Senast uppdaterad 29 augusti 2026 · Kontrollerad mot fastighetsmäklarlagen (2021:516), Fastighetsmäklarinspektionen, FRN, Konsumentverket, Högsta förvaltningsdomstolen, Riksrevisionen RiR 2025:35 och Mäklarsamfundets branschrapport 2025

Välja mäklare — det som faktiskt går att kontrollera innan du skriver på

Det mesta som skrivs om att välja mäklare handlar om intryck: vem som verkade engagerad, vem som värderade högst, vem som lovade flest visningar. Ingenting av det går att kontrollera i efterhand, och ingenting av det binder mäklaren. Det som binder står i uppdragsavtalet och i fastighetsmäklarlagen — och en handfull av de uppgifterna kan du faktiskt verifiera mot en myndighet innan du skriver under.

Den här guiden går igenom exakt de uppgifterna: vad FMI:s söktjänst visar och vad den inte visar, vad ansvarsförsäkringen täcker, vad mäklaren är skyldig att berätta om sina sidointäkter, hur arvodet får konstrueras och vad ensamrätten låser fast. Varje siffra har en synlig källa. Där ingen källa finns skriver vi ut det i stället för att gissa — och det gäller bland annat den fråga de flesta guider besvarar med en siffra: vad ett normalt mäklararvode ligger på.

Boio förmedlar inte mäklare och har inget ekonomiskt intresse i vilken mäklare du väljer.

Sex uppgifter som går att kontrollera objektivt

Listan nedan är kort av ett skäl: det är allt som faktiskt går att verifiera utifrån. Resten av det som brukar jämföras — engagemang, nätverk, marknadsföringsförmåga — är omdömen, inte fakta, och de bör inte bära ett beslut som binder dig i upp till tre månader.

FMI:s söktjänst visar inte varningar — så får du reda på dem ändå

Rådet ”kolla på fmi.se om mäklaren har fått en varning” är det vanligaste rådet på området, och det fungerar inte. På frågan om man kan se om en mäklare har fått en varning i Sök mäklare svarar myndigheten själv nej, med motiveringen att den inte har något stöd i lagen för att visa varningar eller erinringar på sin webbplats. Detsamma gäller anmälningar.

Den andra vägen stängs på ett annat sätt. FMI publicerar sina beslut från 2014 och framåt i e-tjänsten Sök beslut, men besluten där är avidentifierade — namn ersätts med NN, och du får ingen träff om du söker på mäklares namn, företagsnamn eller geografiska platser. Du kan alltså läsa hur myndigheten resonerar, men inte om vem.

Påföljderna som kan finnas är erinran, varning eller återkallelse av registreringen. Vid brott mot penningtvättslagen kan disciplinnämnden i stället besluta om rättelse, och utöver varning eller erinran också om sanktionsavgift på lägst 5 000 kr samt sanktionsföreläggande mot en person i företagets ledning. Nämnden kan också skriva av ett ärende eller avstå från påföljd när förseelsen är ringa.

Ansvarsförsäkringen — det enda skyddet som är beloppsbestämt

Nästan ingen jämförelse av mäklare nämner det som faktiskt står mellan dig och en ekonomisk skada: den obligatoriska ansvarsförsäkringen. Giltig försäkring är ett villkor för registrering, och den ska täcka skadeståndsskyldighet för varje skadefall upp till 2 000 000 kr för fullständig registrering och 200 000 kr för hyresförmedling. Ersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för självrisk, och en mäklare som saknar försäkring avregistreras.

Praktiskt betyder det två saker. Du behöver inte begära in något försäkringsbevis — registreringen i sig är beviset. Och skulle du senare få ett skadeståndskrav prövat är det inte mäklarens privatekonomi som avgör om du får betalt.

Övriga registreringskrav enligt 2 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen är att ansökningsavgiften är betald, att sökanden inte är underårig, inte i konkurs, inte har näringsförbud eller förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken, har tillfredsställande utbildning, avser att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare och är redbar och i övrigt lämplig. Utbildningskravet skärps: för ansökningar till och med 2027 gäller minst 120 högskolepoäng teoretisk utbildning plus minst tio veckors handledd praktik hos en registrerad mäklare i Sverige, medan ansökningar från den 1 januari 2028 kräver en examen motsvarande minst kandidatnivå, 180 högskolepoäng, inom ett område med relevans för fastighets- och bostadsmarknaden, varav minst 97,5 högskolepoäng med bestämt innehåll.

