Guide · Hyresvärd

Senast uppdaterad: 10 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Första gången hyresvärd 2026 — checklista, kontrakt, deposition

Att hyra ut för första gången känns ofta större än det är. De flesta misstagen handlar om saker man hade kunnat lösa på en eftermiddag — kontrollera tillstånd, skriv ett professionellt kontrakt, ta rätt deposition, dokumentera bostadens skick. När de delarna sitter går resten lättare än man tror.

Den här guiden är en steg-för-steg-checklista från det att du bestämt dig för att hyra ut till att första månadshyran landar på kontot. Vi går igenom tillstånd, hyressättning, kontrakt, deposition, försäkring, kreditkontroll och inflyttning — i den ordning de ska ske, med rätt referenser till lag och praxis.

Snabb checklista — 10 steg

Steg 1: Tillstånd från BRF, hyresvärd eller annan

Beroende på din bostadstyp behöver du olika typer av tillstånd:

• Bostadsrätt: styrelsen ska godkänna andrahandsuthyrning. Skriv till styrelsen med skäl, period och hyresgäst. Beslut tar oftast 2–4 veckor. Föreningen kan ta ut avgift max 10% av prisbasbeloppet (cirka 5 700 kr 2026) per år.
• Hyresrätt: hyresvärden måste ge tillstånd. Ansök på blankett från hyresvärd eller Hyresgästföreningen. Vid avslag kan du överklaga till hyresnämnden — du har rätt till andrahandsuthyrning vid skäliga skäl (jobb på annan ort, sambo­provning, studier, sjukdom).
• Egen villa eller bostadsrätt du äger men inte bor i: inget tillstånd krävs som regel. Bygglov kan dock krävas vid större ombyggnation.
• Fastighet du själv köpt för uthyrning: inget tillstånd från någon annan, men kommunala bygg- och brandkrav måste uppfyllas.

Steg 2: Sätt rätt hyresnivå

För hög hyra → andrahandshyresgästen kan klaga till hyresnämnden och få den nedsatt + krav på återbetalning upp till 2 år tillbaka. För låg hyra → du fastnar i den i många år eftersom höjningar kräver hyresförhandling.

Formel för bostadsrätt: månadsavgift + (bostadens marknadsvärde × 2–3% / 12) + ev. 10–15% möbleringstillägg om möblerad. För hyresrätt: ditt eget hyresbelopp + ev. 10–15% möbleringstillägg. Något högre tas oskäligt.

Steg 3: Skriv professionellt kontrakt

Använd standardkontrakt från Fastighetsägarna eller Hyresgästföreningen. De är juridiskt vattentäta och accepteras av domstolar och hyresnämnder utan tvist. Pris: 0–500 kr beroende på medlemskap.

Kontraktet ska minst innehålla:

• Hyresvärdens och hyresgästens fullständiga namn och personnummer
• Bostadens adress, lägenhetsnummer och kvm
• Hyrestid: tillsvidare eller bestämd tid (månad/år)
• Månadshyra, betalningsdatum, kontonummer och OCR-nummer
• Deposition och hur den hanteras (spärrat konto)
• Uppsägningstid (minst 3 månader för hyresvärd vid tillsvidare)
• Ansvar för skador, normalt slitage, försäkringskrav
• Vad som ingår (möbler, el, internet, vatten, värme)
• Husdjurspolicy, rökningspolicy
• Klausul om inflyttnings- och avflyttningsbesiktning

Steg 4: Kreditkontroll och referenser

Detta är det viktigaste steget för att undvika problem. En bra kreditkontroll tar 5 minuter och kostar 100–300 kr — den kan spara dig tiotusentals kronor i obetald hyra och avhysningskostnader.

Begär in från hyresgästen:

• 3 senaste månadernas lönespecar
• Anställningsintyg eller anställningsavtal
• Eventuella tidigare hyresreferenser (kontaktuppgifter till tidigare hyresvärdar)
• ID-kort eller pass-bild (för att verifiera identitet)
• Skriftligt samtycke till kreditupplysning

Tumregel: hyresgästen ska tjäna minst 3 gånger månadshyran efter skatt. Vid lägre inkomst — kräv borgensman eller dubbel deposition (men aldrig mer än 3 månadshyror).

Steg 5: Deposition

Reglerna för deposition styrs av Jordabalken 12 kap 28 §. Maxgränsen är 3 månadshyror. Pengarna ska sättas in på spärrat konto i hyresgästens namn — inte på ditt eget konto.

Återbetalning sker efter avflyttning, utan oskäligt dröjsmål (vanligtvis 14–30 dagar). Du får dra av för:

• Obetald slutfaktura (slutel, vatten, slutstädning)
• Reparation av skador utöver normalt slitage
• Saknande inventarier (möbler, nycklar, vitvaror)

Steg 6: Inflyttningsbesiktning

Detta är ditt viktigaste juridiska skydd vid avflyttning. Genomför besiktningen tillsammans med hyresgästen vid inflyttning. Notera och fotografera:

• Skicket på golv, väggar, tak (varje rum)
• Kök: vitvaror, ytor, kakel, blandare, golv
• Badrum: kakel, blandare, toalett, badkar/dusch, golv
• Fönster, dörrar, lås, nycklar (antal)
• El: alla uttag, ljusbrytare, lampor
• Möbler (om möblerad uthyrning)
• Mätarställningar (el, vatten, värme)

Båda parter signerar protokollet. Spara i 7 år efter avflyttning. Vid tvist är det din primärbevis i hyresnämnden.

Vanliga fel första gången

Vanliga frågor