Status 28 augusti 2026: Sverige har inte infört generell fri marknadshyra för bostäder. Reformen består av avgränsade regler för presumtionshyra, privatuthyrning och blockhyra, och alltså inte ett enda nytt system för alla kontrakt.
1. Status per hyresform
| Hyresform | Hur hyran prövas | 2026-status |
|---|---|---|
| Vanlig förstahandshyra | Bruksvärde och jämförelse med likvärdiga lägenheter, främst hyror i förhandlingsöverenskommelser. | Grundsystemet gäller fortsatt. |
| Presumtionshyra i nyproduktion | Särskild förhandlingsöverenskommelse enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. | Ny modell gäller från 1 januari 2026. |
| Hyresrätt i andra hand | Egen förstahandshyra som takets bas, plus högst 15 procent för möbler och faktisk kostnad för nyttigheter. | Ligger kvar i jordabalken. |
| Kvalificerad privatuthyrning, nytt avtal | Avtalad hyra kan sänkas om den är väsentligt högre än jämförbar privatuthyrning. | SFS 2026:772 gäller från 1 juli 2026. |
| Äldre privatuthyrningsavtal | Kostnadsbaserad prövning enligt SFS 2012:978. | Äldre lagen fortsätter för avtal som ingicks enligt den. |
Söker du bostad nu finns lediga hyreslägenheter på Boio Hyra.
2. Bruksvärde är fortfarande huvudregeln
Om hyresvärd och hyresgäst tvistar om hyran i ett vanligt bostadshyresavtal ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Den anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet.
Jordabalken säger att jämförelsen främst ska använda hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser. Det betyder inte att varje fastighetsägare får exakt samma procentsats varje år; resultatet beror på den aktuella förhandlingen eller prövningen. Därför går din hyra inte att läsa ut ur ett kommunsnitt.
3. Presumtionshyra är ett reglerat undantag
Presumtionshyror används för nybyggda bostäder eller delar av byggnader som byggs om till bostäder. Hyran ska ha bestämts i en särskild förhandlingsöverenskommelse innan någon av de berörda bostäderna hyrs ut.
Från den 1 januari 2026 får en presumtionshyra som huvudregel ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten. Ett annat belopp kan användas om det finns särskilda skäl. Enligt övergångsregeln i SFS 2025:1262 gäller de nya bestämmelserna även för äldre hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser.
Detta är inte samma sak som ”fri hyra i nyproduktion”. Hyran och dess ändring ligger fortfarande inom ett särskilt lagreglerat förhandlingssystem.
4. Privatuthyrning fick en ny jämförelsemodell
SFS 2026:772 gäller kvalificerade nya avtal från den 1 juli 2026 när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ägd bostad och lagens övriga villkor är uppfyllda. Parterna avtalar om hyran, men hyresgästen kan begära prövning. Hyresnämnden ska sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade privatuthyrningar.
Den nya jämförelsemodellen ersatte den äldre kostnadsbaserade modellen för nya avtal som omfattas av lagen. Äldre avtal enligt SFS 2012:978 ligger kvar i det äldre systemet. Därför är avtalsdatumet en juridisk skiljelinje.
5. Hyresrätt i andra hand är ett separat spår
Privatuthyrningslagen gäller inte när uthyraren själv innehar bostaden med hyresrätt. Då gäller jordabalken. Uthyrarens egen hyra är normalt utgångspunkt, ett möbeltillägg får inte överstiga 15 procent och tillägg för exempelvis el, bredband eller parkering får inte överstiga den faktiska kostnaden.
Det är fel att flytta denna 15-procentsregel till bostadsrätt, villa eller allmän hyressättning. Regeln hör till andrahandsuthyrning av hyresrätt.
6. Besittningsskyddet beror också på avtalsformen
En vanlig bostadshyresgäst har som huvudregel rätt till förlängning, men skyddet kan brytas i de situationer som lagen anger. Den som hyr en hyresbostad i andra hand får normalt besittningsskydd först när upplåtelsen har varat mer än två år i följd.
Den som hyr en bostadsrätt eller villa enligt privatuthyrningsreglerna har däremot inte besittningsskydd. Det ska inte beskrivas som att alla andrahandsavtal saknar skydd eller som att alla måste upphöra efter två år.
Vanliga frågor
Har Sverige infört fri marknadshyra för hyresrätter 2026?
Nej. Vanliga bostadshyror prövas fortsatt enligt bruksvärdesreglerna i 12 kap. jordabalken. Presumtionshyra för nyproduktion och privatuthyrning har egna regler, men inget av systemen innebär en generell, oinskränkt marknadshyra för alla hyresrätter.
Vad ändrades för presumtionshyror den 1 januari 2026?
Reglerna utökades bland annat så att presumtionshyror som huvudregel får ändras med den allmänna hyresutvecklingen på orten, om det inte finns särskilda skäl för ett annat belopp. Övergångsregeln i SFS 2025:1262 gör de nya bestämmelserna tillämpliga även på äldre hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser.
Är en presumtionshyra samma sak som fri hyressättning?
Nej. En presumtionshyra bestäms genom en särskild förhandlingsöverenskommelse för nyproduktion och anses skälig under lagens förutsättningar. Systemet är reglerat i jordabalken och hyresförhandlingslagen.
Gäller nya privatuthyrningslagen för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand?
Nej. SFS 2026:772 undantar bostäder som hyresvärden innehar med hyresrätt. Andrahandsuthyrning av hyresrätt följer fortsatt jordabalken, där uthyrarens egen hyra normalt är utgångspunkt för skälig hyra.
Kan hyran prövas när en privatägd bostad hyrs ut efter 1 juli 2026?
Ja. För avtal som omfattas av SFS 2026:772 kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden. Om hyran är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade privatuthyrningar ska den sänkas till ett skäligt belopp.
Läs också guiden till hyreskontrakt och rättigheter eller avgör vilken privatuthyrningslag som gäller.