Sidoverksamheten — frågan nästan ingen ställer

En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för hen som mäklare. Tillåten sidoverksamhet får däremot förekomma — och då gäller en upplysningsplikt som är mer långtgående än de flesta säljare känner till. Mäklaren ska tydligt upplysa om verksamhetens art, vem uppdragsgivaren är och vilken ersättning mäklaren får. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås, och till spekulanterna när bostaden börjar marknadsföras.

Det är den regeln som gör frågan om kick-back möjlig att ställa rakt ut. Får mäklaren ersättning för att slussa dig till en viss bank, ett visst försäkringsbolag, en besiktningsman eller en flyttfirma? Beloppet ska fram: lagstiftaren har resonerat att en ersättning på några tusen kronor inte är obetydlig.

Samma gränsdragning gäller rollen i affären. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse, och ska inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Undantaget från opartiskheten gäller alltså priset — inte allt annat. En mäklare får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare, men får åta sig begränsade uppgifter.

Arvodet — fyra modeller, ingen fastställd nivå

Fastighetsmäklarinspektionen är kort på den punkt där andra guider är längst: det finns ingen fastställd nivå för ersättningen till en mäklare, och säljaren och mäklaren behöver komma överens om vilka villkor som ska gälla för betalningen. Ingen myndighet publicerar arvodesstatistik, och inte heller Mäklarsamfundets branschrapport gör det. Vi anger därför inga snittarvoden på den här sidan.

Det som däremot är fastställt är formerna. FMI räknar upp fyra sätt att konstruera ersättningen, och skillnaden mellan dem avgör vad du betalar om affären går trögt.

Fyra regler ger dig fast mark under fötterna i förhandlingen. Innan uppdragsavtalet skrivs under ska mäklaren tydligt förklara villkoren och informera om förutsättningarna för att ha rätt till ersättning, hur ersättningen beräknas och när den ska betalas. Prisuppgifter ska anges inklusive moms när säljaren är konsument. Ska mäklaren ersättas i form av provision har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om det. Och mäklaren har inte rätt att få provision innan alla villkor för försäljningen är uppfyllda — till exempel ett besiktningsvillkor eller att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Att förhandla är normalt och väntat: 40 procent av mäklarna uppger att de ofta möter kunder som försöker förhandla om arvodet, och bara 13 procent menar att det sker sällan eller aldrig. Vid försäljningen är arvodet dessutom avdragsgillt — Skatteverket räknar mäklararvode och försäljningsprovision som försäljningsutgift vid vinstberäkningen, tillsammans med bland annat advokatkostnader, värdering och besiktning, försäkring mot dolda fel, energideklaration, resor för visning och kontraktsskrivning samt vissa homestyling-utgifter. Städning, flytt, trädgårdsskötsel och möbelinköp är inte avdragsgilla. På vinsten betalar du 22 procent i skatt.

Uppdragsavtalet — vad lagen kräver innan du skriver under

Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Avancerad elektronisk underskrift enligt artikel 3 i EU-förordning 910/2014 är tillåten. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i uppdragsavtalet eller avtalats skriftligt på annat sätt — undantaget är överenskommelser om ändring av pris och andra överlåtelsevillkor. Det är därför FMI rekommenderar att särskilda önskemål dokumenteras i avtalet, och att du sparar ditt eget exemplar.

Under det ligger en spärr som är lätt att missa: avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen (1 kap. 5 §). Ett villkor som ger mäklaren mer än lagen tillåter är alltså inte bindande för dig, även om du skrivit under det.

Ensamrätten är den enda avtalsraden som binder dig ekonomiskt oavsett vad som händer. Är uppdraget förenat med ensamrätt får tiden bestämmas till högst tre månader åt gången, och en överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan ensamrätten upphör att gälla. Är säljaren konsument måste förlängningen göras skriftligt. Ingås avtal om överlåtelse under ensamrättstiden utan mäklarens förmedling har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne.

Uppsägning under ensamrättstiden är därför ingen fri rättighet. Under den tid mäklaren har ensamrätt går det normalt inte att säga upp uppdragsavtalet, och sägs det upp under ensamrättstiden utan godtagbara skäl kan den som säger upp bli skadeståndsskyldig. Godtagbart skäl kan vara att mäklaren har misskött uppdraget. Säger du upp ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen; säger mäklaren upp muntligt ska mäklaren snarast också underrätta dig skriftligen. Hela avvägningen inför ett byte finns i vår guide om att byta mäklare.

