Hyra ut bostadsrätt i andra hand 2026 — regler och skatt

Att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand kan vara en bra lösning vid studier, jobb på annan ort eller sammanboende på prov. Men det kräver tillstånd från föreningen, korrekt hyressättning och rätt deklaration. Den här guiden går igenom allt du behöver veta för 2026 — från schablonavdrag och skatt till avtal och konflikthantering.

1. Skäl för andrahandsuthyrning

Bostadsrättslagen 7 kap. 11 § kräver att du har "skäl" för att hyra ut. Föreningen kan inte godtyckligt neka, men de bedömer varje fall. Vanliga godkända skäl:

• Studier eller arbete på annan ort — även utomlands. Visa antagningsbevis eller anställningsavtal.
• Sammanboende på prov — du vill flytta ihop med någon men behålla din bostadsrätt om det inte fungerar.
• Tillfälligt utlandsboende — utlandstjänstgöring, längre resa, vård av anhörig.
• Sjukdom eller vård — egen sjukhusvistelse eller vård av anhörig som kräver att du flyttar.
• Försenad inflyttning — du har köpt en ny bostad men kan inte flytta in direkt (bygge, renovering).
• Värnpliktstjänstgöring — alltid godkänt skäl.

2. Så söker du tillstånd

1. Be om blankett från föreningen — finns oftast på föreningens hemsida eller hos styrelsen.
2. Fyll i: skäl, period, hyresgästens namn och kontaktuppgifter — bifoga dokumentation (antagningsbevis, anställningsavtal).
3. Skicka till styrelsen — de tar upp ärendet på nästa möte (svar inom 1–4 veckor).
4. Får du nej? — överklaga till hyresnämnden. De bedömer om dina skäl är skäliga enligt lag.
5. Förlänga? — sök nytt tillstånd i god tid (1–2 månader innan nuvarande löper ut).

3. Vad får du ta ut i hyra?

Privatuthyrningslagen (2012:978) reglerar hyran för bostadsrätter och småhus. Du får ta ut"kostnadsbaserad hyra" — alltså täcka dina egna kostnader, inte göra ren vinst.

Exempel: En 2:a med 6 000 kr i månadsavgift, 4 000 kr i räntekostnad och 800 kr i slitage = ca 10 800 kr/månad. Möbler om ca 80 000 kr ger 1 000 kr extra/månad. Total tillåten hyra: ca 11 800 kr/månad.

4. Skatt och deklaration

Hyresintäkter beskattas som inkomst av kapital. Du får göra schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år samt avdrag för månadsavgiften som avser uthyrningsperioden.

Redovisa på bilaga K3 i deklarationen. Om hyran efter avdrag understiger 0 kr behöver du inte deklarera, men spara avtal och kvitton i 7 år.

5. Andrahandskontraktet

Skriv ALLTID skriftligt avtal. Det skyddar både dig och hyresgästen. Avtalet ska reglera:

• Period — exakt tillträde och utflytt (max 1 år oftast).
• Hyra — månadsbelopp, vad som ingår (el, internet, tv).
• Deposition — 1–2 månadshyror som säkerhet, återbetalas vid avflyttning om inga skador.
• Möbler — möblerad eller omöblerad? Lista möbler och tillstånd vid tillträde (foton).
• Uppsägningstid — minst 3 månader vid privatuthyrningslagen, oavsett vad ni skriver.
• Avstående från besittningsskydd — viktigt om uthyrningen kan bli längre än 2 år.
• Underhåll — vem ansvarar för vad (mindre underhåll = hyresgäst, större = du).

Använd standardmall från Hyresgästföreningen, Bostadsrätterna eller Mäklarsamfundet. Undvik egna avtalsmallar — det blir lätt fel.

6. Nya lagförslaget 2026 — vad kan ändras?

Regeringen har lämnat en proposition till riksdagen om nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Om riksdagen antar förslaget kan de nya reglerna träda i kraft 1 juli 2026. De viktigaste förslagen:

• Längre tillåten uthyrningsperiod — förslaget innebär att bostadsrätter ska kunna hyras ut i andra hand under längre tid än idag, särskilt vid dokumenterade skäl som studier eller arbete på annan ort.
• Tydligare definition av skäl — lagstiftaren vill förtydliga vilka skäl som alltid ska godkännas, för att minska godtycke i föreningarnas bedömningar.
• Maxgräns per hyresgäst — enligt förslaget ska samma hyresgäst maximalt kunna bo i lägenheten i 2 år sammanhängande, med möjlighet till förlängning om skälet kvarstår.

