Bolånetak
Bolånetaket är den högsta tillåtna belåningsgraden på ett bolån, alltså hur stor del av bostadens marknadsvärde som får lånefinansieras med bostaden som säkerhet. Sedan den 1 april 2026 regleras taket i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i stället för i Finansinspektionens föreskrifter. Enligt 4 § är taket 90 procent när en bostadskredit lämnas, och enligt 5 § 80 procent när en befintlig kredit utökas.
Senast uppdaterad: 2026-08-31
Bolånetaket bytte rättslig form den 1 april 2026. Fram till dess var det ett allmänt råd från Finansinspektionen. Nu är det lag. Skillnaden är inte bara formell: Finansinspektionen har upphävt sina föreskrifter FFFS 2016:16, FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3, och det är riksdagen som numera bestämmer nivån.
Två tak, inte ett
Den viktigaste förändringen är att taket inte längre är en enda siffra. Lagen skiljer mellan att låna vid förvärv och att utöka ett befintligt lån.
| Situation | Lagrum | Högsta belåningsgrad |
|---|---|---|
| Bostadskredit lämnas vid förvärv | 4 § lag (2026:226) | 90 % |
| Befintlig bostadskredit utökas | 5 § lag (2026:226) | 80 % |
Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, utfärdad 5 mars 2026, i kraft 1 april 2026.
Uppdelningen har en tydlig funktion. Taket vid förvärv höjdes för att sänka tröskeln för förstagångsköpare. Taket vid utökning sänktes för att göra det svårare att belåna en värdeuppgång och konsumera pengarna. Samma lag lättar alltså på ett ställe och stramar åt på ett annat.
Räkneexempel: samma bostad, två tak
Bostad med marknadsvärde 3 800 000 kr
- Vid köp: högst 3 800 000 × 90 % = 3 420 000 kr i bostadskredit. Kvar att täcka med eget kapital: 380 000 kr.
- Vid utökning senare: totala krediten får uppgå till högst 3 800 000 × 80 % = 3 040 000 kr.
- Har du kvar 3 420 000 kr i lån finns alltså inget utrymme att utöka — du ligger redan över utökningstaket och behöver amortera ned till 3 040 000 kr först.
Räknat av Boio på procentsatserna i 4 och 5 §§ lag (2026:226). Marknadsvärdet i exemplet är valt för att illustrera regeln.
Tröghetsregeln: omvärdering vart femte år
Nämnaren i belåningsgraden får inte skrivas upp hur som helst. 13 §: kreditgivaren ska använda det marknadsvärde som gällde när bostaden förvärvades, eller ett värde från en omvärdering — men "en omvärdering enligt första stycket får tidigast göras fem år efter det att bostaden förvärvades eller efter den senaste omvärderingen som ledde till en ändring av amorteringsbeloppet eller låneutrymmet".
Undantaget står i samma paragraf: om bostadens marknadsvärde "avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder" får omvärdering göras tidigare. En omfattande tillbyggnad kan alltså kvalificera. En stark bostadsmarknad kan det inte.
Vanliga missförstånd
- "Bolånetaket är 85 procent." Det var det. Finansinspektionen upphävde sina föreskrifter och allmänna råd om bolån i samband med att lagen trädde i kraft den 1 april 2026.
- "Taket räknas bara på det nya lånet." Nej. 2 § talar om det aktuella totala kreditbeloppet i förhållande till marknadsvärdet.
- "Om bostaden stigit i värde kan jag låna mer direkt." Inte enligt tröghetsregeln. Omvärdering på grund av allmän prisutveckling får göras tidigast fem år efter förvärvet eller efter senaste omvärdering som ändrade amorteringsbelopp eller låneutrymme.
- "Bolånetak och amorteringskrav är samma sak." Nej. Taket begränsar hur mycket du får låna. Amorteringskravet i 7 § styr hur snabbt du måste betala tillbaka. De står i samma lag men gör olika saker — se amortering.
