Vad som händer, i vilken ordning
Sex hållpunkter avgör utgången. Varje steg har en egen regel, och flera av dem är skyddsregler till hyresgästens fördel som bara fungerar om någon känner till dem.
Förfallodagen passeras
Utan avtal om annat är hyran förfallen senast sista vardagen före månadens början. Från och med dagen efter är du i dröjsmål.
Efter mer än en vecka är hyresrätten förverkad
12 kap. 42 § första stycket 1. Förverkandet ger hyresvärden rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid — men rätten måste utnyttjas.
Betalar du innan uppsägningen är saken ur världen
Enligt 43 § kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden om rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet.
Uppsägning, delgivning och meddelande till socialnämnden
Hyresvärden ska delge dig en underrättelse om att du kan få tillbaka hyresrätten genom att betala, och lämna meddelande om uppsägningen och anledningen till den till socialnämnden i kommunen.
Tre veckor att återvinna hyresrätten
Fristen i 44 § första stycket 1 räknas från delgivningen. Betalning enligt 20 § andra eller tredje stycket, eller deponering enligt 21 §, räddar boendet.
Två extra vardagar innan avhysning får beslutas
Enligt 44 § andra stycket får beslut om avhysning inte meddelas förrän det gått ytterligare två vardagar efter treveckorsfristen, i väntan på att du visar att du gjort rätt.
Treveckorsfristen i 44 § — det viktigaste stycket
Regeln är konstruerad så att hyresvärden måste göra två saker innan klockan börjar ticka: delge dig en underrättelse om att du får tillbaka hyresrätten genom att betala på angivet sätt, och lämna meddelande om uppsägningen och anledningen till den till socialnämnden i den kommun där lägenheten ligger.
”Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 § … inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse …”
12 kap. 44 § första stycket jordabalken (1970:994). Läs lagtexten hos Riksdagen
Fyra sätt att stoppa avhysningen inom fristen
- Betala hela beloppet på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket. Betalning via bank eller betalningsförmedlare räknas när uppdraget togs emot.
- Deponera hos länsstyrelsen enligt 21 § om du bestrider beloppet. Deponering likställs uttryckligen med betalning i 44 §.
- Få socialnämnden att åta sig betalningsansvaret skriftligen inom fristen enligt 44 § fjärde stycket 1.
- Åberopa sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet enligt 44 § fjärde stycket 2, om hyran betalas så snart det var möjligt.
Undantaget i femte stycket. Skyddsreglerna gäller inte om du ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades. Har du redan sagt upp dig eller flyttdatumet är nära hjälper alltså inte återvinningen.
Fem saker att göra samma dag du inser att hyran är sen
Betala det du kan, direkt
Delbetalning tar inte bort dröjsmålet, men den minskar beloppet och visar betalningsvilja i en senare intresseavvägning. Spara underlaget med tidpunkt.
Hör av dig skriftligt till hyresvärden
Ange när resten betalas. En hyresvärd som fått en trovärdig plan har sällan intresse av en avhysningsprocess — den kostar mer än en försenad hyra.
Kontakta socialtjänsten i kommunen
Nämnden kan enligt 44 § fjärde stycket 1 skriftligen åta sig betalningsansvaret och därmed stoppa avhysningen. Läs mer om vilket stöd som finns i vår guide om ekonomiskt bistånd för boendet.
Läs delgivningen noga och räkna dagarna
Fristen på tre veckor räknas från delgivningen. Notera datumet i kalendern och lägg till de två extra vardagar som 44 § andra stycket ger innan avhysning över huvud taget får beslutas.
Deponera i stället för att hålla inne
Är beloppet omtvistat är deponering hos länsstyrelsen enligt 21 § den enda säkra vägen. Att bara låta bli att betala är det som gör en tvist till en förverkandegrund.
Frågor om obetald hyra
Hur sent får jag vara med hyran innan det blir allvarligt?
