Stambyte

Vad är ett stambyte?

Ett stambyte är en renovering där en fastighets avloppsstammar och tappvattenledningar byts ut. Stammarna är de lodräta huvudrören som löper genom fastigheten: spillvattenstammar som för ned avlopp från kök och badrum, och tappvattenledningar som för kallt och varmt vatten till lägenheterna.

Vem beslutar om stambytet?

Stammarna är föreningens ansvar. Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 4 § ska föreningen hålla huset i gott skick, och enligt 7 kap. 12 § andra stycket svarar bostadsrättshavaren inte för ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Ett stambyte som återställer lägenheten till samma skick är därför underhåll som styrelsen kan besluta om.

Först när lägenheten förändras, till exempel med ny planlösning eller flyttat badrum, gäller 9 kap. 16 § första stycket 2: bostadsrättshavaren ska gå med på beslutet, annars krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman röstar ja och att hyresnämnden godkänner beslutet. Kravet gäller de röstande, inte alla medlemmar. Hela beslutsvägen finns i guiden om stambyte i BRF.

När behövs stambyte?

Det finns inget fast intervall, och ingen myndighet publicerar livslängder för stammar eller relining. Boverkets krav på teknisk underhållsplan säger att komponenter med väsentligt olika nyttjandeperioder, som stammar, ska redovisas separat, men inte hur långa perioderna är. Föreningens underhållsplan och besiktningen av stammarna visar stammarnas bedömda återstående livslängd för just ert hus.

Vad kostar ett stambyte?

Det finns inget enhetligt pris. Kostnaden beror på huset och på vad föreningen beslutar att göra, till exempel om badrummen byggs om. Be styrelsen om den upphandlade entreprenadsumman och dela den med den yta föreningen upplåtit, så får du kostnaden per kvadratmeter i samma enhet som föreningens skuldsättning per kvadratmeter.

I ett stambyte ingår nya tätskikt i badrummen. Vill du ha något utöver föreningens standard, till exempel annat kakel eller annan inredning, betalar du det själv. För det arbetet kan du få rotavdrag om du betalar det och det gäller sådant du ansvarar för enligt stadgarna: 30 procent av arbetskostnaden 2026, högst 50 000 kr per person och år. Det föreningen betalar ger inget rotavdrag.

Hur finansieras stambytet och hur påverkas avgiften?

Föreningen kan finansiera stambytet med sparade medel, lån eller båda. Ett engångsbelopp från medlemmarna är i praktiken en insatshöjning och kräver enligt bostadsrättslagen 9 kap. 16 § första stycket 1 a att alla bostadsrättshavare går med på beslutet, eller att minst två tredjedelar av de röstande gör det och hyresnämnden godkänner beslutet.

Det finns ingen schablon för hur mycket avgiften höjs. Läs i stället föreningens nyckeltal i årsredovisningen: sparande per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter och räntekänslighet, som varje bostadsrättsförening ska redovisa enligt årsredovisningslagen 6 kap. 3 a §. Räntekänsligheten visar hur mycket årsavgifterna skulle behöva höjas om räntan på föreningens lån steg en procentenhet.

Anmälan och startbesked

Ett stambyte kräver inte bygglov men är anmälningspliktigt enligt plan- och byggförordningen 6 kap. 1 § punkt 5. Arbetet får inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked, och de delar som omfattas av startbeskedet får inte tas i bruk förrän nämnden har gett slutbesked.

Stambyte eller relining?

Vid ett stambyte rivs de gamla rören ut och ersätts med nya. Vid relining rengörs de befintliga rören invändigt och kläs med en plast- eller epoxibaserad massa som härdar till ett nytt, inneslutet rör, utan att väggar och golv bilas upp. I ett stambyte ingår nya tätskikt i badrummen. En relining byter inte tätskikten, och den kostar mindre.

Juridiskt är en relining eller ett stambyte som inte förändrar lägenheten underhåll som styrelsen kan besluta om. Ett projekt som flyttar badrummet eller ändrar planlösningen kräver samtycke, eller två tredjedelar av de röstande och hyresnämndens godkännande.

Checklista före köp av bostadsrätt

Innan du lägger bud på en bostadsrätt kan du be om de här dokumenten:

• Underhållsplanen, och raden för stammar med år och belopp.
• Besiktnings- eller filmningsprotokollet för stammarna.
• Stämmoprotokollen, om stambytet är utrett eller beslutat.
• Den upphandlade entreprenadsumman, om projektet är upphandlat.
• Årsredovisningens nyckeltal för räkenskapsåret och de tre åren före: sparande per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter och räntekänslighet.

Stambytet höjer avgiften, men hushållselen betalar du oftast själv: jämför elavtal för lägenhet.