Din inneboende betalar inte hyran. Vad gör du då?

Först: vilken lag gäller mellan dig och din inneboende?

Det här är inte en formalitet, eftersom det avgör uppsägningstiden och vilken hyra som är skälig. Ett inneboendeavtal är ett hyresavtal. 12 kap. 1 § jordabalken gäller avtal genom vilka "hus eller delar av hus" upplåts till nyttjande mot ersättning, och ett uthyrt rum är en del av ett hus. Frågan är bara vilket regelverk som ligger överst.

Uppdelningen står i 1 kap. 1 och 3 §§ privatuthyrningslagen (2026:772), som gäller avtal från 1 juli 2026. Lagen gäller när en privatperson hyr ut hus eller delar av hus som bostad, alltså även ett rum. Den gäller inte om du själv har bostaden med hyresrätt, och inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad. Två inneboende i din bostadsrätt följer därför samma lag. För avtal som ingicks före 1 juli 2026 gäller den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, och där gällde lagen "endast den första upplåtelsen", så en andra inneboende följer jordabalken.

Den avgörande skillnaden: ingen inneboende har besittningsskydd

Det är därför den här situationen är enklare än den känns. Hyreslagens skydd mot att bli av med bostaden, alltså rätten till förlängning i 46–52 §§, gäller enligt 12 kap. 45 § första stycket 3 inte om "lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad". Äger du bostaden ger privatuthyrningslagen (2026:772) ingen rätt till förlängning alls. För äldre avtal säger 3 § tredje stycket i den upphävda lagen (2012:978) samma sak rakt ut: "Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat."

Praktiskt betyder det att du inte behöver några skäl. Du behöver inte gå till hyresnämnden, du behöver inte visa att personen misskött sig, och du behöver inte bevisa att hyran är obetald för att få avsluta avtalet. Du behöver bara säga upp skriftligt, med datum och på ett sätt du kan bevisa. Läs mer om vad besittningsskydd egentligen är och vem som har det.

Uppsägningstiden och genvägen vid obetald hyra

För ett avtal på obestämd tid gäller tre månader till närmast följande månadsskifte. I hyreslagen står det i 12 kap. 4 § första stycket 1, med reservationen "om inte en längre uppsägningstid har avtalats". I privatuthyrningslagen (2026:772) står tre månader till ett månadsskifte för båda parter i 6 kap. 2 §. Lagen skyddar alltså mot kortare tid, inte mot längre. Har ni skrivit in en månads uppsägningstid för dig som hyresvärd är det en avvikelse till hyresgästens nackdel, och 1 kap. 4 § privatuthyrningslagen respektive 12 kap. 1 d § jordabalken gör sådana villkor verkningslösa mot hyresgästen. Luta dig inte mot en kort klausul du själv skrivit.

Vid obetald hyra finns en snabbare väg. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 1 är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen, och enligt 6 § upphör avtalet då genast att gälla när det sägs upp. Två saker bromsar dock:

• Sista stycket i 42 §: hyresrätten är inte förverkad "om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse". En försenad betalning är sällan nog.
• 44 §: hyresgästen får tillbaka hyresrätten om hyran betalas inom tre veckor från det att en underrättelse om den möjligheten delgetts, och meddelande lämnats till socialnämnden. Räkna med att den regeln tillämpas även här, även om lagtexten är skriven för bostadslägenheter och inte uttryckligen tar upp ett uthyrt rum.

Äger du bostaden och avtalet är från 1 juli 2026 gäller i stället 6 kap. 3 § första stycket 1 privatuthyrningslagen: du får säga upp avtalet att upphöra omedelbart om hyresgästen dröjer med hyran mer än två veckor efter förfallodagen. Inte heller där räcker något av ringa betydelse, och betalar hyresgästen innan du sagt upp har du inte längre rätt att säga upp på den grunden (6 kap. 5 §).

Slutsatsen: förverkande är en möjlighet, men den är inte snabb och den är inte automatisk. I praktiken gör de flesta både och. De säger upp med ordinarie uppsägningstid och börjar driva in skulden parallellt.

Så får du ut pengarna: betalningsföreläggande

Att avsluta avtalet löser inte skulden. För den ansöker du om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Det är den ansökan som fastställer att någon är skyldig dig pengar. Kronofogden anger 300 kronor i ansökningsavgift och att du kan begära ersättning för eget arbete med högst 380 kronor i ett mål om betalningsföreläggande.

Kronofogden delger sedan motparten föreläggandet. Svarar personen inte meddelas ett utslag. Den som fått utslaget emot sig kan sedan begära att domstolen prövar beslutet. Kronofogden kallar det återvinning, och ansökan ska enligt 53 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning ha kommit in till Kronofogden inom en månad från dagen för utslaget. (Treveckorsfristen för att överklaga till tingsrätten gäller något annat: utslag i mål om särskild handräckning, och den sökande som är missnöjd med utslaget.) Bestrider personen kravet redan innan det blir utslag är det inte längre Kronofogdens sak: du får då, med Kronofogdens egna ord, "ta ställning till om du vill driva ditt ärende vidare till domstol". Det är i det läget kostnadsbilden ändras. En tingsrättsprocess om några månadshyror är sällan värd det, och det är ett skäl att kräva depositionen och beloppen tydligt i avtalet från början. Vad som gäller kring deposition är värt att läsa innan nästa inneboende flyttar in.

