Avgör vad du hyr ut och när avtalet ska ingås
Från 1 juli 2026 finns tre vanliga spår. Fel spår ger lätt fel hyra, fel uppsägningstid och fel tillståndsprocess.
Hyresrätt i andra hand
Privatuthyrningslagen gäller inte. Uthyrningen regleras av 12 kap. jordabalken och kräver samtycke eller tillstånd.
Nytt privat avtal från 1 juli 2026
Privatuthyrningslagen (2026:772) kan gälla när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ägd bostad inom lagens gränser.
Privat avtal före 1 juli 2026
Den upphävda lagen (2012:978) fortsätter att gälla för avtal som ingicks enligt den lagen.
Spara: anteckning om bostadstyp, ägandeform, avtalsdatum och vilket regelverk du utgår från.
Säkra rätt beslut innan hyresgästen flyttar in
Om du hyr en hyresrätt
Du behöver hyresvärdens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd. Om du skriver avtal innan beslutet finns rekommenderar Sveriges Domstolar att avtalet villkoras av att du får tillstånd.
Läs Domstolsverkets vägledningOm du äger en bostadsrätt
Du behöver bostadsrättsföreningens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd. Uthyrning utan nödvändigt godkännande kan äventyra nyttjanderätten.
Läs om bostadsrättSpara: ansökan, föreningens eller hyresvärdens beslut och ett eventuellt beslut från Hyresnämnden.
Sätt hyran med rätt jämförelse — inte en gammal nätformel
För en hyresrätt i andra hand är förstahandshyran utgångspunkt. Möbeltillägget får enligt 12 kap. 55 § jordabalken inte överstiga 15 procent, och andra nyttigheter får inte överstiga den faktiska kostnaden.
För nya avtal som omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772) avtalar parterna om hyran, men Hyresnämnden kan sänka den om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar. Den tidigare marknadsvärdes- och ränteformeln gäller inte för dessa nya avtal.
Avtal som ingicks före 1 juli 2026 enligt den äldre lagen flyttas inte automatiskt över till den nya modellen.
Spara: din beräkning, jämförelseunderlag, avgifter och underlag för nyttigheter som ingår.
Skriv ett kontrakt som båda kan följa
Lagen kräver ett skriftligt hyresavtal om någon av parterna begär det. Boios rekommendation är att alltid skriva avtal och bilagor, även när ett muntligt avtal skulle kunna vara giltigt.
- Parternas namn och kontaktuppgifter
- Bostad, utrymmen och inventarier som upplåts
- Startdatum, hyrestid och tillämplig uppsägning
- Hyra, förfallodag, betalningssätt och vad som ingår
- Villkor för el, vatten, internet och andra nyttigheter
- Vårdplikt, felanmälan och tillträde enligt tillämpliga regler
- Deposition, om parterna valt det, i en tydlig bilaga
- Villkor om att nödvändigt tillstånd ska finnas
Spara: den signerade versionen och varje bilaga i samma arkiv.
Kontrollera ekonomi utan att samla mer data än du behöver
IMY anger att en hyresvärd kan ha legitimt behov av kreditupplysning när en bostad ska hyras ut. Gör kontrollen för en konkret kandidat när du faktiskt överväger ett avtal och använd en tillståndspliktig kreditupplysningstjänst.
Relevant underlag
Betalningsförmåga, en verifierbar identitet och referenser som kandidaten själv lämnar för uthyrningen.
Undvik slentrianinsamling
Spara inte passkopior, lönedokument eller andra personuppgifter längre än du behöver dem. Dokumentera varför kontrollen gjordes.
Spara: beslutsunderlag och gallringsdatum — inte en onödigt stor mapp med privata handlingar.
Gör depositionen till ett tydligt avtalsvillkor
En deposition är frivillig. Det finns inget generellt lagtak på tre månadshyror, inget allmänt krav på spärrkonto och ingen 1,5-gångerssanktion i gällande svensk hyreslag.
Om ni avtalar om deposition ska bilagan ange belopp, ändamål, förvaring, underlag för krav, avräkning, återbetalning och hur oenighet hanteras.
Öppna den källgranskade depositionsguidenSpara: depositionsbilaga och betalningskvitto.
Dokumentera samma bostad tillsammans
Både jordabalken och privatuthyrningslagen håller hyresgästen ansvarig för vållad skada enligt respektive regelverk. Ett bra protokoll visar vilket skick bostaden hade när ansvaret började.
