Vad gör en mäklare? Skyldigheter, ansvar och gränser

Läs paragrafhänvisningar rätt

Fastighetsmäklarlagen (2021:516) är indelad i fem kapitel: 1 kap. inledande bestämmelser, 2 kap. registrering, 3 kap. fastighetsmäklarverksamheten, 4 kap. tillsyn och straffansvar samt 5 kap. överklagande och bemyndiganden. Samtliga skyldigheter mot säljare och köpare ligger i tredje kapitlet.

Därför är en hänvisning som ”8 § fastighetsmäklarlagen” alltid ofullständig, och oftast direkt fel. Paragrafnummer utan kapitel kommer nästan alltid från den upphävda lagen 2011:666, där omsorgsplikten låg i 8 §. I den gällande lagen står omsorgsplikten i 3 kap. 1 §, medan 3 kap. 8 § säger något helt annat: ”En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.” Samma sak gäller klientmedel, som ofta felciteras som 23 § — den paragrafen handlar om provisionsrätten. Rätt lagrum för handpenning och klientmedel är 3 kap. 4 §.

Källa: Fastighetsmäklarlag (2021:516), riksdagen.se. Kontrollerad 2026-08-29.

Alla mäklarens skyldigheter, med rätt lagrum

Tabellen nedan är hela listan över vad lagen kräver av en fastighetsmäklare i förhållande till säljare och köpare. Kolumnen Lagrum går att slå upp direkt i lagtexten.

Källa: Fastighetsmäklarlag (2021:516), riksdagen.se. Detta är minimikrav — allt därutöver är avtalsfrågor mellan dig och mäklaren.

Sju steg genom affären — vem gör vad

Ansvarsfördelningen ser olika ut i varje skede. Här är vad lagen lägger på mäklaren, och vad som ligger kvar hos dig.

1. 01

   Uppdragsavtal och utgångspris

   Delat beslut

   Mäklaren tar fram ett skriftligt uppdragsavtal som båda parter undertecknar (3 kap. 3 § FML). Är uppdraget förenat med ensamrätt får den bestämmas till högst tre månader åt gången. Mäklaren föreslår utgångspris utifrån marknadsdata; säljaren beslutar. Skrivs avtalet hemma hos säljaren har säljaren som konsument 14 dagars ångerrätt enligt reglerna om avtal utanför affärslokal.

2. 02

   Objektsbeskrivning och marknadsföring

   Mäklaren, med säljarens underlag

   Mäklaren kontrollerar förfoganderätt, inteckningar, servitut och andra rättigheter (3 kap. 13 §) och tar fram objektsbeskrivningen (3 kap. 14–15 §§). Enligt FMI ska marknadsföringen spegla bostaden på ett sätt som stämmer med verkligheten. Säljaren levererar korrekt underlag om bostaden och beställer och betalar energideklarationen, som enligt lag (2006:985) är byggnadsägarens ansvar.

3. 03

   Visningar

   Mäklaren, om inget annat avtalats

   Mäklaren visar normalt bostaden, men det är inget lagkrav. FMI: inget hindrar att mäklaren och säljaren kommer överens om att säljaren själv visar bostaden — mäklaren ska då se till att både säljaren och spekulanterna förstår vad det innebär. Mäklaren ska skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten och verka för att undersökningen görs (3 kap. 12 §).

4. 04

   Budgivning

   Mäklaren administrerar, säljaren bestämmer

   Budgivningen är inte reglerad i lag. FMI: säljaren bestämmer i samråd med mäklaren hur budgivningen ska gå till, och det är säljaren som bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt. Mäklaren tar emot och vidarebefordrar bud och för en budgivningslista med namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor (3 kap. 18 §).

5. 05

   Kontraktsskrivning

   Mäklaren upprättar, parterna undertecknar

   Köp av fast egendom sluts genom en köpehandling som undertecknas av säljaren och köparen och innehåller köpeskilling och överlåtelseförklaring (jordabalken 4 kap. 1 §). Mäklaren får inte vara ombud för någon part (3 kap. 11 §). Tar mäklaren emot handpenningen ska den snarast överlämnas till säljaren, om inte parterna skrivit ett depositionsavtal (3 kap. 4 §).

6. 06

   Tillträde och slutbetalning

   Köparen ansvarar för lagfarten

   Vid tillträdet betalas resten av köpeskillingen och nycklarna lämnas över. Köparen ansvarar själv för att söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader och betalar stämpelskatt 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet — det högsta av dem — plus 825 kr i expeditionsavgift. Det är alltså inte en kostnad mäklaren bär.

7. 07

   Efter affären

   Mäklaren dokumenterar, säljaren bär felansvaret

   När uppdraget slutförts ska mäklaren lämna journal och budgivningslista till uppdragsgivaren, och även till den som köpt eller sålt bostaden om ett överlåtelseavtal ingåtts (3 kap. 18 §). Mäklaren är inte part i köpeavtalet och har enligt FMI därför inget direkt ansvar för fel på bostaden. Säljaren ansvarar för dolda fel: tio år för fastighet, två år för bostadsrätt.

Objektsbeskrivningen — vad den måste innehålla

Objektsbeskrivningen är den enda handling lagen kräver att mäklaren lämnar till en tilltänkt köpare som är konsument. Innehållet är reglerat, och kraven skiljer sig mellan fastighet och bostadsrätt. Brister här är den tredje vanligaste orsaken till anmälan mot mäklare — 110 anmälningar januari–juli 2026 enligt FMI:s statistik.

Utöver beskrivningen ska mäklaren skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten och verka för att undersökningen faktiskt görs före köpet (3 kap. 12 §). Vilken lag som styr plikten beror på upplåtelseformen: för fastighet gäller jordabalken 4 kap. 19 §, för bostadsrätt gäller 20 § köplagen, eftersom en bostadsrätt är lös egendom. Mäklaren måste informera om vad plikten innebär för just den bostadstypen.

Mäklaren ska dessutom erbjuda en köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna (3 kap. 16 §). Skyldigheten är att erbjuda, inte att påtvinga — köparen får tacka nej, och gör det ofta.

Källor: FML 3 kap. 12, 14–16 §§ (riksdagen.se); FMI, Köparens undersökningsplikt; FMI, Statistik: anmälan mäklare.

Uppdragsavtalet, ensamrätten och arvodet

Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Villkor som inte tagits in skriftligt i avtalet får mäklaren inte åberopa mot dig — muntliga löften om extra tjänster eller avdrag är alltså värdelösa om de inte står i handlingen.

Ensamrätten har en hård gräns. 3 kap. 3 §: ”Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.” En förlängning som skrivs på redan vid tecknandet är alltså inte giltig.

Skrivs avtalet när ni båda är närvarande på en plats utanför mäklarens affärslokal — typiskt hemma hos dig efter en värdering — har du som konsument 14 dagars ångerrätt räknat från den dag avtalet undertecknats av båda. Undantaget är viktigt: har du uttryckligen samtyckt till att arbetet påbörjas under ångerfristen och godtagit att ångerrätten då upphör, gäller den inte längre efter att uppdraget fullgjorts.

Handpenningen är ett eget kapitel, och det som står i de flesta guider är fel. Huvudregeln enligt 3 kap. 4 § är att en mottagen handpenning snarast ska överlämnas till säljaren — klientmedelskonto och deposition förutsätter ett skriftligt och undertecknat depositionsavtal. Pengar som mäklaren håller för någon annans räkning ska däremot alltid hållas skilda från mäklarens egna tillgångar, och kompletterande regler finns i lag (1944:181) om redovisningsmedel.

Budgivningen — vem bestämmer egentligen

Här överskattar de flesta mäklarens makt. FMI skriver rakt ut att hanteringen av budgivningen inte är reglerad i lag och bara delvis i praxis. Det är säljaren som i samråd med mäklaren bestämmer hur budgivningen ska gå till — och det är säljaren som bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och vid vilken tidpunkt.

Ingen budgivare har rätt att få köpa för att hen lagt högsta budet. Säljaren är inte bunden av ett accepterat bud förrän köpehandlingen är undertecknad av båda parter, eftersom köp av fast egendom kräver skriftlig form enligt jordabalken 4 kap. 1 §.

Det mäklaren däremot måste göra är att dokumentera. Enligt 3 kap. 18 § ska mäklaren föra journal och upprätta en budgivningslista med anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt och villkor. Handlingarna lämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts, och ingås ett överlåtelseavtal får även den som köpt eller sålt bostaden dem. I praktiken sker det vid tillträdet — inte under pågående budgivning. Vill du se listan tidigare finns inget lagstöd för kravet.

Budgivning är den fjärde vanligaste anmälningsorsaken hos FMI, med 104 anmälningar under januari–juli 2026.

Källor: FMI, Budgivning; FML 3 kap. 18 §; jordabalken 4 kap. 1 §; FMI, Statistik: anmälan mäklare.

Vad mäklaren inte gör och inte ansvarar för

FMI formulerar det själv försiktigt: en mäklare är inte part i köpeavtalet och har i vissa avseenden kanske mindre ansvar än de flesta tror. Här är gränserna, punkt för punkt.

Vem bär felansvaret — och hur länge

Säljaren, inte mäklaren. För fastighet gäller jordabalken 4 kap. 19 b §: ”Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.” För bostadsrätt gäller köplagen 32 § andra stycket: reklamerar köparen inte inom två år från det att varan tagits emot förlorar hen rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti.

”Strikt ansvar” är dock en förenkling som ofta upprepas. Köparen måste också reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts (jordabalken 4 kap. 19 a §), och undersökningsplikten begränsar vad som över huvud taget räknas som ett dolt fel. Köplagen gäller mellan privatpersoner; konsumentköplagen (2022:260) gäller bara när säljaren är näringsidkare.

Källor: Jordabalk (1970:994) 4 kap. 19, 19 a och 19 b §§; Köplag (1990:931) 4 och 32 §§; FMI, Mäklarens ansvar och roll.

Jäv: självinträde, närstående och ombudsförbud

Reglerna om intressekonflikter är hårdare än de flesta tror, och de går inte att avtala bort. Det finns ingen dispensmöjlighet, inget tillstånd och ingen väg via kundens godkännande.

När mäklaren gör fel — fyra vägar, olika utfall

Den vanligaste felinformationen på svenska mäklarsidor är att man kan kräva skadestånd genom Allmänna reklamationsnämnden. Det stämmer inte. ARN prövar uttryckligen inte tvister mellan konsumenter och registrerade fastighetsmäklare, och hänvisar vidare till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). Anmäler du till fel forum förlorar du månader.

Den rättsliga grunden för ett ersättningskrav är 3 kap. 25 § FML: åsidosätter mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6–21 §§ ska hen ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren. Vänta inte: enligt 3 kap. 26 § ska du underrätta mäklaren inom skälig tid efter att du insåg eller borde ha insett omständigheterna. Ett alternativ eller komplement till skadestånd är nedsättning av provisionen enligt 3 kap. 24 §.

Källor: ARN, Tvisteområden; Konsumentverket, Problem med mäklare; FRN; FMI, Påföljder; FMI, Ansvarsförsäkring; Riksrevisionen RiR 2025:35; FML 3 kap. 24–26 §§.

Lockpriset: vad som faktiskt gäller efter HFD-domen

Påståendet att lockpris ”är förbjudet” står i nästan varje guide på ämnet. Rättsläget är ett annat, och det har ändrats så sent som 2025.

Högsta förvaltningsdomstolen avgjorde den 13 februari 2025 mål nr 5736-23 och undanröjde FMI:s varning mot en mäklare. Domstolen slog fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak, och att FMI inte hade visat att prisuppgifterna var vilseledande. FMI hade varnat mäklaren för ovanligt låga utgångspriser i över 70 fall.

Riksrevisionen konstaterar dessutom att FMI redan 2022 slutade driva ärenden om lockpriser, efter ett domstolsavgörande där en återkallelse på grund av vilseledande prisuppgifter upphävdes. Riksrevisionens egen bedömning är att den konsumentskada som lockpris skulle kunna leda till för den enskilda konsumenten sannolikt är begränsad.

FMI:s myndighetschef David Johansson har sagt att domen understryker behovet av en lagöversyn på området. Myndigheten vill att mäklare åläggs att redovisa ett bedömt marknadsvärde med dokumenterade grunder vid sidan av utgångspriset. Tills en sådan lagändring finns är utgångspriset ett utgångspris — och det är fortfarande den femte vanligaste anmälningsorsaken, med 101 anmälningar januari–juli 2026.

Praktisk slutsats för dig som säljer: en mäklare som lovar en specifik slutprisnivå lovar något ingen kan garantera, men det är ett omdömesproblem, inte ett brott mot ett uttryckligt lockprisförbud. Be i stället om underlaget — vilka jämförbara försäljningar värderingen bygger på.

Källor: FMI, ”Dom från HFD fastställer: utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak” (2025-02-25); Riksrevisionen RiR 2025:35 (2025-12-16); FMI, Statistik: anmälan mäklare.

Tillsynen i siffror

Den sista juli 2026 fanns 7 558 registrerade fastighetsmäklare i Sverige: 7 169 med fullständig registrering (95 %), 315 med särskild registrering för hyresförmedling (4 %) och 74 för hyresförmedling (1 %). 3 394 är kvinnor (45 %) och 4 164 män (55 %). Nästan en tredjedel av kåren är ny — 32 % registrerades under 2022–2026.

För att bli registrerad krävs minst 97,5 högskolepoäng enligt föreskriven fördelning samt praktisk utbildning i minst sex månader, motsvarande minst 800 arbetstimmar. Dessutom krävs bevis om ansvarsförsäkring.

Riksrevisionens kritik mot tillsynen

Riksrevisionen granskade statens tillsyn på fastighetsmäklarområdet i rapporten RiR 2025:35, publicerad den 16 december 2025. Bilden är att anmälningarna är många och utredningarna få: cirka 1 000 anmälningar mot fastighetsmäklare kommer in per år, och 2024 var siffran 977. Av dessa inledde FMI endast 153 tillsynsärenden under året. Samtidigt sjönk andelen avskrivna ärenden kraftigt — från 66 % (2019) till 24 % (2024).

Riksrevisionens slutsatser är att FMI:s planering av tillsynen inte är tillräckligt systematisk och att myndigheten inte regelbundet följer upp tidigare tillsynsärenden mot fastighetsmäklare. Det förklarar en del av avståndet mellan hur många som klagar och hur få beslut som faktiskt fattas.

Branschen bakom siffrorna

Enligt Mäklarsamfundets branschrapport, publicerad den 20 januari 2025 och avseende 2024, registrerades 646 nya mäklare hos FMI samtidigt som 697 avregistrerades — ett nettoutflöde. 87 % av Sveriges fastighetsmäklare är medlemmar i Mäklarsamfundet. 59 % har provisionsbaserad inkomst, och bland nyblivna mäklare med 0–3 år i yrket är andelen 80 %. 38 % tjänar 500 000–1 000 000 kr per år och 36 % tjänar 300 000–500 000 kr.

Det är värt att hålla i huvudet vid arvodesförhandlingen: du förhandlar oftast med någon vars hela ersättning hänger på att affären blir av.

Finansieringsläget som formar budgivningen

Från den 1 april 2026 gäller ett bolånetak på 90 %, höjt från 85 %, vilket sänker kravet på kontantinsats från 15 % till 10 %. Det skärpta amorteringskravet — extra 1 % vid skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten — är avskaffat, och ett enhetligt amorteringskrav på 1 % gäller vid belåningsgrad över 50 %. Taket för tilläggslån sänks till 80 %. Reglerna har flyttats från Finansinspektionens föreskrifter till lag.

Källor: FMI, Statistik (antal mäklare, beslut, anmälan); KAMFS 2022:1; Riksrevisionen RiR 2025:35; Mäklarsamfundets branschrapport via Mynewsdesk 2025-01-20; Regeringen 2025-12; Finansinspektionen 2026.

Det vi inte kan belägga

Sex uppgifter som ofta anges som fakta på andra sidor gick inte att verifiera mot någon primärkälla. De redovisas som luckor i stället för att gissas fram.

Genomsnittligt mäklararvode i kronor eller procent 2026

Varken FMI, SCB, Konsumentverket eller Mäklarsamfundet publicerar officiell statistik över arvodesnivåer. Vi anger därför ingen snittsiffra här.

Pris för överlåtelsebesiktning och flyttstädning

Ingen myndighet eller branschorganisation publicerar prisstatistik. Tidigare versioner av den här sidan angav intervall utan källa — de är borttagna.

Rollen ”ansvarig mäklare” med ansvar för kontorets alla affärer

Den rollen finns inte i fastighetsmäklarlagen. Ansvaret ligger på den enskilda mäklaren (3 kap. 1 §) och på mäklarföretaget som juridisk person (3 kap. 2 §).

Antal förmedlade objekt per mäklare och år

Uppgiften saknas i Mäklarsamfundets publicerade pressmaterial och kunde inte verifieras mot någon primärkälla.

Om mäklaren får neka att förmedla vid svagt intresse

Vi hittade varken lagstöd eller uttalande från FMI om avlistning vid ”kall” budgivning. Det som förekommer är branschpraxis, inte reglering.

FMI:s helårsstatistik för 2024 och 2025

Sifferunderlaget ligger bakom ett årsfilter som inte gick att läsa av maskinellt. Endast januari–juli 2026 är verifierat här, plus Riksrevisionens siffror för 2024.

Vanliga frågor

Källor

Samtliga uppgifter på sidan är kontrollerade mot primärkällor den 29 augusti 2026. Lagtext hämtas från riksdagen.se, inte från privata lagdatabaser.

1. 01Fastighetsmäklarlag (2021:516)Riksdagen. 3 kap. 1–26 §§ — samtliga skyldigheter, förbud, ersättning och skadestånd.
2. 02Jordabalk (1970:994)Riksdagen. 4 kap. 1 § formkrav, 19 a § reklamation, 19 b § tioårig preskription.
3. 03Köplag (1990:931)Riksdagen. 32 § andra stycket — tvåårsgränsen vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner.
4. 04Lag (2006:985) om energideklaration för byggnaderRiksdagen. 6, 6 b, 13 och 14 §§ — säljarens ansvar och köparens rätt efter sex månader.
5. 05FMI — Mäklarens ansvar och rollOpartisk mellanman, uppdragsgivarens ekonomiska intressen, inget direkt felansvar.
6. 06FMI — SjälvinträdeAbsolut förbud, bedömning av tidsgränser efter avslutat uppdrag.
7. 07FMI — NärståendeförmedlingSkyldigheten att frånträda uppdraget; utvidgningen den 1 juli 2021.
8. 08FMI — KlientmedelHandpenning, depositionsavtal och lag (1944:181) om redovisningsmedel.
9. 09FMI — BudgivningBudgivningen är inte reglerad i lag; säljaren bestämmer; budgivningslistans innehåll.
10. 10FMI — Marknadsföring och visningSäljaren får visa själv; marknadsföringen ska stämma med verkligheten.
11. 11FMI — Köparens undersökningspliktJordabalken för fastighet, köplagen för bostadsrätt.
12. 12FMI — AnsvarsförsäkringMinsta försäkringsbelopp per skadefall; fastighetsmäklarförordning (2021:518) 26 §.
13. 13FMI — PåföljderErinran, varning, återkallelse, rättelse och sanktionsavgift; registreringstider.
14. 14FMI — Statistik: antal mäklare7 558 registrerade mäklare sista juli 2026, fördelning på registreringstyp och kön.
15. 15FMI — Statistik: beslut, mäklare116 disciplinbeslut januari–juli 2026.
16. 16FMI — Statistik: anmälan mäklare708 anmälningar januari–juli 2026 med angivna orsaker.
17. 17FMI — Dom från HFD om utgångspris och marknadsvärdeHFD 2025-02-13, mål nr 5736-23. FMI:s kommentar och begäran om lagöversyn.
18. 18FMI:s föreskrifter KAMFS 2022:1 om registreringUtbildningskrav: 97,5 högskolepoäng och minst 800 timmars praktik.
19. 19Konsumentverket — Vad har mäklaren för skyldigheter?Beskrivning av bostaden, skriftlig information om undersökningsplikten, boendekostnadskalkyl.
20. 20Konsumentverket — Problem med mäklareKlaga först till mäklaren, sedan FRN eller domstol. FMI prövar inga tvister.
21. 21Konsumentverket — Avtal utanför affärslokaler14 dagars ångerrätt vid avtal utanför affärslokal.
22. 22Mäklarsamfundet — Uppdragsgivarens ångerrättÅngerrättens tillämpning på förmedlingsuppdraget och undantaget vid fullgjort uppdrag.
23. 23ARN — TvisteområdenARN prövar inte tvister med registrerade fastighetsmäklare och hänvisar till FRN.
24. 24FRN — Fastighetsmarknadens reklamationsnämndPrövar krav på skadestånd och nedsättning av provision. Handläggning cirka 150 dagar.
25. 25Riksrevisionen RiR 2025:35 — En tryggare bostadsmarknadPublicerad 2025-12-16. Anmälningsvolym, tillsynsärenden, avskrivningar, lockprisärenden, FRN:s utfall.
26. 26Skatteverket — Försäljning av bostadBilaga K5 för småhus, K6 för bostadsrätt. Avdragsgilla försäljningsutgifter.
27. 27Skatteverket — Räkna ut vinst, förlust och skatt22 % vinstskatt; 50 % av förlusten är avdragsgill.
28. 28Skatteverket — Preliminärt uppskovTakbelopp 3 000 000 kr; räntefritt uppskov sedan 1 januari 2021.
29. 29Lantmäteriet — Stämpelskatt och avgifterLagfart inom tre månader, stämpelskatt 1,5 %, expeditionsavgift 825 kr.
30. 30Mäklarsamfundets branschrapport 2024Publicerad 2025-01-20. Nyregistrerade och avregistrerade mäklare, inkomstfördelning.
31. 31Regeringen — Höjt bolånetak och slopat skärpt amorteringskravBolånetak 90 % och kontantinsats 10 % från 1 april 2026.
32. 32Finansinspektionen — FI upphäver föreskrifter om bolånAmorteringskravet flyttat från FI:s föreskrifter till lag.