Hur mycket får jag ta ut i andrahandshyra?

Skälig andrahandshyra utgår från din egen hyra

När du hyr ut din hyresrätt i andra hand är det reglerna i 12 kap. 55 § jordabalken som gäller för hyressättningen. Sveriges Domstolar formulerar grundprincipen kort: ofta kan du använda den hyra du själv betalar som utgångspunkt för vad som är skälig hyra.

Det låter enklare än det är, för det betyder också något viktigt om vad du inte får göra. Marknadsläget spelar ingen roll. Att någon annan är beredd att betala 4 000 kronor mer i månaden gör inte den hyran skälig. Att din egen boendekostnad i den nya bostaden är hög gör den inte heller skälig. Hyran styrs av lägenhetens bruksvärde, i praktiken den hyra du redan betalar, och inte av vad marknaden orkar.

Ett undantag finns i uppåtriktning: har du som förstahandshyresgäst avtalat med hyresvärden om tillval enligt 12 kap. 55 d § jordabalken kan tillvalen räknas med när den skäliga hyran bestäms.

Möbelpåslag på högst 15 procent

Hyr du ut möblerat har du rätt att göra ett påslag på hyran. Hyresnämndens egen formulering är att påslaget inte får överstiga 15 procent av den hyra du som förstahandshyresgäst betalar. Ordvalet är hela poängen: 15 procent är gränsen, inte normalnivån.

Praktiskt betyder det att påslaget ska stå i proportion till vad hyresgästen faktiskt får. Ett rum med säng, skrivbord och gardiner är inte samma sak som ett fullt utrustat hem med vitvaror, soffa, matbord, sängkläder och husgeråd. Lämnar du kvar det mesta av ditt hem ligger du nära taket; lämnar du kvar en garderob gör du inte det.

Notera att påslaget räknas på din hyra, inte på någon uppskattad marknadshyra och inte på möblernas inköpspris. Betalar du 9 500 kronor är det absoluta taket för möbelpåslaget alltså 1 425 kronor i månaden, oavsett hur mycket möblerna en gång kostade.

Tillägg för el, bredband och parkering upp till faktisk kostnad

Sveriges Domstolar är explicita: tillägg för annat som ingår i andrahandshyran, till exempel hushållsel, bredband eller parkeringsplats, får inte överstiga de faktiska kostnaderna. Det är ingen intäktspost. Du vidarefakturerar en kostnad, du säljer inte en tjänst.

Två saker följer av det. Det ena är att schabloner är riskabla: sätter du "500 kronor för el och bredband" när den verkliga kostnaden är 380 kronor är de 120 kronorna överhyra. Det andra är att bevisbördan i praktiken hamnar hos dig. Spara fakturor för hela hyrestiden, för det är de som visar vad kostnaden faktiskt var om hyran prövas i efterhand.

Vad får en inneboende betala i hyra?

Hyresnämndens hela regel för deluthyrning ryms i en mening: om man hyr ut en del av en lägenhet gäller motsvarande för en proportionerlig andel. "Motsvarande" syftar på allt ovanstående. Grundhyran, möbelpåslaget och tilläggen räknas alltså på samma andel.

Lagen låser däremot inte hur andelen ska bestämmas. Ytan är en rimlig utgångspunkt, men en inneboende som delar kök, badrum och vardagsrum disponerar mer än sitt eget rum. Ett hederligt sätt att räkna är rummets yta plus hyresgästens del av de gemensamma ytorna. Är ni två som delar allt utanför sovrummen blir det halva den gemensamma ytan.

Gränsdragningen mellan inneboende och andrahandsuthyrning har vi tagit separat i inneboende eller andrahand. Den skillnaden avgör om du behöver tillstånd över huvud taget.

Bostadsrätt och villa räknas på ett helt annat sätt

Det här är den punkt där mest går fel. Hyr du ut en bostad du äger direkt eller indirekt, alltså en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet, gäller normalt lagen om uthyrning av egen bostad, ofta kallad privatuthyrningslagen. Där finns inget 15-procentspåslag och ingen koppling till någon förstahandshyra, av det enkla skälet att du inte betalar någon.

I stället gäller en kostnadsbaserad hyra. Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och Sveriges Domstolar anger som riktpunkt att avkastningsräntan kan ligga ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Räntan är alltså inte kopplad till dina faktiska lånekostnader. Det spelar ingen roll om du lånat till bostaden eller köpt den kontant. Driftskostnaden är däremot kopplad till dina verkliga utgifter, som avgiften till bostadsrättsföreningen samt el och bredband, och vid möblerad uthyrning får du ta ut ersättning för möbelslitage.

Tre praktiska följder är värda att känna till innan du sätter hyran på en egen bostad:

• Ingen retroaktiv återbetalning. Hyresnämnden kan inte pröva återbetalning av en hyra som inte är skälig enligt privatuthyrningslagen. Hyran kan däremot sänkas framåt om någon av parterna begär villkorsändring.
• Bara den första uthyrningen. Hyr du ut var sitt rum till två inneboende gäller privatuthyrningslagen för den första uthyrningen och 12 kap. jordabalken för den andra. Hyr du ut fler än två bostäder anses du normalt bedriva näringsverksamhet, och då gäller jordabalken för samtliga.
• Föreningens avgift är reglerad. En bostadsrättsförening får ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning bara om det står i stadgarna, och avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet. Bor du kvar med en inneboende har föreningen ingen rätt att ta ut avgiften alls.

Ska du räkna på vad som blir kvar efter skatt är det en separat fråga. Hyresintäkter från privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Vi har en egen räknare för det i skatt på uthyrning av bostadsrätt.

Så länge kan hyresgästen kräva tillbaka för hög hyra

För hyresrätter kan en andrahandshyresgäst som betalat överhyra vända sig till hyresnämnden och ansöka om att få tillbaka den oskäliga delen, och om att få hyran sänkt för den fortsatta hyrestiden. Två frister styr utfallet:

• Hur långt bakåt: återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till två år tillbaka, räknat från dagen då ansökan gjordes. Det gäller avtal som träffats efter den 1 oktober 2019. För avtal som träffats dessförinnan kan beslutet avse ett år tillbaka.
• Hur sent: ansökan ska göras senast tre månader efter att hyresavtalet upphörde, det vill säga inom tre månader från den dag du lämnade lägenheten. Det går också att ansöka redan under hyrestiden. Då fastställer hyresnämnden samtidigt villkoren för den återstående tiden.

Åt andra hållet finns ingen genväg för uthyraren. Hyresnämnden lämnar inte förhandsbesked om vilken hyra som kan tas ut. Nämnden prövar först i efterhand, om hyresgästen ansöker. Det är därför siffran räknaren visar ska läsas som ett tak att hålla sig under, inte som ett godkännande.

Vanliga frågor