Vad är ett andrahandskontrakt?

Ett andrahandskontrakt är ett juridiskt bindande avtal mellan dig som förstahandshyresgäst (eller bostadsrättsinnehavare) och en annan person som hyr din bostad i andra hand. Avtalet reglerar hyra, uppsägningstid, ansvar för skador och övriga villkor. Ett tydligt skriftligt kontrakt är förutsättningen för en trygg uthyrning.

Behöver jag tillstånd för att hyra ut i andra hand?

Ja, alltid. För hyresrätt krävs tillstånd från hyresvärden. För bostadsrätt krävs godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse. Får du nej kan du överklaga till hyresnämnden. Att hyra ut utan tillstånd är ett allvarligt kontraktsbrott och kan leda till förverkat hyreskontrakt eller utesluten ur föreningen.

Hur hög hyra får jag ta vid andrahandsuthyrning?

För hyresrätt: max bruksvärdeshyran med eventuell tillägg för möblering (max 15 procent). Tar du för mycket kan andrahandshyresgästen kräva återbetalning upp till två år tillbaka. För bostadsrätt: kostnadsbaserad hyra som täcker dina faktiska kostnader (avgift, ränta, slitage) plus rimlig avkastning på insatsen — typiskt 4 procent av insatsen per år.

Vad innebär den nya lagen från 1 juli 2026?

Regeringen har lämnat lagförslag till riksdagen som väntas träda i kraft 1 juli 2026. Förändringarna: en heltäckande lag för alla privatpersoner som hyr ut, tydligare regler för giltiga skäl (arbete, studier, separation, renovering), tidsbegränsning på max två år per hyresgäst, och förenklad tillståndsgivning. Pågående kontrakt följer de gamla reglerna fram till sitt slut.

Vad ska ett andrahandskontrakt innehålla?

Minimikrav: parternas namn och personnummer, bostadens adress, hyrestid (start- och slutdatum), månadshyra och vad som ingår, deposition, uppsägningstid, husdjurs- och rökregler, ansvar för skador, inventarielista (om möblerat). Båda parter undertecknar och behåller ett exemplar var. Använd hellre en etablerad mall (Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna) än att skriva fritt.

Hur lång uppsägningstid gäller?

Standard enligt hyreslagen: tre månader för hyresgästen och tre månader för hyresvärden. Vid tidsbegränsade kontrakt under nio månader räknas avtalet som "korttidsuthyrning" och uppsägning kan vara kortare — men minst en månad. Tidsbestämt kontrakt löper ut automatiskt på slutdatum utan formell uppsägning.

Får jag begära deposition?

Ja, normalt motsvarande 1–3 månadshyror. Depositionen ska sättas in på spärrkonto eller särskilt konto för att vara skyddad mot konkurs. Vid kontraktets slut ska den återbetalas inom rimlig tid (typiskt 1–2 månader) — efter avdrag för eventuella skador eller obetald hyra som dokumenteras med kvitton.

Kan andrahandshyresgästen få besittningsrätt?

Nej, inte direkt. Andrahandshyresgäst får besittningsskydd först efter två år av sammanhängande hyrestid — och bara om förstahandskontraktet i sig har besittningsskydd. För att vara säker på att slippa diskussion vid återflytt: skriv tidsbegränsat kontrakt med tydligt slutdatum och inkludera en förkortning där hyresgästen avsäger sig besittningsskyddet (kräver godkännande av hyresnämnden).

Andrahandskontrakt — så skriver du rätt kontrakt 2026

Andrahandsuthyrning är vanligare än någonsin — temporär utlandsflytt, längre tjänstledighet eller kärlekflytt på prov. Men en otydlig eller bristfällig kontrakt är ofta källan till tvister, hyresförluster och rättsprocesser. Den här guiden går igenom vad ett andrahandskontrakt ska innehålla, vilka regler som gäller 2026, hur ny lag från 1 juli 2026 påverkar dig och hur du undviker de vanligaste fallgroparna.

