Bolån utan fast anställning 2026

Kvartal 2 2026 fanns 707 000 tidsbegränsat anställda i Sverige, en ökning med 46 000 på ett år, jämfört med 4 118 000 tillsvidareanställda (SCB, arbetskraftsundersökningarna). Det är en stor grupp som möter samma kreditprövning som alla andra, men med ett underlag som ser annorlunda ut. Den här guiden går igenom vad lagen faktiskt kräver, hur Finansinspektionens allmänna råd beskriver bedömningen av oregelbunden inkomst, vad som ändrades 1 april 2026 och vad som ändras 20 november 2026.

Källor: lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, Riksbanken 20 augusti 2026.

Det här kräver lagen — och det här kräver den inte

Grundregeln står i konsumentkreditlagen 12 §: ”Näringsidkaren ska pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra vad han eller hon åtar sig enligt kreditavtalet.” Krediten får beviljas bara om de förutsättningarna finns. Ordet anställningsform förekommer inte.

Lagen sätter också en spärr åt andra hållet. Enligt 12 a § tredje stycket ”får kreditprövningen inte till övervägande del grunda sig på att den avsedda säkerhetens värde överstiger kreditbeloppet eller att säkerheten antas komma att stiga i värde”. Att bostaden är värd mer än lånet räddar alltså inte en ansökan där inkomsten inte räcker. Det är därför en högre kontantinsats inte automatiskt kompenserar för en inkomst som banken inte kan verifiera.

Vad banken bör titta på framgår av Finansinspektionens allmänna råd FFFS 2023:20, beslutade 20 juni 2023 och gällande sedan 1 september 2023. Där står att en kreditgivares bedömning ”i regel bör grundas på uppgifter om 1. konsumentens sysselsättning, 2. konsumentens inkomster, utgifter och skulder, och 3. borgensåtaganden som konsumenten har tecknat”. Sysselsättning är alltså punkt ett av tre — inte ett filter som sorterar bort ansökningar innan resten prövas.

Så bedöms en oregelbunden inkomst

FFFS 2023:20 säger uttryckligen vad som gäller när inkomsten svänger: ”Om konsumenten har en sysselsättning som innebär att inkomsten är oregelbunden, bör kreditgivaren i regel även grunda bedömningen på uppgifter om konsumentens tidigare inkomster och var dessa inkomster kommer ifrån.”

Två ord bär hela meningen: tidigare och varifrån. Historik och källa är det du behöver kunna visa. En timanställd med tre år av jämna lönespecifikationer från samma arbetsgivare har ett starkare underlag än en visstidsanställd med ett halvårs historik, även om månadslönen är densamma. En frilansare som fakturerar fem kunder bedöms annorlunda än en som fakturerar en enda, eftersom hela inkomsten står och faller med ett kundförhållande.

Lever du på ett eget företag gäller dessutom: ”Om konsumenten är beroende av inkomster från ett eget företag för att kunna återbetala en kredit som han eller hon söker, bör kreditgivaren om det behövs även grunda sin bedömning på uppgifter om företagets ekonomiska utveckling och ställning.” Bolagets siffror blir alltså en del av din privata kreditprövning.

Uppgifterna kontrolleras. FFFS 2023:20: ”Inkomstuppgifter kan kontrolleras mot taxerad inkomst, och om det behövs, mot lönespecifikationer. Uppgifter om levnadskostnader kan jämföras med schabloner … Uppgifter om skulder kan kontrolleras mot externa källor.” Att utelämna ett privatlån eller en kreditkortsskuld i ansökan hjälper inte — det syns ändå, och en ansökan som inte stämmer med kontrollen är svårare att få igenom än en som stämmer.

Målet med prövningen formuleras så här: ”För att bedöma konsumentens betalningsförmåga bör kreditgivaren tillämpa grundkrav och metoder som säkerställer att konsumenten kan upprätthålla en rimlig levnadsstandard även efter att krediten har beviljats.”

Underlag efter inkomsttyp

Vad som ändrades 1 april 2026

Finansinspektionen har upphävt sina föreskrifter om amortering och sina allmänna råd om begränsning av krediter mot säkerhet i bostad. Kraven finns nu i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Det är samma sorts regler, men i en annan författningsform — och tre saker ändrades i sak.

Källor: lag (2026:226), Finansinspektionen om upphävandet, regeringens pressmeddelande mars 2026.

