12 kap. 28 § är inte en depositionsregel för bostäder
I gällande jordabalk handlar 12 kap. 28 § om pant eller borgen som säkerhet för lokalhyra. Nästa paragraf, 28 a §, beskriver hur den som ställt pant eller borgen för en bostad kan säga upp sitt åtagande. Ingen av paragraferna säger att en kontant bostadsdeposition får vara högst tre hyror eller måste ligga på ett visst konto.
Jordabalken är ändrad till och med SFS 2026:1498. Någon 12 kap. 28 b § om säkerhetsdeposition finns inte i den publicerade lagtexten.
Öppna jordabalken hos RiksdagenDen nya privatuthyrningslagen införde inget depositionstak
Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller från 1 juli 2026 för nya avtal inom lagens tillämpningsområde. Den reglerar bland annat hyra, bostadens skick, vårdplikt, uppsägning och tvister, men innehåller ingen bestämmelse om deposition eller säkerhetskonto.
Utredningen En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65) föreslog att en deposition skulle få vara högst tre månadshyror och placeras hos en tredje part, ett företag eller länsstyrelsen. Regeringen tog inte med den delen i propositionen 2025/26:187 utan bereder den vidare. Redan Ds 2023:32 hade föreslagit högst två månadshyror hos länsstyrelsen. Ett förslag blir inte lag förrän riksdagen har beslutat det.
Skriv det här innan någon betalar
Avsaknaden av en särskild depositionslag gör tydligheten viktigare, inte mindre viktig. Använd ett separat villkor eller en bilaga som båda parter får innan betalningen sker.
Belopp och betalning
Skriv det exakta beloppet, betalningsdag och hur betalningen ska kunna följas i efterhand.
Ändamål
Beskriv vilka avtalsbrott eller ersättningskrav depositionen är tänkt att säkra. Undvik öppna formuleringar som ger ena parten fri rätt att ta pengarna.
Förvaring
Ange vem som håller pengarna och om de ska hållas avskilda. Ett separat konto kan avtalas, men är inte ett generellt lagkrav.
Bevisning
Koppla avdrag till signerad besiktning, foton, inventarielista och underlag för den faktiska kostnaden.
Slutavräkning
Bestäm hur snabbt hyresvärden ska lämna en specificerad avräkning och betala tillbaka den del som parterna inte tvistar om.
Oenighet
Skriv att den andra parten får invända och hur ni först försöker lösa tvisten. Depositionstvister kan i slutänden behöva prövas av tingsrätt.
Viktigt: frånvaro av ett uttryckligt lagtak betyder inte att ett oproportionerligt eller oklart villkor alltid håller. Ta individuell juridisk rådgivning vid höga belopp, näringsverksamhet eller komplicerade säkerhetsupplägg.
Gör avräkningen möjlig att förstå och kontrollera
- 1
Jämför samma underlag
Gör avflyttningskontrollen mot det signerade inflyttningsprotokollet, inventarielistan och daterade bilder.
- 2
Specificera varje krav
Beskriv vad som hänt, vilken avtals- eller laggrund du stödjer dig på och hur det begärda beloppet har beräknats.
- 3
Skilj skada från vanligt bruk
Hyresgästens ansvar gäller vållad skada enligt tillämpliga regler. Gör inte automatiska avdrag för ålder eller normalt bruk.
- 4
Betala ut ostridigt belopp
Följ den tidsfrist och metod som står i avtalet. Lämna avräkningen skriftligt och spara betalningsunderlaget.
- 5
Hantera invändningen sakligt
Försök först lösa den dokumenterade oenigheten. Sveriges Domstolar anger att Hyresnämnden kan medla men inte besluta om återbetalning av deposition i den beskrivna bostadsrättssituationen.
Frågor om deposition
Finns det en lagstadgad maxgräns för deposition vid bostadsuthyrning?
Nej. I oktober 2026 finns ingen lagregel som begränsar en bostadsdeposition, varken till tre månadshyror eller till något annat belopp. Utredningen bakom privatuthyrningslagen (SOU 2025:65) föreslog högst tre månadshyror hos en tredje part, men regeringen tog inte med förslaget i propositionen utan bereder det vidare. Den äldre promemorian Ds 2023:32 föreslog högst två månadshyror hos länsstyrelsen. Inget av förslagen finns i 12 kap. jordabalken eller i privatuthyrningslagen (2026:772). Det betyder inte att varje belopp automatiskt är rimligt.
Måste depositionen stå på ett spärrat konto?
Nej, det finns inget generellt lagkrav på spärrkonto för deposition vid bostadsuthyrning. Parterna kan däremot avtala om en separat kontolösning eller annan hantering. Avtalet bör då ange vem som håller pengarna, hur de får användas och vad som krävs för utbetalning.
Gäller 12 kap. 28 § jordabalken för deposition på en bostad?
Nej. 12 kap. 28 § jordabalken handlar om pant eller borgen som säkerhet för ett lokalhyresavtal. För bostadshyra reglerar 28 a § hur en pantsättare eller borgensman kan säga upp sitt åtagande, men paragraferna skapar inte ett depositionskonto eller ett tak på tre månadshyror.
Vad bör ett depositionsvillkor innehålla?
Skriv åtminstone belopp, vad depositionen ska säkra, var pengarna hålls, vilken dokumentation som krävs för ett krav, hur en slutavräkning ska lämnas, när ostridigt belopp ska betalas tillbaka och hur oenighet hanteras. Gör en signerad in- och avflyttningsdokumentation.
Kan Hyresnämnden besluta vem som har rätt till depositionen?
Sveriges Domstolar anger för tvister mellan bostadsrättshavare och andrahandshyresgäst att Hyresnämnden kan medla men inte besluta om återbetalningsskyldighet för en deposition. Om medling inte löser tvisten prövas den av tingsrätt.
Får hyresvärden behålla depositionen för normalt slitage?
Ett krav behöver ha stöd i avtalet och i tillämpliga regler. Både jordabalken och privatuthyrningslagen skiljer på hyresgästens ansvar för vållad skada och hyresvärdens underhållsansvar. Dokumentera skick vid in- och avflyttning och redovisa varje krav med konkret underlag i stället för ett schablonavdrag.
Primärkällor och myndighetsvägledning
Rättspåståendena på sidan kontrollerades mot lagtexten den 21 oktober 2026. Förslagen i SOU 2025:65 och Ds 2023:32 är förslag, inte gällande rätt.
Gällande hyreslag. 28 § gäller säkerhet för lokal; 28 a § gäller pant eller borgen för bostad. 24 § reglerar vårdplikt och skadeståndsansvar.
Gällande sedan 1 juli 2026 för de avtal som omfattas. Lagen innehåller vård- och skadeansvar men ingen särskild depositionsregel.
Utredningens förslag om deposition (högst tre månadshyror hos en tredje part) togs inte med och bereds vidare i Regeringskansliet.
Promemoria, inte gällande lag. Den konstaterar att lagregler om sådan säkerhet saknas och föreslog högst två månadshyror hos länsstyrelsen.
För andrahandshyra av bostadsrätt: Hyresnämnden kan medla, medan en olöst återbetalningstvist prövas av tingsrätt.