Hur ofta ska hyresvärden byta vitvaror?
Det finns inget lagstadgat intervall. Lagen kräver att spis och kylskåp finns och fungerar — inte att de byts vid en viss ålder. De 20-årssiffror som cirkulerar är enskilda hyresvärdars egna löften.
Direkt svar
Ingen lag anger hur ofta. Hyresvärdens plikt står i 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken och talar om "skäliga tidsmellanrum" för "tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk". Vitvaror nämns inte, och inget årtal nämns. Det som däremot är låst i lag är funktionen: 12 kap. 18 a § kräver spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor inom lägenheten. Går de sönder är det en brist du kan driva. Blir de gamla men fungerar är det hyresvärdens eget underhållssystem som avgör — och de systemen ser helt olika ut.
Varför frågan inte har ett årtal som svar
Nästan alla som söker på den här frågan förväntar sig ett tal: tio år, femton år, tjugo år. Anledningen till att svaret inte ser ut så är att svensk hyreslagstiftning aldrig reglerat underhåll i intervall. Den reglerar skick.
Grundnormen sätts i 12 kap. 9 § första stycket jordabalken: på tillträdesdagen ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. 15 § första stycket förlänger samma krav genom hela hyrestiden. Och andra stycket i 15 § lägger till den löpande plikten: hyresvärden ska i bostadsdelen "med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk".
Läs den meningen en gång till. Den nämner tapet och färg, och därefter "andra sedvanliga reparationer". Den nämner inte spis, kyl, frys, diskmaskin eller tvättmaskin. Och den sätter inget datum. Uttrycket skäliga tidsmellanrum är avsiktligt öppet — det ska tåla att ett hus i Kiruna och ett hus i Malmö har olika förutsättningar.
Det som faktiskt är låst i lag: att utrustningen ska finnas
Även om intervallet är fritt är utrustningslistan det inte. 12 kap. 18 a § sjätte stycket räknar upp vad som krävs för att en bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard. Punkt 6 lyder: anordning inom lägenheten för "matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor". Punkt 1 kräver anordning för kontinuerlig uppvärmning.
Når lägenheten inte upp till den standarden får hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen, förelägga hyresvärden att åtgärda det — ett upprustningsföreläggande. Två saker är värda att veta om det verktyget. Föreläggandet ska ange en tid, och vite får sättas ut. Men det får meddelas endast om åtgärden "med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte", alltså en lönsamhetsspärr som inte finns i det vanliga åtgärdsföreläggandet.
Notera också vad som inte står i listan: frys, diskmaskin, tvättmaskin i lägenheten och mikrovågsugn. Saknas en frysdel har du alltså inget lagstöd i 18 a § för att kräva en — även om nästan alla moderna lägenheter har det, och även om just din hyresvärd har lovat det i sin egen standardbeskrivning.
Var 20-årssiffran kommer ifrån
De intervall folk hört talas om är verkliga — de kommer bara inte från lagen utan från hyresvärdarnas egna underhållssystem. De är alltså avtalslöften, ofta framförhandlade med hyresgästorganisationen och prissatta i hyran. Tre större allmännyttiga bolag som publicerar sina modeller öppet visar hur stor spridningen är.
| Hyresvärd | Vad de själva skriver | Vad det betyder för dig |
|---|---|---|
| MKB Fastighet (Malmö) | Fasta intervall i underhållshyran: vitvaror byts vart 20:e år. | Du kan räkna baklänges från installationsåret och veta ungefär när turen kommer. |
| Gavlegårdarna (Gävle) | Intervallistan omfattar tapet, luckor och golv — men inte vitvaror. Tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin erbjuds som tillval mot hyrestillägg. | Här finns inget datum att räkna mot. Spis och kyl byts när de går sönder eller vid besiktning. |
| Poseidon (Göteborg) | "Vi underhåller din lägenhet när det finns ett behov." Ingen publicerad tidsplan. | Rent behovsstyrt. Ålder i sig är inget argument — funktionen är det. |
Källa: bolagens egna sidor om underhåll, lästa 3 september 2026. Kolumnen längst till höger är Boios tolkning. MKB anger i samma lista målning och tapetsering vart 12:e år och golvmattor eller parkettslipning vart 20:e år; Gavlegårdarna anger 12 år för omtapetsering och målning, 18 år för parkettslipning och 20 år för byte av linoleummattor.