Det skärpta amorteringskravet är borttaget

Fram till 1 april 2026 gällde ett extra amorteringskrav på 1 procent per år för den vars bolån översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Regeringen skriver att kravet ”tas nu bort”. Högsta lagstadgade amortering är därmed 2 procent per år i stället för 3.

Det här träffar just den här målgruppen hårdare än genomsnittet. Den som har oregelbunden inkomst och köper i en storstad hamnar oftare högt i skuldkvot, och det var där den extra procenten slog till. FI mätte att 5,5 procent av bostadsköparna 2024 hade en skuldkvot över 450 procent av bruttoinkomsten — precis den nivå kravet utgick från. Genomsnittlig skuldkvot bland nya bolånetagare var 278 procent samma år.

Amorteringen beräknas på det högsta kreditbeloppet, inte på restskulden. Två undantag finns i lagen: kreditgivaren får medge tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl (9 §), och förstaköpare av en nyproducerad bostad kan få undantag i upp till fem år från tillträdet (10 §). Djupdykningen finns i guiden till amorteringskravet 2026.

90 procent vid köp — men 80 procent om du utökar

Vid köp av bostad ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent (4 §). Vid utökning av en befintlig bostadskredit är taket 80 procent (5 §). Taket höjdes alltså för den som köper och sänktes för den som lånar mer på bostaden hen redan har, samma dag.

Det spelar roll för den som tänkt finansiera nästa steg genom att belåna en bostad hen redan äger, eller genom att en förälder gör det. Till det kommer tröghetsregeln i 13 §: bostaden får normalt omvärderas tidigast fem år efter förvärvet eller föregående omvärdering, med undantag vid väsentlig värdeförändring. Från 1 april 2026 gäller regeln även omvärdering som görs för att utöka låneutrymmet. Att låta bostaden värderas upp för att frigöra kapital är alltså inte längre en snabb väg.

KALP: kalkylen som avgör

Alla banker i FI:s underlag räknar en KALP-kalkyl — kvar att leva på. FI beskriver den så här: ”I kalkylen drar bankerna av hushållets utgifter från inkomsterna. Här inkluderas räntor och amorteringar på hushållets lån samt driftskostnader för bostaden. Levnadsomkostnaderna beaktas ofta med schablonkostnader. Banker använder kalkylräntor för att bedöma om hushållet klarar ett högre ränteläge än vid lånetillfället.”

KALP gäller alla låntagare. Anställningsformen påverkar inte kalkylens uppbyggnad — den påverkar vilken inkomst banken vågar lägga in på översta raden. Två banker kan landa olika på samma underlag eftersom kalkylränta och schabloner sätts av varje bank.

Så såg utfallet ut 2024, som är den färskaste bolånerapporten från FI:

• Medianöverskottet i kalkylen var drygt 8 600 kr per månad och hushåll, en ökning med nästan 1 000 kr från 2023. Per låntagare knappt 5 500 kr.
• Nästan 20 procent av bostadsköparna hade under 2 000 kr per månad kvar i kalkylen. Fler än var fjärde hade 15 000 kr eller mer.
• Genomsnittlig belåningsgrad för dem som köpte bostad var 69 procent. Ungefär 47 procent låg över 80 procent, och nästan 40 procent låg på 85 procent — det dåvarande taket.
• Räntekvoten efter ränteavdrag var 9,3 procent av disponibel inkomst. För dem som köpte bostad gick mer än 16 procent av nettoinkomsten till ränta och amortering, varav drygt 60 procent var räntekostnad.

Källa: FI, Den svenska bolånemarknaden, publicerad 2 april 2025. Siffrorna avser 2024 års data — FI har inte publicerat någon motsvarande rapport för 2026.

Räkna själv på kalkylen innan mötet med banken. Använd Boios bolånekalkylator och lägg in en ränta som är klart högre än dagens, inte den du hoppas få.

Låna inte till kontantinsatsen

Det vanligaste dyra misstaget är att täcka de sista tio procenten med ett blancolån. Sedan 1 januari 2026 är det dyrare än tidigare, av två skäl.

För det första skriver Skatteverket: ”Från och med 1 januari 2026 kan du bara få avdrag för ränteutgifter för lån som uppfyller krav på säkerhet och maximal belåningsgrad.” Lån utan säkerhet ger inget avdrag alls, och Skatteverket nämner uttryckligen blancolån, överbryggningslån vid bostadsköp, kortkrediter och lån av privatpersoner. Godtagna säkerheter är bland annat fastighet, tomträtt, bostadsrätt, värdepapper på reglerad marknad, fordon, båt, skepp och luftfartyg, samt pantbankslån. Hela räntekostnaden på ett blancolån blir alltså din, medan ett underskott av kapital som kvalificerar ger en skattereduktion på 30 procent upp till 100 000 kr och 21 procent på överskjutande del.