Ny lag om andrahandsuthyrning från 1 juli 2026

Regeringen har lämnat ett lagförslag till riksdagen som väntas träda i kraft 1 juli 2026. Den nya lagen är heltäckande och ersätter delar av nuvarande hyreslagstiftning för andrahandsuthyrning. Huvuddragen:

Tydligare giltiga skäl — arbete eller studier på annan ort, tillfälligt arbete utomlands, separation, renovering, provboende. Skälen specificeras i lagtext istället för rättspraxis.
Maximal hyrestid två år — per hyresgäst. Förlängning möjlig om skälet kvarstår, men förnyat tillstånd krävs.
Förenklad tillståndsgivning — tydligare process hos BRF och hyresvärd, kortare svarstider.
Övergångsregler — pågående kontrakt som ingåtts före 1 juli 2026 följer de gamla reglerna tills kontraktet löper ut. Nya kontrakt eller förlängningar omfattas av nya lagen.
Hyresnivåreglering kvarstår — bruksvärdesprincipen för hyresrätt och kostnadsbaserad hyra för bostadsrätt fortsätter gälla.

Vad ett andrahandskontrakt ska innehålla

Ett komplett kontrakt skyddar både dig och hyresgästen. Saknas viktiga punkter ökar risken för tvister. Använd hellre en etablerad mall än att skriva från scratch — Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och bostadsrättsorganisationer erbjuder gratis mallar.

Punkt	Vad det innebär
Parter	Fullständiga namn och personnummer för både hyresvärd och hyresgäst
Bostadens adress	Gatuadress, lägenhetsnummer (LGH-nr), kvm-yta, antal rum
Hyrestid	Tidsbegränsat eller tillsvidare. Start- och eventuellt slutdatum
Månadshyra	Belopp i kronor, betalningsdatum, kontonummer för betalning
Vad som ingår	El, värme, vatten, internet, parkering — specificera om det ingår eller debiteras separat
Möblering	Möblerad eller omöblerad. Om möblerad: detaljerad inventarielista
Deposition	Belopp (1–3 månadshyror), villkor för återbetalning, kontonummer
Uppsägningstid	Standard 3 månader, kortare för korttidsuthyrning
Husdjur och rökning	Tillåtet eller förbjudet — tydligt och i lite skarpare ton
Skadeansvar	Vem ansvarar för normalt slitage vs skada (försäkring rekommenderas)
Tillstånd	Bekräftelse att förstahandsvärden eller BRF har gett tillstånd
Underskrift	Båda parter, datum, ort. Två exemplar — ett till var

Hur hög hyra får du ta?

Det här är den vanligaste frågan — och den vanligaste källan till tvister. Reglerna skiljer sig mellan hyresrätt och bostadsrätt.

Hyresrätt — bruksvärdeshyran

Du får inte ta mer än bruksvärdeshyran (din egen hyra till hyresvärden). Möbler ger dig rätt till tillägg på max 15 procent. Tar du för mycket kan andrahandshyresgästen ansöka hos hyresnämnden om återbetalning av överhyran, retroaktivt upp till två år tillbaka.

Exempel:

Du betalar 8 000 kr i hyra för din lägenhet. Du möblerar och hyr ut i andra hand. Maxhyra: 8 000 + 15% = 9 200 kr/månad. Tar du 11 000 kr/månad och hyresgästen anmäler dig kan du tvingas betala tillbaka 1 800 kr × 24 månader = 43 200 kr.

Bostadsrätt — kostnadsbaserad hyra

För bostadsrätt gäller en annan modell. Du får ta ut en hyra som täcker dina faktiska kostnader plus rimlig avkastning på insatsen.

Du får inkludera:

· Månadsavgift till föreningen
· Räntekostnad för bolån (faktisk, inte schablonmässig)
· Slitage på inventarier (om möblerad — typiskt 500–1 500 kr/månad)
· Kapitalkostnad/avkastning på insatsen — typiskt 4 % per år av insatsen
· El, värme, internet om dessa ingår i din avgift

Räkneexempel:

Bostadsrätt med insats 1 500 000 kr, månadsavgift 4 200 kr, bolån 2 000 000 kr till 2,7% ränta = 4 500 kr/månad. Möblerad lägenhet med slitage 800 kr/månad. Avkastning 4% × 1 500 000 = 60 000/år = 5 000 kr/månad. Tillåten hyra: cirka 14 500 kr/månad.