OBS: Propositionen är inte antagen än. Följ Bostadsrätterna för uppdateringar. Under 2026 gäller fortfarande nuvarande regler tills riksdagen fattat beslut.

7. Oäkta bostadsrättsföreningar — särskilda regler

En oäkta bostadsrättsförening (även kallad privatbostadsföretag) är en förening där minst 40 procent av lägenheterna hyrs ut till utomstående, eller där föreningen bedriver betydande annan verksamhet. Skattereglerna skiljer sig väsentligt:

• Inget schablonavdrag — du får inte göra avdrag på 40 000 kr vid uthyrning.
• Faktiska kostnader — du får istället dra av faktiska kostnader för uthyrningen (andel av månadsavgift, räntor, slitage).
• Kapitalvinst vid försäljning — beskattas som inkomst av kapital, men beräkningen skiljer sig från äkta brf.

Kontrollera alltid om din förening är äkta eller oäkta innan du planerar uthyrning. Informationen finns i föreningens årsredovisning under rubriken "Skatterättslig status" eller kontakta styrelsen direkt.

8. Besittningsskydd — så undviker du problem

En hyresgäst som bor i din bostadsrätt i mer än 2 år sammanhängande får automatiskt besittningsskydd enligt hyreslagen. Det innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om du vill säga upp avtalet — du måste då ha godkänd uppsägningsgrund (t.ex. att du själv ska flytta in).

Så skyddar du dig:

• Håll uthyrningen under 2 år — efter 23 månader, avsluta eller förnya med ny hyresgäst.
• Använd avstående från besittningsskydd — en standardklausul i avtalet där hyresgästen i förväg avstår rätten till förlängt boende. Klausulen måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig om uthyrningen överstiger 2 år.
• Dokumentera uthyrningsperioden noga — datum för tillträde och avflyttning.

Tips: Använd hyresnämndens egen blankett för avstående från besittningsskydd. Den är gratis och säkerställer att formuleringen är juridiskt korrekt.

9. Checklista: tillträde och avflyttning

Dokumentation skyddar båda parter. Använd denna checklista vid varje hyresgästbyte:

Vid tillträde

• Gå igenom lägenheten tillsammans — rum för rum.
• Fotografera varje rum, alla vitvaror, golv, väggar, badrum, balkong.
• Skriv ett besiktningsprotokoll med datum — notera eventuella befintliga skador.
• Båda parter skriver under protokollet.
• Lämna över nycklar mot kvittens.
• Meddela el- och internetleverantör om byte av betalare (om aktuellt).

Vid avflyttning

• Gå igenom lägenheten på samma sätt — jämför med tillträdesprotokollet.
• Fotografera igen — notera nya skador.
• Gör avräkning av depositionen — dra av för skador utöver normalt slitage.
• Återbetala depositionen inom 30 dagar om inga tvister.
• Samla in alla nycklar — kvittera mottagandet.
• Avsluta eventuella abonnemang som stått i hyresgästens namn.

10. Vanliga misstag att undvika

1. Hyra ut utan tillstånd — du riskerar att förlora lägenheten enligt 7 kap. 18 § BRL.
2. För hög hyra — hyresgästen kan kräva tillbaka 24 månader bakåt via hyresnämnden.
3. Inget skriftligt avtal — konflikter blir svåra att lösa, särskilt vid skador eller tvister om hyra.
4. Glömma deklaration — Skatteverket korskör med BRF-data och hittar oredovisad uthyrning.
5. Inga foton vid tillträde — du kan inte bevisa skador efteråt utan dokumentation.
6. Förlita dig på muntliga löften — varken med föreningen eller hyresgästen.
7. Glömma försäkring — kontrollera att din hemförsäkring täcker andrahandsuthyrning (ofta krävs tillägg).
8. Uthyrning över 2 år utan avstående — hyresgästen får besittningsskydd och kan vägra flytta.
9. Oäkta förening utan vetskap — du förlorar schablonavdraget och skatten blir högre.

Vanliga frågor

Relaterade guider