. Hyresnämnden vill se exakt vad som höjts från X till Y.

För hög ROI på enkla åtgärder

Att höja hyran med 1 500 kr/mån för 30 000 kr i målningskostnad blir orimligt. Hyresnämnden använder ROI-jämförelser och ofta accepterar de bara höjningar som motsvarar 10–15-årig återbetalning.

Hyresnivå långt över bruksvärdet

Även efter renovering måste hyran ligga inom rimligt avstånd från jämförbara objekt i området. Att ta 18 000 kr för 50 kvm i en stadsdel där snittet är 11 000 kr underkänns oavsett hur fin renoveringen är.

Ej godkänt material eller utförande

Renoveringar måste följa byggregler och branschstandard. PER-anslutna våtrumsentreprenör för badrum, certifierad elinstallatör, godkänt material. Annars riskerar både skadestånd och underkänd höjning.

Vanliga frågor

Hur snabbt får jag tillbaka renoveringskostnaden?

Beror på höjningen. Tumregel: räkna med 6–10 år för ROI på köks- och badrumsrenoveringar. Större totalrenoveringar tar oftast 8–15 år. Med längre kontraktsperioder och normal hyresutveckling över tid blir lönsamheten god.

Kan jag använda RUT/ROT-avdrag som hyresvärd?

RUT (städning, renovering enklare): nej, gäller bara privatpersoner i egen bostad. ROT (renovering): nej, gäller också bara privatpersoner. Som hyresvärd får du dock dra av kostnader som driftskostnader (AB) eller mot schablonen (privatbostadsuthyrning).

Vad händer om hyresgästen klagar på hyran efter renovering?

Vid nytt kontrakt gör hyresgästen sällan tvist eftersom hen accepterat hyran vid kontraktstecknandet. Om det ändå sker prövar hyresnämnden skäligheten genom bruksvärdesjämförelser. Vid välgenomförd renovering med god dokumentation vinner du oftast.

Är det skillnad på renovering i bostadsrätt vs hyresfastighet?

I bostadsrätt: större renoveringar (våtrum, kök, bärande väggar) kräver styrelsens godkännande. Höjning av hyran i andrahandsuthyrning av bostadsrätt är fri inom skälighetsgränsen. I hyresfastighet: du har full beslutsrätt i den egna fastigheten men höjningen styrs av FFK och bruksvärdesregler.

Vilka renoveringar ger störst avkastning?

Köksrenovering ger ofta störst hyresförändring per investerad krona. Badrumsrenovering kommer på andra plats men har högre kostnader. Att byta från linoleum till klinker/parkett är ofta lönsamt för enstaka rum.

Hyr ut den nyrenoverade lägenheten på Boio

Nyrenoverade objekt sticker ut. Boio når aktiva sökande som värdesätter standard.

Se aktiva bostäder

Relaterade guider

Källor

Den här guiden bygger på Hyreslagen, FFK-systemet och hyresnämndens praxis.

Jordabalken 12 kap 55 § — skälighetsbedömning av hyra.
Jordabalken 12 kap 18 d § — renovering med hyresgäst kvar.
Fastighetsägarna — FFK-systemet och hyresförhandlingar.
Hyresgästföreningen — bruksvärdesregler och hyresprövning.
Hyresnämnden — praxis vid hyrestvister.