Guide · Hyresvärd
Senast uppdaterad: 10 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion
Skatt på hyresinkomster 2026 — schablonavdrag 40 000 kr, K2-blankett
Hyresinkomster från privatbostad är ett av Sveriges generösaste skatteupplägg för fysisk person. Schablonavdraget på 40 000 kr per år och bostad gör att du kan tjäna runt 3 300 kr per månad helt skattefritt. Allt över beskattas med fasta 30% — inga kommunalskatter, ingen statlig progression, inga egenavgifter.
Den här guiden förklarar exakt hur skatten räknas, vad du får dra av, hur K2-blanketten fylls i och vilka kontroller Skatteverket gör. Vi går också igenom när privatbostadsbeskattning lönar sig och när det är dags att övergå till AB.
Skattereglerna i en mening
Hyresintäkten – schablonavdrag 40 000 kr – BRF-avgift (om bostadsrätt) – möbleringsavdrag 20% (om möblerad) = överskott × 30% = skatt att betala.
Lagstöd: Inkomstskattelagen 42 kap 30 § (schablonavdrag), 65 kap 7 § (kapitalskattesats 30%).
Räkneexempel: Bostadsrätt 12 000 kr/mån, möblerad
| Total hyresintäkt (12 000 kr × 12 mån) | + 144 000 kr |
| Schablonavdrag | – 40 000 kr |
| BRF-avgift (4 500 kr × 12) | – 54 000 kr |
| Möbleringsavdrag (20% av 144 000) | – 28 800 kr |
| Skattepliktigt överskott | 21 200 kr |
| Kapitalskatt 30% | 6 360 kr |
Exempel: en bostadsrätt som hyrs ut för 12 000 kr/mån i 12 månader, möblerad, med 4 500 kr/mån i föreningsavgift. Total skatt: 6 360 kr per år. Effektiv skatt på hyresintäkten: 4,4%.
Räkneexempel: Hyresrätt 9 000 kr/mån, ej möblerad
| Total hyresintäkt (9 000 kr × 12 mån) | + 108 000 kr |
| Schablonavdrag | – 40 000 kr |
| Egen hyra till hyresvärden (8 000 kr × 12) | – 96 000 kr |
| Skattepliktigt överskott | 0 kr (kan inte vara minus med schablon) |
| Kapitalskatt 30% | 0 kr |
För hyresrätter får du dra av din egen hyra till hyresvärden. När hyresgästens hyra är något högre än din täcks slutskatten ofta helt av schablonen — det är därför andrahandsuthyrning av hyresrätt är så ekonomiskt fördelaktigt.
När övergå till AB?
Privatbostadsbeskattning passar för 1–2 bostäder. När du växer till 3+ bostäder eller har omsättning över 200 000–300 000 kr börjar AB löna sig av tre skäl:
- Räntavdrag på 100% i bolaget — som privatperson är ränteavdraget 30% upp till 100 000 kr, 21% därutöver.
- Avskrivningar på fastigheten (2% per år för bostäder, 4% för lokaler) som ger lägre skattepliktigt resultat.
- Bolagsskatt 20,6% är lägre än kapitalskatten 30% — om du behåller vinsten i bolaget för återinvestering eller utvidgning.
K2-blanketten — så fyller du i den
K2 finns som digital blankett i Skatteverkets e-tjänst för deklaration. Du kommer åt den genom Mina Sidor på skatteverket.se (BankID-inloggning).
| Fält | Vad du fyller i |
|---|---|
| Adress | Bostadens fullständiga adress + lägenhetsnummer |
| Bostadstyp | Bostadsrätt / Hyresrätt / Småhus |
| Hyrestid | Datum då uthyrningen började och slutade |
| Antal månader | Antal månader bostaden var uthyrd under året |
| Hyra (totalt) | Total hyra du fakturerat hyresgästen |
| Avgift till föreningen | Total BRF-avgift om bostadsrätt |
| Egen hyra till hyresvärd | Om du själv hyr (hyresrätt i andra hand) |
| Möbelhyra | 20% av total hyra om möblerad |
| Schablonavdrag | 40 000 kr — räknas automatiskt |
| Skatt (resultat) | Räknas automatiskt — 30% av överskottet |
Vad Skatteverket kontrollerar
Skatteverket har flera tekniker för att hitta odeklarerade hyresinkomster:
- BRF-rapportering: Bostadsrättsföreningar rapporterar in alla godkända andrahandsuthyrningar till Skatteverket.
