Byta mäklare, så säger du upp uppdragsavtalet rätt

Tidpunkten avgör allt. Ligger avtalet inom 14 dagar från underskriften och skrevs det hemma vid ditt köksbord kan du ångra det. Löper ensamrättstiden får du normalt inte säga upp utan fog, och gör du det ändå är det ett kontraktsbrott. Har ensamrätten löpt ut får du säga upp när du vill, utan att ange skäl.

Den här guiden går igenom de tre lägena var för sig. Den tar också upp risken att betala provision till två mäklare och hur du undviker den.

När bostaden väl är såld går det fort till tillträdet, så kolla pris på flyttfirma och flytthjälp i god tid.

Fyra vägar ut ur avtalet och en femte som inte är ett byte

Börja med att placera dig själv i rätt rad. Skillnaden mellan raderna är inte formalia utan pengar: den översta kostar i regel ingenting, den tredje kan kosta både skadestånd och full provision.

Ångerrätten är den billigaste vägen ut

Skrivs uppdragsavtalet under hemma hos dig, till exempel efter värderingsbesöket med båda parter närvarande, är det ett avtal utanför affärslokaler, och då gäller 14 dagars ångerrätt enligt lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. Fristen räknas från avtalsdagen och förutsätter att information om ångerrätten lämnats.

Tre saker gör ångerrätten starkare än en uppsägning. Den kan inte avtalas bort. Den gäller även om du gått med på att uppdraget påbörjas. Och sättet för underskrift saknar betydelse. Att avtalet e-signerats med avancerad elektronisk underskrift enligt 3 kap. 5 § fastighetsmäklarlagen ändrar ingenting.

Utnyttjar du ångerrätten finns ingen uppsägningstid och ingen kvarvarande ensamrätt. Generellt har mäklaren inte rätt till någon ersättning. Undantaget: har informationen om ångerrätten lämnats korrekt och du uttryckligen begärt att arbetet skulle påbörjas, kan mäklaren få en proportionell andel av det avtalade priset för den del som utförts, samt faktiska kostnader för till exempel foto.

Under ensamrättstiden, vad som faktiskt är låst

Ensamrätten är den period där du är bunden på riktigt. Enligt 3 kap. 3 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får den avtalas för högst tre månader åt gången, och FMI formulerar det rakt: ensamrättstiden får inte vara längre än tre månader. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan ensamrätten upphör, och är säljaren konsument måste förlängningen vara skriftlig.

Har ingen ny ensamrätt avtalats i förväg löper uppdraget vidare utan ensamrätt när tiden gått ut. Uppdraget upphör alltså inte automatiskt, men den del som band dig hårdast försvinner.

FMI:s besked om uppsägning under ensamrätt är entydigt: om mäklaren har ensamrätt enligt avtalet och ensamrättstiden inte har löpt ut går det normalt inte att säga upp avtalet utan att riskera att bli skadeståndsskyldig. Det krävs fog. Fog kan vara att mäklaren missköter uppdraget eller att mäklaren byter arbetsgivare. Saknas fog är uppsägningen ett kontraktsbrott.

Två kostnader kan träffa dig om du bryter utan fog. Den första är skadeståndet, som enligt Fastighetsmäklarinspektionen i normalfallet gäller mäklarens faktiska kostnader, till exempel för annonsering, resor och direkta utlägg.

Den andra är provisionen. Enligt 3 kap. 23 § andra stycket har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne, om bostaden säljs under ensamrättstiden utan mäklarens förmedling. FMI sammanfattar det som att mäklaren i princip alltid har rätt till ersättning om en bostad säljs medan mäklaren har ensamrätt.

Efter ensamrättstiden gäller fri uppsägning, normalt med tio dagars framförhållning

När ensamrättstiden löpt ut har du alltid rätt att säga upp uppdraget, och du behöver inte ange något skäl. Någon lagstadgad uppsägningstid finns inte. I branschens standardavtal är tio dagar normalt, och det är den siffra du bör räkna med om inget annat står i ditt avtal. Mäklaren har rätt till ersättning för kostnader endast om det särskilt avtalats.

Det gör tio dagar till hela skillnaden i praktiken. Vill du att den nya mäklaren ska kunna börja med full ensamrätt direkt behöver ni avtala om det uttryckligen. Annars börjar den nya ensamrätten löpa först när uppsägningstiden med den förra mäklaren gått ut.

