Senast uppdaterad 29 augusti 2026 · Kontrollerad mot SFS 2026:772, SFS 2026:773, SFS 2026:776, Sveriges Domstolar och Skatteverket

Andrahandskontrakt 2026 — regler, hyra och uppsägningstid

Den 1 juli 2026 delades svensk andrahandsuthyrning i två separata regelverk. Hyr du ut din egen bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller den nya privatuthyrningslagen (2026:772). Hyr du ut en hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken — och bara det, eftersom den nya 12 kap. 1 c § jordabalken slår fast att kapitlet inte gäller avtal som omfattas av privatuthyrningslagen.

Skillnaden mellan spåren är stor: uppsägningstiden, hur hyran prövas, hur långt tillbaka en för hög hyra kan krävas åter och om hyresgästen kan få besittningsskydd. Den här guiden går igenom vad som faktiskt står i lagtexten, med paragraf och källa vid varje uppgift.

Vilket regelverk gäller för ditt kontrakt?

Börja här. Två saker avgör: vilken sorts bostad du hyr ut, och vilket datum avtalet skrevs. Privatuthyrningslagen gäller enligt 1 kap. 1 § avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter hus eller del av hus som ska användas som bostad. Enligt 1 kap. 3 § gäller lagen inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad, om hyresvärden innehar lägenheten med hyresrätt, eller om upplåtelsen avser fritidsändamål.

Övergångsregeln är kort och tydlig. Punkt 3 i övergångsbestämmelserna till SFS 2026:772 säger att den upphävda lagen fortfarande gäller för avtal som har ingåtts enligt den lagen. Sveriges Domstolar formulerar samma sak som att reglerna i lagen (2012:978) fortsätter gälla för avtal ingångna före den 1 juli 2026. Det är alltså avtalsdatumet som styr, inte när hyresgästen flyttar in.

Vad som faktiskt ändrades den 1 juli 2026

Privatuthyrningslagen (2026:772) utfärdades den 28 maj 2026 och publicerades den 2 juni 2026. Riksdagen fattade beslut den 20 maj 2026 (prop. 2025/26:187, bet. 2025/26:CU31, rskr. 2025/26:272). Sveriges Domstolar lyfter fram tre skillnader mot den upphävda lagen.

1. Begränsningen att uthyrningen inte fick ske i näringsverksamhet är borttagen. I stället gäller att bara fysiska personer och dödsbon kan hyra ut enligt lagen.
2. Begränsningen till den första upplåtelsen är borttagen. I stället gäller att reglerna inte tillämpas om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter.
3. Den gamla modellen för skälig hyra, byggd på bostadens marknadsvärde och ränteläget, är borttagen. I stället kan hyresnämnden ändra hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar.

Samtidigt ändrades jordabalken (SFS 2026:773) och bostadsrättslagen (SFS 2026:776). Den viktigaste strukturella nyheten är 12 kap. 1 c § jordabalken: kapitlet gäller inte för avtal om hyra som omfattas av privatuthyrningslagen, om inte annat anges i den lagen. De två regelverken är därmed helt separerade — du kan inte längre blanda argument från båda i samma tvist.

Jordabalkens övergångsbestämmelser är delvis retroaktiva: de nya lydelserna av 12 kap. 1–1 d, 55, 55 a och 70 §§ gäller även för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Undantag gäller om en ansökan om hyresprövning enligt 55 § kommit in till hyresnämnden före den 1 juli 2026 — då tillämpas den äldre lydelsen.

Nya 12 kap. 1 e § jordabalken öppnar också för blockhyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter avsedda att upplåtas i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd eller tillstånd inte behövs. Tillstånd ska lämnas när lägenheterna ska upplåtas till anställda eller en annan tydligt avgränsad krets, till en juridisk person för bostad åt personer som arbetar för den, eller till personer som nyttjar en del av lägenheten ensam och övriga delar gemensamt. Tillstånd behövs inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.

Det finns ingen 24-månadersgräns

Så söker du tillstånd

Tillståndet ska vara klart innan kontraktet skrivs. Processen skiljer sig åt mellan hyresrätt och bostadsrätt, och missförstånden är dyra: för hyresrätten kan konsekvensen av en uthyrning utan tillstånd bli att förstahandskontraktet förverkas.

