Tre sätt en höjning kan komma till dig
Vilken väg som gäller avgör vad du ska göra och hur snabbt. Börja därför med att avgöra om huset omfattas av en förhandlingsordning — det står normalt i hyresavtalet genom en förhandlingsklausul.
Kollektiv förhandling
Omfattas huset av en förhandlingsordning ska hyresvärden på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om en hyreshöjning. Ett avtal med dig direkt är ogiltigt om förhandling inte ägt rum, och hyresvärden är då skyldig att betala tillbaka det som tagits ut för mycket jämte ränta.
5 § 1 st 1 och 23 § hyresförhandlingslagen
Individuell begäran om villkorsändring
Hyresvärden meddelar dig skriftligt. Kommer ni inte överens kan den som begärt ändringen ansöka hos hyresnämnden, tidigast en månad efter att meddelandet lämnats. Nämndens beslut anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.
12 kap. 54 § jordabalken
Meddelande med tyst godkännande
I hus med förhandlingsordning där just din lägenhet inte omfattas kan ett korrekt utformat meddelande göra att du anses ha godtagit höjningen om du inte motsätter dig senast en angiven dag, tidigast två månader efter meddelandet.
12 kap. 54 a § jordabalken
Bruksvärdet — och hur nämnden faktiskt jämför
”Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.”
12 kap. 55 § första stycket jordabalken (1970:994), lydelse enligt lag (2026:773). Läs lagtexten hos Riksdagen
Sveriges Domstolar beskriver en direktjämförelse i fyra steg. Först sorteras lägenheter med avvikande bruksvärde bort. Sedan utesluts hyror som inte är representativa. Därefter utgår nämnden från den högsta hyresnivån bland de kvarvarande jämförelselägenheterna. Slutligen fastställs hyran: har hyresvärden begärt ett belopp i nivå med eller under jämförelsehyrorna fastställs det begärda beloppet, och har ett högre belopp begärts har hyresvärden rätt till det så länge det inte påtagligt överskrider jämförelsehyrorna.
Saknas jämförelsematerial gör nämnden i stället en allmän skälighetsbedömning med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten. Det är enligt Sveriges Domstolar ganska vanligt.
Vad som bygger bruksvärdet
- Storlek, grad av modernitet, planlösning och läge inom huset.
- Reparationsstandard och ljudisolering.
- Förmåner knutna till lägenheten: hiss, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats.
- Husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer.
- Eftersatt underhåll kan sänka bruksvärdet — men inte den försämring som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.
Trappningsregeln du måste be om
Syftet är att en stor höjning inte ska tvinga någon att flytta. Regeln finns i 12 kap. 55 § sjätte stycket: är den skäliga hyran väsentligt högre än den tidigare ska nämnden, om hyresgästen begär det och särskilda skäl inte talar emot, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Sveriges Domstolar preciserar tillämpningen. Vad som är en väsentlig höjning bedöms från fall till fall och beror på det allmänna läget på hyresmarknaden — normalt ska det handla om en höjning på cirka tio procent eller mer. Anpassningstiden bör i normalfallet inte vara längre än några år, och bara i undantagsfall så lång som tio år. Under trappningen kan hyran ändå höjas genom löpande justeringar från årliga kollektiva förhandlingar.
Regeln följer med lägenheten i vissa övergångar. Sveriges Domstolar anger att skyddet gäller när lägenheten övergår genom bodelning mellan makar eller sambor, överlåtelse till närstående, lägenhetsbyte eller överlåtelse till make eller sambo — men inte när en ledig lägenhet hyrs ut på nytt. Om övergångar till närstående skriver vi mer i guiden om att överlåta hyreskontraktet.
Datumen som avgör om du kan invända
| Fråga | Svar | Källa |
|---|---|---|
| Tidigast när kan ansökan till hyresnämnden göras? | En månad efter att begäran om villkorsändring lämnats till motparten | 12 kap. 54 § 1 st JB |
| Hur lång tid har du på dig att motsätta dig ett meddelande enligt 54 a §? | Till den dag hyresvärden angett, som tidigast får vara två månader efter meddelandet | 12 kap. 54 a § 2 st JB |
| Hur långt tillbaka kan ett beslut om villkorsändring gälla? | Normalt inte före månadsskiftet närmast efter tre månader från ansökningsdagen, och inte innan sex månader gått sedan de tidigare villkoren började tillämpas | 12 kap. 55 e § 1 st JB |
| Har hyran blivit gällande genom tyst godkännande enligt 54 a §? | Då kan beslutet avse tid från den dag hyran började gälla, om ansökan gjorts inom tre månader därefter | 12 kap. 55 e § 3 st JB |
| Hur lång tid har du på dig att angripa en förhandlingsöverenskommelse? | Tre månader från underrättelsen, eller för hyra tre månader från den dag villkoret började tillämpas mot dig | 22 § hyresförhandlingslagen |
Lägg märke till spärren i 55 e § första stycket: ett beslut om ändrade villkor får inte avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Det sätter i praktiken ett golv för hur ofta hyran kan ändras genom nämndbeslut.