Vad mäklaren är skyldig att göra när du sagt upp

Uppsägningen är inte en förhandlingsöppning. Mäklaren ska upphöra att arbeta och har varken rätt att kräva att få fullfölja uppdraget, rätt att fortsätta marknadsföra objektet eller rätt att anvisa nya spekulanter. Rätt kan däremot finnas att bearbeta redan anvisade spekulanter.

• Skriftlig bekräftelse. Har uppdragsgivaren frånträtt avtalet ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet (3 kap. 3 § tredje stycket).
• Upplysning om framtida ersättningsrätt. Upphör uppdraget utan att fastigheten överlåtits ska mäklaren enligt 3 kap. 21 § upplysa dig om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning. I praktiken ska mäklaren också lämna en spekulantlista för att kunna styrka anspråket.
• Journal och budgivningslista. Enligt 3 kap. 18 § ska mäklaren föra journal över förmedlingsuppdraget och upprätta en budgivningslista med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Båda ska överlämnas till dig när uppdraget slutförts.
• Fullständig spekulantlista på begäran. Kammarrätten i Göteborg, mål nr 7812-23, dom den 2 oktober 2024: alla spekulanter ska på begäran redovisas till uppdragsgivaren, även de som senare dragit tillbaka sitt intresse eller aldrig lagt något bud. Muntlig redovisning räcker inte.

Sex steg för att byta mäklare korrekt

1. 1

   Kontrollera först om ångerfristen fortfarande löper

   Skrevs uppdragsavtalet utanför mäklarens affärslokal, typiskt hemma hos dig med båda parter närvarande, har du 14 dagars ångerrätt enligt lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. Fristen räknas från avtalsdagen. Det är den billigaste vägen ur avtalet: ingen uppsägningstid, ingen kvarvarande ensamrätt och generellt ingen ersättning till mäklaren. Fick du aldrig information om ångerrätten förlängs den och upphör senast ett år efter att den ordinarie fristen skulle ha löpt ut.

2. 2

   Läs uppdragsavtalet och skriv upp tre datum

   Dag ett: när ensamrätten löper ut. Ensamrätt får enligt 3 kap. 3 § andra stycket fastighetsmäklarlagen avtalas för högst tre månader åt gången. Dag två: sista dagen då en förlängning får avtalas, vilket är tidigast en månad innan ensamrätten upphör. Dag tre: uppsägningstidens slut, om avtalet har en. Kontrollera samtidigt om utlägg är särskilt överenskomna. Utan sådan överenskommelse kan en provisionsmäklare inte fakturera foto och annons som utlägg.

3. 3

   Bedöm om du har fog för uppsägningen

   Under ensamrättstiden krävs fog. FMI skriver att det normalt inte går att säga upp avtalet under ensamrättstiden utan att riskera att bli skadeståndsskyldig, och att misskötsel kan vara ett godtagbart skäl. Att mäklaren byter arbetsgivare kan också vara ett skäl. Skriv ned vad som brustit, med datum: uteblivna återkopplingar, visningar som inte genomförts, marknadsföring som inte publicerats. Har ensamrätten löpt ut behöver du inte ange något skäl alls.

4. 4

   Säg upp och kräv skriftlig bekräftelse

   Lagen kräver ingen skriftlig form av dig, men gör det ändå skriftligt av bevisskäl och spara kopian. Mäklaren är däremot skyldig att snarast skriftligen bekräfta frånträdandet enligt 3 kap. 3 § tredje stycket. Från uppsägningen ska mäklaren upphöra att arbeta: ingen rätt att kräva att få fullfölja uppdraget, ingen rätt att fortsätta marknadsföra objektet och ingen rätt att anvisa nya spekulanter. Rätt kan finnas att bearbeta redan anvisade spekulanter.

5. 5

   Begär journalen, budgivningslistan och en fullständig spekulantlista

   Journalen och budgivningslistan ska överlämnas när uppdraget slutförts enligt 3 kap. 18 §. Spekulantlistan är viktigast: Kammarrätten i Göteborg slog i mål nr 7812-23, dom den 2 oktober 2024, fast att alla spekulanter på begäran ska redovisas, även de som dragit tillbaka sitt intresse eller aldrig lagt bud, och att muntlig redovisning inte räcker. Utan listan vet varken du eller den nya mäklaren vilka köpare som måste undantas.