• Efter uppdragets slut. Upphör uppdragsavtalet utan att bostaden överlåtits ska mäklaren upplysa dig om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning (3 kap. 21 §).
• Handpenningen. Mottagen handpenning ska omedelbart överlämnas till säljaren om inte ett depositionsavtal upprättats. Klientmedel ska hållas åtskilda från mäklarens egen egendom, och ett depositionsavtal kräver skriftlig form och parternas underskrifter (3 kap. 4 §).
• Journal och anbudsförteckning. Mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över anbuden (3 kap. 18 §). Båda lämnas till säljare och köpare när uppdraget slutförts, normalt vid tillträdet — och anbudsförteckningen ska överlämnas till dig även om uppdraget avslutas utan försäljning.
• Objektsbeskrivningen. Alla spekulanter ska i god tid före köpet få en skriftlig objektsbeskrivning samlad i en handling; det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar. Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig boendekostnadskalkyl (3 kap. 14 §).

Ingen ”karensklausul” finns i lagen

Rådet att förhandla ned en karensklausul från sex eller tolv månader till tre är vanligt, och det saknar grund. Fastighetsmäklarlagen känner inget begrepp som heter karensklausul, och ingen bestämmelse sätter någon tidsgräns för mäklarens rätt till ersättning efter uppdragets slut.

Regeln som faktiskt gäller är villkorsstyrd i stället för tidsstyrd. Upphör uppdraget utan att bostaden överlåtits ska mäklaren upplysa dig om att en senare överlåtelse kan ge rätt till ersättning. Utan ensamrätt krävs för den rätten att mäklaren har anvisat köparen och att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens arbete och försäljningen. Med ensamrätt är det annorlunda: säljs bostaden under ensamrättstiden har mäklaren rätt till provision oavsett vem som förmedlade affären.

Det praktiska skyddet mot att betala två gånger är därför inte en klausul utan en handling. FMI skriver att mäklaren bör lämna en lista med spekulanter till säljaren när uppdraget avslutas, så att säljaren vet vilka mäklaren har varit i kontakt med. Kom överens om att du ska få den listan redan när du skriver på — den avgör senare vem som kan hävda att en köpare var anvisad.

Slutpris över utgångspris är inget kvalitetsmått

Den vanligaste jämförelsemetoden i mäklarguider är att räkna ut hur mycket över utgångspriset mäklarens objekt brukar gå. Metoden mäter ingenting. FMI skriver rakt ut att enbart förhållandet att försäljningspriset är högre än utgångspriset inte betyder att det handlar om ett lockpris — och samma logik gör premien oanvändbar som skicklighetsmått, eftersom den lika gärna kan komma av ett lågt satt utgångspris.

Rättsläget är tydligt sedan två avgöranden i Högsta förvaltningsdomstolen. I domen den 13 februari 2025 i mål nr 5736-23 (HFD 2025 ref. 4) hade FMI granskat 76 förmedlingar och till stöd för sin varning enbart åberopat att utgångspriset väsentligt understigit försäljningspriset. Domstolen skrev att utgångspris och marknadsvärde emellertid inte är samma sak, och att en eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för inte kan leda till att prisuppgiften ska anses vilseledande. Myndigheten hade inte visat att utgångspriserna var vilseledande, och underinstansernas avgöranden upphävdes.

Motsatsfallet prövades två år tidigare. I HFD 2023 ref. 28 marknadsfördes en fastighet till utgångspris 4 250 000 kr trots ett bedömt marknadsvärde på 3 200 000–3 700 000 kr. Även där gällde att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak; marknadsföringen ansågs inte vilseledande och stred inte mot god fastighetsmäklarsed.

Lockpris finns som begrepp — att mäklaren använder en felaktig prissättning för att öka intresset för en bostad, och att medvetet ange ett alltför lågt pris är förbjudet. Men ingen procentgräns är reglerad i lag, och domstolen har uttalat att en skillnad mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet på drygt tio procent inte är tillräckligt stor. Att en värdering ligger högre än en annan är alltså varken bevis eller överträdelse.

Frågorna att ställa — och vad ett godtagbart svar innehåller

Ställ samma frågor till alla mäklare du talar med, och notera svaren skriftligt. Varje fråga nedan har ett svar som antingen går att kontrollera mot en myndighet eller följer direkt av lagtext — det är det som gör dem värda att ställa.

Två frågor som ofta står med i sådana här listor saknas medvetet. ”Hur många pågående uppdrag har du?” går inte att tolka, eftersom det inte finns någon statistik över antalet samtidiga uppdrag att jämföra mot — det enda belagda måttet är affärer per år, där 48 procent av mäklarna gör 30–59 och 44 procent gör 0–29 under ett genomsnittligt år. ”Hur lång är din genomsnittliga försäljningstid?” saknar likaså officiell referenspunkt att väga svaret mot.

