Fem sätt ett hyreskontrakt kan byta innehavare
Vilken väg som är rätt beror på varför bytet ska ske. Ett par av dem förutsätter att den som står på kontraktet lämnar bostaden, andra bygger på familjerättsliga händelser.
Hyresvärden godkänner en överlåtelse
Den enklaste vägen. Huvudregeln i 32 § är att hyresrätten inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke — men inget hindrar att samtycket lämnas. Be om det skriftligt och spara beskedet.
12 kap. 32 § 1 st
Hyresnämnden ger tillstånd till närståendeöverlåtelse
När hyresvärden säger nej. Kraven är att du inte avser att använda lägenheten, att den närstående varaktigt sammanbor med dig och att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen.
12 kap. 34 § 1 st
Make eller sambo tar över vid separation
Säger den som står på kontraktet upp avtalet, eller saknar rätt till förlängning, har den make eller sambo som har sin bostad i lägenheten rätt att överta hyresrätten om hyresvärden skäligen kan godta personen.
12 kap. 47 § 2 st
Övergång genom bodelning, arv eller testamente
Reglerna om överlåtelse gäller också vid sådan övergång. Har lägenheten varit gemensam bostad får maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe.
12 kap. 33 § 1–2 st
Dödsboet överlåter till någon som bodde med den avlidne
Samma prövning som vid närståendeöverlåtelse, men initierad av dödsboet. Det avgörande är enligt Sveriges Domstolar att den som ska ta över bor kvar i lägenheten.
12 kap. 34 § 2 st
Vad hyresnämnden tittar på
”En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.”
12 kap. 34 § första stycket jordabalken (1970:994). Läs lagtexten hos Riksdagen
Sveriges Domstolar konkretiserar tre förutsättningar: ni ska ha haft gemensamt hushåll, ni ska ha använt lägenheten gemensamt, och ni ska ha bott tillsammans under en längre tid — i normalfallet cirka tre år. Den som ska ta över ska dessutom vara godtagbar som hyresgäst, alltså skötsam och klara av att betala hyran.
En detalj som ofta missförstås: det saknar avgörande betydelse om den som överlåter redan har flyttat eller avlidit. Det viktiga är att den som ska ta över bor kvar i lägenheten. Sveriges Domstolar beskriver att det i praxis finns exempel på att överlåtelser godkänts trots att överlåtaren inte bott i lägenheten på flera år.
Underlag som stärker en ansökan
- Bevis för att ni bott tillsammans: folkbokföringshistorik, hyresavier, försäkringar och post till adressen. Folkbokföringen har bevisvärde men avgör inte ensam.
- Underlag för gemensamt hushåll — gemensamma kostnader, konton eller andra tecken på att ni delat ekonomi och vardag.
- Uppgifter som visar att den som tar över klarar hyran: inkomstunderlag, anställningsintyg eller motsvarande.
- Skriftlig begäran till hyresvärden och det svar du fått — eller frånvaron av svar inom tre veckor.
Vem betalar för det som hänt före överlåtelsen
Sveriges Domstolar delar frågan i två. För tiden efter överlåtelsen svarar den nya hyresgästen — hyresvärden kan inte vända sig mot den gamla om hyran inte betalas eller lägenheten skadas. För hyresskulder eller skador från tiden före överlåtelsen svarar däremot båda, och hyresvärden får välja vem kravet riktas mot.
Det går att avtala om en annan fördelning. Ett vanligt upplägg är att den gamla hyresgästen går i borgen för den nya — och hyresnämnden kan enligt Sveriges Domstolar villkora sitt beslut med just det. Om vad ett borgensåtagande innebär och hur du tar dig ur det skriver vi i guiden om borgen vid hyreskontrakt.
Betala aldrig för ett kontrakt. Att begära, avtala om eller ta emot särskild ersättning för att överlåta en hyresrätt är straffbelagt i 12 kap. 65 § jordabalken, med fängelse i högst två år i normalgraden. Ett avtalsvillkor om sådan ersättning är ogiltigt och den som tagit emot ersättningen är skyldig att lämna tillbaka den.