- Hyresvärds-rapportering: Större kommersiella hyresvärdar rapporterar tillstånd och avgifter.
- Lägenhetsregister: Skatteverket har tillgång till Lantmäteriets lägenhetsregister med folkbokföringsuppgifter — om någon är folkbokförd på din adress utan att du är det själv väcks misstanke.
- Banktransaktioner: Vid revision begär Skatteverket in kontoutdrag. Regelbundna inbetalningar i samma belopp varje månad kan ifrågasättas.
- Tips från grannar och tidigare hyresgäster: Skatteverket tar emot anonyma tips.
- Försäkringskassan-data: Bostadsbidragsansökningar visar var personer faktiskt bor.
Skattetillägg och påföljder
| Fel | Påföljd |
|---|---|
| Mindre missar i deklaration | Skattetillägg 10–20% av missad skatt |
| Glömt deklarera helt | Skattetillägg 40% av missad skatt |
| Avsiktligt undanhållande < 200 000 kr | Skattetillägg 40% + ev. åtal för skattebrott |
| Avsiktligt undanhållande > 200 000 kr | Grovt skattebrott — fängelse upp till 6 år |
| Frivillig rättelse innan upptäckt | Inget skattetillägg, bara skatten + ränta |
Frivillig rättelse är alltid bättre än att vänta tills Skatteverket upptäcker felet. Logga in på skatteverket.se, välj "Korrigera deklaration" och lägg till K2 för det år du missade. Då får du bara betala skatten plus dröjsmålsränta — inget skattetillägg.
Vanliga frågor
Räknas inkomst från Airbnb som privatbostadsuthyrning?
Det beror på omfattningen. Sporadisk uthyrning av egen bostad (under 2 månader per år, ingen marknadsföring som hotell) räknas som privatbostad — då gäller 40 000 kr schablon och 30% kapitalskatt. Mer omfattande korttidsuthyrning räknas som näringsverksamhet och beskattas helt annorlunda (egenavgifter + kommunalskatt + statlig skatt).
Får jag dra av städning, internet, försäkring?
Inte med schablonavdraget. Schablonen ersätter alla driftskostnader. Om faktiska kostnader är högre än schablonen kan du i vissa fall välja faktiska kostnader istället, men det kräver att du sparar alla kvitton och kan visa upp dem i 7 år.
Hur deklarerar jag om jag hyr ut till mitt eget barn?
Sker uthyrningen till marknadsmässig hyra fungerar det som vanligt — du deklarerar på K2 och betalar 30% kapitalskatt på överskottet. Är hyran kraftigt under marknadshyra kan Skatteverket korrigera till marknadsvärdet och beskatta dig på den fiktiva inkomsten.
Vad händer om jag bara hyr ut ett rum?
Samma regler gäller. Hela 40 000 kr-schablonen får dras av oavsett om du hyr ut hela bostaden eller bara ett rum. Detta är ett mycket fördelaktigt upplägg — du kan hyra ut ett rum för 5 000 kr/mån (60 000 kr/år) och bara betala 6 000 kr i skatt.
Måste jag ha kvitton om jag bara använder schablon?
Inte för avdragens skull, men spara hyreskontrakt, månadsfakturor och kontoutdrag i 7 år ifall Skatteverket vill verifiera intäkten. Vid revision räcker det med att visa kontrakt och kontoutdrag som visar hyresinbetalningar.
Hyr ut din bostad effektivt
Boio kopplar samman bostadssökande med hyresvärdar i hela Sverige — utan extra avgifter för dig som hyresvärd.
Se aktiva bostäderRelaterade guider
Bli hyresvärd — företagsformer
När övergå till AB? F-skatt och moms.
Första gången hyresvärd
10-stegs-checklista innan inflyttning.
Andrahandsuthyrning
Regler, tillstånd, kontrakt.
Deposition — regler
Skatt, returnering, lagrum.
Hyra ut till företag
Annan moms och skatt.
Renovering & hyreshöjning
FFK, godkänd standard, höjningsregler.
Källor
Den här guiden bygger på Skatteverkets vägledning, inkomstskattelagen och K2-blanketten.
- Inkomstskattelagen 42 kap 30 § och 65 kap 7 § — schablonavdrag och kapitalskatt.
- Skatteverket — uthyrning av privatbostad — officiell vägledning för privatbostadsbeskattning.
- Jordabalken 12 kap (Hyreslagen) — hyresvärdens skyldigheter.
- Hyresgästföreningen — oberoende vägledning för hyressättning.
- Bolagsverket — företagsformer och AB-registrering.