Vad måste finnas i ett mäklarkontrakt?

Enligt 3 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) ska uppdragsavtalet vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Det måste innehålla: arvodesmodell (procent, fast eller hybrid), eventuell ensamrätt och dess längd (max 3 månader åt gången), karensklausul (om sådan finns), uppsägningsregler, och vilka kostnader säljaren ansvarar för. Mäklaren kan inte åberopa villkor som inte står skriftligt.

Hur länge är ensamrätten enligt lag?

Max 3 månader åt gången enligt 3 § 2 stycket fastighetsmäklarlagen 2021:516. Förlängning kan avtalas tidigast en månad innan den nuvarande ensamrätten löper ut. Detta är en skyddsregel för konsumenter och kan inte avtalas bort till säljarens nackdel.

Vad är karensklausul?

En klausul som ger mäklaren rätt till provision även efter uppdragets avslutande, om en köpare som mäklaren själv introducerat senare köper bostaden. Karenstiden brukar vara 3–12 månader. Syftet är att skydda mäklaren mot att säljare utnyttjar mäklarens arbete och sedan byter mäklare för att undvika provision. Förhandla ner till 3 månader om möjligt.

Kan jag säga upp mäklaravtalet?

Ja, alltid. Du har lagstadgad rätt att säga upp ett mäklaruppdrag — det kan inte avtalas bort. Däremot kan mäklaren ha rätt till skälig ersättning för utfört arbete och utlägg. Säg helst upp efter att ensamrätten löpt ut för att minimera kostnaderna.

Måste uppsägning ske skriftligt?

Ja. Enligt 3 § 3 stycket fastighetsmäklarlagen ska uppsägning ske skriftligt. Mejl räcker. Om mäklaren säger upp muntligen ska denne snarast bekräfta uppsägningen skriftligt till uppdragsgivaren. Spara alltid kopior av uppsägningar.

Vad är en utläggsklausul?

En klausul som beskriver vilka kostnader säljaren är skyldig att ersätta — även om bostaden inte säljs eller om uppdraget avbryts. Vanliga utlägg: fotografering (3 000–12 000 kr), marknadsföring/Hemnet (5 000–25 000 kr), plattformsavgifter (1 000–3 000 kr), visningar (2 000–4 000 kr per styck). Be alltid om maxbelopp eller specificering.

Får mäklaren ändra arvodet under uppdragstiden?

Nej, inte ensidigt. Arvodet måste stå skriftligt i avtalet och kan inte höjas utan ditt godkännande. Däremot kan villkor om bonus eller premie för slutpris över viss nivå finnas — de är förhandlingsbara från start. Ändringar måste alltid vara skriftliga och undertecknade av båda parter.

Vad händer om mäklaren bryter mot kontraktet?

Du kan kräva skadestånd, kräva fullgörelse eller säga upp avtalet utan att betala arvode. Vid grova fel kan du även anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som kan ge varning, erinran eller återkallelse av registrering. Tvister kan tas till Allmänna reklamationsnämnden (ARN).

Kan mäklaren kräva att jag betalar även om bostaden inte säljs?

Bara om kontraktet uttryckligen reglerar det. Vanligast är fastpris- eller framgångsbaserade avtal där säljaren bara betalar utlägg om uppdraget inte resulterar i försäljning. Procent-arvoden är typiskt framgångsbaserade — säljs bostaden inte, betalar du bara utlägg. Läs noga.

Guide · Mäklarkontrakt

Senast uppdaterad: 9 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Mäklarkontrakt 2026 — så läser du uppdragsavtalet och säger upp rätt

Mäklarens uppdragsavtal är ett juridiskt bindande dokument med stor ekonomisk betydelse. Skillnaden mellan ett bra och ett dåligt avtal kan vara 30 000–100 000 kr — eller, i värsta fall, dubbelprovision om du blir skyldig två mäklare. Den här guiden går igenom exakt vad som måste stå i avtalet enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516), vilka klausuler du ska förhandla om, och hur du säger upp korrekt.

Den viktigaste regeln: ensamrätt är begränsad till max 3 månader åt gången enligt 3 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Mäklare som försöker pressa längre tider bryter mot lagen — eller åtminstone mot dess skyddsanda.

Vad lagen kräver av mäklaravtalet

Krav enligt lag	Lagrum	Detalj
Skriftlig form	3 § 1 st FML	Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter.
Ensamrätt — max längd	3 § 2 st FML	Maximalt 3 månader åt gången.
Förlängning av ensamrätt	3 § 2 st FML	Kan avtalas tidigast 1 månad innan utlöpande.
Skriftlig uppsägning	3 § 3 st FML	Vid uppsägning krävs skriftlig form. Mejl räcker.
Mäklarens omsorgsplikt	8 § FML	Båda parters intressen ska tillvaratas.
Objektsbeskrivning	14 § FML	Skriftlig beskrivning till köpare.
Boendekostnadskalkyl	16 § FML	Skriftlig beräkning till tilltänkt köpare.

Källa: Fastighetsmäklarlagen (2021:516). FML = Fastighetsmäklarlagen.

Klausulerna du måste granska

Ensamrätt

Mäklaren har ensamrätt att förmedla bostaden under en bestämd period — ingen annan mäklare får jobba med objektet. Standardlängd är 2–3 månader. Lagen tillåter max 3 månader åt gången. Längre tider är inte tillåtna i grundavtalet — bara förlängningar (som tidigast kan avtalas en månad innan utlöpande).