- Daterade bilder per rum och fast inredning
- Noterade befintliga märken, fel och brister
- Inventarielista med skick, inte bara antal
- Antal utlämnade nycklar, taggar och fjärrkontroller
- Mätarställningar där hyresgästen ska betala faktisk förbrukning
- Båda parters bekräftelse och var sin kopia
Spara: signerat inflyttningsprotokoll, bildpaket, inventarielista och nyckelkvittens.
Stäm av tre saker innan nyckelöverlämningen
Fråga ditt försäkringsbolag
Skyddet och anmälningskraven varierar. Berätta bostadstyp, uthyrningsperiod och om möbler ingår. Be hyresgästen kontrollera sin hemförsäkring separat.
Använd spårbar betalning
Skriv förfallodag och referens i avtalet. Den nya privatuthyrningslagen och jordabalken har regler om när hyran senast ska kunna betalas.
Räkna ut överskottet
Skatteverket anger ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år, plus olika avdrag beroende på bostadstyp. Redovisa överskott vid punkt 7.3.
Spara: försäkringsbesked, betalningsplan och din skatteberäkning. SKV 2199 är en hjälpblankett som sparas men inte skickas in.
Frågor före första uthyrningen
Behöver jag tillstånd för att hyra ut?
Det beror på bostadstyp. För en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. För en bostadsrätt krävs föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Äger du ett småhus eller en ägarlägenhet finns ingen sådan hyresvärd eller förening att fråga, men övriga regler och eventuella lokala krav gäller fortfarande.
Vilken hyra får jag ta ut 2026?
Det går inte att ge en enda formel utan att först veta bostadstyp och avtalsdatum. En hyresrätt i andra hand utgår normalt från förstahandshyran, med högst 15 procent för möbler och faktiska kostnader för andra nyttigheter. För nya avtal som omfattas av privatuthyrningslagen (2026:772) kan Hyresnämnden sänka en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar. Äldre avtal kan omfattas av den upphävda lagen från 2012.
Måste hyresavtalet vara skriftligt?
Både jordabalken och privatuthyrningslagen säger att avtalet ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Boios praktiska rekommendation är att alltid skriva avtal och bilagor, så att hyra, hyrestid, uppsägning, inventarier och betalningar kan bevisas.
Hur stor deposition får jag ta?
Det finns i augusti 2026 inget generellt lagtak på tre månadshyror och inget generellt krav på spärrkonto för bostadsdeposition. Beloppet, ändamålet, hanteringen, underlaget för avdrag och återbetalningen bör stå tydligt i avtalet. Ett stort eller oklart villkor kan kräva individuell juridisk bedömning.
Får en privat hyresvärd ta kreditupplysning?
IMY anger att en hyresvärd kan ha ett legitimt behov av en kreditupplysning när en bostad ska hyras ut. Använd ett kreditupplysningsföretag med rätt tillstånd och gör kontrollen först när det finns en verklig avsikt att ingå hyresavtal, inte som en allmän bakgrundskontroll av alla intresserade.
Hur deklarerar jag privat uthyrning?
Skatteverket anger att ett överskott från uthyrning av privatbostad redovisas vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1. Hjälpblankett SKV 2199 kan användas för beräkningen men ska inte skickas in. Schablonavdraget är högst 40 000 kronor per bostad och år, och ytterligare avdrag beror på bostadstyp.
Primärkällor och myndighetsvägledning
Kontrollerade den 28 augusti 2026. Sidan använder inga prisuppskattningar, schablontider eller privata mallars juridiska påståenden som rättskälla.
Nya avtal från 1 juli 2026, tillämpningsområde, hyra, avtal, vårdplikt och uppsägning.
Hyresrätt, skriftligt avtal, betalning, vårdplikt, andrahandsupplåtelse och skälig hyra.
Skillnaden mellan äldre avtal och den nya privatuthyrningslagen.
Samtycke, tillstånd och villkorad kontraktsskrivning.
Föreningens samtycke, Hyresnämndens tillstånd och risk vid olovlig uthyrning.
Förstahandshyra som bas, möbeltillägg och faktiska kostnader när en hyresrätt hyrs ut.
Schablonavdrag, bostadsspecifika avdrag och redovisning av överskott.
När en hyresvärd kan ha legitimt behov av personupplysning.
Personuppgifter får inte bevaras längre än vad som är nödvändigt för ändamålet.