För det andra ingår lånet i kreditprövningen. FFFS 2023:20 anger att skulder kan kontrolleras mot externa källor, och räntor och amorteringar på hushållets lån ingår i KALP. Ett blancolån som ska lösa kontantinsatsen minskar därmed det bolån banken kan bevilja. Nettoeffekten kan bli att du får låna mindre, inte mer.

Räntan: jämför mot det som faktiskt gäller

Ingen myndighet publicerar något räntepåslag kopplat till anställningsform. Det som går att jämföra mot är marknadens genomsnitt. SCB:s finansmarknadsstatistik för juli 2026 visar följande genomsnittsräntor på nya bolåneavtal:

• Rörlig ränta, bindningstid upp till 3 månader: 2,74 procent.
• Bindningstid över 3 månader till 1 år: 2,79 procent.
• Bindningstid över 5 år: 3,21 procent.

Styrräntan lämnades oförändrad på 1,75 procent vid beslutet 20 augusti 2026 och tillämpas från 26 augusti. Hushållens totala bolån uppgick i juli 2026 till 4 334 miljarder kronor, varav 77 procent med rörlig ränta.

Bindningstiden är ett verkligt val, inte en detalj. Över 78 procent av de nya bostadsköparna valde uteslutande rörlig ränta på det nya lånet 2024, mot omkring 35 procent under pandemiåren 2020–2021 (FI, 2024 års data). Har du oregelbunden inkomst är argumentet för att binda en del av lånet starkare än för den med jämn lön: du minskar antalet saker som kan svänga samtidigt.

Medlåntagare: hjälper, men ansvaret är odelat

FFFS 2023:20 om flera kredittagare: ”Om kreditprövningen avser en kredit med flera kredittagare, bör kreditgivaren grunda sin kreditprövning på tillräckliga uppgifter om var och en av kredittagarnas ekonomiska förhållanden. Kreditgivaren kan, när det är lämpligt, fatta beslut om att lämna en kredit på grundval av kredittagarnas gemensamma betalningsförmåga.”

Var och en prövas alltså, och beslutet kan sedan bygga på den gemensamma förmågan. Det är det som gör en medlåntagare verksam när den ena inkomsten är svår att verifiera.

Priset är ansvaret. Skuldebrevslagen 2 §: ”Är skuldebrev utfärdat av flere utan förbehåll om delad ansvarighet, svare de en för alla och alla för en för vad förskrivet är.” Banken kan kräva hela beloppet av vem som helst av er. Samma paragraf ger den som betalat mer än sin andel regressrätt mot övriga medgäldenärer — men den rätten är värd exakt så mycket som den andres betalningsförmåga.

Betalningsansvar och ägarandel är inte samma sak. Går ni in med olika mycket kapital eller ska äga olika stora andelar, reglera det skriftligt när lånet tecknas, inte efteråt.

Om du får nej: du har rätt att få veta varför

FFFS 2023:20 är tydlig: ”Kreditgivaren bör på ett tydligt sätt underrätta konsumenten om varför han eller hon inte har fått en kredit beviljad genom att ange grunden för beslutet. I de fall grunden för beslutet är resultatet av en så kallad kreditberäkningsmodell bör kreditgivaren lämna en utförligare förklaring om konsumenten begär det.”

Gör så här i stället för att bara söka hos nästa bank:

1. Begär grunden för beslutet. Fråga vilken uppgift som fällde ansökan — inkomstnivån, hur inkomsten värderades, skulderna eller kalkylen.
2. Be om en utförligare förklaring vid modellbaserat beslut. Det är uttryckligen det de allmänna råden anvisar, och du behöver begära det.
3. Kontrollera dina uppgifter. Fel i skulder, inkomst eller folkbokföring går att rätta, och en ansökan som stämmer med bankens kontroller väger tyngre.
4. Komplettera underlaget. Fler månaders lönespecifikationer, ett förlängt avtal eller ett avslutat räkenskapsår kan ändra bilden helt.
5. Ändra ansökan, inte bara mottagaren. Lägre lånebelopp, medlåntagare eller amortering av en dyr kredit påverkar kalkylen direkt.

