Får man ha inneboende i en bostadsrätt?

Bostadsrättslagen, inte hyreslagen

Den vanligaste förvirringen kring inneboende i bostadsrätt är att svaret letas i fel lag. En bostadsrättshavare är inte hyresgäst. Förhållandet till föreningen regleras av bostadsrättslagen (1991:614), medan hyreslagen i 12 kap. jordabalken styr förhållandet mellan dig och den du hyr ut till. Det är två olika frågor och de har olika svar.

Mot föreningen gäller alltså 7 kap. 8 §. Läs den ordagrant en gång till, för formuleringen är hela poängen: "Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen." Det står ingenting om samtycke, ingenting om anmälan och ingenting om ett antal. Det är en förbudsregel med ett rekvisit — och rekvisitet är men, inte inneboende i sig.

Jämför med paragrafen två steg ned. 7 kap. 10 § första stycket: "En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke." Där står tillståndskravet, uttryckligen, och det är knutet till självständigt brukande. Lagstiftaren har alltså gjort skillnaden medvetet.

Var går gränsen mot andrahandsupplåtelse?

Sveriges Domstolar formulerar testet kort: "Om du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt är det en uthyrning i andra hand. Det saknar betydelse om du tar ut hyra." Två saker följer av det. Att du kallar det inneboende spelar ingen roll, och att du tar noll kronor i hyra spelar ingen roll heller. Det som avgör är om personen disponerar bostaden på egen hand.

Sedan 1 juli 2026 är gränsen dessutom skriven i lagtexten. 7 kap. 10 § andra stycket, i lydelse enligt Lag (2026:776), säger att en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid ska anses vara för självständigt brukande "om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning". Bor du inte där på riktigt är det andrahand, oavsett vad ni kallar det. Enligt övergångsbestämmelsen gäller den nya regeln inte upplåtelser som skedde före ikraftträdandet.

Källa: bostadsrättslagen 7 kap. 8 och 10 §§ samt Sveriges Domstolars egna sidor om andrahandsuthyrning och privatuthyrningslagen.

Vad "men för föreningen" kan betyda

Lagen anger ingen siffra, och vi skriver inte in någon. Men rekvisitet är inte tomt: det är föreningens och grannarnas intressen som ska vägas. Fler personer än lägenheten är byggd för, ökat slitage på gemensamma utrymmen, högre förbrukning som föreningen betalar, störningar i trapphuset — sådant kan innebära men. En vuxen som hyr ett rum i en trea är sällan ett problem. Sex personer i en etta med genomströmning varannan vecka är en annan diskussion.

Notera också att ansvaret för hur din inneboende uppträder är ditt. 7 kap. 9 § lägger på bostadsrättshavaren att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar, och att hålla noggrann tillsyn över att skyldigheterna fullgörs också av dem han eller hon svarar för. Din inneboendes fest är alltså din fest, sett från styrelsens sida.

Kan stadgarna säga något annat?

Många föreningar skriver in att inneboende ska anmälas eller godkännas. Om ett sådant villkor håller rättsligt är en fråga lagtexten inte besvarar, och vi har inte hittat någon publicerad myndighetstext som prövar den. Vi gissar inte åt dig.

Det som går att säga är hur lagen är byggd. Bostadsrättslagen öppnar uttryckligen för stadgeavvikelser där lagstiftaren vill det: 7 kap. 12 § inleds med att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick "om inte något annat bestämts i stadgarna". Någon motsvarande öppning finns inte i 8 §. Det är ett argument för att stadgarna inte kan lägga till ett tillståndskrav som lagen inte har — men det är ett argument, inte ett avgörande.

Praktiskt: läs stadgarna, berätta gärna för styrelsen ändå, och begär skriftligt besked om ni är oense. Vill du förstå hur stadgar ska läsas mot lagen har vi en genomgång i guiden om att tolka BRF-stadgar.

Om styrelsen ändå säger till

Konsekvenskedjan är kort och den är inte lika dramatisk som brevet låter. Enligt 7 kap. 18 § 3 är nyttjanderätten förverkad "om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §". Men 19 § undantar det som är av ringa betydelse, och 20 § säger att du inte får sägas upp om du efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse. 21 § lägger till att du inte kan skiljas från lägenheten om du rättar innan föreningen sagt upp dig.

Ett brev från styrelsen är alltså i normalfallet en uppmaning att rätta till något, och rättelsen släcker grunden. Det betyder inte att du ska ignorera brevet — det betyder att du har tid att svara sakligt och att panik är fel reaktion.

Hyran du får ta ut — och varför en andra inneboende byter regelverk

Mot din inneboende är du hyresvärd. För den första uthyrningen gäller lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som enligt Sveriges Domstolar gäller även när du hyr ut "en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum". Där får du ta ut en kostnadsbaserad hyra: den får inte påtagligt överstiga summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden. Uppsägningstiden är tre månader till månadsskifte för dig och en månad för hyresgästen, och hyresgästen har inget besittningsskydd.

Hyr du ut ett andra rum till en andra person gäller privatuthyrningslagen bara den första upplåtelsen — 12 kap. jordabalken tar över för den andra. Sveriges Domstolar använder exakt det exemplet under rubriken "Hyra ut två rum i bostadsrätt", och lägger till en detalj värd att känna till: om den första flyttar ut och ett nytt kontrakt tecknas gäller jordabalken därefter för båda, eftersom den nya uthyrningen inte räknas som en första upplåtelse. Vad som händer när en inneboende slutar betala har vi gått igenom i frågan om inneboende som inte betalar hyran.

Om du står på andra sidan: att bo inneboende

För dig som söker rummet är inneboende ofta det enda som finns när kötiden saknas. Räkna då med två saker: du har inget besittningsskydd, och boendet är tänkt som en mellanlandning. Läs skillnaden mot ett andrahandskontrakt i jämförelsen inneboende mot andrahand innan du skriver på.

Det som gör mellanlandningen kortare är kötiden du bygger under tiden. Boio Kö registrerar dig i bostadsköer du inte redan står i och bevakar årsavgifter och förnyelser så att kötid inte försvinner för att en avi hamnat fel. Stödet varierar mellan köoperatörer — vissa köer sköts helt automatiskt, andra kräver ett moment av dig, och vi lovar aldrig registrering i "alla" köer. Köavgifterna betalar du själv till respektive kö. Tjänsten kostar 20 kr per månad eller 200 kr per år, utan bindningstid.