Andrahandsuthyrning 2026 — Regler, tillstånd och skatt

Regler för bostadsrätt

Om du äger en bostadsrätt och vill hyra ut i andra hand måste du få godkännande från BRF-styrelsen. Styrelsen beviljar normalt tillstånd om du har skäliga skäl:

• Arbete på annan ort — tillfälligt arbete som kräver flytt
• Provboende med sambo/partner — vanligt de första 1–2 åren
• Studier på annan ort — högskola/universitet
• Sjukdom eller ålderdom — vård på institution
• Utlandsvistelse — arbete eller studier utomlands

Styrelsen kan neka om de har skäliga skäl, till exempel om den föreslagna hyresgästen inte är lämplig. Du kan överklaga styrelsens nekande till hyresnämnden, som då gör en egen bedömning.

Regler för hyresrätt

För hyresrätter gäller striktare regler. Du måste alltid ha tillstånd från hyresvärden (fastighetsägaren). Uthyrning utan tillstånd kan leda till att du förlorar ditt hyreskontrakt.

• Hyresvärden måste ge skriftligt godkännande
• Du får inte ta högre hyra än din egen hyra (plus eventuellt möbleringstillägg)
• Godkännande ges vanligtvis för högst 1 år i taget
• Du är fortfarande ansvarig gentemot hyresvärden för lägenheten

Hur mycket får du ta i hyra?

Hyresnivåer beror på bostadstyp och om lägenheten hyrs ut möblerad eller omöblerad.

Skatt på hyresinkomst

Hyresintäkterna är skattepliktiga, men du får göra avdrag. Reglerna skiljer sig beroende på om du äger eller hyr bostaden.

• Schablonavdrag: 40 000 kr per år för alla privatpersoner som hyr ut
• Möbleringstillägg: Ytterligare avdrag på 20% av hyresintäkten för slitage på möbler
• Skattesats: Överskottet beskattas som kapitalinkomst — 30%
• Deklaration: Intäkter och avdrag redovisas i bilaga K6 (bostadsrätt) eller K7 (villa)

Andrahandskontrakt — vad ska det innehålla?

Ett skriftligt kontrakt är ett måste. Det skyddar både dig och din hyresgäst. Se till att inkludera:

1. Namn och personnummer — både uthyrare och hyresgäst
2. Bostadsadress — exakt adress och lägenhetsnummer
3. Hyrestid — start- och slutdatum, eventuell uppsägningstid
4. Hyresbelopp — vad hyran inkluderar (el, internet, parkering)
5. Depositionen — belopp och villkor för återbetalning (max 1 månadshyra rekommenderas)
6. Bostadens skick — inventarieförteckning med bilder
7. Regler — husdjur, rökning, gästantal
8. Uppsägningsvillkor — minst 3 månaders uppsägningstid för hyresvärden är lagstadgat

Använd Hyresgästföreningens standardkontrakt för andrahandsuthyrning — det är gratis och juridiskt säkert.

Deposition och borgen

Det finns ingen lag som reglerar hur stor depositionen får vara, men 1–2 månadshyror är vanligast. Depositionen ska sättas in på ett separat konto och återbetalas när hyresgästen flyttar ut — minus eventuella skador utöver normalt slitage.

Nya lagen 1 juli 2026 — detaljer

Regeringen beslutade i SOU 2025:65 "En mer flexibel hyresmarknad" om omfattande ändringar för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Börjar gälla 1 juli 2026.

Räkneexempel: hyresnivå efter nya regler

Kostnadsbaserad hyra räknas: ränta + avgift + driftkostnad + 15% påslag.

Skatt på andrahandsuthyrning 2026

Inkomsten från andrahandsuthyrning är skattepliktig. Men du har ett grundavdrag:

• Grundavdrag: 40 000 kr/år (2026 — höjt från tidigare 20 000 kr)
• Plus schablonavdrag: 20% av hyresinkomsten (täcker driftkostnader, slitage)
• Skattesats över avdragen: 30% (kapitalinkomstskatt)

Exempel: Hyrar du ut för 15 000 kr/mån = 180 000 kr/år. Avdrag: 40 000 + 20% × 180 000 = 76 000 kr. Skattepliktig inkomst: 104 000 kr. Skatt: 31 200 kr. Nettoinkomst efter skatt: 148 800 kr/år.