Hyresrätt — samtycke eller hyresnämndens tillstånd

Enligt 12 kap. 39 § jordabalken får du inte upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Säger värden nej ansöker du hos hyresnämnden. Enligt 12 kap. 40 § ska nämnden lämna tillstånd om tre villkor är uppfyllda samtidigt:

• Du har beaktansvärda skäl på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden.
• Hyresvärden har inte befogad anledning att vägra samtycke.
• Hyran överstiger inte skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket.

Tillståndet ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor. Sveriges Domstolar beskriver praxis så att hyresnämnden i regel inte lämnar tillstånd för längre tid än ett år åt gången, och att nämnden vid speciella förhållanden — exempelvis en längre tids arbete utomlands — kan ge tillstånd för hela tjänstgöringstiden, men i regel inte för längre tid än tre år sammanlagt. Uppgiften står på en sida som senast uppdaterades den 15 september 2023, alltså före reformen. Regeln i 40 § ändrades inte i den delen.

1. Skriv en ansökan till hyresvärden med skäl, period och vem som ska hyra.
2. Få svaret skriftligt. Ett muntligt ja är svårt att bevisa om värden byter uppfattning.
3. Vid nej: ansök hos hyresnämnden på blankett HN1. Ansökan är avgiftsfri.
4. Räkna med att tillståndet tidsbegränsas och kan behöva sökas på nytt.
5. Skriv kontraktet först när tillståndet finns, och låt kontraktets slutdatum ligga inom tillståndsperioden.

Bostadsrätt — styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd

Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen, i lydelse från den 1 juli 2026, får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Ett nytt andra stycke skärper gränsdragningen: en upplåtelse av lägenheten eller en del av den ska alltid anses vara för självständigt brukande om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Det nya andra stycket gäller inte upplåtelser som skett före ikraftträdandet. Nya 10 a § undantar vissa fall från samtyckeskravet, bland annat vid vissa exekutiva försäljningar och tvångsförsäljningar samt när bostadsrätten innehas av en kommun eller en region.

Vägrar styrelsen får du ändå hyra ut om hyresnämnden lämnar tillstånd enligt 7 kap. 11 §. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Den enda materiella nyheten i paragrafen är en mening: vid bedömningen ska tidigare upplåtelser i andra hand beaktas endast om de skett i betydande omfattning. Tillståndet ska begränsas till viss tid.

Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen bara om det anges i stadgarna. Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen får avgiften för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kr enligt SCB, vilket ger ett tak på 5 920 kr per år och lägenhet. Upplåts lägenheten under en del av året beräknas maxavgiften efter antalet kalendermånader.

Villa och ägarlägenhet — ingen att fråga

Äger du en villa eller en ägarlägenhet finns varken hyresvärd eller bostadsrättsförening som ska ge samtycke. Kontraktet kan skrivas direkt, men reglerna om hyra, uppsägning och skadeansvar i privatuthyrningslagen gäller ändå — och 1 kap. 4 § gör villkor som är till hyresgästens nackdel utan verkan.

Hur hög hyra får du ta?

Hyresrätt — din egen hyra är taket

Regeln står i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken: en hyra som överstiger den hyra hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, ska aldrig anses skälig. Avser upplåtelsen en del av lägenheten gäller en proportionerlig andel av förstahandshyran. Tillägget för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av den hyra du själv betalar, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga dina kostnader för dem. Sveriges Domstolar nämner hushållsel, bredband och parkeringsplats som exempel på sådana nyttigheter. Tillval som du avtalat med din värd enligt 12 kap. 55 d § får också räknas med. Undantag gäller för lägenheter där blockhyra gäller i tidigare led.

Bostadsrätt, villa och ägarlägenhet — jämförelsen är andra privatuthyrningar

Under privatuthyrningslagen ska parterna komma överens om hyran, och hyran ska enligt 2 kap. 1 § vara bestämd till beloppet. Undantaget är nyttigheter: parterna får avtala om att ersättning för uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el samt avgifter för vatten och avlopp betalas med belopp som motsvarar kostnaden för förbrukningen. Saknas överenskommelse, eller strider den mot detta, ska hyran betalas med skäligt belopp.

Hyresgästen kan enligt 2 kap. 5 § ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran. Är hyran väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt samma lag, ska nämnden fastställa den till ett skäligt belopp vid en jämförelse med i första hand hyran för sådana lägenheter. Jämförelsenormen är alltså andra privatuthyrningar — inte bruksvärdet, och inte längre din kapital- och driftkostnad.