Inventarielista — kritisk vid möblerad uthyrning

Om du hyr ut möblerat är inventarielistan den enskilt viktigaste bilagan till kontraktet. Utan en bevisbar lista kan du inte kräva ersättning för skador eller borttappade saker. Inkludera:

Per möbel/inventarie

· Beskrivning (typ, märke, färg)
· Skick vid inflyttning (nytt, bra, slitet, märken)
· Eventuellt värde för försäkring
· Foto med datum

Tips för bevisning

· Fota varje rum vid in- och utflyttning
· Båda parter signerar inventarielistan
· Spara digitalt med tidsstämpel
· Notera redan befintligt slitage tydligt

Tillstånd — så söker du

Innan du skriver kontrakt måste du ha tillstånd. Processen skiljer sig mellan hyresrätt och bostadsrätt.

Hyresrätt — så söker du tillstånd från hyresvärden

Skriv en formell ansökan till hyresvärden — ange skäl, period och vem som ska hyra.
Vänta på skriftligt svar (normalt 2–4 veckor).
Vid nej: överklaga till hyresnämnden inom tre veckor från beskedet.
Hyresnämnden prövar — utlandsstudier eller -arbete upp till två år är typiskt godkänt.
Med tillstånd i hand: skriv kontraktet och informera hyresvärden om kontraktets slutdatum.

Bostadsrätt — så söker du tillstånd från BRF

Mejla styrelsen — bifoga skäl, hyrestid och kandidat (om känd).
Styrelsen prövar på nästa möte — typiskt 4–8 veckor.
Vid nej: överklaga till hyresnämnden, som prövar enligt bostadsrättslagens regler om "skälig anledning".
Från 1 juli 2026 förenklas processen och styrelsens beslutskriterier förtydligas.
Med tillstånd i hand: skriv kontrakt. Många BRF kräver kopia av andrahandskontraktet i efterhand.

Skatt på andrahandsuthyrning

Hyresintäkterna deklareras som inkomst av kapital. Du har rätt till två avdrag som ofta innebär att hyran förblir skattefri:

Schablonavdrag 40 000 kr/år — gäller per bostad och delas inte mellan flera ägare.
20 % av hyran (för bostadsrätt och villa) eller faktisk avgift/hyra (för hyresrätt — endast den del som motsvarar uthyrd yta).
Skatt 30 % på överskott efter avdragen.

Exempel — bostadsrätt:

Hyra 14 000 kr/månad × 12 = 168 000 kr/år. Avdrag: 40 000 + 20% av 168 000 = 73 600 kr. Beskattningsbart: 94 400 kr. Skatt 30%: 28 320 kr.

Vanliga misstag att undvika

Hyra ut utan tillstånd från BRF eller hyresvärd — risk för förverkat kontrakt eller utesluten ur föreningen.

Ta för hög hyra — andrahandshyresgästen kan kräva återbetalning upp till två år tillbaka. På fel sätt försvinner snabbt 30 000–50 000 kr.

Skriva kontraktet mer fritt — använd etablerade mallar från Hyresgästföreningen eller Fastighetsägarna.

Glömma inventarielista — utan dokumenterat skick kan du inte kräva ersättning för skador.

Strunta i deposition — depositionen är ditt enda skydd mot obetald hyra eller skador.

Tro att korttidsuthyrning under 9 månader inte behöver tillstånd — det behövs alltid över 2 månader.

Inte deklarera hyresintäkter — Skatteverket kontrollerar ofta större hyresvärden via mäklarbyråers data.

Acceptera kontant hyra utan kvitto — skapar problem vid eventuell tvist och försvårar din egen deklaration.

Hyr ut säkert via Boio

Annonsera din andrahandsuthyrning, hitta seriösa hyresgäster och få stöd genom hela processen.

Sök bostäder

Relaterade guider

Källor & regelverk

Informationen ovan bygger på officiella källor (uppdaterad april 2026).

Hyresgästföreningen: andrahandskontrakt — mallar och vägledning.
Fastighetsägarna: hyreskontrakt andra hand — gratis mall.
Bostadsrätterna: ny lag 2026 — sammanfattning av lagförslaget.
SOU 2025:65 — En mer flexibel hyresmarknad — lagförslaget.
Hyresnämnden — prövar tvister vid andrahandsuthyrning.