”Fullt brukbar för det avsedda ändamålet”
Standarden sätts inte av kontraktet i första hand utan av lagen. Vid tillträdet ska lägenheten enligt 12 kap. 9 § vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för sitt ändamål. Har ni avtalat om bättre skick gäller det i stället — men sämre skick går inte att avtala om för en vanlig bostadslägenhet.
”Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.”
”Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.”
12 kap. 15 § första och andra styckena jordabalken (1970:994). Läs lagtexten hos Riksdagen
Det är underhållsskyldigheten i andra stycket som avgör de vanligaste tvisterna: slitna ytskikt, gammal målning, uttjänta tapeter. Uttrycket ”skäliga tidsmellanrum” betyder att ålder och bruk ska hanteras löpande — inte att du får kräva renovering när du vill.
Fem rättigheter — och vad som krävs för var och en
Alla fem finns i 12 kap. 11 § och blir tillämpliga på fel under hyrestiden genom 16 §. De utesluter inte varandra: du kan begära nedsättning och samtidigt ansöka om åtgärdsföreläggande.
Avhjälpande på hyresvärdens bekostnad
Om hyresvärden efter tillsägelse låter bli att åtgärda så snart det kan ske får du åtgärda själv och lägga kostnaden på hyresvärden. Dokumentera tillsägelsen och kostnaden.
12 kap. 11 § 1 st 1
Skälig nedsättning av hyran
Gäller för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Nedsättningen ska stå i proportion till hur mycket bruket av bostaden faktiskt påverkas.
12 kap. 11 § 1 st 3
Ersättning för skada
Du har rätt till ersättning om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. Bevisbördan ligger alltså på hyresvärden.
12 kap. 11 § 1 st 4
Åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden
Nämnden kan ålägga hyresvärden att åtgärda bristen inom en angiven tid, och får förena beslutet med vite. Ansökan görs av dig som hyresgäst.
12 kap. 11 § 1 st 5 och 16 § 2 st
Uppsägning vid väsentlig brist
Sista utvägen när bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål. Kräver att bristen är av väsentlig betydelse — och möjligheten faller bort så snart hyresvärden avhjälpt den.
12 kap. 11 § 1 st 2
En vanlig avtalsfälla. Enligt 12 kap. 16 § tredje stycket får parterna med bindande verkan avtala bort rätten till nedsättning för hinder eller men som beror på arbeten för att sätta lägenheten i avtalat skick, sedvanligt underhåll eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Läs kontraktets renoveringsklausul innan du räknar med nedsättning under en stambytesperiod — se även vår guide om renovering i hyresfastigheter.
Så går ett åtgärdsföreläggande till
Sveriges Domstolar beskriver processen i tre steg och är tydlig med förarbetet: du ska först kontakta hyresvärden och be om åtgärd. Först när det inte hjälper ansöker du. Nämnden väger ditt intresse av att få bristen åtgärdad mot hyresvärdens intresse av att slippa, och åtgärden måste vara ekonomiskt försvarbar och byggnadstekniskt genomförbar.
Beskriv felet och konsekvensen
Ansökan ska ange vilket fel, vilken brist eller vilket missförhållande du vill ha åtgärdat — och på vilket sätt det orsakar dig problem. Redogör också för dina kontakter med hyresvärden. Blankett HN1b finns hos Sveriges Domstolar.
Bifoga bevisning
Foton, teknisk utredning, sakkunnigutredning eller besiktningsprotokoll. Nämnden hämtar inte in någon bevisning själv, men gör ofta en besiktning av lägenheten vid sammanträdet.
Skicka till rätt hyresnämnd
Nämnden bestäms geografiskt av fastighetens läge. På domstol.se kan du söka fram rätt nämnd via postnummer.
Beslutet anger tid — och kan förenas med vite
Enligt 12 kap. 16 § andra stycket ska föreläggandet ange en viss tid för åtgärderna. Finns särskilda skäl kan tiden förlängas om ansökan görs innan fristen löpt ut.
Frågor om fel och brister
Vilket skick har jag rätt att kräva av lägenheten?
Enligt 12 kap. 9 § första stycket jordabalken ska hyresvärden på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick har avtalats. Enligt 15 § första stycket ska hyresvärden hålla lägenheten i det skicket under hela hyrestiden.
Måste hyresvärden tapetsera och måla om?
Ja, i en bostadslägenhet. 12 kap. 15 § andra stycket säger att hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Undantag gäller om annat avtalats och det rör ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet, eller om avtalet har en förhandlingsklausul och avvikelsen tagits in i en förhandlingsöverenskommelse.
Har jag rätt till nedsatt hyra medan felet finns kvar?
För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran enligt 12 kap. 11 § första stycket 3. Genom hänvisningen i 16 § första stycket gäller samma sak för skador och hinder som uppstår under hyrestiden utan att du är ansvarig, och när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Hur stor nedsättningen ska vara bedöms i det enskilda fallet.
Får jag laga felet själv och dra av kostnaden?
Ja, under en bestämd förutsättning. Enligt 12 kap. 11 § första stycket 1 får hyresgästen avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Nyckelorden är tillsägelse och underlåtenhet — du behöver alltså först ha begärt åtgärd och kunna visa det.
Vad är ett åtgärdsföreläggande?
Ett beslut där hyresnämnden ålägger hyresvärden att åtgärda bristen. Du som hyresgäst ansöker. Enligt 12 kap. 16 § andra stycket ska föreläggandet ange en viss tid inom vilken åtgärderna ska ha vidtagits, och det får förenas med vite. Sveriges Domstolar anger att bristen måste vara sådan att hyresvärden kan åtgärda den och att den innebär hinder eller men i nyttjanderätten — bagatellartade brister räcker inte.
Kan jag hålla inne hyran tills felet är åtgärdat?
Att bara låta bli att betala är riskabelt: dröjsmål med hyran är en självständig förverkandegrund. Den väg lagen anvisar är deponering enligt 12 kap. 21 §. Deponerar du hos länsstyrelsen får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Deponering kräver skriftlig uppgift om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden, samt att du ställer pant eller borgen för hyresvärdens kostnad.
Måste jag anmäla skador?
Ja. Enligt 12 kap. 24 § andra stycket är hyresgästen skyldig att genast meddela hyresvärden om en skada eller brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå. Andra skador och brister ska anmälas utan oskäligt dröjsmål. Försummar du det ansvarar du för den skada som försummelsen leder till. Samma regler gäller om det finns ohyra i lägenheten.
Kan jag säga upp avtalet på grund av felet?
Enligt 12 kap. 11 § första stycket 2 får hyresgästen säga upp avtalet om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att åtgärda den efter tillsägelse — men bara om bristen är av väsentlig betydelse. Har hyresvärden hunnit avhjälpa bristen får avtalet inte längre sägas upp på den grunden. En sådan uppsägning gör att avtalet upphör genast enligt 6 § första stycket.
Primärkällor
Varje regel på sidan är läst i lagtexten eller hos Sveriges Domstolar och kontrollerad 31 augusti 2026. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.
Kravet på skick vid tillträde och under hyrestiden, hyresvärdens underhållsskyldighet, hyresgästens fem verktyg vid brist, deponering hos länsstyrelsen och anmälningsskyldigheten.
Förutsättningarna för åtgärdsföreläggande, kravet på hinder eller men i nyttjanderätten, avvägningen mot hyresvärdens intresse, att nämnden inte gör egen utredning men ofta besiktigar prövningslägenheten, samt ansökningsblankett HN1b. Uppdaterad 28 oktober 2022.