Ordlista · Hyresjuridik

Senast uppdaterad: 2 september 2026 · Granskad mot hyres- och arrendenämndernas sidor på domstol.se

Vad betyder inneboende?

Definitionen: en bestämd del av en lägenhet

Ordet används i vardagsspråket om ungefär vem som helst som bor i någon annans bostad och betalar för det. Juridiskt är det snävare. Hyres- och arrendenämnderna beskriver en inneboende som någon som hyr en bestämd del av en lägenhet av den som bor i resten av den. Två saker ligger i den meningen, och båda måste vara uppfyllda:

• Upplåtelsen avser en del, inte hela bostaden. Ett rum, i praktiken — inte lägenheten som helhet.
• Uthyraren bor kvar. Det är den punkten som skiljer inneboende från alla andra upplåtelseformer, och den som avgör vilka regler som gäller.

Det spelar ingen roll vad parterna kallar avtalet. Ett papper med rubriken "inneboendeavtal" gör inte upplåtelsen till ett inneboendeförhållande om uthyraren i själva verket har flyttat ut. Det är den faktiska användningen som avgör.

Gränsen mot andrahand går vid självständigt brukande

Hyresnämndens egen formulering är kort och gör hela jobbet: "Att låta någon annan använda din lägenhet eller lokal självständigt innebär att du hyr ut i andra hand." Det är alltså självständigheten som är gränsen — inte hyrans storlek, inte avtalets längd och inte om det finns ett avtal över huvud taget.

Att det inte krävs lov betyder inte att hyresvärden saknar invändningsrätt. Hyresnämnden skriver rakt ut att du som har en inneboende kan bli uppsagd om din inneboende missköter sig. Ansvaret för vad som händer i lägenheten stannar hos den som har kontraktet.

Hyresrätt och bostadsrätt — samma ord, olika lagrum

Hyresnämnden pekar ut lagrummen: "Reglerna om uthyrning till inneboende finns i 12 kap. 41 § jordabalken och i 7 kap. 8 § bostadsrättslagen." Vilken av dem som gäller beror på vad du bor i — och det är inte samma paragrafer som styr andrahandsuthyrning.

Källa: hyres- och arrendenämnderna, domstol.se. Lagtexten finns i sin helhet på riksdagen.se.

Bostadsrättslagens bestämmelse är kort nog att citeras i sin helhet: "Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen." Rätten att ha inneboende är alltså inte obegränsad — den går så långt som till den punkt där den börjar skada föreningen eller grannarna. Motsvarande bestämmelse för hyresrätter finns i 12 kap. 41 § jordabalken. Se jordabalken och bostadsrättslagen för vad lagarna reglerar i övrigt.

Vad vi inte påstår om hyran för ett inneboenderum

Det cirkulerar en 15-procentsregel i nästan varje text om inneboende. Den finns faktiskt — men den handlar om något annat. Hyresnämndens sida om skälig hyra vid uthyrning i andra hand säger, om andrahandsuthyrning av en hyresrätt:

• reglerna i 12 kap. 55 § jordabalken gäller, och den hyra du själv betalar kan ofta användas som utgångspunkt för vad som är skälig hyra,
• för en möblerad lägenhet får påslaget inte överstiga 15 procent av den hyra du som förstahandshyresgäst betalar,
• tillägg för annat som ingår — hushållsel, bredband, parkeringsplats — får inte överstiga de faktiska kostnaderna,
• en andrahandshyresgäst som betalat för mycket kan få pengar tillbaka upp till två år bakåt för avtal ingångna efter 1 oktober 2019 (ett år för äldre avtal), och ansökan ska göras senast tre månader efter att lägenheten lämnats.

Den sidan behandlar inte inneboende. Vi anger därför ingen takregel i kronor eller procent för ett inneboenderum — vi vet inte att den finns, och en påhittad siffra är sämre än ingen. Det som säkert gäller är att en hyra ska vara skälig, och att hyresnämnden kan fastställa hyran till ett skäligt belopp om parterna tvistar om storleken. Hyresnämnden är den instans som prövar sådant.

Det här ändrades 1 juli 2026

En ny privatuthyrningslag ersatte lagen om uthyrning av egen bostad. Ändringarna träffar i första hand den som hyr ut sin egen bostad, men de är värda att känna till även för den som funderar på att ta in en inneboende, eftersom de flyttar var gränserna går:

• Marknadsvärdesmetoden avskaffas. Hyresnämnden kan i stället ändra hyran om den är väsentligt högre än vid andra privatuthyrningar.
• Näringsverksamhetsbegränsningen tas bort. I stället gäller att man inte regelmässigt kan hyra ut fler än två lägenheter.
• Bostadsrätt: vid tillståndsprövningen beaktas tidigare uthyrningar bara om de har skett i betydande omfattning.

Vad de nya reglerna innebär i praktiken för den som hyr ut går vi igenom i guiden om andrahandsuthyrning 2026. Och gäller frågan vad som händer när tillstånd saknas helt finns andrahandsuthyrning utan tillstånd.

Vanliga frågor