Karensklausul

Den juridiskt viktigaste klausulen efter arvodet. Säger att mäklaren har rätt till provision om en köpare som mäklaren själv introducerat senare köper bostaden — även om köpet sker efter att uppdraget avslutats. Karenstiden är typiskt 3–12 månader. Förhandla ner till 3 månader. Skydda dig själv genom att begära skriftlig lista över alla köpare som mäklaren visat objektet för.

Utläggsklausul

Beskriver vilka kostnader säljaren är skyldig att ersätta — även vid avbrott. Vanliga utlägg: fotografering, marknadsföring (Hemnet, Booli, sociala medier), plattformsavgifter, visningar, eventuell styling. Be om maxbelopp eller specificering — annars kan utläggen skjuta i höjden vid uppsägning.

Arvodesklausul

Procent (1,5–3 %), fast arvode (50 000–200 000 kr) eller hybrid? Be alltid om kr-belopp på ditt troliga slutpris. Ta inte ord som "marknadsmässigt" — kräv konkret summa. Hybrid-modeller är vanligare 2026: t.ex. fast arvode 80 000 kr + 1 % på slutpris över ett tröskelvärde.

Uppsägningsklausul

Hur ska uppsägning gå till? Vad händer med bilder och information? Vilken ersättning krävs vid avbrott? Lagen kräver skriftlig form — men avtalet kan reglera detaljer som ersättning, övergångsperioder och vad som händer med marknadsföringsmaterial.

Sex steg för att granska avtalet

Identifiera ensamrättens längd

Lagstadgat max 3 månader åt gången enligt 3 § 2 st FML. Förlängning kan tidigast avtalas 1 månad innan utlöpande. Var skeptisk till längre tider — säg nej.

Hitta arvodesklausulen

Be alltid om kr-belopp på ditt troliga slutpris. Ta inte ord som "marknadsmässigt" — kräv konkret summa.

Granska karensklausulen

Karenstid 3–12 månader är vanligt. Förhandla ner till 3 månader. Begär skriftlig lista över köpare som mäklaren introducerat under uppdragstiden.

Kontrollera utläggsklausulen

Vilka kostnader är säljaren skyldig att ersätta vid avbrott? Be om maxbelopp eller specificering — annars kan utläggen skjuta i höjden.

Verifiera uppsägningsrutiner

Lagen kräver skriftlig uppsägning (3 § 3 st FML). Avtalet ska beskriva hur uppsägning ska gå till, vad som händer med bilder, samt eventuellt ersättningsbelopp.

Förhandla innan undertecknande

Allt är förhandlingsbart innan signering. Efter undertecknande är det betydligt svårare. Skriv egna ändringar tydligt och låt båda parter signera dem.

Förhandlingsbara klausuler — checklista

Klausul	Standard	Att förhandla till
Ensamrätt	3 mån	2 mån eller utan ensamrätt
Arvode (procent)	2,5–3 %	2,0–2,3 % på storstad
Karensklausul	6–12 mån	3 mån
Marknadsföringstak	Inget	15 000–25 000 kr max
Foto-licens vid uppsägning	Mäklaren behåller	Säljaren får licens mot 5 000–10 000 kr
Bonus över utgångspris	Sällan med	+10 000 kr per 100 000 kr över X

Riktvärden för konkurrensutsatt marknad. På varma marknader (Stockholm, Göteborg) har du större förhandlingskraft.

Vanliga frågor

Vad är "skäligt arvode" om uppdraget avbryts?

Skäligt arvode bestäms genom dialog mellan mäklare och säljare. Vid tvist avgörs det av Allmänna reklamationsnämnden eller domstol. Praxis: redan gjorda utlägg ersätts fullt ut, eget mäklararbete betalas timvis (ca 1 200–2 000 kr/h). Storleken beror på hur långt uppdraget kommit.

Är muntliga ändringar i avtalet giltiga?

Nej. Enligt fastighetsmäklarlagen kan mäklaren inte åberopa villkor som inte står skriftligt eller särskilt avtalats skriftligt. Undantag: ändringar i pris eller andra överlåtelsevillkor kan diskuteras muntligt. Allt annat ska vara skriftligt.

Vad gör jag om mäklaren bryter mot lagen?

Tre vägar: (1) Skriv till mäklarbyrån och kräv åtgärd. (2) Anmäl till Fastighetsmäklarinspektionen (fmi.se) — de utreder och kan ge varning eller återkalla registrering. (3) Lämna ärendet till Allmänna reklamationsnämnden (ARN) för ekonomisk tvist. Spara all skriftlig kommunikation.

Kan jag teckna avtal med två mäklare samtidigt?

Bara om båda accepterar icke-exklusivt avtal — det är ovanligt. De flesta mäklare kräver ensamrätt. Skriver du två avtal med ensamrätt riskerar du dubbelprovision om en köpare introduceras genom båda mäklare.

Vad händer om mäklaren går i konkurs?

Klientmedel (deposition från köpare) är avskilt och skyddat — du förlorar inte dem. Eventuella utlägg som du betalt i förskott kan vara förlorade. Ditt mäklaravtal upphör automatiskt vid konkurs. Du behöver anlita ny mäklare.

Hitta en mäklarbyrå med transparenta avtal

Boio listar mäklare som öppet redovisar arvode och avtalsklausuler. Spar på onödig förhandling.

Hitta mäklare nära dig

Relaterade guider

Källor

Fastighetsmäklarlagen 2021:516 — fullständig lagtext.
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) — tillsynsmyndighet.
Allmänna reklamationsnämnden (ARN) — tvistlösning.
Mäklarsamfundet — branschorganisation.