6. 6

   Låt den nya mäklaren undanta de anvisade spekulanterna i uppdragsavtalet

   Detta är det steg som faktiskt skyddar din plånbok. Mäklare två ska undanta den förra mäklarens anvisade spekulanter från sin ensamrätt genom en klausul i det nya uppdragsavtalet. Görs det inte riskerar du att betala provision till två mäklare. Kom också ihåg att ensamrätten för den nya mäklaren får börja löpa först när uppsägningstiden med den förra löpt ut, om ni inte avtalar annat.

Vem får provisionen när två mäklare varit inblandade?

Huvudregeln står i 3 kap. 23 § första stycket: mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Fastighetsmäklarförbundet bryter ned den regeln i fyra kriterier som alla måste vara uppfyllda.

1. Mäklaren ska ha eller ha haft ett förmedlingsuppdrag för objektet.
2. Ett definitivt bindande överlåtelseavtal ska ha kommit till stånd.
3. Mäklaren ska ha anvisat köparen under uppdragstiden, vilket säljaren insett eller bort inse.
4. Det ska finnas orsakssamband mellan mäklarens arbete och att bindande avtal kom till stånd.

Att en spekulant är anvisad betyder att spekulanten genom mäklarens arbete fått kännedom om att bostaden var till salu och därefter kontaktat mäklaren via telefon, e-post eller på visning, varefter mäklaren redovisat spekulanten till säljaren. Kravet är uppfyllt även om spekulanten på egen hand kontaktar säljaren efter att ha sett mäklarens annonsering. Anvisningen är alltså bredare än de som faktiskt kom på visning.

När två mäklare gör anspråk på samma affär avgörs frågan av vem som i högst grad bidragit till att försäljningen kom till stånd. Orsakssamband anses i regel inte föreligga om mäklarens arbete inte lett till förhandlingar mellan säljare och köpare. Två faktorer väger tungt utöver det: hur lång tid som gått sedan uppsägningen eller den sista förmedlingsåtgärden, och hur mycket pris och villkor i det slutliga avtalet avviker från de förhandlingar den förra mäklaren åstadkom. Ju längre tid och ju större avvikelse, desto svagare orsakssamband.

Det är därför steg sex i listan ovan är det som faktiskt betyder något ekonomiskt. Spekulantlistan från mäklare ett plus en undantagsklausul hos mäklare två stänger risken innan den uppstår.

Vad kostar det att byta mäklare?

Det finns ingen officiell statistik över vad ett mäklarbyte kostar i kronor. Vad mäklaren har rätt att kräva avgörs av två regler.

Den första: skadeståndet vid en obefogad uppsägning under ensamrätt gäller enligt FMI i normalfallet faktiska kostnader som annonsering, resor och direkta utlägg.

Den andra: enligt 3 kap. 23 § tredje stycket har mäklaren, när arvodet ska betalas i form av provision, rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. Saknas en sådan överenskommelse i uppdragsavtalet kan foto och annons alltså inte faktureras som utlägg över huvud taget. Kontrollera det innan du betalar. Ett villkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller avtalats skriftligt på annat sätt får mäklaren enligt 3 kap. 3 § första stycket inte åberopa, och avtalsvillkor som är till nackdel för en konsument jämfört med lagen är enligt 1 kap. 5 § utan verkan.

Vid själva försäljningen är arvodet i vart fall avdragsgillt. Skatteverket räknar mäklararvode och annan försäljningsprovision som försäljningsutgift vid kapitalvinstberäkningen, tillsammans med bland annat värdering och besiktning, energideklaration samt vissa homestyling-utgifter. Städning, flytt, trädgårdsskötsel och möbelinköp är inte avdragsgilla. Om ersättning som betalats till en mäklare som inte genomförde försäljningen är avdragsgill vid en senare försäljning via en annan mäklare svarar Skatteverkets vägledning inte på. Fråga Skatteverket direkt innan du räknar med avdraget.

Lagrummen du kan hänvisa till

FML = fastighetsmäklarlagen (2021:516). Lagen är kapitelindelad. Hänvisningar till enbart ”3 §” eller ”8 §” avser 2011 års upphävda fastighetsmäklarlag (2011:666) och är inte längre gällande rätt.