Steg för steg innan du ansöker

1. Samla verifierbara underlag. Anställningsavtal, lönespecifikationer, deklarationer, bokslut och aktuella uppdragsavtal. Uppgifterna i ansökan ska stämma med det som går att kontrollera mot taxerad inkomst.
2. Redovisa alla skulder. Studielån, privatlån, kortkrediter och borgensåtaganden. Borgen ingår uttryckligen i det underlag FFFS 2023:20 pekar ut.
3. Fråga efter bankens kalkylränta och schabloner. Det är den enda vägen till siffran — ingen myndighet publicerar nivåerna.
4. Räkna på 2 procents amortering. Ligger belåningsgraden över 70 procent är det lagens nivå, och den ska rymmas i månadsbudgeten från dag ett.
5. Stresstesta själv. Testa en ränta klart över SCB:s genomsnitt och en månad med lägre inkomst än normalt innan du sätter ditt maxpris.
6. Skaffa lånelöfte innan du budar. Läs bankens egna villkor för giltighetstid och förbehåll — se guiden till lånelöfte.
7. Jämför flera banker på samma underlag. Bedöm ränta, effektiv ränta, villkor och framför allt vilka inkomster som räknas.

Det som ändras 20 november 2026

En ny konsumentkreditlag (2026:1011) träder i kraft 20 november 2026 och ersätter 2010 års lag. Tre delar är värda att känna till redan nu:

• Kreditprövningen ”ska vara grundlig och göras i konsumentens intresse” enligt 3 kap. 13 §.
• Bostadskrediter regleras i 8 kap., och förbudet mot att grunda prövningen på säkerhetens värde finns kvar i 8 kap. 14 § tredje stycket.
• Ett nytt tillståndskrav införs för fler kreditgivare och kreditförmedlare.

Finansinspektionen föreslog 20 maj 2026 nya föreskrifter och allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden, med bland annat förtydliganden om ”vilka uppgifter som bör ingå i underlaget för kreditprövningen samt hur dessa bör samlas in och kontrolleras”. Remissvar skulle lämnas senast 18 juni 2026 och reglerna föreslås träda i kraft samma dag som den nya lagen.

Slutsatsen för dig som saknar fast anställning: dokumentationskraven blir inte lösare. Bygg underlaget nu — inkomsthistorik som sträcker sig över tid är det enda som inte går att skaffa fram i efterhand.

Vanliga frågor

Källor och faktagranskning

• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediterBolånetak 4–5 §§, amorteringskrav 7 §, undantag 9–10 §§, omvärdering 13 §.
• Konsumentkreditlag (2010:1846)Kreditprövningen 12 §, förbud mot att grunda prövningen på säkerhetens värde 12 a §.
• FFFS 2023:20 — FI:s allmänna råd om kreditprövningSysselsättning, eget företag, oregelbunden inkomst, medlåntagare och underrättelse vid avslag.
• FI: föreskrifterna om bolån upphävda, lagen tar överBekräftar att amorteringskrav och bolånetak flyttat från FI till lag 1 april 2026.
• Regeringen: nya lagändringar från 1 april 2026Höjt bolånetak och borttaget skärpt amorteringskrav.
• FI: Den svenska bolånemarknaden (2 april 2025)KALP-metodik, belåningsgrad, skuldkvot, räntekvot och lånebelopp. Avser 2024 års data.
• SCB: finansmarknadsstatistik juli 2026Genomsnittsräntor på nya bolåneavtal och hushållens totala bolånestock.
• SCB: arbetskraftsundersökningarna, kvartal 2 2026Antal tidsbegränsat och tillsvidareanställda.
• Riksbanken: styrräntan oförändrad 1,75 procentBeslut 20 augusti 2026, tillämpas från 26 augusti 2026.
• Skatteverket: avdrag för ränteutgifterNya kravet på säkerhet från 1 januari 2026 och vilka lån som inte längre ger avdrag.
• Lag (1936:81) om skuldebrevSolidariskt betalningsansvar och regressrätt, 2 §.
• Konsumentkreditlag (2026:1011)Träder i kraft 20 november 2026. Kreditprövning 3 kap. 13 §, bostadskrediter 8 kap.
• FI: förslag till nya föreskrifter och allmänna råd (remiss 20 maj 2026)Förtydliganden om vilka uppgifter som bör ingå i underlaget och hur de bör kontrolleras.

Senast faktagranskad: 29 augusti 2026. Samtliga lagrum och citat är kontrollerade mot respektive källa detta datum. Guiden är allmän information och ersätter inte rådgivning om din enskilda ekonomi.