Sex varningstecken som går att belägga

Sju steg innan underskriften

1. 1

   Slå upp mäklaren i FMI:s söktjänst

   Sök mäklare visar namn, registreringsdatum, typ av registrering och det företag där mäklaren utför sin förmedling. Stämmer inte företaget med visitkortet, fråga varför. Finns mäklaren inte alls är saken avgjord.

2. 2

   Begär uppgift om disciplinpåföljd direkt från FMI

   Söktjänsten visar inte varningar eller erinringar — myndigheten har inget lagstöd för att publicera dem. Besluten i e-tjänsten Sök beslut är avidentifierade och namn är utbytta mot NN, så en sökning på mäklarens namn ger ingen träff. Kontakta FMI och be om uppgiften för den namngivna mäklaren.

3. 3

   Fråga om sidoverksamheten innan du skriver på

   Upplysningen om förtroenderubbande sidoverksamhet ska lämnas innan uppdragsavtalet ingås. Ställ frågan vid första mötet och be om verksamhet, uppdragsgivare och ersättning. Får du svaret först efter påskrift har informationen kommit för sent.

4. 4

   Begär arvodet i kronor inklusive moms, och modellen bakom

   Det finns ingen fastställd nivå för ersättningen till en mäklare — den avtalas mellan dig och mäklaren. Be därför om beloppet på två prisnivåer: det pris mäklaren bedömt och ett pris tio procent lägre. Fråga också vilken av arvodesmodellerna som används och vad som gäller för utlägg.

5. 5

   Läs hela uppdragsavtalet innan underskriften

   Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Avancerad elektronisk underskrift enligt artikel 3 i EU-förordning 910/2014 är tillåten. Se till att dina särskilda önskemål står i avtalet, och spara ditt eget exemplar — FMI rekommenderar båda delarna.

6. 6

   Sätt ensamrättstiden själv

   Tiden får bestämmas till högst tre månader åt gången. Under ensamrättstiden går det normalt inte att säga upp uppdragsavtalet, och säljs bostaden under tiden utan mäklarens förmedling har mäklaren ändå rätt till provision. Det är den enda avtalsraden som binder dig ekonomiskt oavsett vad som händer.

7. 7

   Säkra spekulantlistan i förväg

   Avslutas uppdraget utan att bostaden sålts bör mäklaren lämna en spekulantlista, och ska upplysa dig om att en senare överlåtelse kan ge rätt till ersättning. Kom överens om listan redan vid påskrift — den avgör om en ny mäklare kan hamna i konflikt med den förra om provisionen.

Så vanligt är det att något går fel

Siffrorna nedan är till för proportioner. De säger både att disciplinära påföljder är sällsynta i förhållande till antalet bostadsaffärer, och att tillsynen enligt staten själv inte fångar allt som går fel.

Den enskilt viktigaste raden är påföljdsorsaken. Den vanligaste orsaken till en disciplinär påföljd 2025 var ”betalning av årlig avgift” med 63 påföljder — alltså en administrativ brist, inte ett fel i någon bostadsaffär. Årsavgiften är 3 250 kr och ska betalas senast den 28 februari det år registreringen avser. Att en mäklare har fått en påföljd säger därför inte i sig något om hur affärerna sköts, och det är ett skäl till att fråga FMI vad påföljden avsåg, inte bara om den finns.

Motvikten kommer från Riksrevisionen. I granskningen RiR 2025:35 är den övergripande slutsatsen att det finns brister som påverkar konsumentskyddet vid bostadsaffärer: FMI arbetar effektivt med att genomföra tillsynen, men myndighetens planering och urval av tillsynsärenden innebär en risk för att tillsynen inte i tillräcklig utsträckning riktas mot allvarliga problem. Riksrevisionen konstaterar också att flera undersökningar visar att många konsumenter som är missnöjda med fastighetsmäklare inte gör någon anmälan till FMI, och att Kammarkollegiets tillsyn av FRN hittills varit begränsad. Anmälningsstatistiken ovan är alltså ett golv, inte ett facit.

Om det ändå går fel — FRN, inte FMI

De två instanserna gör olika saker, och den skillnaden avgör om du får pengar tillbaka. Konsumentverket formulerar det kort: du kan anmäla en mäklare till Fastighetsmäklarinspektionen, men FMI prövar inga tvister — myndigheten bedriver tillsyn. Ett ekonomiskt krav måste därför någon annanstans.