När bolånetaket inte gäller
- Lantbruksenheter. 1 § andra stycket: lagen ska inte tillämpas på lantbruksenheter som avses i 4 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152).
- Lån utan bostaden som säkerhet. Definitionen av bostadskredit i 2 § förutsätter panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt. Ett blancolån är inte en bostadskredit och träffas inte av taket — vilket också är skälet till att räntan där är en helt annan.
- Bostäder utanför Sverige. 2 §: en bostadskredit är en kredit som lämnas för en bostad i Sverige.
- Tillfälliga regeringsbeslut. 6 § ger regeringen rätt att meddela föreskrifter om att tillfälligt begränsa belåningsgraden utöver 4 och 5 §§. Taken är golv för strängheten, inte garantier.
Källor
- Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, 1 §, 2 §, 4 §, 5 §, 6 § och 13 §. Utfärdad 2026-03-05, ikraft 2026-04-01. Läst i fulltext i Regeringskansliets rättsdatabas, lydelse t.o.m. SFS 2026:1028.
- Finansinspektionen — FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över, 19 mars 2026: upphävandet av FFFS 2016:16, FFFS 2016:33 och FFFS 2020:3 samt höjningen från 85 till 90 procent vid köp och sänkningen till 80 procent för tilläggslån.
Uppgifterna kontrollerades mot källorna 31 augusti 2026. Lagtexten är läst i original.
Vanliga frågor
Vad är bolånetaket 2026?
90 procent vid köp av bostad. Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter 4 §: "När en bostadskredit lämnas ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent." För utökning av ett befintligt lån gäller i stället 5 §: högst 80 procent. Lagen trädde i kraft den 1 april 2026 och ersatte Finansinspektionens tidigare allmänna råd om ett tak på 85 procent.
Vad betyder belåningsgrad?
Lagens definition i 2 §: belåningsgrad är "det aktuella totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde". Marknadsvärde definieras i samma paragraf som "det pris som skulle uppnås vid en marknadsmässig försäljning av bostaden". Det avgörande ordet är *totala* — alla krediter med bostaden som säkerhet räknas med, inte bara det nya lånet.
Kan banken låna ut mer än 90 procent?
Inte som bostadskredit med bostaden som säkerhet. Delen över taket måste finansieras på annat sätt — traditionellt med sparat kapital, ibland med blancolån till betydligt högre ränta. Lagen riktar sig mot kreditgivaren, inte mot dig: det är banken som ska "se till att" belåningsgraden håller sig inom taket. Lagen gäller inte lantbruksenheter enligt 4 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen.
Relaterade termer
Kontantinsats
Spegelbilden av bolånetaket. Ett tak på 90 procent betyder en kontantinsats på minst 10 procent.
Amortering
Belåningsgraden styr amorteringstakten: över 70 procent minst 2 procent per år, 50–70 procent minst 1 procent.
Pantbrev
Säkerheten som gör bostadskrediten möjlig. Pantbreven behöver täcka det belopp du faktiskt lånar.
Värderingsintyg
Marknadsvärdet i nämnaren måste fastställas. Tröghetsregeln begränsar hur ofta det får göras om.
Fördjupa dig
Nya bolåneregler 2026
Hela regelpaketet från 1 april 2026 — taket, amorteringen och tilläggslånen i ett sammanhang.
Bolånetak 90 procent — räkna själv
Se vad taket betyder för just din bostadsbudget i kronor.
Bolån — så fungerar det
Ränta, säkerhet, lånelöfte och kalkylränta. Grunderna bakom det tak den här sidan förklarar.
Ordlistan från Boio ger allmän information om bostadsrelaterade termer. Det är inte juridisk rådgivning. För bindande besked i ditt enskilda fall — kontakta mäklare, jurist eller myndigheten som ansvarar för området. Termen "Bolånetak" förklaras så som den vanligen används i svensk bostadsmarknad april 2026.