Komplett guide: Hyra ut din lägenhet 2026

1. Behöver du tillstånd?

Svaret beror på din boendeform.

Bostadsrätt: Du behöver normalt tillstånd från din bostadsrättsförening. Skicka en skriftlig ansökan till styrelsen där du anger skäl (till exempel att du jobbar utomlands, studerar på annan ort, eller provsambor). Föreningen ska ge ett tydligt svar — ett godkännande eller ett motiverat avslag. Skäl som "vi vill inte" räcker inte juridiskt; de måste ha beaktansvärda skäl. Om du nekas utan godtagbara skäl kan du få tillstånd via hyresnämnden.

Villa/äganderätt: Inget tillstånd behövs. Du äger fastigheten och kan hyra ut i princip som du vill — inom ramen för jordabalken.

Hyresrätt i andra hand: Du behöver hyresvärdens (fastighetsvärdens) skriftliga tillstånd. Hyr du ut utan tillstånd riskerar du att förlora ditt förstahandskontrakt — en konsekvens som är svår att återhämta sig från.

2. Sätta rätt hyra

Hyran du tar ut måste vara skälig. Sedan hyreslagen skärptes 2024 är utgångspunkten bruksvärde — vad en jämförbar hyresrätt i samma område kostar. Tar du ut en märkbart högre hyra kan hyresgästen begära sänkning i efterhand hos hyresnämnden, och du kan behöva betala tillbaka överhyran.

En rimlig tumregel: din månadsavgift till föreningen (eller din faktiska boendekostnad för äganderätt) plus ett rimligt påslag för möbler, vitvaror och service. I praktiken hamnar de flesta andrahandshyror mellan 100–175% av din avgift.

För bostadsrätt som hyrs ut möblerad i centrala Stockholm är normala nivåer 2026:

• 1 rok (30–40 m²): 9 000–13 000 kr/mån
• 2 rok (50–65 m²): 13 000–18 000 kr/mån
• 3 rok (75–90 m²): 17 000–25 000 kr/mån

Notera att detta är Stockholmsnivåer. I Göteborg och Malmö är nivåerna generellt 20–30% lägre.

3. Välja hyresgäst

Det finns ingen lag som tvingar dig att ta den första sökanden. Du har rätt att välja vem du vill ha i din bostad — och att ställa rimliga krav.

Vanliga saker att efterfråga:

• Anställningsbevis eller inkomstunderlag. Hyra bör inte överstiga 1/3 av nettoinkomsten — en klassisk tumregel.
• Referens från tidigare hyresvärd. Den bästa prediktorn för framtida beteende är det förflutna.
• Kreditupplysning. Du kan ta en kreditupplysning med hyresgästens samtycke via UC eller Creditsafe.
• Personlig presentation. Träffa dem om möjligt — intryck är information.

Observera att diskrimineringslagen gäller. Du får inte neka hyresgäster baserat på kön, etnicitet, religion, sexuell läggning eller funktionshinder.

4. Kontraktet — vad som måste vara med

Ett hyreskontrakt behöver inte vara komplicerat, men det måste vara tydligt. Använd gärna ett standardkontrakt från Hyresgästföreningen — det täcker det viktigaste och är balanserat för båda parter.

Dessa punkter ska alltid vara med:

• Fullständiga namn och personnummer på båda parter
• Adress och lägenhetsnummer
• Hyresperiod: start- och slutdatum (eller tillsvidare)
• Hyresbelopp och betalningsdag
• Depositionens storlek och villkor för återbetalning
• Vad som ingår: möbler, vitvaror, parkering, förråd, internet
• Regler för djur, rökning och underuthyrning
• Uppsägningstid för båda parter
• Underhållsansvar: vem ansvarar för vad?

5. Deposition och besiktning

Depositionen är din säkerhet mot skador och utebliven hyra. Standard i Sverige är 1–3 månaders hyra. Det finns inget lagstadgat maximum för privat uthyrning (som det finns i vissa länder), men 3 månaders hyra är det vanligaste taket i praxis.

Depositionen ska hållas åtskild från dina privata medel — det är god sed även om det inte är ett legalt krav för privatpersoner. Återbetalning ska ske inom rimlig tid efter avflyttning; 2–4 veckor är standard om inga skador finns.

Inflyttningsbesiktning: Gör alltid en gemensam genomgång av lägenheten vid inflyttning. Dokumentera varje skada, slitage och brist med bilder och ett undertecknat protokoll. Det är det enda sättet att undvika tvister vid avflyttning.

Utflyttningsbesiktning: Gör på samma sätt vid avflyttning. Jämför med inflyttningsprotokollet. Normal förslitning är hyresgästens rättighet och kan inte dras av från depositionen — men faktiska skador kan.

6. Skatt på hyresinkomsten

Hyresinkomsten är skattepliktig, men det finns ett schablonmässigt schablonavdrag som gör det förmånligt:

• För privatbostad (villa, bostadsrätt): 40 000 kr schablonavdrag per år, plus 20% av hyresinkomsten.
• Resterande beskattningsbar inkomst beskattas som kapitalinkomst med 30%.

Exempel: Du hyr ut och tar in 180 000 kr/år (15 000 kr/mån). Schablonavdrag: 40 000 + (180 000 × 20%) = 40 000 + 36 000 = 76 000 kr. Beskattningsbar inkomst: 180 000 − 76 000 = 104 000 kr. Skatt: 104 000 × 30% = 31 200 kr.

Reglerna kan variera och ändras. Kontrollera alltid aktuell information på Skatteverkets hemsida, eller rådgör med en revisor om det rör sig om större belopp.

7. Om hyresgästen inte betalar

Det händer. Och det är viktigt att veta hur du hanterar det korrekt.

Hyresgästens rätt att sitta kvar är starkare i Sverige än i de flesta länder. Du kan inte byta lås, ta bort möbler eller på annat sätt tvinga ut en hyresgäst på egen hand. Det är olagligt och kan ge dig böter.

Rätt process vid utebliven hyra:

1. Kontakta hyresgästen direkt — ibland handlar det om missförstånd.
2. Skicka skriftlig påminnelse med betalningskrav och datum.
3. Om betalning uteblir: ansök om betalningsföreläggande hos Kronofogden.
4. Om hyran är mer än en vecka försenad: skicka formellt betalningskrav med 2 veckors uppsägningstid (meddelande om förverkande).
5. Om hyresgästen ändå inte betalar och inte lämnar: ansök om handräckning/avhysning hos Kronofogden.

Processen tar tid — räkna med 1–3 månader i värsta fall. Det är ett av de starkaste skälen till att göra grundlig hyresgästscreening från början.

8. Avsluta uthyrningen

Säger du upp kontraktet gäller de uppsägningstider som är avtalade (normalt 3 månader). För tidsbegränsade kontrakt avslutas det automatiskt på slutdatumet — men du måste fortfarande meddela hyresgästen i god tid om du inte tänker förlänga.

Vid avflyttning:

• Gör utflyttningsbesiktning med hyresgästen
• Dokumentera skick med foton
• Återbetala depositionen minus avdrag för faktiska skador (inte normalt slitage)
• Kvittera nycklar skriftligt
• Meddela Skatteverket om uthyrningsinkomsten i din årsdeklaration