Den platsen är Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN — en konsumenttvistnämnd som främst prövar tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare, där tvisten kan gälla ett krav på skadestånd eller nedsättning av provision. Nämnden är godkänd av Kammarkollegiet enligt lagen (2015:671) om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden. Allmänna reklamationsnämnden prövar inte tvister som kan prövas av en sådan godkänd nämnd, och prövar inte heller tvister som rör upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt respektive tomträtt.

• Framställ först kravet till mäklaren. Anmälan förutsätter att kravet helt eller delvis avvisats.
• Anmälningsavgiften är 150 kr.
• Som huvudregel bör anmälan ges in senast inom ett år från det att kravet framställdes till mäklaren.
• Genomsnittlig handläggningstid är cirka 150 dagar.
• Beslutet är en rekommendation, men fastighetsmäklarna och deras ansvarsförsäkringsbolag följer normalt FRN:s beslut.
• Huvudmän för FRN är Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet FMF, som tillsammans representerar omkring 97 procent av landets fastighetsmäklare. Nämnden har sex ledamöter och fyra suppleanter — fem utsedda av mäklarorganisationer och fem av konsumentorganisationer — plus en juristordförande.

Anmäl gärna till båda. FMI:s tillsyn är det som kan leda till erinran, varning eller återkallelse; FRN är det som kan leda till pengar. Och kom ihåg att mäklaren inte är part i köpekontraktet — köpekontraktet gäller mellan köparen och säljaren, och mäklaren har därför inget direkt ansvar för ett fel på bostaden. Mäklaren besiktigar inte heller bostaden, men ska vid intaget göra en ytlig undersökning.

Vad mäklaren inte får bestämma

En återkommande orsak till konflikt är att säljaren tror sig ha lämnat ifrån sig mer beslutsmakt än vad ett uppdragsavtal faktiskt innebär. Mäklaren får inte bestämma när, till vilket pris eller till vem en bostad ska säljas. Det bestämmer alltid säljaren, och du är inte tvungen att sälja bara för att ett uppdragsavtal finns.

Detsamma gäller budgivningen. Det finns ingen lag som styr hur den ska gå till — det är säljaren som bestämmer regelverket, vem som får köpa, till vilket pris och när, och säljaren behöver inte sälja till det högsta budet. Ett bud är inte bindande för någon, inte ens skriftligt. Mäklaren ska föra en förteckning över budgivningen med budgivarens namn och kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och eventuella villkor, och överlämna den till köpare och säljare när uppdraget slutförs. FMI har bedömt att klockslag ska ingå när flera bud lämnats samma dag.

En sista sak värd att veta inför objektsbeskrivningen: mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Det är i första hand säljaren som lämnar uppgiften om hur stor bostaden är. Får mäklaren olika uppgifter ska alla finnas med i objektsbeskrivningen med angiven källa, och boarean bör inte anges som en cirkauppgift. Har du inget mätintyg är det din uppgift som hamnar i annonsen — och det är värt att stämma av innan den publiceras.

Det vi inte påstår

Sex frågor som ofta besvaras med siffror saknar källa. De lämnas obesvarade här hellre än att besvaras med en gissning.

• Vad ett normalt mäklararvode är i procent eller kronor. FMI: det finns ingen fastställd nivå för ersättningen till en mäklare. Ingen myndighet publicerar arvodesstatistik, och inte heller Mäklarsamfundets branschrapport 2025 gör det.
• Att arvodet skiljer sig mellan storstad och mindre ort. Ingen källa mäter regionala arvodesnivåer. Det som finns är Mäklarsamfundets index över var arvodespressen upplevs störst — högst på mindre bostadsrätter och lägst på nyproduktion — vilket är mäklarnas upplevelse, inte prisstatistik.
• Hur mycket arvodet går att förhandla ned. Det enda belagda är att 40 procent av mäklarna ofta möter kunder som förhandlar. Vad förhandlingen landar på finns ingen statistik för.
• Vad som är en normal försäljningstid. Ingen officiell statistik finns att jämföra en enskild mäklares svar mot.
• Hur många pågående uppdrag en mäklare bör ha. Ingen statistik över samtidiga uppdrag finns. Det jämförbara måttet är affärer per år.
• Att en stor kedja ger bredare exponering än en fristående byrå. Ingen källa visar det, och juridiskt ingås uppdraget ändå med mäklaren personligen. Vi namnger därför inga kedjor som rekommendation.

Frågor och svar