Vill ni koppla hyran till index går det enligt 2 kap. 4 §. Den som vill ändra hyran ska meddela motparten skriftligen och på begäran visa beräkningsunderlaget. Den nya hyran gäller från det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter att meddelandet skickades, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år.

För avtal som ingicks före den 1 juli 2026 lever den gamla modellen kvar. Där beräknades skälig hyra utifrån bostadens marknadsvärde och ränteläget — den beräkningsregeln togs bort genom reformen, men den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den.

Vad som händer om hyran är för hög

Här skiljer sig risken kraftigt mellan de två spåren. En generell formulering om återbetalning två år tillbaka gäller bara hyresrätt.

Hyresnämnden själv kostar ingenting. Sveriges Domstolar anger att nämnderna inte tar ut några avgifter av parterna, att varje part svarar för sina egna kostnader och att tanken är att du normalt ska klara dig utan ombud. I ärenden som kan överklagas gäller som huvudregel att förlorande part i Svea hovrätt betalar motpartens rättegångskostnad där, med flera undantag. Privatuthyrningslagens 7 kap. 5 § är ett sådant undantag: där står varje part för sin egen kostnad i hovrätten.

Uppsägningstid — det här är ändrat

Den vanligaste felaktigheten i andrahandskontrakt som skrivs idag är en månads uppsägningstid för hyresgästen. Det var den upphävda lagens regel. Privatuthyrningslagen anger tre månader, och eftersom 1 kap. 4 § gör villkor till hyresgästens nackdel utan verkan kan tiden bara kortas till hyresgästens förmån — inte till hyresvärdens.

När avtalet kan upphöra i förtid

Privatuthyrningslagens 6 kap. 3 § räknar upp nio grunder för att avtalet ska upphöra omedelbart. Bland dem: hyresgästen dröjer med hyran mer än två veckor efter förfallodagen, otillåten överlåtelse eller andrahandsupplåtelse utan giltig ursäkt, användning i strid med avtalet, vanvård, bristande skötsamhet eller störningar i boendet, vägrat tillträde samt allvarlig eller vanemässig brottslighet i lägenheten.

Två spärrar gäller. Uppsägning får inte ske om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, och hyresgästen kan i flera fall rätta sig innan uppsägning enligt 6 kap. 5 §. Notera skillnaden mot hyresrätt: tvåveckorsfristen för obetald hyra är längre än den vecka som gäller för bostadslägenhet enligt 12 kap. 42 § jordabalken.

Besittningsskydd

Frågan avgör om hyresgästen kan vägra flytta när avtalet löper ut. Svaret beror helt på vilken bostad som hyrs ut.

• Privatägd villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet: Sveriges Domstolar skriver att andrahandshyresgästen i denna situation helt saknar besittningsskydd. Privatuthyrningslagen innehåller inga regler om rätt till förlängning, och 6 kap. 1 § säger att ett tidsbestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut.
• Hyresrätt i andra hand: förlängningsreglerna i 12 kap. 46–52 §§ gäller inte om avtalet avser upplåtelse i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1). Nytt från 2026: undantaget gäller inte vid andrahandsupplåtelse av en lägenhet som i tidigare led upplåtits med blockhyra.
• Möblerat rum eller fritidsbostad: besittningsskydd uppstår inte om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd (12 kap. 45 § första stycket 2).
• Inneboende i upplåtarens egen bostad: förlängningsreglerna gäller inte när lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad (12 kap. 45 § första stycket 3).

Besittningsskyddet kan avtalas bort enligt 12 kap. 45 a §. Överenskommelsen ska träffas i en särskilt upprättad handling och gäller om hyresnämnden godkänt den. Godkännande behövs inte bland annat om överenskommelsen träffas för högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och hyresvärden vid en andrahandsupplåtelse ska bosätta sig i lägenheten, eller — om hyresvärden innehar den med bostadsrätt — bosätta sig i den eller överlåta bostadsrätten. Blanketten heter HN4. Bodde en make eller sambo utan del i hyresrätten i lägenheten gäller överenskommelsen mot denne bara om han eller hon godtagit den.