På skulden löper dröjsmålsränta. Är förfallodagen bestämd i förväg, vilket den är i ett hyresavtal, utgår ränta från förfallodagen enligt 3 § räntelagen, med räntesatsen i 6 §: referensräntan plus åtta procentenheter. Referensräntan ändras över tid, så hämta gällande nivå hos Riksbanken i stället för att räkna med en fast procentsats.

Om personen inte flyttar: vanlig handräckning

När uppsägningstiden gått ut och personen bor kvar är nästa steg vanlig handräckning. Det är den ansökan Kronofogden själva hänvisar till under rubriken om att vräka en hyresgäst, och den kostar också 300 kronor, med ersättning för eget arbete på högst 420 kronor.

Ansökan ska innehålla uppgifter om dig, om motparten, om bostaden och en konkret bakgrund till kravet: vilka månader som är obetalda, fakturanummer, datum. Kronofogden begär också att du bifogar kopior som visar att du informerat socialnämnden när orsaken är obetald hyra eller störningar. Ett undantag är nytt och står ordagrant på deras sida:

"Observera att du inte behöver meddela socialnämnden om orsaken till vräkningen gäller obetald hyra eller störning om hyresavtalet gäller från och med den 1 juli 2026 eller senare och du som äger bostaden är en privatperson."

Läs villkoret noga: undantaget förutsätter att du äger bostaden. Hyr du själv en hyresrätt och har en inneboende i den träffas du inte av det, och socialnämnden ska underrättas. Går det till verkställighet tar Kronofogden ut en grundavgift på 600 kronor per år, som i första hand tas ut av motparten och först därefter av dig.

Det du inte får göra, hur frestande det än är

Byt inte lås. Ställ inte ut sakerna. Stäng inte av el eller wifi för att pressa fram en flytt. Att olovligen rubba någon annans besittning, till exempel genom att fästa eller bryta lås, är egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § brottsbalken, och straffet är böter eller fängelse i högst ett år. Gör du det för att själv ta dig rätt heter det självtäkt enligt 8 kap. 9 §. En avhysning är ett myndighetsbeslut som verkställs av Kronofogden, och det är hela poängen med att den ordningen finns.

Praktiskt betyder det också att den som sitter still i båten har ett övertag i tid. Det är därför skriftligheten spelar roll från dag ett: daterat krav, daterad uppsägning, bevis på att båda nått fram. Utan det står du utan underlag när Kronofogden frågar.

Fem steg, i ordning

1. Skicka ett skriftligt krav med sista betaldag. Ett daterat krav med belopp, vilken månad det avser och ett sista betaldatum. Det är också det underlag Kronofogden vill se om ärendet går vidare.
2. Säg upp avtalet skriftligt. Ange datum, vilket avtal som sägs upp och när det upphör. Behåll bevis på att uppsägningen har nått fram, eftersom det är du som ska kunna visa det.
3. Ansök om betalningsföreläggande för skulden. Kronofogden fastställer kravet. Ansökningsavgiften är 300 kronor och du kan begära ersättning för eget arbete med högst 380 kronor.
4. Ansök om vanlig handräckning om personen inte flyttar. Det är den ansökan Kronofogden hänvisar till för att vräka en hyresgäst. Avgiften är 300 kronor och ersättningen för eget arbete högst 420 kronor.
5. Låt Kronofogden verkställa. Bara Kronofogden får genomföra en avhysning. Grundavgiften vid verkställighet är 600 kronor per år och tas i första hand ut av motparten.

Handläggningstiderna hos Kronofogden varierar och publiceras löpande på deras egen sida om väntetider. Vi anger inga veckor här, eftersom siffran ändras. Planera ändå för månader snarare än dagar, särskilt om delgivningen drar ut på tiden.

Och sedan? Inneboendekedjan är ingen bostadslösning

Många hamnar i den här situationen av ett enda skäl: rumshyran behövdes för att hyran skulle gå ihop. Det är en sårbar konstruktion, eftersom hela risken ligger hos dig. Du är betalningsskyldig mot hyresvärden på veckan, medan din inneboende bara är betalningsskyldig mot dig på papper.

Den långsiktiga vägen ur beroendet är fortfarande köplatserna. Boio Kö håller dina bostadsköer levande med registrering i köer du inte redan står i, bevakning av årsavgifter och förnyelser och en samlad vy. Stödet varierar mellan köoperatörer: vissa köer sköts helt automatiskt, andra kräver ett moment av dig, och vi lovar aldrig registrering i "alla" köer. Köavgifterna betalar du alltid själv till respektive kö. Tjänsten kostar 20 kr per månad eller 200 kr per år, utan bindningstid.