Byte inom samma byrå, och när mäklaren slutar

Förmedlingsuppdraget är personligt. FMI skriver att en mäklare är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget. Du har inget avtal med mäklarföretaget, och företaget kan inte bestämma att någon annan ska ta över uppdraget utan ditt godkännande. Mäklarföretag får enligt 3 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen inte ens själva ingå förmedlingsavtal.

Går du med på ett byte inom byrån ska ett nytt uppdragsavtal skrivas mellan dig och den nya mäklaren. Det är alltså inte en intern överföring utan konsekvenser: den förra mäklarens rätt till ersättning för redan anvisade spekulanter följer med, och ska hanteras på samma sätt som vid ett byte till en annan byrå.

Slutar din mäklare på firman gäller det omvända. Enligt FMI:s besked 2024 har kunden rätt att låta sin valda mäklare slutföra pågående uppdrag även efter att mäklaren lämnat firman, och endast parterna i uppdraget kan avsluta det. Företaget måste undanröja praktiska hinder, och det är otillåtet att till exempel förbjuda fortsatt användning av redan tagna fotografier eller kräva dyra nya annonskostnader, om företaget råder över detta. Att mäklaren byter arbetsgivare är samtidigt ett av de skäl som utgör fog för att säga upp uppdraget.

Vem äger egentligen bilderna?

Påståendet att bilderna tillhör mäklarbyrån är en förenkling. Fotografen är upphovsman och överlåter nyttjanderätt till mäklaren genom avtal. Fotograferar mäklaren själv äger mäklaren rättigheterna, och är fotografen anställd äger arbetsgivaren dem normalt. Licensen är dessutom ofta begränsad till en viss verksamhet och en viss tid. Enligt god fastighetsmäklarsed och FMI:s praxis krävs samtycke från tidigare uppdragsgivare för att återanvända bilder från en tidigare försäljning. Fråga alltså efter vad som faktiskt avtalats med fotografen innan du utgår från att bilderna är låsta, och kom ihåg specialfallet ovan när det är mäklaren, inte du, som lämnar firman.

Nedsättning i stället för byte

Ett byte mitt i en försäljning kostar tid och ny marknadsföring. Det billigare alternativet står i 3 kap. 24 §: fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren, förutsatt att åsidosättandet inte är av ringa betydelse. Måttstocken för skyldigheterna finns i 3 kap. 1 §: uppdraget ska utföras omsorgsfullt och i allt ska god fastighetsmäklarsed iakttas, mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, och inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Framställ kravet skriftligt till mäklaren med de datum och brister du dokumenterat.

Om ni inte kommer överens prövas tvisten av FRN, inte ARN

Allmänna reklamationsnämnden prövar inte tvister mellan konsumenter och registrerade fastighetsmäklare som är medlemmar i Mäklarsamfundet eller Fastighetsmäklarförbundet FMF. Sedan maj 2017 prövas de i stället av Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, FRN. De två organisationerna är huvudmän för FRN och representerar tillsammans omkring 97 procent av landets fastighetsmäklare, så chansen att just din mäklare står utanför är alltså liten.

• Framställ först kravet till fastighetsmäklaren. Först när mäklaren avslår eller inte svarar kan du vända dig till FRN.
• Anmälningsavgiften är 150 kr, som betalas till bankgiro 775-6562.
• Anmälan bör ges in senast inom ett år från att kravet framställdes till mäklaren.
• Tvisten kan gälla skadestånd eller nedsättning av provision.
• Handläggningen är skriftlig, sker under sekretess och varje part står sina egna kostnader.
• Beslutet är en rekommendation. Du kan i stället väcka talan i allmän domstol.

En skillnad mellan forumen är avgörande vid provisionstvister: FRN kan besluta att provisionen delas mellan mäklarna, till exempel 50/50 eller 60/40 eller en annan skälig fördelning. I allmän domstol är processen muntlig och offentlig, förloraren betalar motpartens rättegångskostnader, och hela provisionen tillerkänns den mäklare som anses ha haft störst inverkan.

Så vanligt är det att något går fel

Siffrorna nedan sätter ditt eget ärende i proportion.

Enligt Mäklarsamfundets branschrapport 2025 leder över 99 procent av alla bostadsaffärer inte till någon anmälan, och mindre än 0,1 procent leder till någon disciplinär påföljd. Andelen avskrivna tillsynsärenden hos FMI minskade från 66 procent 2019 till 24 procent 2024.

Vanliga misstag

Frågor och svar