Slutsatsen av tabellen är viktigare än siffrorna i den: det varierar. Det finns ingen rikssiffra, och det går inte att säga vad som gäller hos din hyresvärd utan att läsa just deras underhållsvillkor. Har du en förhandlingsklausul i kontraktet kan villkoren dessutom stå i en förhandlingsöverenskommelse i stället för i avtalet.
Ålder är inget argument. Funktion är det.
Det enskilt vanligaste misstaget i den här typen av ärenden är att argumentera på årtal när prövningen handlar om skick.
Så driver du ett vitvaruärende
Ordningen spelar roll, eftersom nästan varje rättighet i 12 kap. 11 § förutsätter att du först har sagt till och att hyresvärden ändå inte åtgärdat.
- Anmäl skriftligt och behåll kvittot. Enligt 12 kap. 24 § andra stycket ska en skada eller brist som ofördröjligen måste avhjälpas anmälas genast, och annan skada eller brist utan oskäligt dröjsmål. Försummar du det ansvarar du för den skada försummelsen leder till.
- Mät och fotografera. Hyresnämnden hämtar inte in bevisning själv. Sveriges Domstolar räknar upp foton, teknisk utredning, sakkunnigutredning och besiktningsprotokoll som det du skickar med.
- Sätt en tydlig frist i din andra påminnelse. Lagen anger ingen fastställd frist, men 11 § första stycket 1 talar om att hyresvärden underlåter att "efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske". Vad som är rimligt beror på hur akut felet är — en trasig kyl mitt i juli tål inte samma väntetid som en ugn som slocknat i oktober.
- Ansök om åtgärdsföreläggande. Blanketten heter HN1b hos Sveriges Domstolar. Ansökan ska beskriva felet, hur det drabbar dig, och dina kontakter med hyresvärden. Föreläggandet ska ange en viss tid och får förenas med vite.
- Begär nedsättning av hyran parallellt. Rätten till skälig nedsättning gäller för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, och den utesluter inte föreläggandet. Håll inte inne hyran på egen hand — den lagliga vägen vid tvist är deponering hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 §.
Hela verktygslådan med lagrum står i vår guide om fel i lägenheten och hyresvärden som inte fixar. Ska du gå vidare till nämnden hittar du rätt myndighet i listan över hyresnämnderna i Sverige.
När byte av vitvaror i stället höjer hyran
Ett byte inom det ordinarie underhållet ska inte kosta dig något extra — det är redan betalt via hyran. En uppgradering är något annat. Väljer du induktionshäll i stället för gjutjärnsplattor, eller beställer diskmaskin där ingen fanns, är det normalt ett tillval med hyrestillägg. Gränsen mellan "underhåll" och "standardhöjning" är den punkt där ett vitvaruärende oftast blir en pengafråga, och den gränsen dras i hyresvärdens villkor, inte i lagen.
Renoverar hyresvärden i stället hela köket kan det påverka hyran mer påtagligt. Då gäller andra regler än de här — se renovering i hyresfastigheter och hur mycket hyran får höjas.
Vanliga frågor
Finns det ett lagstadgat intervall för när hyresvärden ska byta vitvaror?
Nej. Jordabalken innehåller inget årtal. 12 kap. 15 § andra stycket säger att hyresvärden i en bostadslägenhet med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Ordet vitvaror står inte i paragrafen, och inget intervall anges. De 20-årssiffror som cirkulerar kommer från enskilda hyresvärdars egna underhållssystem, inte från lagen.
Måste det finnas spis och kylskåp i lägenheten?
Ja. Enligt 12 kap. 18 a § sjätte stycket jordabalken har en bostadslägenhet lägsta godtagbara standard bara om den är försedd med anordning inom lägenheten för matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Saknas det, eller fungerar det inte, kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan meddela ett upprustningsföreläggande. Frys, diskmaskin, tvättmaskin och mikrovågsugn står inte i paragrafen.
Vad gör jag om spisen eller kylen går sönder?