Andrahand eller inneboende — gränsen avgör allt

Att ha någon inneboende kräver inte samtycke. Att upplåta bostaden i andra hand för självständigt brukande gör det. Gränsen står i 12 kap. 39 § jordabalken: en upplåtelse ska alltid anses vara för självständigt brukande om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning. Bor du kvar och delar bostaden är det inneboende. Flyttar du ut är det andrahandsuthyrning, oavsett vad kontraktet kallas.

Inneboende har ändå en gräns. Enligt 12 kap. 41 § får hyresgästen inte inrymma utomstående i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Vid bedömningen beaktas särskilt om det bor fler personer än lägenheten är anpassad för, hur lång tid de inrymts, boendeförhållandena i övrigt, risken för fördyrad förvaltning och risken för störningar. En överträdelse kan leda till förverkande enligt 42 § första stycket 7 efter uppmaning om rättelse.

Privatuthyrningslagens 5 kap. 3 § speglar samma bedömningspunkter och lägger till ett kriterium: om uthyrningen har privat karaktär. Utgör lägenheten en del av hyresvärdens bostad får hyresgästen inte ha inneboende utan hyresvärdens samtycke, och enligt 5 kap. 2 § kräver andrahandsupplåtelse hyresvärdens samtycke. För bostadsrätt fyller nya 7 kap. 10 § andra stycket bostadsrättslagen samma funktion: hyr du ut en lägenhet du inte använder som permanentbostad räknas det alltid som självständigt brukande, och då krävs styrelsens samtycke.

Vad kontraktet ska innehålla

Ett muntligt hyresavtal är bindande, men enligt 1 kap. 5 § privatuthyrningslagen ska avtalet upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Sveriges Domstolar beskriver skriftligheten som en fördel snarare än ett krav. I praktiken är den en bevisfråga: utan skriftligt avtal blir hyra, hyrestid och skick svåra att styrka.

Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna publicerar färdiga mallar. Använd hellre en etablerad mall än att formulera avtalet från grunden — men läs igenom uppsägningsklausulen, eftersom mallar som är skrivna före den 1 juli 2026 kan innehålla den gamla ordningen med en månad för hyresgästen.

Inventarielista vid möblerad uthyrning

Deposition, skador och avflyttning

Deposition regleras inte i privatuthyrningslagen, inte i 12 kap. jordabalken och inte i Sveriges Domstolars vägledning. Det finns alltså varken ett lagstadgat tak i antal månadshyror eller något krav på spärrat konto — men det betyder också att inget skyddar någon av parterna utom det ni själva skriver. Ange belopp, ändamål, vilka avdrag som får göras, hur skicket dokumenteras och exakt vilken dag pengarna betalas tillbaka.

Skadeansvaret följer av 4 kap. 2–3 §§ privatuthyrningslagen. Hyresgästen ska vårda bostaden och ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, samt skada orsakad av hushållsmedlemmar, inneboende, besökare och den som utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. För brandskada som hyresgästen inte själv vållat ansvarar hyresgästen bara vid brist i omsorg och tillsyn.

Avflyttningen har en egen regel: när hyrestiden löpt ut ska hyresgästen lämna lägenheten senast nästa dag klockan 12.00, om inte annat avtalats (6 kap. 12 §).

Skatt på andrahandsuthyrning

Hyresintäkten redovisas som inkomst av kapital och överskottet beskattas med 30 procent. Innan dess gör du avdrag enligt Skatteverkets regler.

Vi anger inte om bostadsrättsföreningens avgift för andrahandsupplåtelse är avdragsgill. Skatteverket beskriver avdraget som den del av månadsavgiften som avser den uthyrda bostadsdelen och nämner inte andrahandsavgiften — vi påstår därför ingenting om den.

Förbjudet: att ta betalt för att förmedla kontraktet

Enligt 12 kap. 65 a § jordabalken får ingen begära, avtala om eller ta emot ersättning av hyressökande för förmedling av en bostadslägenhet. Undantaget är yrkesmässig bostadsförmedling, där ersättningen inklusive moms får uppgå till högst en tiondel av prisbasbeloppet för en lägenhet och en tjugondel för ett rum — för 2026 blir det 5 920 kr respektive 2 960 kr, och bara om förmedlingen leder till hyresavtal. Straffet är fängelse i högst två år; ringa brott ger böter eller fängelse i högst sex månader och grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Den som tagit emot otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

Vanliga misstag

Frågor och svar