Hyra ut i andra hand utan tillstånd

Att upplåta lägenheten till någon annan för självständigt brukande. Enligt 12 kap. 39 § första stycket jordabalken krävs hyresvärdens samtycke för det, med undantag för de fall som anges i tredje stycket eller i 40 §. Andra stycket innehåller en viktig precisering: om det är en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

Hyresrätten kan bli förverkad. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 3 är hyresrätten förverkad om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt.

Inte på samma sätt som vid andra förverkandegrunder. Sveriges Domstolar skriver att hyresgästen vid otillåten överlåtelse eller upplåtelse i andra hand inte längre behöver få tillfälle att vidta rättelse eller hindra förverkande genom en ansökan till hyresnämnden — hyresgästen måste i stället visa att han eller hon har en giltig ursäkt för sitt agerande. Rättelselistan i 43 § första stycket omfattar punkterna 1, 2, 4, 7, 9 och 10, alltså inte punkt 3.

Enligt 12 kap. 43 § andra stycket kan hyresgästen skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde.

Enligt 12 kap. 40 § ska tillstånd lämnas om tre villkor är uppfyllda: hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden; hyresvärden har inte befogad anledning att vägra samtycke; och hyran överstiger inte skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Ett tillstånd ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.

Enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket ska en hyra som överstiger den hyra du själv betalar aldrig anses som skälig, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Tillägget för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av din egen hyra, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga dina faktiska kostnader för dem. Hyr du ut en del av lägenheten gäller en proportionerlig andel.

Två saker. För det första är hyresrätten enligt 42 § första stycket 6 förverkad om du tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt. För det andra ska hyresnämnden enligt 55 f § på ansökan av andrahandshyresgästen besluta om återbetalning av det som tagits emot utöver skäligt belopp, tillsammans med ränta. Ett beslut om återbetalning får inte avse längre tid tillbaka än två år före ansökningsdagen, och ansökan ska ha kommit in inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Ja. Enligt 12 kap. 24 § femte stycket är en hyresgäst som utan behövligt samtycke eller tillstånd har överlåtit hyresrätten eller upplåtit rätt att begagna lägenheten ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt paragrafens tidigare stycken, om lägenheten hade varit hyrd av honom.

Ja. Enligt 12 kap. 65 § döms den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet till fängelse i högst två år, och vid grovt brott till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Avtalsvillkoret är ogiltigt och ersättningen ska betalas tillbaka. Enligt 65 b § är även den som lämnar en sådan ersättning straffansvarig.