Frågor om hyreshöjning
Finns det en maxgräns i procent för hur mycket hyran får höjas?
Nej. Varken 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen anger någon procentsats. Prövningen är relativ: enligt 12 kap. 55 § första stycket ska hyran fastställas till skäligt belopp, och den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Sveriges Domstolar anger som riktvärde att hyran får överstiga jämförelsehyran med 4–5 procent, men gör en bedömning från fall till fall.
Vad är bruksvärde?
Det praktiska värde lägenheten har ur hyresgästens synvinkel, enligt hur hyresgäster i allmänhet värderar dess egenskaper. Sveriges Domstolar räknar upp storlek, grad av modernitet, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering, samt förmåner som hiss, tvättstuga, förvaringsutrymmen, fastighetsservice och garage. Husets allmänna läge, boendemiljön och närhet till kommunikationer räknas också. Hyresvärdens egna kostnader för produktion, drift och förvaltning ska däremot inte påverka bedömningen.
Kan jag vägra att gå med på en höjning?
Ja, och i vissa fall måste du säga ifrån aktivt. Gäller ett meddelande enligt 12 kap. 54 a § — tillsvidareavtal i ett hus med förhandlingsordning där lägenheten inte omfattas av den — anses du enligt tredje stycket ha ingått avtal om den begärda hyran om du inte motsätter dig i tid. Meddelandet ska ange en sista dag som ligger tidigast två månader efter att meddelandet lämnades.
Vad måste hyresvärdens begäran innehålla?
Enligt 12 kap. 54 § ska en begäran om ändrade villkor vara skriftlig. För att ett meddelande om hyreshöjning ska få den verkan som beskrivs i 54 a § tredje stycket krävs dessutom uppgift i kronor om höjningen och om det totala hyresbeloppet, vilken dag den nya hyran ska börja gälla, sista dag att motsätta sig, hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten och uppgift om vad du behöver göra för att få en sådan prövning till stånd.
Vad är trappningsregeln?
En skyddsregel i 12 kap. 55 § sjätte stycket. Är den hyra som anses skälig väsentligt högre än den tidigare hyran ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och särskilda skäl inte talar emot, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Sveriges Domstolar anger att nämnden inte tillämpar regeln självmant, att en väsentlig höjning normalt handlar om cirka tio procent eller mer, och att anpassningstiden i normalfallet inte bör vara längre än några år.
När gäller inte trappningsregeln?
Sveriges Domstolar anger att den inte gäller när höjningen beror på tillval som hyresgästen gjort, när den tidigare hyran varit särskilt låg, eller när en presumtionshyra anpassas till den allmänna hyresutvecklingen. Den gäller inte heller när en tidigare uthyrd lägenhet blivit ledig och hyrs ut på nytt. Däremot gäller den när lägenheten övergår genom bodelning, överlåtelse till närstående, lägenhetsbyte eller överlåtelse till make eller sambo.
Hur lång tid har jag på mig att invända mot en kollektiv förhandlingsöverenskommelse?
Enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ansökan om ändring ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag du fick underrättelse om det nya villkoret, eller när det gäller hyra tre månader från den dag villkoret började tillämpas mot dig.
Vad kostar tillval, och kan de höja hyran hur mycket som helst?
Nej. Bestämmelserna om tillval och frånval finns i 12 kap. 55 d § jordabalken. Sveriges Domstolar sammanfattar villkoren: tillägget får avse högst en tredjedel av hyran, det ska finnas en skriftlig överenskommelse undertecknad av hyresgästen där det anges att 55 d § ska tillämpas, avtalet får gälla i högst tio år och det får inte finnas synnerliga skäl mot avtalet. Är hyran 6 000 kronor kan den alltså genom tillägg höjas till högst 9 000 kronor.
Primärkällor
Alla siffror och frister på sidan kommer från lagtext eller från Sveriges Domstolars egna beskrivningar av hur hyresnämnderna arbetar. Kontrollerat 31 augusti 2026. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.
Skriftlighetskravet, enmånadsfristen till hyresnämnden, innehållskraven för ett meddelande med tyst godkännande, bruksvärdesregeln, trappningsregeln och från vilken tid ett beslut får gälla. 55 § har sin nuvarande lydelse genom lag (2026:773).
Hyresvärdens skyldighet att förhandla om höjningar, hyresgästens rätt att inom tre månader begära ändring av en förhandlingsöverenskommelse, ogiltighet vid utebliven förhandling och vad som gäller när förhandlingen strandar.
Vilka egenskaper som bygger bruksvärdet, att hyresvärdens kostnader saknar betydelse och villkoren för tillval enligt 55 d §. Uppdaterad 28 oktober 2022.
Hur direktjämförelsen går till i fyra steg, riktvärdet att hyran får överstiga jämförelsehyran med 4–5 procent, och att en allmän skälighetsbedömning görs när jämförelsematerial saknas. Uppdaterad 15 september 2023.
Att hyresgästen själv måste begära trappning, att cirka tio procent normalt räknas som en väsentlig höjning, och i vilka fall regeln inte gäller. Uppdaterad 28 oktober 2022.