Vanliga frågor om andrahandsuthyrning

Skatteverkets skärpta kontroll 2026

Från 2026 intensifierar Skatteverket sin granskning av andrahandsuthyrning. Det innebär ökad risk för upptäckt om du hyr ut utan att deklarera inkomsten korrekt.

• Automatisk informationsdelning — Plattformar som Qasa, Blocket Hyra och Samtrygg rapporterar nu automatiskt hyresintäkter till Skatteverket via DAC7-direktivet (EU-krav)
• Kontroller mot bostadsrättsföreningar — Skatteverket kan begära medlemslistor och jämföra med folkbokföring
• Fokus på återkommande uthyrning — Hyr du ut samma bostad år efter år utan att deklarera flaggas du automatiskt
• Granskning av höga hyror — Om hyresgästen klagar på oskälig hyra kan Skatteverket ta det som indikation på oredovisad inkomst

Konsekvenser vid fusk: Skattetillägg (40% av undanhållen skatt), eftertaxering upp till 6 år bakåt, och vid grovt skattebrott — åtal.

Giltiga skäl för BRF-godkännande

Styrelsen ska godkänna andrahandsuthyrning om du har beaktansvärda skäl. Hyresnämndens praxis ger vägledning:

Så ansöker du hos BRF — checklista

En välskriven ansökan ökar dina chanser att få godkännande. Inkludera alltid:

1. Skriftlig ansökan — skicka e-post eller brev till styrelsen, inte muntligt
2. Skäl för uthyrning — konkret: "Jag har fått arbete i Göteborg 2026-08-01 till 2027-07-31"
3. Dokumentation — anställningsavtal, antagningsbesked, läkarintyg — det som styrker ditt skäl
4. Hyresgästens uppgifter — namn, personnummer, nuvarande adress
5. Period — start- och slutdatum, inte "tills vidare"
6. Kontaktuppgifter — hur styrelsen når dig under uthyrningen
7. Referens för hyresgästen — om möjligt, tidigare hyresvärd eller arbetsgivare

Tips: Ansök minst 1 månad innan planerad uthyrning. Styrelsen har rätt att ta tid på sig. Om du får avslag, överklaga till Hyresnämnden inom 3 veckor.

När BRF får neka — legitima skäl

Styrelsen kan inte neka godtyckligt, men har rätt att avslå i vissa situationer:

• Olämplig hyresgäst — tidigare störningar, kriminellt förflutet (men inte betalningsförmåga — det är diskriminering)
• Brott mot stadgarna — t.ex. minsta ålder i seniorboende
• För många uthyrda — om andrahandsuthyrning är så omfattande att det påverkar föreningens karaktär
• Uthyrning till företag — privatperson ska bo där, inte användas som kontor
• Tidigare problem — om du tidigare haft störande andrahandshyresgäster

Viktigt: Styrelsen måste motivera sitt avslag. "Vi godkänner inte andrahandsuthyrning" räcker inte. Om de inte ger en specifik, saklig motivering — överklaga.

Hyresgästens rättigheter — vad du måste veta

Din andrahandshyresgäst har starka rättigheter enligt hyreslagen. Att inte känna till dem kan kosta dig dyrt:

• Uppsägningstid — du måste ge minst 3 månaders uppsägningstid (även om kontraktet säger 1 månad)
• Besittningsskydd — efter 2 års sammanhängande boende kan hyresgästen få begränsat besittningsskydd
• Återkrav av överhyra — hyresgästen kan kräva tillbaka för hög hyra upp till 2 år i efterhand via Hyresnämnden
• Rätt till skriftligt kontrakt — hyresgästen kan kräva att få avtalet skriftligt
• Skydd mot diskriminering — du får inte neka hyresgäst baserat på etnicitet, religion, kön, ålder, funktionsnedsättning etc.

Försäkring vid andrahandsuthyrning

Försäkringsfrågan är ofta missförstådd. Så här fungerar det:

Praktiskt tips: Lägg till en klausul i kontraktet: "Hyresgästen förbinder sig att ha giltig hemförsäkring under hela hyresperioden och uppvisa försäkringsbevis vid begäran."

Checklista: innan du hyr ut

Plattformar för andrahandsuthyrning 2026

Dessa plattformar hanterar kontrakt, betalning och verifiering digitalt: