Guide · Mäklarens roll
Senast uppdaterad: 9 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion
Vad gör mäklaren? Ansvar och uppgifter vid bostadsförsäljning 2026
En mäklare gör mer än de flesta tror — och mindre än många hoppas. Den här guiden går igenom exakt vad som ingår i mäklarens lagstadgade ansvar enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516), vad mäklaren faktiskt levererar i praktiken, och vad du som säljare ändå måste göra själv. Med denna förståelse kan du både värdera mäklarens insats korrekt och förhandla arvodet med tydligt grepp om vad du betalar för.
Den juridiska grunden: enligt 8 § fastighetsmäklarlagen har mäklaren omsorgsplikt — att tillvarata både säljarens och köparens intressen. Detta är unikt för mäklarroller och skiljer dem från andra mellanhänder.
Lagstadgade krav på mäklaren
| Område | Lagrum | Mäklarens ansvar |
|---|---|---|
| Skriftligt uppdragsavtal | 3 § FML | Måste vara skriftligt och undertecknat. |
| Omsorgsplikt | 8 § FML | Tillvarata båda parters intressen. |
| Rådgivning | 12 § FML | Råd och upplysningar till parterna. |
| Objektsbeskrivning | 14 § FML | Skriftlig beskrivning till köpare. |
| BR-information | 15 § FML | Föreningens ekonomi, andelstal, avgift. |
| Boendekostnader | 16 § FML | Skriftlig kalkyl till tilltänkt köpare. |
| Förfoganderätt | 17 § FML | Upplys köparen om vem som äger. |
| Klientmedel | 23 § FML | Avskilt klientmedelskonto. |
Källa: Fastighetsmäklarlagen (2021:516). Detta är minimikrav — många mäklare levererar mer än lagen kräver.
Sju områden — vem gör vad
Värdering och prissättning
Mäklarens primära expertis. Analyserar marknadsdata, jämförbara objekt, makroekonomi. Säljaren bidrar med faktauppgifter — beslutet är gemensamt.
Marknadsföring och annonsering
Mäklaren ansvarar: foto-bokning, beskrivning, annonser på Hemnet/Booli/Boio, sociala medier. Säljaren betalar utlägg men har liten direkt påverkan på utförande.
Visningar
Mäklaren leder visningar, samlar kontaktuppgifter, bedömer intresse. Säljaren ska helst inte vara närvarande men tillhandahålla bostaden i visningsklart skick.
Budgivning
Mäklaren leder, dokumenterar och kommunicerar med alla budgivare. Säljaren beslutar slutligen om vilket bud som accepteras.
Köpekontrakt och juridik
Mäklaren skriver kontrakt enligt FML och jordabalken, hanterar handpenning på klientmedelskonto, koordinerar med båda parters banker.
Tillträde och slutbetalning
Mäklaren är närvarande vid tillträde, säkerställer slutbetalning och lagfart/överlåtelse, hanterar nyckelöverlämning.
Eftermarknad
Mäklaren har ansvar för dolda fel-anspråk under garantitiden, rådgiver båda parter i tvister, säljaren har upplysningsplikt.
Vad mäklaren INTE gör
Städar inte bostaden
Visningsklart skick är säljarens ansvar. Vill du ha hjälp med flytt- eller toppstädning är det egen kostnad (typiskt 2 000–6 000 kr).
Bekostar inte besiktning
För villor är överlåtelsebesiktning säljarens kostnad (4 000–12 000 kr). Köparen kan beställa egen besiktning.
Ger inte juridisk rådgivning utöver mäklaruppdraget
Komplicerade arvskiften, gåvobrev, äktenskapsförord eller skattefrågor — där behövs jurist eller advokat. Mäklaren rådgiver bara inom köpets ramar.
Hjälper inte med flytt
Flyttfirma, bohag, eluppsägning, post-eftersändning — allt säljarens ansvar. Mäklaren kan rekommendera leverantörer.
Skattar inte åt dig
Reavinstdeklaration, uppskovsansökan, K6/K8-bilaga — säljarens ansvar. Mäklaren kan hänvisa men inte deklarera.
Vanliga frågor
Måste mäklaren vara på plats vid alla visningar?
Inom samma uppdrag måste mäklaren leda alla regelvisningar (öppen visning eller bokade visningar). Privatvisningar kan ibland delegeras till assistent. Vid fast arvode lägger mäklare ofta in maxantal visningar — överskrider du detta tillkommer extra avgift.
Vad händer om mäklaren bryter mot omsorgsplikten?
Anmäl till FMI som kan ge varning, erinran eller återkalla mäklarens registrering. Du kan också kräva skadestånd genom Allmänna reklamationsnämnden eller domstol. Vanligast är dock att skicka skriftlig reklamation till byrån först — ofta löses tvister där.
Får mäklaren ge mig juridiska råd?
Bara inom köpets ramar — kontraktsvillkor, friskrivning, betalningsupplägg. Komplicerade civilrättsliga frågor (äktenskapsförord, dödsbo, gåva inom familj) ska hänvisas till advokat. Mäklare som ger råd utanför sin kompetens riskerar disciplinär åtgärd från FMI.
Kan mäklaren ge mig garantier på slutpris?
Nej — det vore lockvärdering och förbjudet enligt branschpraxis. Mäklaren kan ge värderingsintervall och prognos baserat på data, men inte garantier. Misstro mäklare som lovar specifik slutprisnivå.
Hur kontrollerar jag att mäklaren har omsorgsplikten i åtanke?
Tre tecken: (1) Mäklaren upplyser dig om risker (lockvärdering, för hög utgångspris). (2) Mäklaren rådgiver dig att inte acceptera ett bud som verkar orimligt (t.ex. utan finansiering). (3) Mäklaren transparent informerar köparen om bostadens brister. En mäklare som bara säger "ja" till allt arbetar inte enligt omsorgsplikten.
Hitta en mäklare med rätt fokus
Boio listar mäklarbyråer som tar omsorgsplikten på allvar. Boka tre värderingar och jämför.
Hitta mäklare nära digRelaterade guider
Källor
- Fastighetsmäklarlagen 2021:516 — § 8 omsorgsplikt, §§ 14–17 informationskrav.
- Fastighetsmäklarinspektionen — tillsyn och vägledning.
- Mäklarsamfundet — branschstandard.
- Jordabalken — köp av fast egendom.