Enligt 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken är hyresrätten till en bostadslägenhet förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Gränsen är alltså en vecka, inte en månad. Att hyresrätten är förverkad betyder att hyresvärden får säga upp avtalet i förtid — det betyder inte att du automatiskt måste flytta.
Kan jag rädda lägenheten efter att jag blivit uppsagd?
Ofta ja. 12 kap. 44 § jordabalken innehåller en återvinningsregel: du får inte skiljas från lägenheten om hyran betalas eller deponeras inom tre veckor från det att du delgetts en underrättelse om att du kan få tillbaka hyresrätten genom att betala, och meddelande om uppsägningen har lämnats till socialnämnden i kommunen. Fristen börjar löpa vid delgivningen, inte vid uppsägningen.
När är hyran egentligen förfallen till betalning?
Om ni inte avtalat något ska hyran enligt 12 kap. 20 § första stycket betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. För en bostadslägenhet gäller dessutom att hyran för andra månader än den första alltid får betalas senast sista vardagen före månadens början — även om kontraktet anger en tidigare förfallodag.
Räknas betalningen den dag jag skickar den?
Enligt 12 kap. 20 § tredje stycket anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen om du betalar på bankkontor. Lämnar du ett betalningsuppdrag till en bank eller annan liknande betalningsförmedlare anses beloppet ha kommit fram när betalningsuppdraget togs emot. Spara alltid kvittot eller skärmbilden med tidpunkt.
Vad händer om socialtjänsten går in?
Enligt 12 kap. 44 § fjärde stycket 1 får du inte skiljas från lägenheten om socialnämnden inom treveckorsfristen skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran. Det är också därför lagen kräver att hyresvärden meddelar socialnämnden — nämnden ska få en reell chans att agera.
Jag var sjuk och kunde inte betala i tid. Spelar det någon roll?
Ja. 12 kap. 44 § fjärde stycket 2 säger att en bostadshyresgäst inte får skiljas från lägenheten om han eller hon varit förhindrad att betala inom fristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när avhysningstvisten avgörs i första instans.
Kan hyresvärden säga upp mig för upprepade sena betalningar?
Ja, det är en annan väg. I stället för att säga upp i förtid kan hyresvärden säga upp avtalet till hyrestidens utgång och åberopa att hyresgästen misskött sig enligt 12 kap. 46 § första stycket 2. Sveriges Domstolar räknar upp obetalda hyror i upprepade fall som en typisk orsak, och där görs en intresseavvägning där hyresgästens personliga förhållanden kan beaktas.
Vad gör jag om jag tycker att hyran är fel?
Betala aldrig ingenting. Anser du att du har rätt till nedsättning eller har en motfordran kan du enligt 12 kap. 21 § deponera beloppet hos länsstyrelsen. Har du deponerat får hyresvärden inte göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Deponeringen kräver att du lämnar skriftlig uppgift om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden, samt ställer pant eller borgen för hyresvärdens kostnad.
Primärkällor
Fristerna och undantagen är lästa i lagtexten och kontrollerade 31 augusti 2026. Sidan är allmän information och ersätter inte rådgivning i ditt enskilda ärende — vid delgiven uppsägning bör du ta kontakt med kommunens socialtjänst eller en jurist omgående.
Förfallodagen och hur betalning ska räknas, veckogränsen för förverkande, rättelse före uppsägning, treveckorsfristen, socialnämndens betalningsansvar och sjukdomsundantaget.
Att hyresvärden ska anmana rättelse och underrätta socialnämnden, att hyresnämnden inte prövar en uppsägning i förtid, och att upprepade obetalda hyror kan bryta besittningsskyddet enligt misskötsamhetsgrunden. Uppdaterad 16 december 2022.
Att en uppsägning på grund av förverkande inte prövas av hyresnämnden utan handläggs av Kronofogdemyndigheten eller tingsrätten, och att andra regler då gäller för uppsägning och delgivning.