Frågor om överlåtelse
Kan min partner läggas till på hyreskontraktet när vi flyttar ihop?
Inte med stöd av någon regel i hyreslagen. Att göra någon till medhyresgäst innebär en ändring av avtalet, och det kräver hyresvärdens medverkan. Vad lagen däremot ger är ett skydd i efterhand: enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken har en make eller sambo som har sin bostad i lägenheten rätt att överta hyresrätten och få avtalet förlängt för egen del om hyresvärden skäligen kan godta personen som hyresgäst.
Vad krävs för att överlåta hyresrätten till en närstående?
Enligt 12 kap. 34 § första stycket krävs att du inte avser att använda bostadslägenheten, att den närstående varaktigt sammanbor med dig och att hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, och det kan förenas med villkor. Hyresvärden kan också godkänna överlåtelsen direkt — då behövs ingen prövning.
Hur länge måste vi ha bott tillsammans?
Lagen anger ingen tid, men Sveriges Domstolar beskriver praxis: ni ska ha bott tillsammans under en längre tid, och i normalfallet brukar det vara cirka tre år. Ibland kan kortare tid räcka — ett exempel som nämns är att hyresgästen avlider oväntat och det står klart att ni annars skulle ha bott tillsammans i cirka tre år eller längre.
Vem räknas som närstående?
Sveriges Domstolar anger att i första hand föräldrar, barn, syskon och sambor räknas som närstående. I vissa fall kan också andra släktingar komma i fråga, till exempel barnbarn och syskonbarn, och i undantagsfall kan personer som inte är släkt räknas som närstående.
Spelar folkbokföringen någon roll?
Sveriges Domstolar skriver att var någon är folkbokförd inte har någon självständig betydelse i hyresrättsliga sammanhang, men att det kan ha ett värde som bevisning. Den som på annat sätt kan styrka att han eller hon bott i lägenheten den tid som krävs kan ändå få ta över den, förutsatt att övriga villkor är uppfyllda.
Vad händer med gamla hyresskulder efter en överlåtelse?
Sveriges Domstolar anger huvudregeln: den gamla hyresgästen ansvarar inte för förpliktelser som avser tiden efter överlåtelsen, utan hyresvärden får vända sig mot den nya hyresgästen. För skulder eller skador från tiden före överlåtelsen svarar däremot både den gamla och den nya hyresgästen, och hyresvärden får välja vem kravet riktas mot. En annan ansvarsfördelning kan avtalas, och hyresnämnden kan villkora sitt beslut med att överlåtaren går i borgen.
Vad händer om hyresvärden säger nej utan att ge något skäl?
Enligt 12 kap. 32 § andra stycket får hyresgästen säga upp hyresavtalet om samtycke vägras utan skälig anledning, eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes. Den regeln gör tystnad till ett aktivt val med följder.
Vad händer med lägenheten om jag avlider?
Flera regler samverkar. Enligt 12 kap. 33 § andra stycket får en make eller sambo som fått hyresrätten genom bodelning eller arvskifte, eller övertagit den enligt 22 § sambolagen, träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Enligt 47 § andra stycket har efterlevande make eller sambo samma rätt till förlängning om dödsboet saknar sådan rätt. Och enligt 34 § andra stycket kan ett dödsbo överlåta hyresrätten till en dödsbodelägare eller annan närstående som varaktigt sammanbodde med den avlidne.
Primärkällor
Lagrum och praxisbeskrivningar är hämtade direkt från källorna nedan och kontrollerade 31 augusti 2026. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.
Kravet på samtycke och treveckorsregeln, övergång genom bodelning och arv, tillstånd till närståendeöverlåtelse, gränsen för att inrymma utomstående och makens eller sambons rätt att överta hyresrätten.
Praxis om gemensamt hushåll och cirka tre års sammanboende, vilka som räknas som närstående, folkbokföringens bevisvärde, ansvaret för skulder före och efter överlåtelsen samt möjligheten att villkora beslutet med borgen. Uppdaterad 28 oktober 2022.