Gör en skriftlig felanmälan och spara den. Enligt 12 kap. 16 § första stycket gäller reglerna i 11 § även när något går sönder under hyrestiden utan att du är ansvarig. Det ger dig fem verktyg: du får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om värden efter tillsägelse låter bli att åtgärda så snart det kan ske, du har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, du kan begära skadestånd, du kan ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, och vid väsentlig brist kan du säga upp avtalet.
Kan jag kräva nya vitvaror bara för att de är gamla?
Nej, inte enbart på ålder. Prövningen utgår från funktion och skick, inte från årtal. Sveriges Domstolar anger att en brist måste innebära hinder eller men i nyttjanderätten och att bagatellartade brister inte räcker för ett åtgärdsföreläggande. En 25 år gammal spis som fungerar är alltså normalt ingen brist. En spis där två plattor är döda eller ugnen inte håller temperatur är en annan sak.
Vem betalar om jag själv har haft sönder vitvaran?
Du. Enligt 12 kap. 24 § första stycket ska hyresgästen väl vårda lägenheten med vad därtill hör och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Gränsen går mellan skada, som är ditt ansvar, och förslitning genom ålder och bruk, som är hyresvärdens.
Måste hyresvärden byta till samma modell eller bättre?
Lagen kräver bara att funktionen finns och att lägenheten hålls i det skick som anges i 12 kap. 9 § första stycket. En uppgradering till högre standard är i regel ett tillval som får kosta hyrestillägg. Vad som ingår i grundhyran och vad som är tillval varierar mellan hyresvärdar och står i hyresavtalet eller i en förhandlingsöverenskommelse — läs där innan du utgår från något.
Läs vidare
Fel i lägenheten
Hela verktygslådan: nedsättning, åtgärdsföreläggande och deponering.
Läs sidanHur ofta ska golvet bytas?
Samma underhållsplikt, egna intervall — och gränsen mot skada.
Läs sidanNär hyresvärden inte åtgärdar felet
Handlingskedjan steg för steg, med frister och lagrum.
Läs sidanHyresnämnderna i Sverige
Vilken nämnd som prövar ditt ärende, och var du ansöker.
Läs sidanJordabalken
Vad 12 kap. är och varför det kallas hyreslagen.
Läs sidanRenovering mellan hyresgäster
Vad hyresvärden får göra, och när du måste godkänna det.
Läs sidanKällor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 9, 11, 15, 16, 18 a, 21 och 24 §§ — skickkravet vid tillträde och under hyrestiden, underhållsskyldigheten och uttrycket "skäliga tidsmellanrum", hyresgästens fem verktyg vid brist, åtgärdsföreläggande med vite och tidsangivelse, listan över lägsta godtagbara standard inklusive spis, diskho och kylskåp, deponering hos länsstyrelsen samt vårdplikten och anmälningsskyldigheten.
- Sveriges Domstolar — Om brister i bostaden behöver åtgärdas — kravet på hinder eller men i nyttjanderätten, att bagatellartade brister inte räcker, att du först ska kontakta hyresvärden, vad ansökan ska innehålla, att nämnden inte hämtar in bevisning själv och blankett HN1b. Uppdaterad 28 oktober 2022.
- MKB Fastighet — Renovering och underhåll — underhållshyrans intervall: vitvaror utbytta vart 20:e år, golvmattor eller parkettslipning vart 20:e år, målning och tapetsering vart 12:e år.
- Gavlegårdarna — Vårt underhåll av din bostad — tidsintervallen 12 år för omtapetsering och målning, 15 år för sprutlackering av luckor, 18 år för parkettslipning, 20 år för byte av linoleummattor och 50 år för klinkergolv, samt att vitvaror hanteras som tillval.
- Poseidon — Tillval och underhåll — den behovsstyrda modellen: "Vi underhåller din lägenhet när det finns ett behov."
Samtliga källor lästes 3 september 2026. Det finns ingen myndighetspublicerad genomsnittlig livslängd för vitvaror i hyresrätt, och sidan anger därför inget snitt. Hur många hyresvärdar som tillämpar fasta intervall vet vi inte — de tre exemplen ovan är valda för att visa spännvidden, inte för att vara representativa. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.